房地产开发商筹措项目资金方式Word文档格式.docx

1、其收益主要来源于租金收入、 销售收入， 而能否获得收益很重要的在于物业价值的上升和销售比率的上涨。 目前在我国的 许多城市尤其是大都市， 房地产竞争已经趋于白热化， 房地产的建设经营成本在 增大。同时在房地产很长的投资回收期，周边经济环境、交通状况、人流状况、 居住人群乃至政府的政策都会对收益产生极大的影响。 而且，房地产经营过渡期 的存在使开发商在这一期间随时可能面临调整和亏损。 因此，房地产经营的风险 相当大。但是，与此同时，随着我国经济的飞速发展，而经济结构处于转型期， 房地产开发投资中又蕴涵着巨大的商机。三、房地产资金来源方式及房地产行业状况对融资的 影响目前我国房地产资金主要来自于房

2、地产开发商、 销售收入的再投入、 商业经 营者自身的积累和传统的外源融资方式， 也可归为三块： 自筹资金、 银行贷款和 房屋销售款。其中自筹资金中有 30%到 40%来自于开发商流动贷款，再加上建筑公司对项 目的垫付款；而房屋销售款中， 绝大部分是银行个人房屋抵押贷款。 因此可以说， 房地产开发中 80%至 90%的资金是来源于银行的。开发商自身资金积累主要是指开发企业自身的资金和以企业为基础的股权 融资，前者积累过程相当缓慢，而后者目前在我国利用有限。而传统的外源融资主要是银行贷款、 信托投资、 承包商带资承办等， 其中尤 以银行贷款为主。 而银行贷款提供资金的数量和使用期限都有严格的限制。

3、 银行 贷款项目的风险首先是由开发企业完全承担， 然后由银行承担， 非常不利于风险 分散。而项目融资具有融资金额巨大、 风险分担的特点， 对于大型的房地产项目 可以考虑采用项目融资的方式， 来实现融资目标和风险屏蔽的作用。 房地产开发 和经营的融资有债权融资和股权融资两种基本形式。 虽然股权融资是企业融资的 两大方式之一， 但目前股权融资在我国房地产金融中占的比率比较小。 目前中国 拥有 3 万家房地产企业（ 2002 年底为 29967家），其中，根据联合证券的统计， 截至目前我国A股市场实际主要从事住宅开发的上市公司共 65家，另外还有20家从事开发区土地开发的企业，合计占我国房地产企业总

4、数的 0.28，占我国 A股上市公司数的6.3 %。房地产类上市公司总市值1713亿元，流通市值613 亿元。发达国家的经验表明， 房地产企业的融资必须以多元化， 才能够更好化解金 融风险。目前，我国房地产金融以银行信贷融资为主，股权融资比例较小，其融 资格局较为单一的特征十分突出。 我国房地产企业的实践也证明， 只有那些通过 在证券市场实现融资的企业， 才可能成为房地产业中的佼佼者， 才有希望使企业 真正发展壮大。1 998年至今，我国房地产业平均每年都以 22%的速度增长， 2003 年更是达 到了 32.5 %的增速；在这样的增幅之下，房地产市场由于运作不规，金融体系 相对不成熟， 也相

5、应产生了一些负面的问题， 从房地产开发企业来看， 本身的企 业运营机制、 开发体系、资本金的充足率都远远未达到一个成熟的房地产行业的 需要。众所周知，房地产行业是一个资金高度密集性的产业， 房地产开发周期长、 投资需要的资金量巨大， 在我国地产业潜规则发生变化的今天， 资本的实力成为 决定房地产开发企业发展最关心的问题。 原有房地产开发主要的融资渠道主要是 依靠自有资金 +银行贷款，进入 2004年，央行收缩银根，央行“ 121 号文件”的 执行，要求开发商自有资金必须达到 30%，而这 30%须是所有者权益，对地产 信贷大举的“围追堵截”， 从限制自有资金、 到封顶放贷， 开发企业依靠商业银

6、 行完成过桥等融资做法在上半年已举步维艰； 目前银行的信贷政策已经基本执行 到位，未来的政策不会更严厉，但目前的政策也不会有松动。在金融紧缩之后， 房地产信贷变得更加困难。 同时， 国务院也表态， 宏观经济调控的目标已经初步 达到。但是，宏观经济调控是一个长期的过程，因此，也不会松动，尤其是今年 不会有大的松动。因此，所有这些背景都使得部分开发商在资金无法到位情况下不得不到处求 助，或者拱手转让项目， 甚至错失巨大商业机会， 所有问题都集中反映了目前我 国房地产行业的调整大形势， 而在这个大形势之下， 只有及早调整开发策略、 融 资充足的地产商才能够得以生存和发展。四、项目资金的基本筹措模式主

7、要有三方面的特征：1、在贷款形式上。1一个有限追索或无追索的贷款；2购买项目一定的资源储量和产品；2、在信用保证上。1要求对项目的资产拥有第一低押权，对于项目的现金流量具有有效的控制；2要求把项目投资者一切与项目有关的契约性权益转让给贷款银行；3要求项目成为一个单一业务的实体， 除了项目融资安排外， 限制该实体筹 措其他债务资金；4对于从建设期开始的项目，要求项目投资者提供项目的完工保证；5市场方面， 要求项目具有类似 “无论提货与否均需付款” 或“提货与付款”性质的市场合约安排。3、时间结构上。无论融资方案如何复杂， 其包括的两个阶段是： 项目的建设、 开发阶段和项 目的经营阶段。几种具有代

8、表性的融资模式有：投资者直接安排融资的模式；投资者通过项目公司安排融资的模式；3以“设施使用协议”为基础的融资模式；4以“杠杆租赁”为基础的融资模式；5以“生产支付”为基础的融资模式；6以“黄金贷款”为基础的融资模式；7BOT项目融资模式。五、具体的房地产开发商筹措项目资金方式1、迂回融资。先成立“类基金”投资公司，再通过信托、 收购等方式将不良资产集中起来， 形成一个巨大的资金池。 因此，就可以很方便灵活地获得各种资金支持， 融资渠 道相对来讲就会开通很大。 “类基金”投资公司除了可以把银行当作一个资金来 源，还可以培养很多定向私募人，包括一些上市公司、机构投资人，这正是很多 中小型房地产开

9、发商想做而又做不到的。就现在的情况而言， 许多中小型房地产开发商可能正遇到这样的问题： 自己 已经拿到了立项与规划许可证， 但是已经没有多少钱再来缴纳土地出让金， 资金 链说断就断了。在这种情况下， 完全可以让投资管理公司来接手， 做“过桥资金”， 帮助自己把资金链连接上。 那么过桥资金是怎么一回事呢？它是在项目确定以后 进入成熟期之前为房地产开发商提供资金支持的方式。 这种形式， 可以在不增加 项目负债率的情况下优化公司结构，非常有利于中小型房地产公司的持续发展。它的方式相对也很灵活，可以进行阶段性股权质押，也可以购买预售物业面积， 不一而足。 而出于优化合作方面的考虑， 投资管理公司往往还

10、会允许开发商在项 目具备银行贷款的条件下溢价回购股权和物业面积，这种方式往往可以大快人 心，令开发商更加认同这种融资模式。除此以外，针对项目的不同， 投资管理公司还会帮助一些中小型房地产开发 商找到投资方。从此以后，开发商就不愁没钱用了。既拿到了过河钱，又找到了 投资商，这恐怕是许多中小型房地产开发商想都想不到的事情。2、通过并购的方式来融资国各中小企业可以通过并购的方式解决融资难的问题，首创就是在被并购 的过程中成长壮大的， 有实力的大公司提供资金帮助中小企业完成项目， 最终达 到双方共赢的目的。 有土地的小公司可以为大公司提供开发的平台。 中国房地产 业通过近10年的发展，已经具备并购的能

11、力，宏观调控大环境的变化也要求国 的房产企业不得不进行并购。 而且从全球房地产行业的发展历程来看， 并购也是 必然之路。“并购”既可以解决中小企业的融资难问题，也可以重新组合行业之 间力量，完善企业结构，实现利润最大化。3、业联合这种做法在地产业界已经开始启动， 把部分开发企业在其他产业的投资闲散 资金聚集， 投入到需要资金的行业企业， 完成互助与自救， 使资金的利用达到最 佳化。但是，此种方式由于资金量不够充足，且在资金投向、项目评估等方式上 无法配套跟上，造成实际操作举步维艰。所以，这种方式只能局限在小围、资金 量需求不大的项目中实行，而相对大规模、大资金的投入就无能为力了。4、卖地代建楼

12、卖地代建楼， 是指开发商将楼盘土地按一定的大小分成众多的小地块， 然后 就以地售价向市场销售土地， 另外加收一定的土建费和杂费， 买家买一地块， 开 发商就根据小区规划或合同的约定代建楼宇。 而价格也往往比同类房地产的市场 价格低，因此，也很受部分消费者的喜爱。开发商通过“卖地代建楼”的方式， 既回收了之前买地的费用，又得到了建设费用，可以保证建设工程的顺利进行， 而且也将以后的商品房销售款项提前收取了。 因此，开发商不仅得到了项目开发 所需的资金，还将收益也提前回收了。5、建筑商垫资建筑商垫资在房地产开发中是极为普遍的现象。 换言之，占相当比例的开发 资金是通过建筑商从银行贷款来的。 而出现

13、这种建筑商垫资的情况， 是由于建筑 企业竞争十分激烈， 而且为了保证房地产项目前期开发的可持续性， 开发企业在 公开招投标时， 往往会选择有能力垫资建设的建筑商。 在项目开发完毕后的销售 阶段，再根据销售状况分批返还给建筑商。 开发商一般都把项目给那些对自己让 利幅度最大或给自己好处最多的建筑商。投资利润通过房地产开发的形式转移到了房地产商手中， 所以房地产业是个 暴利行业，大小房地产商趋之若鹜，没钱也上，办法就是要建筑商垫资开工。房 地产商将建筑发包给建筑商， 这个建筑商叫总包， 总包将工程分段或分门别类发 包给二包，二包再发包给三包。依次类推，到了最后一关，叫做包工头。这样经 层层剥皮，包

14、工头的利润就很微薄了，连串下来，民工工资就没了保证。如今， 卡紧建筑贷款，意味着自有资金不多的建筑商可能没有能力接到工程因而最先断 炊了。过去的情况是建筑公司愿意为工程贷款垫资， 甚至使用流动资金贷款垫资， 开发商只需在主体工程封顶之后支付一半工程款， 余款则在售完楼后再支付。 而 过去通常在主体工程封顶时， 预售其实早已开始了， 如果市场形势好， 资金回收 会很快，支付工程款应绰绰有余， 不会出现拖欠建筑商资金的问题。 但现在的只 有在主体封顶时才可以售楼，开发当初的定位与市场现在的需求如果不相适应， 销售就会产生困难，资金链就会断裂，金融风险就会出现。按照 121号文的规定， 房地产商申请

15、银行贷款时， 自有资金不能低于开发项 目资金的 30，建筑企业的垫款以及挪用流动资金贷款的方式受到了严格限制， 这对房地产企业的资金链形成了巨大的压力。 如果不能寻求到新的融资渠道， 众 多中小房地产商将被迫退出市场。而对于商业银行来说则面临着两难境地。6、预售商品房款项的再投入开发企业在向房地产管理部门申请预售许可， 取得商品房预售许可证 后， 可以进行商品房预售。 商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先 出售给承购人， 由承购人支付定金或房价款的行为。 有关法规规定， 开发企业预 售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。这就是预售商品房款项的再投入， 而销售房款再投入部份是客户

16、的消费信贷。7、 海外房地产基金投资其重要方面是寻找和评估适宜投资的房地产项目， 然后与海外基金按照一定 的出资比例结合，再以多种方式投入到选好的房地产项目中去。这里以万科的“曲线贷款” 打开境外融资之门为例。 万科要将所持有的项目 80%的股权转让给一家由 HI 设立的名为 Best Gain Investment 的公司，由于该 公司万科也持有 35%的股权，从而在融资安排完成后，万科直接和间接持有的该 公司权益只有 48%。从形式上看， HI 取得了项目的控股权， 是如假包换的 FDI（ 外 国直接投资 ） 。该次融资的载体万科公司的注册性质是中外合资公司， 由深万科和万科的附 属公司永

17、达投资公司共同投资设立， 该公司权益实际上完全属于万科。 但通过中 外合资的形式，为以股权形式取得境外融资打开了方便之门。 然 HI 拥有项目 52% 的股权，但并不拥有实际的控制权。而根据双方的合同约定，在项目回款之后， 万科将以LIBOR（同业拆借利率）再加几个点的利息赎回股权。也就是说， 这实际上是一笔商业贷款。 但由于商业贷款属于资本项目， 直接 的境外信贷显然有违目前的外汇管制， 因而才不得不“曲线融资”， 以 FDI 之名， 行商业贷款之实。 这个融资安排，相当巧妙地满足了有关的管制要求。 在法律上， 这算是一笔股权融资。8、租赁融资（1）出租人的房地产。如果某开发商拥有一块土地，

18、 可根据某租户的要求开发建设房地产， 并与其 签订长期租赁合同。 开发商可用每年将定期获得的租金作为抵押， 申请开发项目 全额的长期抵押贷款。 只要开发商每年获得的租金收入大于他每年需偿付的抵押 贷款本息，他就有利可图。 而且，开发商除了有权获得租赁期间的租金收入之外， 在租赁期间他仍保留出租物业的所有权， 租赁期满后，可重新获得物业的占用权， 视情况自己经营或出租或转卖。 此外，由于贷款利息是在税前支付的， 开发商保 留物业的所有权， 物业的折旧计入成本， 也在税前支付， 开发商还能因此获得一 定的免税额度。 而对承租人来说， 只要其经营收入足以支付租金， 他当然愿意做 这样的投资。（2）承

19、租人的房地产。 是指开发商通过租赁方式获得土地的使用权和占用权后，自己开发的房地 产。由于开发商获得的是长期的、 排他性的租赁权益， 他就可以此作为抵押向银 行申请长期抵押贷款。 通常为了减轻贷款人的风险， 贷款人总是要求土地的出租 方承诺将其获取土地租金的时间后于支付贷款本息。 也就是开发商以租赁权益和 土地租金为抵押申请长期抵押贷款， 但只要他的经营收入足以覆盖贷款本息和土 地租金，他就能够实现利润。 由于租金在财务上是作为经营成本， 可以在税前支 付的，开发商也因此获得一定的免税额度。9、回租融资开发商为某项物业的所有人， 想要保留对该物业的使用权以便从经营此物业 中获得收入， 同时又希

20、望出让该物业的所有权进行融资来减少资金的占用； 投资 者拥有充足的资金， 可以向开发商提供融资服务， 同时也希望借此获得较高的投 资收益。于是， 开发商可以将物业以低于市场售价的价格出售 （一般不会低于其 市场价格的 75，即回租融资的比例高于抵押贷款比例的上限） ，及时获得资金 的回收，并与投资者签订长期回租合同。 由于物业的售价低于市场水平， 因此开 发商向投资者支付的租金也低于市场水平。 对于投资者， 回租可为其带来高于抵 押贷款的投资回报率， 而且他对物业拥有控制权， 租期结束后可将物业继续出租 或出售，获得更可观的回报。 对于开发商而言， 回租融资的最大好处就是可以少 占用自有资金，

21、 此外租金在财务上作为经营成本， 应从纳税收入中扣除， 开发商 可因此获得一定的免税额度。 但回租融资对开发商的经营水平也提出了更高的要 求其预期经营收益率必须高于回租融资的成本。 另外，回租期满后， 开发商 并不能获得物业的产权。10、回买融资可弥补回租融资对开发商的不利因素。 其思路十分简单： 一家贷款机构买下 某物业，然后再卖还给开发商。物业的购买价格一般为其市场价格的 80，也就是说开发商的融资比例达到了 80。这种融资方式之所以对融资双方都有吸 引力，因为对贷款机构来说， 回买贷款的利息收入高于普通抵押贷款的利息收入， 同时还可以以所有权人的身份参与分享物业的经营收益； 对开发商而言

22、， 不仅可 以获得高比例的融资，而且在贷款还清以后，便可以得到物业的产权，此外，开 发商还可因此提取物业的折旧计入成本，以获得免税额度。11、通过项目工资融资项目融资即项目的承办人 （ 即股东） 为经营项目成立一家项目公司， 以该项目 公司作为借款人筹借贷款，并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源， 以项目公司的资产作为贷款的担保物。 商业房地产融资可以采用通过组建项目公司进行融资的方式。包括通过项目公司、项目子公司、合伙制结构 3 种模式：（1）通过项目公司安排融资 由投资者共同投资组建一个项目公司，以项目公司的名义建设、拥有、经营 项目和安排有限追索融资。 项目建设期间， 投资者为贷

23、款银行提供完工担保。 第 一，项目投资者根据股东协议组建项目公司，并注入一定的股本资金；第二，项 目公司作为独立的生产经营者，签署一切与项目建设、生产和市场有关的合同， 安排项目融资， 建设经营并拥有项目； 第三，项目融资安排在对投资者有限追索 的基础上。在项目建设期间，投资者为贷款银行提供完工担保。（2）通过项目子公司安排融资 建立项目子公司，以该子公司的名义与其它投资者组成合资结构安排融资。 由于项目子公司缺乏必要的信用记录， 可能需要投资者提供一定的信用支持和保 证。第一，容易划清项目的债务责任。第二，项目融资有可能被安排成为非公司 负债型的融资；第三，在税务结构安排上灵活性可能会差一些

24、。（3）通过合伙制项目安排融资通过项目公司安排项目融资的优点： 法律关系较简单， 便于银行就项目资产 设定抵押担保权益， 融资结构上较易于被贷款银行接受、 投资者的债务责任清楚， 项目融资的债务风险和经营风险大部分限制在项目公司中， 易实现有限追索和非 公司负债型融资， 可利用大股东的资信优势获得优惠的贷款条件， 项目资产的所 有权集中在项目公司，便于管理，管理上较灵活，项目公司可直接运作项目，也 可仅在法律上拥有项目资产， 而将项目运作委托给另外的管理公司。 通过项目公 司安排项目融资也有一些缺点： 缺乏灵活性， 很难满足不同投资者对融资的各种 要求，主要表现在： 在税务安排上和债务形式选择

25、上缺乏灵活性， 虽然投资者可 以选择多种形式进行投资， 但由于投资者难以直接控制项目现金流量， 各个投资 者难以单独选择债务形式。12、大发展商的融资过程资产规模小的开发商一般都是直接从银行贷款， 但规模稍大的地产开发商除 了直接从银行贷款之外， 一般都会先持有一家上市公司的股权， 然后再通过“迂 回战术”向银行套取更多资金。第一步，地产开发企业首先会在资本市场上寻找一些陷入亏损的上市公司B,然后通过公司A控制上市公司B。当找到合适的开发项目时，在地产开发企 业的控制下，A与B共同出资成立地产项目公司 C。项目启动初期由上市公司承担大部分成本及风险。 一般的方法是， 在项目启 动之初，上市公司

26、B持有C的绝大部分股权；A仅占小股。接下来，公司C预付土地出让金、获得“四证”（国有土地使用权证、建设 用地规模许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证 ） ，成立房地产项 目开发公司 D。按照 2003 年央行出台的 ;121 号文件规定， 预付的土地出让金必须是自有资 金，但实际操作中，公司C预付的土地出让金通常来自于银行的贷款， 由上市公司提供担保。而通常只需先期投入总投资额的 30，即可启动项目，滚动发展。 其中，土地出让金占相当大的比重，一般会占到总投资额的 10 30 。在预付了土地出让金，取得“四证”后，公司D即可申请银行开发贷款，用 于设计规划等项目费用，一般由其母公司C

27、或上市公司提供担保。同时，建筑施 工企业进入并垫资施工费用，而垫资施工往往是建筑施工企业中标的主要条件。 其中，建筑安装企业垫资数量视施工进度而异，一般，在项目完成时，垫资数量 可能占到建筑安装成本的50%。由于上市公司对 C公司绝对控股并成为资金的 主要来源，因而承担着大部分成本及风险。而这部分风险其实又由银行来承担。第二步，回笼预售款前后，摊薄上市公司所持股权。按照原政策规定，必须 在住宅主体结构封顶、高层完成 23 后才能进入销售阶段，对购房者才可发放 按揭贷款。 但在实际运作中， 往往刚刚兴建甚至在规划阶段就开始预售， 预售资 金用于后期项目建设等 （但会计上这部分收入并不能入帐，所以

28、在上市公司的财 务报表中反映不出来这一块 ）。在预售后不久，公司A即开始大幅度增资，其追加资金则可能利用预售收入， 即A以其他资金（大多是银行贷款）追加投资，取得对公司C的绝对控股地位。增 资完后，再把预售款转到公司 A;被A控制的上市公司B却不追加投资，其股权 被稀释，只能获得投资收益。第三步，项目竣工，公司A享有大部分收益。项目竣工后，公司 C以项目总 投资额 30的投入，获得总销售额 30的毛利或者 18的净利润。按照对公司 C的股权比例进行利润分成，A获得大部分利润，上市公司 B承担了初期高成本 及风险 （实际上这部分风险主要由银行来承担 ） ，最终却获得了小部分利润。13、开发商贴息

29、委托贷款所谓“开发商贴息委托贷款” 是指由房地产开发商提供资金， 委托商业银行 向购买其商品房者发放委托贷款， 并由开发商补贴一定期限的利息， 其实质是一 种“卖方信贷”。开发商出资贴息贷款给购房者买房，对承办的金融机构而言， 能够有效地规避金融风险，换而言之，风险的承担者由银行变成了开发商。但“卖方信贷” 对房地产开发商有三个方面的好处： 第一，解决了融资问题， 开发商利用委托贷款进行融资的货币乘数模型E=A （1+20%/80%） n， 其中，A为开放商初次投入的委托贷款预定金额，E 为 获得回收总房款资金 数量，n为委托贷款的周转次数。由于开发商委托贷款提供房款8 0%的按揭比 例，销售后回笼资金中增加了买房人2 0%的首付款，只要委托贷款周转三次， 开发商利用这种方式可回笼资金几乎翻了一倍。低成本的融资对于开发商来说， 既可作为销售利润归入自有资金， 也可直