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1、最新房地产基础知识干货房地产基础知识百问百答一、土地用地问题1.什么是房屋用地? 答:是指房屋以及按照规划要求的配套设施所占用的土地,包括房屋占用的土地和按照规划要求的配套设施占用的土地。2.什么是工业用地? 答:是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣 (灰)场地等用地。3.什么是仓储用地? 答:是指国家、省(自治区、直辖市)及地方的储备、中转、外贸、供应等各种仓库、油库、材料堆场及其附属设备等用地。4.什么是商业服务业用地? 答:是指各种商店、公司、修理服务部、生产资料供应站、饭店、旅社、对外经营的食堂、文印誉写社、报刊门市部、蔬菜购销转运站等用地。 5.什么是旅游业

2、用地? 答:是指主要为旅游业服务的宾馆、饭店、大厦、乐园、俱乐部、旅行社、旅游商店、友谊商店等用地。6.什么是金融保险业用地? 答:是指银行、储蓄所、信用社、信托公司、证券交易所、保险公司等用地。 7.什么是市政公用设施用地? 答:是指自来水厂、泵站、污水处理厂、变电(所)站、煤气站、供热中心、 环卫所、公共厕所、火葬场、消防队、邮电局(所)及各种管线工程专用地段等用地。8.什么是绿化用地? 答:是指公园、动植物园、陵园、风景名胜、防护林、水源保护林以及其他公共绿地等用地。9.什么是公共建筑用地? 答:是指文化、体育、娱乐、机关、科研、设计、教育、医疗卫生等用地。10.什么是文、体、娱用地?

3、答:是指文化馆、博物馆、图书馆、展览馆、纪念馆、体育场馆、俱乐部、影剧院、游乐场、文艺体育团体等用地。11.什么是机关、宣传用地? 答:是指行政及事业机关、党、政、工、青、妇、群众组织驻地、广播电台、电视台、出版社、报社、杂志社等用地。12.什么是科研设计用地? 答:是指如研究院(所)、设计院及其试验室、试验场等科研、设计机构用地。13.什么是教育用地? 答:是指大专院校、中等专业学校、职业学校、干校、党校、中小学校、幼儿园、托儿所、业余进修院(校)、工读学校等用地。14.什么是医卫用地? 答:是指医院、门诊部、保健院(站、所) 、疗养院(所)、救护站、血站、卫生院、防治所、检疫站、防疫站、医

4、学化验、药品检验等用地。 15.什么是交通用地?答:是指铁路、民用机场、港口码头及其他交通用地。 16.什么是铁路用地?答:是指铁路及场站、地铁出入口等用地。17.什么是民用机场用地?答:是指民用机场及其附属设施用地。18.什么是港口码头用地?答:是指专供客、货运船停靠的场所用地。19.什么是其他交通用地? 答:是指车场(站)、广场、公路、街、巷、小区内的道路等用地。20.什么是居住小区总用地? 答:是包括住宅总用地、公共建筑设施总用地、道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。21.什么是住宅总用地? 答:指低层、多层、中高层、高层以及住宅用地面积的总和。22.什么是毛地?答:毛地主要指城市中需

5、要拆迁而尚未拆迁的土地。23.什么是生地? 答:生地是指可能为房地产开发与经常活动所利用,但尚未开发的农地和荒地。24.什么是飞地? 答:又称插花地,指土地所有权人或使用权人的土地部分或全部处于他人土地范围内。25.什么是土地开发?答:是将生地开发成可供使用的土地。26.什么是集体土地?答:是指农村集体所有的土地。27.什么是征用土地? 答:指国家为了公共利益的需要,可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。 28.什么是土地所有制? 答:现行全部土地实行的是社会主义土地公有制,分为全民所有制(即国家所有)和劳动群众集体制(即集体所有)两种形式。其中,城市市区的土地全部属于国家所有;农村和城市郊

6、区的土地法律规定属于国家所有的以外,即集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于集体所有;矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源,属于国家所有,但由法律规定属于集体所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。地上建筑物既可以为国家所有,也可以为集体、单位和个人所有。因此,同一宗房地产,其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。29.什么是地籍、产籍? 答:我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与登记,包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容。具体来讲,是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料, 经过整理、加工、分类而形

7、成的图、档、卡、册等资料的总称。30.什么是土地使用权划拨? 答:是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 31.什么是土地使用权出让? 答:是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。32.什么是房地产业? 答:是以土地和建筑物为经营对象,从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。 33.什么是房地产开发? 答:是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。二、开发

8、建设问题1.开发建设有哪些程序?答:开发建设有不同程序,具体为:提出项目建议书(经批准为立项);选定建设地点;进行可行性研究(经批准为决策);设计阶段;组织施工;竣工验收;交付使用。项目办理建设用地的流程为:申请定点,核发建设用地规划许可证; 申请用地,评估地价,签国有土地出让合同,办理建设用地批准书; 办理征地、补偿、拆迁手续,交付有关费用; 交清地价,办理地籍登记,核发国有土地使用证。 项目设计及报建的程序为:总规划设计总平面报审; 详细规划设计详规报审(包括五图一书:即总规图、绿化图、道路图、 竖向图、管线平衡图和设计说明书);建筑单体方案设计建筑方案审查;扩初设计初步设计审查; 报建施

9、工图设计施工图报建(通过专业报建意见教育意见、市政意见、绿委意见后取得建设工程规划许可证; 施工图设计施工图审查,取得建设工程施工许可证。 项目取得商品房预售证的流程及要求为: 项目所需的工程形象为:七层以下(含七层)的项目,已经完成结构工程并封顶;七层以上(不含七层)的项目,已经完成2/3的结构工程; 所需的证件：建设用地批准书、国有土地使用证、建筑工程报建审核书、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。项目工程竣工的验收流程及要求为: 工程竣工验收备案:工程竣工验收备案必须要完成的验收项目有质监验收、 规划验收、消防验收、环保验收、电梯验收、市政验收、燃气验收; 综合竣工验收备案:综合竣工

10、验收必须要完成的验收项目有竣工验收备案表、规划验收、消防验收、人防验收、永久供水证明、燃气验收、电信验收、通邮申请表、公建配套项目竣工移交、化粪池验收、市政验收、环保检测。 项目交付使用的流程、标准及要求为: 商品房交付使用时,开发企业必须向购房业主出示一证三书即综合验收合格证,提供商品住宅交楼书(由建委监制的)、商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书; 根据2000年1月30日施行的建设工程管理条例,商品住宅质量保证书的最低保修期如下:地基和主体结构设计文件规定的合理使用年限;房屋防水5年;墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏5年;地面空鼓开裂、天面 饰面开裂2年;管道堵塞2年;卫生洁具

11、1年;灯具、电器开关4 个月; 商品住宅质量保证书、使用说明书的组成包括如下几个部分:封面;交楼书验收单位、建设单位、施工单位、监理单位和建设单位质量受理部门;住宅基本设置和设计标准(按户型填写,每个户型单独填写一张表);住宅质量保证书;住宅使用说明书。2.什么是房屋拆迁? 答:房屋拆迁是拆迁人在建设活动中,因建设项目用地需要,对在建设项目用地范围内,依照有关法律、法规和规章的规定,依法转移属他人所有或使用的房地产权益的行为,它是房地产权益转移的一种特殊方式。3.什么是五证和两书? 答:房地产开发商在房地产市场上销售商品房,必须具备一定的条件,并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的

12、各种手续。其中五证、两书 是最为重要的条件。国有土地使用证,是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。建设用地规划许可证,是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。 建设工程规划许可证,是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。 建设工程施工许可证。商品房销售(预售)许可证。住宅质量保证书。 住宅使用说明书。三、房屋建筑问题1.什么是建筑? 答:有三个含义:一是指建筑物或构筑物;二是指建造活动;三是指工程技术和建筑艺术的综合创作。构成建筑的基本要素是建筑功能、建筑技术、建

13、筑形象,通称为建筑三要素。2.什么是低层住宅? 答:指一层至三层的住宅。其特点是:层数少、上下联系方便,平面布置紧凑结构单一,平面组合灵活,既能适应较大、标准较高的要求,又能适应标准较低的居住情况。3.什么是多层住宅? 答:指四层至六层的住宅。多层住宅在我国目前新建或正在建造的城镇住宅中占 90%以上。它的优点在于:它比低层住宅在占地上要节省,同时又比高层住宅建设工期短,一般开工一年内即可竣工;无需像高层住宅需要增加电梯、高压水泵、公共走道等方面的投资;结构设计成熟,通常采用砖混结构,建材可就地生产,可大量工业化、标准化生产。因此,多层住宅造价较低,价格适中,易于被普通消费者接受。4.什么是中

14、高层住宅? 答:指七层至九层的住宅。5.什么是高层住宅? 答:指十层及十层以上的住宅。高层住宅是城市化、工业现代化的产物,按它的外部体形可分为塔式、板式和墙式;按它的内部空间组合可分为单元式和走廊式。高层住宅一般设有电梯作为垂直交通工具,为此国家还明确规定:12层及12层以上的高层住宅,每幢楼设置电梯不少于两部。高层住宅的优点是可以节约土地,增加住房和居住人口。建造和使用高层住宅也有不足之处,如:投资大,高层建筑的钢材和混凝土消耗量都高于多层建筑,加上要配置电梯、高压水泵,增加公共走道和门窗,一次性投入很大。另外,投入使用后还要为电梯、泵站修缮养护付出一笔经常性费用等等。6.什么是塔式高层住宅

15、? 答:以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。 7.什么是单元式高层住宅? 答:由多个住宅单元组合而成,每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。8.什么是通廊式高层住宅? 答:由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住宅的高层住宅。 9.什么是超高层住宅?答:一般指100米以上高度的住宅。10.什么是建筑密度? 答:建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率 (%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。 11.什么是容积率? 答:在数值上等于所购物业建筑面积。容积率越高,则意味着建筑面积越大,单位土地成本越低,房屋成本越低。同时也意味着人均占有绿地面积减小,居

16、住环境质量下降。容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如,在1万平方米的土地上,有 4000平方米的建筑总面积,其容积率为0.4。12.什么是绿化率? 答:绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。一般对购房者而言,绿化率越高越好。13.什么是绿地率? 答:绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率。绿地率所指的居住区用地范围内各类绿地主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中公共绿地又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。14.什么是绿视率? 答:绿视率是目前在国际上流行的一种的理论,该理论认为:绿色在人的视野中达到25%时,

17、人的感觉最为舒适。据统计,世界上长寿地区的绿视率均在15%以上。可见,绿色不仅是观感问题,还与人的居住健康息息相关。大家要留意的是,在中国房地产业内,绿视率仅是理论而己,不像绿地率之类概念有一定的规定以及可以真正量化和评估。15.什么是开间? 答:住宅设计中,住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言,故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米 3.9米,砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度,可缩短楼板的空间跨度,增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。开间5米以上,进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个4050平方米甚至更大的居住空间,

18、与同样建筑面积的小开间住宅相比,承重墙减少一半,使用面积增加2%,便于灵活隔断、装修改造。16.什么是进深? 答:在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地,但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件,住宅的进深在设计上有一定的要求,不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右,不能任意扩大。在层高和宽度(开间)确定的前提下,住宅进深过大,就会使住房变成狭长型, 距离门窗较远的室内空间自然光线不足。进深,有时候也是评价住宅是否优良的标准之一。17.什么是层高? 答:层高是指住宅高度以层为单位计量,在设计上国家

19、对每一层的高度都有要求,这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。18.什么是净高?答:净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。19.什么是标准层?答:标准层是指平面布置相同的住宅楼层。20.什么是阳台?答:是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。21.什么是平台?答:平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。22.什么是走廊?答:走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。23.什么是地下室? 答:地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。 24.什么是半地下室? 答:半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的

20、1/3,且不超过1/2者。25.什么是玄关? 答:玄关就是登堂入室第一步所在的位置,它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的领地,讲究一定的私密性,大门一开,有玄关阻隔,外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连,由于功能不同,需调度装饰手段加以分割,就是自己人回家,也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时,玄关也是接受邮件、简单会客的场所。26.什么是隔断?答:隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。 27.什么是过道?答:过道是指住宅套内使用的水平交通空间。28.什么是房屋层数? 答:房屋层数是指房屋的自然层数,一般按室内地坪量0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室,其室内

21、层高在2.20m以上(不含2.20m)的,计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层(夹层)、插层、阁楼 (暗楼)、装饰性塔楼,以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。 29.什么是夹层? 答:是指建房时建造的,一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m,面积不足底层的1/2的部分。附层(夹层)是房屋内部空间的局部层次。30.什么是设备层?答:指专用于布置机电设备等的楼层。31.什么是结构转换层? 答:建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同,该楼层上部与下部采用不同结构类型,并通过该楼层进行结构转换,则该楼层称为结构转换层。 32.什么是阁楼(暗楼)? 答:一般是房

22、屋建成后,因各种需要,利用房间内部空间上部搭建的楼层。 33.什么是共用设施设备? 答:是指住宅小区或单幢住宅内,建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的，包括上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、 暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等在内的配建设施的总称。34.什么是会所? 答:就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件:康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所;中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交

23、场所； 还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。35.什么是建筑小品? 答:建筑小品是指既有功能要求,又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游览观赏设施和指示性标志物等的统称。四、房屋结构问题1.什么是砖木结构? 答:是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙木柱建造的。2.什么是砖混结构? 答:砖混结构即用砖墙或砖柱、钢筋混凝土楼板和屋顶承重构件作为主要承重结构的建筑。砖混结构中的砖,指的是一种统一尺寸的建筑材料,也有其它尺寸的异型粘土砖,如空心砖等。混指的是由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配件,包括楼板、过梁、楼梯、阳台、挑檐,

24、这些配件与砖做的承重墙相结合。砖混结构是目前在住宅建设中建造量最大、采用最普遍的结构类型,在我国大部分中小城市和大城市的边缘地带最为多见。由于受抗震性能的影响,这种住宅通常不超过6层。采用砖混结构的住宅由于南北通风,往往户型都比较好;加之没有电梯，少了电梯井、候梯厅等公用建筑面积,房间利用率高,且物业管理费用低。但因其墙体是承重构件,不能任意乱拆和打洞,所以在装修时受的限制较多。3.什么是钢结构? 答:钢结构指主要承重构件全部采用钢材制作,其自重轻,能建超高摩天大楼, 又能制成大跨度、高净高的空间,特别适合大型公共建筑。其主要特点: 轻,可减轻建筑物的重量约30%,有利于建设高层。特别是在地质

25、承载能力低的地方和地震烈度较高的地方,其综合经济效益优于一般住宅建筑体系; 开间大,使房型丰富,约可提高建筑面积3%-5%; 更容易实现工业化、定型化、批量化生产。施工期可缩短一半,并且其节能指标可达509毛,属环保型绿色建筑体系。正因为如此,近年来继砖混结构、框架结构之后,配合国家有关限制使用教土砖及鼓励建筑业多用钢材的政策,新型钢结构住宅正引起建筑业内人士的广泛关注。目前天津、北京、上海、长沙等地正在进行相关试点工作,有望在住宅领域内较大范围采用钢结构建筑。特别是在我国大中城市中,人多地少,人们对住宅密度、环境绿地等要求越来越高,较大范围应用钢结构住宅,是我国生产力发展到一定阶段的必然产物

26、。4.什么是混凝土结构? 答:素混凝土结构、钢筋混凝土结构、预应力混凝土结构等以混凝土为主制成的结构统称为混凝土结构。混凝土结构是工业和民用建筑、桥梁、隧道、矿井以及水利、海港等工程中广泛使用的结构形式。钢筋混凝土结构是由配置受力的普通钢筋、钢筋网或钢筋骨架的混凝土制成的结构。预应力混凝土结构是由配置受力的预应力钢筋通过张拉或其他方法建立预加应力的混凝土制成的结构,由于其有效提高混凝土构件的抗裂性能和构件的刚度因,因此在实际工程得到了广泛应用。素混凝土结构是由元筋或不配置受力钢筋的混凝土制成的结构。5.什么是框架结构?答:即钢筋混凝土结构。 6.什么是其他结构? 答:是指凡不属于上述结构的房屋

27、都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等。五、房屋类型问题1.什么是商品房? 答:是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制,所以,商品房是20世纪80年代以后才在我国出现的。2.什么是私房? 答:私房也称私有住宅,私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村,农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭,也就转为私有住宅。3.什么是现房? 答:所谓现房是指开发商己办妥房地产权证(大产证)的商品房,消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。通常意义上现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。4.什么是准现房? 答:准现房是

28、指房屋主体已基本封顶完工,小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现,房型、楼间距等重要因素已经一目了然,工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。5.什么是经济适用房? 答:是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划,用地一般实行行政划拨的方式,免收土地出让金,对各种经批准的收费实行减半征收,出售价格实行政府指导价,按保本微利的原则确定。是指具有社会保障性质的商品住宅,其成本略低于普通商品房,具有经济性和适用性的特点,故又称为经济实用房。6.什么是安居房?答:指实施国家安居(或康居)工程而建设的住房(属经济适用房的一类)。是国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入

29、家庭,特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。 7.什么是解困房? 答:是指各级地方政府为解决本地城镇居民的住房困难,专门修建用于解决特别困难户、困难户和拥挤户住房问题的住房。8.什么是平价房? 答:是指以成本价加上3%的管理费作为销售价格向大多数中低收入家庭提供的住宅。成本由征地和拆迁补偿费、勘察和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础建设费、管理费、贷款利息和税金等七项因素构成。9.什么是集资房? 答:是改住房建设由国家和单位统包的制度,实行政府、单位、个人三方面共同承担,通过筹集资金,进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资,政府及相关部门

30、在用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属按出资比例确定。个人按房价全额出资的,拥有全部产权,个人部分时的,拥有部分产权。10.什么是期房? 答:期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房,消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称为买楼花,这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。 11.什么是内销房? 答:内销商品房是由房地产开发企业建设的,取得了商品房销售许可证的房屋, 内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。12.什么是外销房? 答:外销

31、商品房是由房地产开发企业建设的,取得了外销商品房预(销)售许可证的房屋,外销商品房可以出售给国内外(含港、澳、台)的企业,其他组织和个人。13.什么是房改房? 答:经市房改办批准房改或经售房单位上级主管部门批准房改并报市房改办备案;且已签订住改合同并按房改政策规定缴清购房款的。14.什么是廉租房? 答:廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售,出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。 15.什么是二手房?答:详见第三条二手房问题。16.什么是共同共有房? 答:指两个或两个以上的人,对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权的房子。17.什么是共有房? 答:指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权的房子。 18.什么是单位产权房? 答:单位产权房是指产权属于单位所有的房屋,也称系统产权房、系统房。19.什么是己购公房?答:已购公房又称售后公房,就是购买的公有住房。 20.什么