橄榄郡答客问.docx

1、橄榄郡答客问花样年别样城项目100问目录第一部分 项目背景资料第二部分 项目概况第三部分 项目周遍配套第四部分 项目自身配套承诺第五部分 物业管理及其他第六部分 咨询服务第七部分 入伙第八部分 购置的程序及相关费用第九部分 房屋及小区第十部分 销售流程说词第十一部分 常见性问题统一说词第十二部分 项目核心卖点第一部分 项目背景资料1、项目全称？答：橄榄郡2、项目位置？ 答：成都新津瑞通路风情水城。这里拥有瑞通路餐饮娱乐一条街，周边教育、金融、生活配套成熟，这里是集观光、休闲、民俗文化体验等功能于一体风情水城，（运用指挥棒为客户指引）本项目既可享受新津老城繁华，又可等候风情水城时尚，左右逢源，便

2、捷尽享。是新津不可复制的绝佳地段“风情水城”核心区西起电厂沟西侧、东至金马河西岸、南至五津东路，规划面积约0.75平方公里，着力打造以“本土民俗文化”为主题概念，以“文化体验群落”为核心亮点，集观光、休闲、民俗、文化体验等功能为一体，具有现代民居风格的风情水城。3、项目的规模？户型面积？总户数？及其他经济技术指标？答：总用地面积： 8500 总建筑面积：约20000 住宅面积: 13600 商业面积: 1100 住宅总套数: 123套 车位数量: 125个地下车位，5个地上车位 建筑规模: 4栋花园洋房 容积率: 1.61 绿地率: 32.5% 绿化率: 40%以上 住宅标准层高：3.0米（净

3、高2.8米）4、项目用地性质？使用年限？一期入伙时间？ 答：住宅、商业。 土地使用年限70年；用地起始时间： 年 月 日 入伙时间：待定5、项目开发商？答：成都新津飞虹运业有限公司 6、物业管理公司？简介？新津县和睦物业管理有限公司。新津和睦物业管理有限公司是成都市物业管理协会会员单位。和睦物业管理有限公司自成立以来，即秉承科学管理、优质服务的经营宗旨；奉行社会化、专业化、市场化的经营理念；树立管理无盲点,业主无怨言,服务无挑剔的管理目标；把让业主满意作为最大的工作目标；在员工中推行勤勤恳恳做事，踏踏实实做人的工作准则。已参与了纯阳花园、“纯阳雅庭”、“万邦*和谐园”、“桂香苑”、和睦人家、武

4、阳花苑、南港都市、津都花城、都市风景的实施管理，管理面积近30万平方米，并得到了广大业主的好评,于2008年4月荣获成都市A级诚信企业称号。7、项目其他合作单位？承建商：待定设计公司：四川省大卫建筑设计有限公司景观设计公司：四川省大卫建筑设计有限公司监理公司：待定施工单位：待定 第二部分：项目概况1、2.2期宣传均价？ 答：2、项目主体定位？答：花园洋房，2万平方米地中海风情社区。 4、项目规划优势？答：是个精致的、纯粹的西班牙风情小镇，并同时具有亲水、坡地、阳光三大特色。 5、项目建筑风格？答：西班牙地中海沿岸风情，与周边物业比较尽显脱俗品位。6、建筑设计特色？答：新欧洲建筑风格也增添物业特

5、色及物业品质，使人与大自然充分交融。7、项目的建筑结构是什么？答：框架。8、小区内环境规划特点？答：项目最大限度的呈现出地中海的风格，包括有热带的植被、建筑小品、景观大道、特色水景、叠水瀑布、亲水木道、堆坡造型，原汁原味异域风情。防蚊杀虫植物和物理防蚊器打造新津首个无蚊社区。9、景观优势？答：项目3000平方米的中庭景观，以及最窄50米宽的楼间距，并且小区园林集聚地中海多国风情特色。 10、项目一梯几户？ 答：一梯两户11、户型设计特点？答：各种户型布局合理，功能分区明显，通风采光及观景效果良好，实用率高，且多数户型和顶层跃式户型赠送花园，充分考虑均好性。12、公共部分的建筑用料？ 答：地砖、

6、乳胶漆墙面，高级合资的 防水涂料。13、外墙色彩？答:颜色将根据小区每期建筑风格的不同发生变化。一期是热情的西班牙风格，色彩较多，偏暖色调。14、交楼标准是什么？答：清水房 户内：待定 住宅窗框：待定 住宅玻璃：待定 户内地面：待定 户内墙面：待定 户内顶棚：待定 卫生间地面: 待定 卫生间墙面：待定 阳台：待定 户内灯具：待定 电话线：待定 管道煤气：待定 宽频数据线：待定 有线电视线：待定 16、标准层高？楼板厚度？间隔墙厚度？答：层高3米（净高2.8米），楼板厚度120mm,240mm（待确定），卫生间部分120mm（待确定） 17、是否采用隔音玻璃？ 答：待定。 18、窗户的 厚度？

7、答：待定19、飘窗是否计算面积？ 答：不计20、抗震级别？ 答：7级度设防。21、屋顶如何做防水处理？ 答：待定。22、上、下水管的的 材质？ 答：待定23、阳台是否可以加装封闭防盗网？ 答：待定。 24、本项目的水、电、气表时候设立远程户外抄表？水、电、气费按何标准收取？ 答:待定。 26、楼间距平均多少？ 答：最窄50米 27、小区商业配套功能有哪些？ 答：棋牌、咖啡、茶、餐厅等娱乐配套。 28、小区内有哪些运动、休闲配套设施？哪些要收费？如何管理？ 答：儿童嬉戏场，免费，物业管理。30、 绿化湖的水是活水还是死水？从哪里引进？如何维护？ 答：待定。 第三部分：项目周边配套1、周边交通状况

8、？ 答：项目周边紧临交通干道大件路和新津汽车站，汽车站的全部路线：分别如下： 520A（新津新津花园）新津车站-华润学校-商业城-五津镇-蔡湾-花桥花园520路（新津新津花园）新津车站-大件路-蔡湾-花桥-花园-523（新津-黄泥渡）新津车站-华润学校-商业城-五津镇-蔡湾-花桥-黄泥度新津-成都火车北站新津车站-大件路-双流-火车北站新津-华阳新津车站-普兴车站-大黄路-华阳车站新津-五桂桥新津车站-大件路-双流-川藏路-五桂桥新津-郫县新津车站-大件路-双流-绕城高速-郫县新津-金沙车站新津车站-大件路-双流-簇桥-红牌楼-金沙新津-新南门新津车站-邓双-成雅高速公路-新南门新津-温江新津

9、车站-大件路-黄水-温江新津-雅安新津车站-邓双-成雅高速公路-雅安新津-眉山新津车站-邓双-成乐高速-眉山新津-乐山新津车站-邓双-成乐高速-乐山新津-彭山新津车站-邓双-双河场-观音-青龙-彭山501（新津车站-老君山）新津车站-华润学校-美好家园- 一小 -南河公寓-老君山504（新津车站- 一中）新津车站-美好-工业园区-纯阳小区-扁担街-金山角-人民医院-21街区-公安局- 一小 南河公寓- 一中 506（新津车站-五交化）新津车站-迎宾大道-太平洋影院-工商行政管理局-工业园区-纯阳小区-扁担街新城-金山角-烟草公司-中心菜市场-电影院-商业城-五交化523（新津车站-回龙）新津车

10、站-华润学校-交警大队-人民医院-金三角-吴氏医院-商隆-永兴-回龙注：公交车发车时间为10分钟一班 城镇车发车时间为30-60分钟一班2、项目周边有什么餐饮、休闲、娱乐设施？餐饮品味轩、重庆嘉陵江火锅、伍家庄、芙蓉寨等（步行约10分钟）娱乐休 闲潘多拉KTV消费一般伍家庄农家乐（步行约5分钟）芙蓉寨步行约15分钟）餐饮、休闲、住宿等特色，野生河鱼、野味滋补；建设规模：40亩；容纳消费者数量：300人；消费价格：50元/天/人天庄KTV（步行约5分钟）瑞津商务酒店（步行行约5分钟）新大众酒店住宿和茶楼泰华阁（步行约10分钟）丽津酒店三星酒店（有中餐厅、西餐厅、茶坊、桑拿、保健浴足、住宿等）。其

11、 他津惠大酒店（步行约15分钟，车行约5分钟）有中餐厅、西餐厅、茶坊、桑拿、保健浴足、住宿等）。花果山（车行约10分钟）中餐、野味、茶坊。胖大姐（车行约10分钟）中餐、茶坊、特色黄辣丁。银杏山庄（车行约15分钟）中餐、茶坊、野味、住宿、特色打猎、垂钓等。3、橄榄郡附近有什么教育学习设施？ 答：周边有：华润学校幼儿园、小学、初中（初中可以寄读）步行10分钟左右。（学费按教育部门规定收取）一小学校幼儿园、小学步行20分钟左右.（学费按教育部门规定收取）新津中学初中、高中（初中、高中可以寄读）步行20分钟左右。（学费按教育部门规定收取）新津外国语实验学校小学、初中。（初中可以寄读） 步行20分钟左右

12、。（学费按教育部门规定收取） 4、项目附近有什么医院？ 答：余志辉医院（步行约5分钟）；新津中医院（步行行约3分钟）、新津第一人民医院（一级甲等）(车行约5分钟).5、附近有什么旅游景点？ 答：项目旁边有两个公园，一个近百亩的湿地公园和体育公园。老君山（车行约10分钟），花舞人间（车行约10分钟），梨花溪（车行约15分钟）。1、 阳台是否可以加封闭防盗网？封闭阳台如果可以统一的标准是怎么 的？承诺的顶楼未封闭阳台会搭建雨棚是否到位？答：待定。第五部分：物业管理及其他1、物业管理费为多少元？ 答：物业管理费：住宅为1.5元/平方米/月，商铺为1.5元/平方米/月。2、小区是否采用封闭式管理？ 答

13、：是3、小区的管理模式？ 答：小区由物业公司按照现代酒店式物业管理方式进行专业化、一体化、规范化的管理和服务，足不出户可以完成您所需的服务项目。4、小区的安保设施有哪些？答：本项目的安保设施主要有：待定5、物业管理公司提供哪些服务？答：小区内的公共服务： 公共配套设备、设施的维护和保养 房屋的定期巡检、修缮 公共秩序的维护 环境清洁和消杀 绿化管理 消防管理车辆管理 社区文化业主档案和租户档案管理会所服务 小区的个别服务： 各种有偿特约服务6、物业小区的防盗措施是什么？ 答：采用人防、技防相结合的方式管理，设置合理的安全岗位，由门岗、固定岗、巡逻岗交叉配置，配置闭路电视监控，门禁系统 7、假如

14、失窃怎样赔偿，管理公司是否承担一定的责任？ 答：失窃属于刑事案件，由公安部门界定事实责任，如属管理公司责任承担相应责任。8、物业管理公司可否为业主代理出租业务？ 答：可以，物业公司将针对物业本身特点做相应宣传。9、房屋结构是否可以改动？装修是否要押金？ 答：一期为砖混结构，所以房屋结构决不能改；预交装修押金按市有关规定执行，同时按规定缴纳装修管理费和建筑垃圾费。10、小区可以人车分流吗？ 答：可以，小区在建设规划阶段就考虑到了小区的人车分流问题，这一方案已得到了圆满的解决。11、市政府规定的水、电、煤气、宽频宽带网收费标准？ 答：小区水、电、管道煤气等收费标准执行物价局核定的各项收费标准。本小

15、区将由两个电信运营商接入（电信、铁通/网通），小区宽带网费按照统一收费标准执行。第六部分：咨询服务1、怎样知道楼盘的开发是否合法？该了解些什么？ 答：首先要看是否有预售许可证，根据预售许可证便可判别。2、如何识别发展商言行一致？ 答：看发展商的承诺是否实现。3、认购流程怎样？ 答：售楼员接待介绍-交定金-签认购书、七天后交首期楼款-签买卖合同（合同公证）-签抵押贷款合同（合同公证）-抵押登记-产权登记4、楼盘银行按揭利率是多少？ 答：15年年利率是6.45%；5年以上年利率是6.6%（商业贷款） 15年年利率是4.0%；5年以上年利率是4.5% （公积金贷款）1、 购房人因故未按期到银行付款将

16、如何处理？答：根据楼宇按揭（抵押）贷款合同规定：借款人如未能偿付本息，除应立即补交欠付本息外，对欠付本息按中国人民银行有关规定处罚。第七部分：入伙1、入伙费交纳：（交费证明文件及费用明细请开发商提供政府文件复印件或原件） 答：（1）维修基金：建筑面积成本价625元/平方米建筑面积2%； （2）契税：购买第一套商品房的按总房款的1.5%交纳，购买第二套商品房的按总房款的3%交纳；建筑面积在144平方米以上（含144平方米）的商品房均按总房款3%交纳。 （3）分户产权转移等级费：公寓分户产权转移等级费用按80元/套交纳；商业铺面分户产权转移登记费用按240元/户，交易手续费为成交价的3.5。 （4

17、）国土分户登记费：（住宅）200元/户 （5）抵押登记费（仅针对在中行、民生银行按揭客户，建行在办理按揭时已收此费）：住宅：80元 商业：240元2、办理分户产权证需要哪些资料？ 答：需开发商代办的签订委托书 业主需自行办理的签定承诺书（限一次性付款）3、业主何时可以领到购房发票？ 答：业主领取产权证时可领取购房发票、税费发票、维修基金收据、分户产权转移登记费发票、分户产权证原件/复印件。4、如购房合同业主不能亲自办理入伙手续，可否由其他人代办入伙手续？ 答：可以，但须由不能到场的业主亲笔签署委托书并提供其身份证原件（委托书须经过公证）；办证资料需由业主亲自签名，否则须出具经公正的委托书。5、

18、办理入伙应准备的资料有哪些？ 答：业主身份证明（身份证/护照）、购房合同原件（各四件）；及入伙通知、委托书、被委托人身份证明、房款收据。6、通知客户办理交房手续如何办理？ 答：电话及特快专递通知，业主亲自办理的按正常手续，不能办理的委托他人办理（须公证） 第八部分：购置的程序及相关费用1、房产证何时办理？由谁办理？ 答：按商品房买卖合同的规定，入伙一年（360）内办理。 2、付款方式和折扣办法？ 答：主要由一次性付款、按揭和分期付款。3、由哪家银行办理按揭？按揭有什么限制？可否提前还贷？ 答：新津县建设银行（商贷、公积金），农商银行（商贷）。建行已培训，农商还未。4、按揭办理要收取哪些费用？

19、答：办理按揭手续的费用： 待定5、除房款外，客户还需交纳哪些费用？ 答：办理按揭的手续费用:抵押登记费、保险费、公证费 办理房产证的费用：7、房屋购买后的保修期限是多少年？ 答：见质量保证书8、签订正式买卖合同之后住宅是否可以转让？如何办理？如何收费？ 答：未定。 9、本项目可否做公积金贷款？ 答：可以 10、购房可否申请办理户口迁移？ 答：可申请办理新津县户口，购房者要自己去当地派出所办理，开发商只负责提供相关资料。第九部分：房屋及小区1、按合同规定提供相关房屋验收合格证书有哪些？ 答：竣工备案书；规划验收合格书。2、底层有商铺的，是否进行餐饮招商 答：待定。3、产权面积、套内使用面积、套内

20、墙体面积或墙体厚度、对于公摊的详细解释。 答：1、套内面积包括：套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台面积三部分组成，其中阳台未封闭按其水平投影面积一半计算建筑面积。 2、公摊面积包括： 栋共有建筑面积，指为整栋服务的共有建筑面积，如为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积。 功能共有建筑面积，指为住宅服务的共有建筑面积，如为外墙的一半、楼梯间和入户单元门厅等。 层公摊面积：指为本层服务的共有建筑面积，如本层走道。 套内墙体厚度：承重墙体为240毫米厚，部分非承重墙体厚为120毫米。5、小区是否经常停水停电？如何保证？ 答：小区供水由-供 小区供电从南玻变电站（110千伏）架设10000伏专线到

21、别样城小区，小区有3台共2060KVA箱式变电站专属供电。用电基本保证每户5个回路（空调2个、照明1个、厨卫1个、普通1个） ，最大负荷为6KV。6、能否在小区内养宠物？ 答：小区内可以养宠物，但为了整个小区环境及业主居住，宠物主人在小区内遛狗时，请注意即使清理宠物粪便，同时不要让狗吠声影响其他业主居住。7、小区公共部分绿色植物在交房后如遇损坏或枯死，由谁负责，如何处理？ 答：小区公共部分绿色植物统一由物管管理，如遇损坏应分亲清责任进行处理，枯死部分由物管统一进行补植。一年以内由开发商负责 ，一年以后由物管公司作相应处理，补属于使用维修基金范围。8、交房后的湖水产生异味时，谁负责处理此情况？

22、答：由物管公司进行水质清洁。10、底层花园面接如何界定？花园与花园之间用的什么隔离物？ 答：已进行准确丈量和分割，花园砖砌体外边到建筑物外墙面扣除阳台所占面积用木制栅栏将相邻两户的花园进行了隔离，不会影响业主使用。11、赠送的 花园面积有没有产权？ 答：所赠送的底层、顶层和二楼平台均未计入房屋面积，因而不具有产权。12、小区的物管费、电费、水费的收费标准？ 答：物管费：0.45元/平方米；小区水、电、管道煤气、垃圾清运费等收费标准执行物价局核定的各项收费标准。 小区宽带网费按照电信网，电信统一收费标准执行。 小区物管费按物管前期协议中载明的收费标准。13、小区业主缴纳的物管费都用在了哪些地方？

23、 答：物业管理公共服务费主要用于：1） 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福。利费等2） 物业共用部位、共用设施设备的日常运转、维护费用3） 物业管理区域清洁卫生费用4） 物业管理区域绿化养护费用5） 物业管理区域秩序维护费用6） 办公费用7） 物业管理企业固定资产折旧8） 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用9） 经业主同意的其他费用。14、交房后什么时间才能水、电、气三通？ 答：交房的时候水电已正式开通，煤气的管道已经完毕且验收通过，需要业主入伙后且装修完毕，入住前，由燃气公司验收装修合格后单户开通。 15、业主部满意现有的物管公司，业主委员会成立后，业主有否选择权？有没有

24、业主委员会呢? 答：业主对现有物业管理公司不满意可以在本小区入住超过50%后按照物业管理条例规定的 流程先成立业主大会，再有全体业主投票2/3以上通过表决同意，进行招标选聘新的物业公司。 16、关于房屋面积差异如何处理？ 答：按照商品房买卖合同第五条：根据当事人选择的计价方式（建筑面积或套内面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积由差异的，以产权登记面积为准。 商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则处理：（1） 面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的 ，据实结算房价款（2） 面积误差比绝对值超出3%时，买房人有权退房。买房人退房的，出卖人

25、在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付房款退还给买受人，并按人民银行同期活期存款利率付给利息；买受人部退房的，产权登记面积大于合同登记面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的 房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由 出卖人双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）*100% 合同约定面积 因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的 ，因当签署补充协议。 楼层选择说辞为何选择五楼好？ 价格合适，视野开阔，空气流通好，采

26、光好，安静安全，高度好，又避免了楼顶漏雨的可能。为何选择二楼好？本项目是住宅小区，没有商铺，就避免了噪音污染，而且采光通风良好，又无爬楼梯的负担。选择顶楼的好处？ 采光好，通风好，不挡光，视野开阔，价位低，楼顶送平台，可做成屋顶花园，生活方便，又不被人踩在脚下，日照时间长，台湾流行通天的房子，升值潜力大。选择底楼的好处？ 生活方便，若有孩子，利于孩子成长，培养健全性格，有老人利于老人活动，参于社交，带庭院，对停放自己交通工具增加安全保障系数，免去工作的后顾之忧，租出去做办事处，租金高，升值潜力大，更因人员走动多，相较楼顶而言更加安全。而且由于有架空层，不存在潮湿的问题。超大的楼间距也能保证房间

27、内的采光通风性能良好。选择3、4楼好？ 采光好，安全、安静、干静，避免了1、2楼的潮湿，高楼的爬楼累，中间楼层好，高低楼优势兼备。所谓金3银4正是由此而得来。 朝向方位说辞选择朝西的房子好？ 价格低，采光好，选择的范围大，阳光充足，较符合夜生活习惯的人，例如：所以朝西主体好且干燥。选择朝东的房子好？ 阳光光照时间早，设计户型合理，新空气易流通，适合创业阶段的人选择，起得早，不西晒，夏天凉快。选择朝南房子好？ 采光好，日照时间长，房间温度适宜，冬暖夏凉，确保升值，易出手，适合老年人住，阳气重，自豪感。省电。 南北向好？ 通风好，冬暖夏凉，两个卧室分开，有个人的生活空间，结构简单，也可自由间隔，自

28、由度大，易装修。 双南向好？ 采光好，节约能源，省电，阳气重，不易生病，特别适合老人住，通风好（楼梯间本身就招风），两个卧室靠在一起，照顾老人，小孩会比较方便。为何中间房好？ 保温好，不存在西晒问题。而在新津雨水多，比较潮湿，那么东边房则会潮湿，所以中间房好。两边房？ 采光好，通风好，一般会是花同样价钱享受明厅，而且空气新鲜，夏季会特别凉快。 其他为何双卫好？ 双卫：方便、卫生，有一客用卫生间，档次高，都是主卧套卫生间，生活趋势。 为何单卫好？ 现在一般都是三口之家，双卫没有必要，多一个卫生间也是要花钱买的，现在主要是解决住的问题。（一个卫生间要4.5个平方米，就算2000元/平方米，也要一万

29、块，花一万块买个卫生间，还不如把这部分钱用在装修上），咱们还不是过奢华生活的时候，单卫最实惠，买房最主要是自己住，现在也不经常有客人串门，所以客卫派不上用场，而且还要再花镥多装修一个卫生间又得花钱，打扫卫生也麻烦，还浪费水、电、增加支出。选择不带网点住房的好处： 干静、整洁，物业管理好，不进行封闭物业管理，免去下属商场所带来的嘈杂的生活环境。为何选择得房率较低反而更好？ 房屋高档，设计合理，配套面积多，配套设施全，得房率低代表配套齐全，随生活提高，对房子配套要求越来越高。房子越高级，得房率越低。 为何得房率高的房子好？ 省钱，同样的钱买到的使用面积多，（买房以建筑面积，居住是使用面积），比较划

30、算。 为何要选择较大型的小区？ 大型小区的开发商一般实力雄厚，信誉度高，值得依赖，并且大型小区的物业管理较好，周边自然环境、人文环境都非常好，配套设施齐备，生活安全，舒适，户型设计合理，物管会不断有新东西推出，故选大型小区较好。3、多层与电梯电梯房公摊多，得房率一般在70%左右；多层得房率一般在80%以上。电梯后期维护费用高，多层无此顾虑。电梯物业费用高，多层物业费用低。电梯房失重感强；多层无。电梯房停电后负担增加；多层无。电梯房容积率高，属大力发展项目；多层容积率低，属稀缺资源。电梯房在使用高峰期时等候时间长；多层无。电梯房由于户型设计和建筑密度等原因，采光通风情况相对较差，存在暗室，不太理想；多层采光通风好，套型朝向理想。电梯居住密度大隐私性弱；多层居住密度小隐私性强。电梯房多坐落在喧闹区，噪音污染大；多层多坐落在周边区域，噪音污染小，