资产评估汪海粟课后习题答案Word文件下载.docx

1、1.2=60000（元）油灌重置成本=825000+48000+60000=933000（元）（2）计算加权重置成本 单位：元投资时间现行成本投资年限加权重置成本1994年8250001299000001998年4800083840002000年600006360000合 计9330001064400（3）计算加权投资年限 1064400933000=11.4（年）（4）计算成新率 成新率= = =51%（5）计算评估价值 P=重置成本成新率 =93300051% =475830（元）3对一台刨床进行评估，该设备已使用4年，经检测评定尚可使用8年，但该刨床的台钳嘴有裂纹需要更换，经调查其更换费

2、约8000元。该刨床的重置成本为12万元。试用修复费用法评估设备的实体性贬值额及成新率。 （1）可修复实体贬值：8000元 （2）不可修复实体损耗率：=33% （3）不可修复部分实体贬值：（1200008000）33%=36960（元） （4）实体性陈旧贬值总额：8000+36960=44960（元） （5）设备的成新率=（1）100% =62.53%4某企业10年前购入一台锅炉，现要求对其评估。收集到如下资料： （1）经市场调查，该型号锅炉市场价格为68000元，附属设备8400元，运输费率2%，安装调试费率8%。 （2）根据锅炉压力容器规定，该锅炉预计总使用年限为22年。预计残值率3%，清

3、理费为2000元。 （3）调查表明，该锅炉比新型同型号锅炉每年多耗煤2吨。 （4）假设企业所得税率为20%，折现率取10%，每吨煤价格800元。 要求：（1）计算该锅炉的重置成本 （2）估算该锅炉的各种贬值 （3）确定该锅炉的评估价值。（68000+8400）（1+2%+8%）=84040元 （2）有形损耗 84040（13%）+2000=37963.09（元） （3）功能性贬值 2800（1-20%）=7928.83（元） （4）该锅炉评估值 8404037963.097828.83=38248.08（元） 5评估某灯泡厂一条普通泡生产线的重置完全成本。该生产线的账面原值100万元，其中封口

4、机、排气机与装头机均为外购设备计60万元，传送带与机构爪为自制计30万元，运输、安装调试费用为10万元。经市场调研，发现目前市面上已出现了用料节省，结构更为合理的换代产品。而且自制的传送带与机构爪也有改进的必要，技术攻关小组认为改进后的设备将大大节省能源与用料，且占地小。运输、安装调试费用随主体设备的换代也会发生相应的变化。下面将分别就生产线中的外购设备，自制设备及运输、安装调试费用分述如下：（1）外购机器设备情况：经市场调查，得知封口机、排气机、装头机的现行市价分别为30万元、37万元、33万元。成套购买均优惠10%，验货后立即付款优惠5%，购货后延期一个月付款加价3%，并标明价格尚可面议。

5、通过销售统计，一般厂家的价格折让为4%。根据以上资料，我们评估时应选择：成套购买，正常的付款条件，正常的价格折扣。（2）自制机器设备情况：评估人员与企业技术人员和财会人员进行了座谈，听取了专业人员的介绍，查看了有关账表，得知自制设备账面原值30万元的构成为：钢材占40%，铸铁20%，人工费30%，制造费用占10%；按现行技术条件更新自制设备，钢材和铸铁均可节约20%，人工及制造费用可节省10%。从企业财务资料获悉，自制设备购建以来，钢材价格上涨80%，铸铁价格上扬50%，工时成本也提高了100%，制造费用按工时分摊的额度上涨40%。（3）运杂费、安装调试费用情况：由于三件主要设备的结构变化，吨

6、位减轻，经与技术人员和财务人员座谈，得知，设备吨位减轻与运价上调相抵后运杂费上升20%，基础、基桩等耗用水泥和钢材分别减少30%，用工减少50%，钢材价格上涨指数同上，水泥价格上涨10%，人工费上涨100%，管理费上涨40%。分析原成本核算资料，知各项费用占运杂费、安装调试费的总成本的比重如下：运杂费10%，钢材40%，水泥20%， 人工20%，管理费10%。（1）外购设备重置价值：10090%（15%）（14%）=82.08万元（2）自制部分机器设备重置价值：3040%（120%）（1+80%）=17.28万元20%（1+50%）=7.2万元30%（110%）（1+100%）=16.2万元1

7、0%（1+40%）=3.78万元17.28+7.2+16.2+3.78=44.46万元（3）运输、安装调试费用重置价值：运杂：10（1+20%）=1.2万元钢材：（1+80%）（130%）=5.04万元水泥：（1+10%）（130%）=1.54万元人工：（1+100%）（150%）=2万元管理：（1+40%）=1.4万元1.2+5.04+1.54+2=11.18万元（4）普通灯泡生产线重置全价为：重置价值=（1）+（2）+（3）=82.08+44.46+11.18=137.72万元附：运杂费、安装调试费用重置价值亦可通过计算综合升降比率计算：“量”耗综合下降率：（40%+20%）+50%（20

8、%+10%）+010%=33%价格综合上升率：10%+80%40%+10%20%+100%20%+40%10%=60%运杂、安装调试重置成本：（133%）（1+60%）=10.72万元6某进口机器设备，评估基准日时的FOB价为25000美元，国外运输保险费为103美元，国内运杂费率为3%，关税税率为16%，增值税率17%，银行手续费率为0.5%，外贸手续费率为1.5%。评估基准日美元对人民币汇率为8.3，试计算这台进口机器设备的重置全价。该进口设备的CIF价=25000+103=25103美元关税=CIF关税率=2510316%=4016.48美元增值税=CIF（1+关税率）增值税率=2510

9、3（1+16%）17%=4950.31美元银行手续费=FOB银行手续费率=250000.5%=125美元外贸手续费=CIF外贸手续费率=251031.5%=376.55美元国内运杂费=FOB评估基准日汇率国内运杂费率=250008.33%=6225（元）该设备的重置全价=CIF价+关税+增值税+银行手续费+外贸手续费+国内运杂费=（25103+4016.48+4950.31+125+376.55）8.3+6225=293167.12（元）第六章房地产评估计算题答案1甲、乙双方联建一栋建筑物开发经营，甲方出地5000平方米，并出资300万元；乙方出资5000万元参与建设。投资比例为4：6。已知规

10、划开发项目的建筑容积率为4，覆盖率为50%，单位建筑面积造价为1100元/平方米，单位建筑面积各项税费为200元/平方米。求：（1）该地块的单位面积地价，楼面地价。（2）该建筑物每层平均分摊地价（设每层建筑面积相等）。（1）设土地价格为x x=3033.33万元 即地块总价为3033.33万元该地块的单位面积价格=6066.67元/平方米楼面地价=0.1517万元/平方米=1517元/平方米或：楼面地价=土地单价/容积率=1517元/平方米（2）容积率=建筑总面积=土地总面积容积率=50004=20000平方米建筑物占地面积=土地总面积覆盖率=500050%=2500平方米建筑物层数=8层建筑

11、物每层平均分摊地价=3033.338=379.17万元2某宗地为一待开发建设的“七通一平”空地，土地面积1000平方米，允许用途为商住混合，允许建筑容积率为7，覆盖率为50%，土地使用年限为50年，1998年3月出售。经调查和开发设计，取得如下资料：（1）开发方式：设计建筑物14层，每层面积500平方米，共7000平方米。12层为商用房，1000平方米；34层为住宅，6000平方米。（2）开发费用估计。建筑费用500万元，专业费用为建筑费用的6%，利息率为10%，利润率为20%，由卖方承担的售房税金为房地产售价的5%。（3）预计建设期。共需三年完成全部建筑，资金分三年投入，第一年投入总建筑费的

12、50%，第二年投入总建筑费的30%，第三年投入总建筑费的20%。（4）预计房地产售价。假定建成后，商业楼可全部售出，住宅可售出30%；住宅的50%半年后可售出，其余的20%一年后才能售出。预计2000年3月商业楼平均售价5000元/平方米，住宅平均售价2400元/平方米（均含楼面地价）。要求：用假设开发法评估该宗地1998年3月的总地价、单位地价及楼面地价。（1）计算房地产出售总价现值=1412.73（万元） （2）计算总建筑费用现值=447.18（万元） （2分）（3）计算税金1412.735%=70.64（万元） （4）计算土地所有权评估总价（土地总价）土地评估值= =558.37 （万元

13、） （5）土地单价：558.371000=5583.7元/平方米 合每亩：5583.7666.67=372.25万元/亩（6）楼面地价：5583.77=797.67元/平方米建筑面积3预计某房地产未来五年的年净收益将保持在400万元的水平，第5年未计划将该房地出售，出售价格预计比现在增值5%，出售时需要对增值部分缴纳30%的税费。折现率为10%。试估算房地产当前的价值。 （1）求该房地产未来5年收益的现值 400（1-1/1.15）0.1 = 1516.32（万元） （2）假定该房地产当前价值P，则该房地产第5年末出售收益的现值为 P（1+5%）-P5%30%（1+10%）5 = 0.6426

14、P （3）求该房地产当前的价值 P = 0.6426P+1516.32 P = 4242.64（万元）4某公司于2000年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于2001年11月在该地块上建成建筑物B，当时，造价为1200/平方米，其经济耐用年限为55年；目前该类建筑重置价格为1500/平方米，残值率为10%，A地块面积450平方米，建筑面积为400平方米，目前该建筑全部出租，每月实收租金为10000元。据调查，当地同类建筑出租租金，一般为每月30元/平方米，土地及房屋还原利率分别为5%和6%，每年需要支付的土地使用税及房产税为20元/建筑平方米，需支付的年管理费为同类建筑年租金的4%

15、，年维修费为重置价的2%，年保险费为重置价的02%，A地块在2004年11月的土地市场价为2400元/平方米，试根据以上资料用收益法计算B建筑物价格。（1）计算房地产年收益：40012=144000元（2）计算年费用：土地使用税及房产税=20400=8000元管理费用=30124%=5760元年维修费用=15002%=12000元年保险费=15000.2%=1200元（3）计算房地产年纯收益： 14400080005760120001200=117040元（4）计算土地年纯收益：24004505%=54000元（5）计算房屋建筑物年纯收益：11704054000=63040元（6）计算评估值：

16、d折旧率=0.0196=1.96%63040=768596.98元5某城市内，有一宗住宅用地500平方米需要评估，评估基准日为2004年10月31日，现根据该地条件，选择了与之类似的四宗已成交案例，几宗地块的比较条件如下：见下表。项 目待估土地比较案例ABCD用 途住 宅成交日期（评估期日200410）2003102003122003420048成交价格1200元/m2 1300元/m21400元/m21100元/m2容积率234区域条件位 置-2%+3%-3%基础设施-1%+2%交 通个别条件地 势+1%形 状其 它对位置、基础设施、交通、地势、形状及其他因素对地价的影响，均是待估地块与案例

17、地块相比，表中数字正值表示待估地块优于比较地块百分比，负值表示待估地块劣于比较地块百分比，数字大小表示需修正的幅度。又知该城市地价指数在2003年1月为100，以后每月上涨数与2003年1月比均为1%。容积率修正系数如下表：容 积 率15修正系数18212324几宗交易地块剩余使用年限均为40年，委估宗地剩余使用年限为50年，土地还原率取8%。按以上条件，估算该住宅用地的单位地价和楼面地价。（1）确定地价指数年、月2003.12003.22003.32003.42003.102003.122004.82004.10地价指数100101102103109111119121（2）比准价格进行期日修

18、正、容积率修正、位置修正、基础设施修正、交通修正、地势修正、形状和其他修正：PA=1200=1062.96元/平方米PB=1300=1201.20元/平方米PC=1400=1352.25元/平方米PD=1100=1052.39元/平方米（3）运用算术平均法确定待估地块价格并进行年期修正（PA+ PB+ PC+ PD）/4=1162.2元/平方米1162.2=1162.21.0259=1197.43元/平方米委估地块评估总价=1197.43500=598715元 单位地价：79.83万元/亩楼面地价：1197.432=598.72元/m26某厂现使用的土地为国家行政划拨的国有土地，在现代企业制度

19、改造中，要求对进入股份制改组的4767729平方米的土地使用权价格进行评估，其用途为工业用地。现用成本逼近法评估该宗地价格。（1）土地取得费。根据该市土地管理法实施细则等综合分析，确定评估基准日年份近郊征用土地以平均年产值1200元/亩计算，土地补偿费，安置补偿费，青苗补偿费分别按年产值的6倍，10倍及80%计算，地面附着物补偿以10000元/亩计算。（2）土地开发费。厂区已达到“七通一平”，调查该市工业小区土地开发费为每平方公里5千万元。（3）税费。根据该市有关文件规定：耕地占用税66元/平方米；土地管理费09元/平方米；新菜地开发费11元/平方米；教育附加费3元/平方米；公用事业配套费37

20、5元/平方米。（4）投资利息。建设银行年贷款利率6%，正常开发期为2年。（5）资金利润。工业生产用地开发年资金利润率10%。（6）土地所有权收益率15%，土地还原率11%。（1）土地取得费用 土地补偿费=12006=7200元/亩=10.80元/平方米安置补偿费=120010=12000元/亩=18元/平方米青苗补偿费=120080%=960元/亩=1.44元/平方米地上附着物补偿=10000元/亩=15元/平方米以上四项合计45.24元/平方米（2）土地开发费=50元/平方米（3）税费=6.6+0.9+1.1+3+37.5=49.1元/平方米（4）土地取得费利息=45.24=5.59元/平方

21、米 若按单利：土地取得利息费=45.246%2=5.43元/平方米土地开发费利息=50=3元/平方米土地开发利息=502=3元/平方米小计：5.59+3=8.59元/平方米（5）利润额=（C1+ C2+C3）资金利润率=（45.24+50+49.1）10%=14.43元/平方米（6）土地成本计算：土地成本=土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+资金利润=45.24+50+49.1+8.59+14.43=167.36元/平方米（7）土地使用权收益：P =土地成本（1+土地所有权收益率）=167.36（1+15%）=192.46元/平方米总价：192.46476772.9=9176.16万元91

22、76.16（P/A,11%,50）=82967.66万元7待估在建工程总预算造价为400万元，其中设备安装工程预算为150万元，评估时设备安装工程尚未进行，而建筑工程的基础工程已经完工，结构工程完成了60%，装饰工程尚未进行。评估人员根据相关资料和经验认定建筑工程中的基础工程、结构工程和装饰工程各占造价比例分别为15%、60%和25%。根据上述资料，估算待估在建工程的评估值。根据题设资料 （1）估算在建工程的完工程度： 完工程度 = 15%100%+60%60%+25%0 = 51% （2）建筑工程预算造价： 400-150 = 250 （万元） （3）估算在建工程评估值： 在建工程评估值 =

23、 预算造价完工进度（%） = 250 = 127.5（万元）第七章流动资产评估计算题答案1某企业对库存的一种燃料进行评估，库存量为50吨。经现场技术鉴定，没有发生质量变化，仍能满足生产需要，只是保管中自然损耗1%。根据市场调查，得知该燃料近期市场交易价格为每吨4000元，每吨运费100元，整理入库费为每吨40元，则该种燃料的评估值是多少？。 （1）库存燃料实际库存量： 50（1-1%）= 49.5（吨） （2）计算评估值 评估值 = 燃料数量（市场单价+吨运费+吨入库费） = 49.5（4000+100+40） = 204930（元）2某企业在搞联营过程中，对其某一工序上的在制品进行评估，该工

24、序在制品实有数量为5000件。根据行业平均定量标准资料得知，该在制品该工序单件材料定额为10千克/件，该工序单件工时定额为5小时。经过市场调查得知，该在制品耗用材料的近期市场价格为10元/千克，且相同工种正常小时工资为6元/小时。该在制品评估值为多少？根据题设资料，为续用条件下的在制品评估，适宜采用成本法。 在制品评估价值 = 在制品数量（单件材料消耗定额材料单价+单件工时定额单价） = 5000（1010+56） = 650000（元）3某项在用低值易耗品，原价750元，预计使用一年，现已使用9个月，该低值易耗品现行市价为1200元，确定在用低值易耗品评估值。用成本法评估 在用低值易耗品评估

25、值 = 重置成本 重置成本按基准日市场价决定，成新率用使用时间估算 故：评估值 = 低值易耗品基准日市价 = 1200 = 300元4某企业产成品实有数量80台，每台实际成本94元，该产品的材料费与工资、其他费用的比例为70：30，根据目前有关资料，材料费用综合调整系数为120，工资、其他费用综合调整系数为108，求该产品的评估值。根据题设资料，用成本法评估 （1）每台产品中材料费 94100% = 65.8（元） （2）每台产品中工资及其他费用100% = 28.2（元） （3）计算评估值 评估值 = 成品数量（材料现行市价+工资、费用现行价） = 80（65.81.2+28.21.08） = 8753.6（元）5某企业截止评估基准日预付费用账面余额为76200元，各具体项目的发生情况与内容如下：（1）年初预付