生态休闲度假村建设项目可行性研究报告文档格式.docx

1、改革开放以来，某某经济发展迅速，工农业生产、商业贸易、交通邮电、文体卫生、城市建设等方面都取得了较大成果。工业主要有人造板厂、电解铝厂、冶炼厂、绿色食品公司、玻璃钢厂等三十多家企业；全县形成了以人造板厂、竹业公司为龙头的林产化工业；以绿色食品为龙头的食品工业；以冶金厂、电解厂、机械厂为龙头的机电、冶金工业体系。形成了林产、林工、林化工业和林工商、产供销一条龙的综合经营格局。农业基础好、农林副产品丰富，粮食作物以水稻为主，经济作物有生姜、茶叶、西瓜、烤烟、油茶等二十余种，特别是生姜、迟熟西瓜、反季蔬菜，畅销全国，并已向商品化、基地化方向发展，逐步形成了瘦肉型猪、山羊、山苍籽、白果、生姜、笋用林、

2、油桐、药材、油茶、猕猴桃等十大土特产出口产品基地。如今的某某，已成为治安绿洲、全国森林防火先进县、全国体育先进县、全国造林绿化百佳县和全国山区综合开发示范县。目前，已有多家港、澳、台商和侨胞前来某某投资办企业、建工厂。2009年，全县国民生产总值20.76亿元，人均国民生产总值12987万元，全县财政总收入完成1.5亿元。随着改革开放的不断深放入，某某经济和社会将以更快的步伐步入发展的快车道，为构建和谐某某、实现小康某某和社会主义新农村建设奠定了坚实的基础。三、项目承办单位概况某某房地产开发有限公司于2003年3月24日经某某工商行政管理局批准登记注册成立，开发资质三级，公司法人代表谭显明，公

3、司注册资金800万元人民币，主要经营范围：房地产开发、中介服务。公司现有员工68人，其中：董事会2人，工程技术人员14人，财务人员4人。各项专业技术人员30人，其中高级工程师13人，中级工程师5人，高级经济师2人，会计师2人，初级技术职称8人，资金和技术力量较雄厚。公司机构精简高效，下设营销部、工程技术部、财务部、办公室。公司法人代表谭显明先生于2004-2006年连续三年被某某房地产协会评为“房地产开发优秀企业家”。 该公司积极配合某某县政府的旅游资源开发，本着依托永州生态旅游资源优势，打造某“和”文化旅游品牌，推进永州旅游产业升级，提高永州知名度，加强永州与外界的交流和合作，推动永州经济社

4、会事业又好又快发展。公司决策层凭着对旅游地产独到的见解，经过两年多的项目实地考察、调研，决定在国家级森林公园某某县某开发建设旅游度假村旅游地产项目，打造以景区和旅游、休闲、度假、饮食、娱乐等多重资源与服务为一体的旅游产业。公司于2010年购得位于某某县某大田村的约80亩土地，现正在进行前期的“三通一平”工程建设，并在此基础上拟投资开发某某首座生态休闲度假村，拟建总建筑面积27266.94平方米，此项目为2011年度某某县重点工程，预计2013年全面竣工。估算总投资达10803万元。某生态休闲度假村主要由商务别墅客房中心、会议中心、餐饮中心、老年活动中心、商店和物管用房及相关休闲配套设施组成。本

5、项目商务别墅客房中心拟建房屋6栋，每栋3层，按四星级标准设计建造，内共设标准间306间、豪华套房24套；会议中心拟建4层，设200座会议室1个、100座会议室1个、60座会议室2个，内设标准间50间、商务套房5套；餐饮中心拟建2层，内设中西餐厅、酒吧、豪华包厢、多功能厅；老年活动中心位于项目地的东北部，拟建4层，内设标准客房80间，另设棋牌室2间、老年保健按摩间6间；商店和物管用房拟建2层，一层为商店，二层为管理用房；室外设置门球场、篮球场、游泳池等运动场所及相关配套设施。 本公司秉承“追求卓越、奉献精品”的企业精神，以“诚实守信、捍卫信誉、打造企业精品”为宗旨，不断进取。公司在发展的同时，也

6、不忘回报社会，热心于各项社会公用事业，积极参与2007年“爱心之旅”活动，资助寒门学子圆大学之梦，慷慨募捐支持汶川灾区重建家园，截止目前已上交税费1500万元，连续三年荣获“地方纳税十强单位”。公司坚持经济效益、社会效益和环境效益并重的宗旨，建立了适合现代企业发展的管理体系，公司主营房地产开发，企业管理从项目建设、策划到建设，从成本核算到质量控制，从营销策略到物业管理等方面实行科学、严密、行之有效的管理，企业正步入健康发展的快车道。四、研究的依据、规范、范围及期限1、可行性研究报告编制依据（1）中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要；（2）国务院风景名胜区管理暂行规定和关于加快旅

7、游业发展的意见；（3）建设部风景名胜区建设管理规定；（4）某某旅游业发展规划和加快培育旅游支柱产业的决定；（5）某某县旅游业发展总体规划及中共某某县委、 某某县人民政府关于鼓励在某投资兴办旅游业的若干规定（试行）；（6）某某县城乡总体规划、某国家森林公园旅游总体规划、某旅游生态小城镇建设规划和国家自然保护区有关规定；（7）某某县某控制性详细规划；（8）环境保护局的项目建设环境影响报告的审批意见；（9）规划部门的建设项目选址意见书；（10）国土行政部门的土地预审意见；（11）项目承办单位提供的相关基础资料。（12）投资项目可行性研究指南；（13）建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（14）某某

8、县水文气象资料；（15）国家、省、市、区有关文件、法规、规范和标准。2、技术规范和技术标准该项目工程可行性研究报告采用的主要工程技术规范及标准如下：室外给水设计规范 （GB50013-2006）;室外排水设计规范 （GB50014-2006）;建筑结构荷载规范 （GB50009-2001）;混凝土结构设计规范 （GB50010-2002）;建筑地基基础设计规范 （GB50007-2002）;建筑抗震设计规范 （GB50011-2001）;建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001）;建筑设计防火规范 （GB50016-2006）;民用建筑电气设计规范 JGJ16-2008;3、本项目

9、建设的基本原则结构独俱特色，讲究档次；与周围景观充分融合与统一；突出度假休闲娱乐功能为主兼顾其他的经营理念；封闭式管理，开放式经营。4、可行性研究范围本次研究是以项目开发单位提供的基础资料和国家有关法令、政策、标准、规程等以及该项目相关内外部条件、城乡总体规划为基础，对该项目建设工程的建设背景及必要性、建设规模及建设条件、设计方案、投资估算、资金筹措及建设进度安排、社会效益及综合效益等进行论证，以确定该项目建设的可行性、效益的合理性。4、研究期限：本次可行性研究期限为2010年至2030年。5、项目主要技术经济指标序号项目名称单位数量1总用地面积53144.122总建筑面积27266.94a会

10、议中心4064.4b老年活动中心4042c商务别墅客房中心18000d餐饮中心932.54e公建配套设施2283建筑密度%16.214容积率0.515绿地率 %456地面停车位辆727建设期月278客房床位个4659职工人数人16010年营业收入万元11年总成本费用12年营业税及附加13年利润总额14年投资利润率15年投资利税率16财务内部收益率17借款偿还期年18估算总投资10803五、主要研究结论随着某风景区开发力度的加大，环山公路的拓展延伸，旅游休闲度假配套设施的建设就显得越来越重要和日益紧迫。该项目的开发建设必然刺激带动整个某景区的开发。项目建设是从构建和谐社会、落实科学发展观出发，其

11、意义是深远的；项目建成后，某旅游区的旅游休闲度假设施将得到极大的改善，可加快开发利用某某旅游资源步伐，可充分满足广大游客的住宿、餐饮、度假、休闲、娱乐等方面的需要，从而促进某旅游事业的更好更快发展，带动当地老百姓的经济发展，增加山区贫困农民的收入，为社会提供更广泛的就业机会，为当地政府带来可观的财税收入，促进某某县经济持续健康快速地发展，从而获得较好的经济效益和社会效益，促进社会主义新农村建设步伐。项目建设符合国家有关产业政策，布局合理，在某是首家独资兴建的一座集住宿、餐饮、休闲、娱乐、观光、集会、度假为一体的休闲度假村，并严格按照国家法律、法规运作。本项目的建设本着开发与环保相结合，经济效益

12、与社会效益相统一，建成一个具有浓厚的民间文化和古朴典雅的与周围景观融为一体的特色休闲度假村，使所有旅游休闲度假者能产生回归自然、爽心悦目、星级享受的感受，并通过该度假村的建成营业能吸引更多的游客和投资者来景区投资开发。根据该项目的地理位置、气象、水文、地质及初步设计方案，建设该项目在技术是完全可行的，依据有关资料显示，该项目在规划、环保、消防等方面均可行。第二章 项目背景及建设的必要性一、项目背景改革开放以来，我国综合国力大幅度提升，人民生活水平不断提高，社会长期保持稳定，政通人和。目前我国人均GDP已超过1000美元，总体达到小康。党的十六大提出了全面建设小康社会的目标。当人均GDP达到80

13、0美元至1000美元时，旅游消费将进入快速增长期，消费结构正在由“吃、穿、用”向“住、行、游”升级，国内旅游已进入大众消费阶段，旅游消费正成为热点消费。按照世界旅游组织的预测，到2020年，中国将成为世界国际旅游的第一大接待国，年接待国际旅游者将超过1.3亿人次。届时，中国还将成为世界第四大国际旅游客源国，将有1亿中国人迈出国门。2009年全国“两会”，“旅游、休闲、度假”成了代表们热议的话题之一，在政府工作报告中，温总理在谈到2009年主要任务时，就提到了“加快发展旅游休闲消费”。因此，国家旅游局陆续推出了“国民旅游休闲计划”。我省也发放了旅游消费券并推出“湘景相约中国人游某某”、“湘景湘游

14、某某人游某某”等活动，这表明中国旅游业已进入一个新的全面转型升级的大发展时期。从我市看，永州独有的古文化旅游资源已逐渐成为某某旅游第三级。因此，我们必须顺应国内外旅游产业快速发展的趋势，抓住有利时机，深入挖掘并开发我市古文化资源，打造我市旅游文化品牌，培育壮大我市旅游产业软实力，赶超崛起，加快推进旅游产业又好又快发展。目前旅游业已是世界第一大支柱产业。我国的旅游业经过二十多年发展，取得了长足进展。各级政府将旅游业列为第三产业支柱和国民经济新的增长点。目前，我国旅游业面临前所未有的发展机遇。随着国民经济持续高速发展，我国城市化进程加快，城镇消费结构升级，人均GDP达1000美元之后，消费结构将朝

15、着发展型、享受型转变，旅游消费成为新热点，旅游业进入兴盛期。某某县旅游资源独树一帜。作为国家级森林公园和省级自然保护区的某，一峰独耸、万山环立，登上望佛台远眺，九嶷南岳南北相峙，潇湘河水环山而过，山上历史人文景观众多，特别是某万寿寺是我国七祖佛爷坐化之地，素有“名山千古仰，活佛万家朝”之盛况。明代杰出的地理学家、旅游家徐霞客，唐代著名文学柳宗元都在此留下珍贵的足迹和不朽的诗篇，还有青龙洞、浮湖岛、潇水旅游线等景点令人留连忘返。某国家森林公园位于某某省西南部，某某近郊，某某县东北隅，距某某县县城公里左右，属南岭支脉。某犹如一道天然屏障横亘于湘南与湘中之间，西临潇水，东接永州，南近桂林、北望衡山，

16、总面积114.2平方公里，山峰座，最高点“望佛台”海拔1624.6米。由于受地壳运动的影响，山岭受切割甚剧，沟谷纵横、山地破碎、峰峦起伏。整个地势东高西低，溪流落差大，流速急。某处于华南、华东、华中三大植物区系的交汇点，动植物资源丰富，森林覆盖率达98%，原始次生林分布数万亩，华南最大的华东黄杉和红豆杉群落分布其中，拥有云豹、白鹇、红腹锦鸡等国家一、二级保护动植物101种。境内平均气温14.2，空气清新无比，平均负氧离子含量达38000个/cm3，其中小黄江源达到66800个/cm3，有 “天然氧吧”之美称。 某自然风光秀丽，素享“北有庐山，南有阳明”的美誉。境内山高谷幽、石怪峰奇、林茂竹修、

17、古木参天，更兼以云天雾海、流泉飞瀑，宛如人间仙境，旅游资源十分丰富。现已形成万寿寺景区、小黄江源景区、歇马庵景区、北江冲景区、大黄江源景区等5大景区83个景点（有些景点有待开发）,著名的自然景观有“中国最大的野生杜鹃花基地”杜鹃花海，入选“某某百景”的大黄江源瀑布群、高山漂流，人称“十里画廊”的小黄江源游道等。某历史文化底蕴深厚，早自东汉起，就是周边地区的朝佛圣地，鼎盛时有大小寺庵108座，万寿寺、歇马庵、白云寺等皆为历史上有名的寺庵。明朝皇室妙竹公主逃婚至某歇马建庵，被朱皇封为一品仙姑；明嘉靖年间，郑秀峰禅师在此坐化成佛，其身不朽，被皇帝封为七世佛祖。此后便成了参禅拜佛的胜地。寺院宽敞（大部

18、已毁），善男信女，来往不绝，而墨客骚人，藉瞻佛以览胜者，亦往往接踵而至。清尚书陈荐，留有题咏。其余，赞美自然景色的诗篇很多，佳作亦可成册。如今寺庵虽大多只剩遗址，但身处其中，浓厚的历史文化气息扑面而来，越是挖掘，越是厚重。某1958年建立国营林场，1982年批准为省级自然保护区，1992年被批准为国家森林公园，1993年成立某国家森林公园管理局，近年来又陆续被评定为国家AAA级景区、国家水利风景区、新潇湘八景、中国最大野生杜鹃花基地、国家环保局绿色中国论坛永久性会址。 近年来，随着旅游业的发展，在某积极开展观光、揽胜、朝佛、科考旅游活动的同时，每年的4-5月间举办的“和”文化旅游节暨杜鹃花会闻

19、名中外，还经常举办文学笔会、摄影大赛、登山比赛、篝火晚会等活动，丰富游客的文化生活。某物华天宝，特产丰富，有号称水果之王的高山雪莲果，有滚地黄瓜、长白萝卜、高山芹菜等反季蔬菜；有山野菜、竹笋、烟熏腊肉、酒糟肉、乳豆腐地方小吃；有竹工艺品、通气竹筷等旅游纪念品。据永州府志记载，因其“群峰高耸，晨熙先顾”而得名，尤以“雄、幽、秀、野、佛”为最。 山高谷幽，石怪峰奇，森林茂密，树种繁多，松涛和鸣，秀竹滴翠，流泉飞瀑，云山雾海，路转峰回，鸟语虫鸣，奇花异草，相互辉映。身临其境，宛若进入“鸟鸣山更幽”的人间仙境。 某因其“古、奇、灵、秀”的独特景致、悠久的“和”文化传统以及深厚的佛教渊源，先后被授予国家

20、AAA级旅游景区、国家级水利风景名胜区、群众最喜爱的“某某百景”、某某“新潇湘八景”和首个“绿色中国环境文化示范基地”等称号。某是全国不可多得的生态王国。特别是山上十万亩高山杜鹃姹紫嫣红、争奇斗艳，堪称人间奇迹，在5月左右，某杜鹃花将全面竞相开放，绵延数十里，极为壮观，被誉为“天下第一杜鹃红”。某佛文化源远流长，“和”文化古朴厚重，是一座和美之山、文化之山。该项目地位于某的浅山区，森林植被茂密，水资源丰富，空气清新，是发展农村特色游，感受田园风光、农垦人家、小桥流水的好去处。永连公路和二广高速建成通车并且经过某旅游区，从根本上改善了该区域的交通条件，密切了与外地区及外省的联系，使某旅游业得到快

21、速发展。近年来，某旅游区宾馆、酒店、餐饮业发展较快，但与旅游业发展速度相比不相适应，现已成为制约某旅游业发展的瓶颈。随着高档消费群体日益扩大，星级宾馆享受正逐渐成为游客们的首选，但某旅游区在这方面还很缺失，游客们往往在这里旅游，却要奔波于周边的某某县城和冷水滩城区吃住、购物、娱乐，给游客们造成极大的不便和安全隐患，而目前，某某县城二星级宾馆1家，客房数不足200间；冷水滩城区三星级宾馆3家，客房数不足1000间。每年3月-11月和春节前后1个月，这些市区宾馆均须提前预约。进入旺季，来某某旅游人数日均3万人次以上，春节、五一、十一黄金周及平常周末日均接待人数近5万人。某某现有的旅游接待能力远无法

22、满足需求。目前，某某星级宾馆客房出租率达80%，且有不断上升之势。而旅游接待能力不足给游客带来诸多不便，制约了旅游业的发展。二、项目建设的必要性1、旅游业在世界各地被认为是“无烟工业”，某某省、某某政府均十分重视旅游业的发展，多次在相关会议上强调，要加快旅游业的发展，使之成为当地的一个支柱产业，近年来，某在环境保护方面做了大量卓有成效的工作，为开发旅游业奠定了坚实基础。经过近些年来的建设，某旅游基础设施大为改观，小规模的酒店、宾馆星罗棋布，交通状况也有了根本改变,但是酒店与宾馆的住宿床位数量非常有限，吃的也就是当地自产自销的食品，更谈不上休闲、娱乐、运动等方面的享受了，这就让那些出来休闲度假的

23、游客产生很大的失落感，甚至于有来了一次不想来第二次的想法。通过市场调查,2008年某旅游区接待国内外游客约7万人次,2009年接待国内外游客约7.5万人次,年增长率达7%，按此增长率估算，2010年总游客量将达到8万人次，随着该项目的建成运营，2015年总游客量将达到12万人次。如此丰富多彩的旅游资源带来了如此大的旅游商机，与此配套的旅游休闲度假基础设施建设就显得尤为重要，以便留住更多游客的心，带来更大的经济效益。2、国务院于2009年12月出台了关于加快旅游业发展的意见，明确提出把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业。在市委、市政府的正确领导下，在省旅游局关心指

24、导下，永州旅游呈现了良好的发展势头。近年来，某某委、市政府高度重视旅游业发展，全面实施“旅游旺市”发展战略，出台了加快培育旅游支柱产业的决定等一系列政策和措施，提出了打造生态休闲度假区域性旅游目的地的奋斗目标，逐步形成和完善了全市党政大力推动、部门紧密配合、社会整体联动的旅游发展格局。全市旅游业发展取得了显著成效，呈现了良好的发展势头。现有旅游星级饭店24家，旅行社21家，国家4A级景区2个，3A级景区6个，全国农业旅游示范点1处，省级农业旅游示范点3处，旅游直接从业人员2万多人。2009年全市共接待国内外游客870万人次，旅游总收入40.25亿元，同比增幅分别为18.17%和20.83%，相

25、当于全市GDP的6.15%。3、近年来，我国旅游业虽然发展迅速，但仍面临发展方式粗放、基础设施建设滞后、服务质量水平不高等问题。该休闲渡假村的建设是某旅游风景区所必须的基础设施，某现阶段的市场格局远远不能满足规划中的游游风景区旅游市场的需求，因此，某生态休闲渡假村的建设是符合市场需要的。4、我国幅员辽阔，旅游资源丰富，人民群众日益增长的多样化消费需求为旅游业的发展提供了新的机遇。5、关于加快旅游业发展的意见提出从放宽旅游市场准入、优化旅游消费环境、推动旅游产品多样化发展、加强旅游从业人员素质建设和旅游市场监管、推进节能环保等五个方面加快旅游业的发展。6、随着人们生活水平的提高，观赏水平必然提高

26、，旅游者纷纷抛弃庸俗而趋向高雅，向自然性、探索性、求知性发展，渴望回归自然，疾呼生态觉醒，热衷于森林野趣，乐游名山大川 ，渴求回到绿色之中，回到大自然之中，探险、登山、漂流、游泳、森林浴、休憩、摄影、作画、采标本等享受森林生态功能之益成为现代旅游的时尚。某旅游风景区作为纯天然景观，迎合了目前游客返朴归真的口味，极大地满足了人们的心理需要，有某旅游风景区得天独厚的自然资源优势为基础，因此在该地段建设休闲渡假村是必要的和可行的。第三章 市场分析与拟建规模一、地理位置及社会交通条件1、地理位置及社会状况：该项目建设地址位于某某县某旅游风景区大田村，环境清新，依山傍水，植被丰富，竹林葱郁茂密，藏风聚气

27、，全村6个村民小组， 700 多人，耕地面积630亩，山林面积7000余亩，一直以来，该村突出以旅游服务业和楠竹产业发展为主导，促进了农民增收和经济发展，市场前景广阔。2、交通状况：建设场地位于某风景区的大田村，该村地处某旅游区的中心位置，依山傍水，风景秀丽，交通便利，信息畅通，永连公路和二广高速通过该区域，硬化了的环山公路经过该项目地，交通十分便利，北可通冷水滩，南达某某县城，具有良好的经济发展条件。二、某旅游景点市场1、万寿寺：“始建于宋、重修于明”。座落在海拔1357米的花岗岩坡地上，占地面积5000平方米。东西两侧山势逶迤环抱，人称“二龙戏珠”。寺院坐北朝南，三纵六横，寺前层峦叠翠，古

28、木参天，十分开阔，周围是“无树不苔封”的原始次森林。寺后有一古井，久雨不溢、久旱不枯，且有强身健体之功效，誉为“阳明圣水”。据某志记载：明嘉靖三十一年（1552年），新田人郑秀峰禅师在此坐化成佛，时年39岁，“殁后其身不坏，肉体俨若金刚”。明藩南渭王颂其生前高风亮节，遂崇其号曰“七祖”，改寺名为“万寿寺”，并亲赐“名山千古仰，活佛万家朝”楹联。自此，远近士庶顶礼膜拜，善男信女接踵而至，数百年来香火鼎盛不衰。2、杜鹃花海：在万寿寺西北的山坡上，分布着万余亩野生杜鹃花树，常见品种有映山红、鹿角杜鹃、云锦杜鹃等，尤以微波台下一片近10公顷的云锦杜鹃令人称奇，该片杜鹃群落生长茂密，树高齐整，象人工精心

29、修剪过的绿篱一般平整。相传，七祖初入佛，因思念母亲，常登此处遥望故乡。观音菩萨体谅七祖思亲之情，于是在这座山上剔除杂草树木，布上满山杜鹃。每年5月初前后，这里漫山遍野的杜鹃花竞相开放，连成一片，花团锦簇，蔚为壮观，誉为“天下第一杜鹃红”，七祖因此忘却了思乡之情，潜身修炼。电视剧青年毛泽东曾在这里拍摄，现屹立在景区的青年毛泽东铜像，为这片自然美景增添了神韵。每年花开时，游人如织，人们在花的海洋里徜徉，流连忘返。3、祖爷赏花台：微波台往北150米处，海拔1480米的地方有一块高40米的突出岩石，拔地而起，登临石顶，峡谷高山，丛林鲜花，尽在脚下。相传，七祖佛爷初入佛，思念母亲，常登此处遥望故乡。观音菩萨体谅七祖念母之情，于是点化此片山林为遍岭鲜花，以伴七祖安心修炼。现在此石上已修建栏杆，是一个极佳的观景之地。4、古井海拔1357米，泉水从花岗岩石缝中渗出，