最新版智慧小区建设设计项目可行性研究报告.docx

1、最新版智慧小区建设设计项目可行性研究报告智慧小区建设设计项目可行性分析报告项目背景随着中国经济的持续增长，在北京,上海,广州等超一线城市房地产的繁荣可以看出在中国已经出现了一大部分高收入人群,他们大都居住在都市现代化小区内,并且队伍在不断壮大,他们对生活的品质有很高的要求,并对互联网有比较高的理解,在小区内建立小区服务网的实机已经成熟。最近一段时间，通过几条热点新闻，“互联网思维”和“房地产”两个词被频繁地联系在一起。首先，在地产界中有着“地产思想家”之称的“冯仑”在亚布力论坛上，高调地谈起互联网思维和马佳佳，预言房地产行业将会被互联网思维颠覆和改变。然后就是万科，最近郁亮带着万科的高层，马不

2、停蹄地拜访互联网公司阿里、腾讯、海尔、小米等互联网公司，试图寻找 “卖房子”之外的全新的商业模式。从这一连串的事件看出，面对互联网思维的汹涌大潮，这些地产大佬终于坐不住了，开始思考如何用互联网思维改造房地产业了。提起互联网思维，大家能够想到的是“用户至上”、“硬件免费”、“粉丝经济”、“体验式营销”，这些词语听起来跟房地产行业格格不入。如此看来，房地产几乎跟“互联网思维”是绝缘的，那又如何通过互联网思维改造房地产业呢？一.1小区服务网络的可行性从物业体系的发展来看，以北京市为例，近些年不断开业的物业公司使物业市场趋于饱和,行业竞争异常激烈,行业领导效应明显,这能使系统利用物业行业的激烈竞争求得

3、发展。对于传统的房地产行业而言，最核心的两个问题是就是土地和资金，所以传统的房地产开发的核心工作都围绕着这两者进行。对于传统的房地产企业而言，两种能力最重要，一是融资能力，一是拿地的能力。而对于产品，马马虎虎就行了，因为用户没得选择，只能忍气吞声地接受。而对于产业链下游的用户，房地产开发商的确没放到眼里，因为跟卖房比起来，产业链下游的配套产业都挣钱太慢了，他们甚至以为赔钱的买卖。比如，房地产业下游的物业管理，很多地产公司都是在房子卖完以后交给第三方公司来干，大多数地产商都没有自己的物业公司。更别说，产业链下游的智能家居、装修、商店等下游产业了，房地产商基本都是甩给别人干了，一方面这点钱开发商看

4、不上，另外是这些行业都比较琐碎，整合起来难度太大。但是，这一切都将会发生改变。特别是随着移动互联网的发展和智能手机的普及，虽然房地产行业上游的土地和资金两个要素依旧起着决定性作用，但是产业链下游的用户的确在发生改变。特别是随着地价的逐年上涨和政府越来越严厉的宏观调控，房地产开发付出的资金成本越来越高，利润也越来越低，风险却越来越大。况且房子价格越高，就越难卖，最终会走向有价无市的“滞涨”境地。新房总有一天会饱和，而服务则可以细水长流。房子虽然不可能硬件免费，但是房地产商完全可以把目光放眼产业链的下游，通过整合产业链下游的物业服务、小区商业、智能家居等产业，成为小区运营的平台，把住户变成用户，最

5、终形成闭环的小区服务的商业模式。一.2小区服务O2O价值何在从上述内容看，小区服务O2O是互联网发展与小区发展的终极导向和必然产品，那么小区服务O2O的价值如何体现呢？*认为，物业公司传统的基因是服务属性，那么除了服务之外，还具有商业、社交、媒体属性在内。1.2.1 小区服务价值小区物业公司最基本的职能就是为小区居民提供服务，小区服务可为居民提供很多服务，如水、电、燃气、物业、公摊等费用的在线缴纳；家庭生活相关的家政、维修、装修类服务；另外可以进行快递代收发或者与快递公司合作配送“最后100米”成为服务站。1.2.2 小区商业价值物业公司是打造商家和业主互联的最核心的纽带，物业公司通过整合周边

6、的商家，为商家提供一个商品展示和发布的平台；为业主提供便捷的衣食住行等商业交易服务。业主可以通过APP在线进行订餐，生鲜配送，购物，预约等。并通过积分（积分可抵部分现金）模式不断吸引和提高用户粘性。同时物业可以不定期推出商业活动，整合商家资源，集中向业主提供性价比极高的商品，如：春季加装特卖会、秋季保暖内衣羽绒服促销会、汽车装潢美容让利、五一，十一黄金周旅游折扣、适龄儿童入学择校推荐等；物业还可以提供安防加装服务，通过对业主指定区域加装现代化摄像头或者感应设备，实现家庭安防的实施监控，水电燃气泄漏警报并自动关闭等。1.2.3 小区社交价值首先，物业可提供更快捷，实时的小区通知，直接推送给业主；

7、其次，小区广告价值。小区物业掌握了小区内每家每户的基本情况，对家庭组成、用户属性等基本情况非常了解。所以小区物业还可围绕居民生活提供线上线下的广告服务，这对于广告主们来讲很有吸引力。人以群分，相同生活水平的居民生活在同一个小区内，对于广告主来讲目标受众群非常清楚、非常集中，有很大的广告投放价值。然后，组织活动价值。小区业主可自发的组织一些活动，如钓鱼兴趣组，体育运动锻炼等；最后，业主可以随时随地发布身边有趣，好玩，精彩的动态，并实现业主之间的互动，打造小区社交圈子。 互联网思维核心就是联结，这其中无非是人与人的联接，人与物的链接，物与物的联结，以及人与人、物与物、人与物的相互联结。小米手机，把

8、所有极客联结起来，变成极客小区，成就了小米手机品牌。途家网，把所有度假需求的用户汇聚到一起，跟公寓联结起来，成就了新的商业模式。乐视网把所有电视联结一起，就有了互联网电视的概念。而将来，互联网小区，则需要把人与人、物与物、人与物三者进行相互联结，这是一项浩大的工程，更是待挖掘的“金矿”。最后给大家展望一下不久之后的未来小区生活是什么样的。比如，业主买了一栋*的房子，开发商不但会给业主一把钥匙，还直接会给业主预装物业的APP。业主到单元门口以后，不用刷门禁卡，直接刷手机便可以入户。到家后，业主利用手机APP等互联网支付手段预付物业费、电费、煤气费，同时也可以用手机APP控制家里的智能电视、空调、

9、热水器等家电。业主还可以利用APP，在配套的电商的网站上购物和享受服务，还可以通过手机APP检查在物业有没有代收的快递，再也不必为收不到快递而烦恼。空闲的时候，还可以通过手机APP跟同是业主的邻居交谈，一起去遛遛狗和打打球。用一部手机，把一个小区的业主甚至更多的人整合到一起，汇聚成一个互联网小区，这就是智慧物业的核心价值和发展目标，也是*致力打造的小区“圈子”模式。*项目分析*，地处*市经济最发达、最富裕的锡西地区（惠山区洛社镇东部），总占地面积4.38平方公里，建成后居住总人口10万人。整个项目除基础公建设施和市政配套项目外，全部为商住用地。项目建成后将成为*市锡西地区的商业、经济、文化中心

10、。*的城市总体规划坚持高起点、高标准，并与世界先进城市建设理念接轨。通过全球招标，综合采用澳大利亚JC.COOMES及中国同济等知名机构的竞标方案，形成了新城富有鲜明时代特色的现代城市规范方案。*的城市规划理念，强调创造在现代条件下的人居环境典范新城，“宜人、宜居、宜游、宜商”。通过在优异的生态化人居环、美好的城市自然风景及发达的城市服务功能等新城的发展建设，最终达到居住、旅游、商业及城市繁荣良性互动的城市可持续发展格局。*成熟生活的区域，市政及生活配套设施十分完善。商场、小商铺林立，公园等休闲场所众多，医疗体系完备，幼儿园、小学、中学等教育体系完善。交通网络密集，让人的出行更便利。*由于其特

11、殊的地理位置、特殊的消费群体，针对智慧小区项目必须制定正确的营销推广方案，才能准确、迅速、短时间内击中目标消费群，赢得市场制胜。二三三.1定向市场分析这又是一块极具挖掘潜力的地域，理由如下：2.1.1 人口密集，对住房的整体需求量大。众多国有企业、行政机关、事业单位购房人群使得此区域人口密集，同时有一部分在沪工作人群预置住房，并规划即将打造*锡西商业中心广场。2.2.2 传统居住人口的地域情结。长期在此居住的人对居住地有很深的感情，意识里认为这就是城市的生活核心，这是完善生活的成熟配套区域。这是*领地重点利用的因素之一。2.2.3 周边市政设施齐全，医疗系统庞大完善，如市各金融机构、供电公司、

12、自来水总公司、华润燃气有限公司等也将积极配合，集商业、娱乐、办公、旅游、休闲为一体，建成后将成为华东地区最大的商业购物广场。目前公司的招商部也在紧锣密鼓的展开工作，意向进驻的品牌店已有肯德基、麦当劳、名典咖啡、金海华、中国银行、建设商银行、江苏银行、中国移动、名品折扣店奥特莱斯等。潜在业主群体大，消费能力相对强，因此就近置业是首选。2.2.4 周边其他新开发地产项目少，同质化产品多，缺乏精品。*领地以*强大品牌支撑更有特色更有质量保证更有完美细节，区别于其他项目，占领市场不在话下。所以我们有理由相信，这里从此将进入*领地智慧物业时代！三.2智慧小区项目结合思路2.2.1 充分利用“*新城”、“

13、*锡西商业中心广场”、“华广置业”的品牌影响力借助华广置业的品牌优势，结合智慧小区的高科技，超现代小区服务、社交、购物功能，先机占领人们心目中关于高档住宅的形象定义。让区域消费人群虽不能先见小区真貌，但能感受到高档住宅。2.2.2充分利用先天优越的生活配套 一个项目成功与否的重要因素是看是否拥有丰富完善的生活配套。*商业中心广场作为惠山区唯一城市综合体项目，是以一种功能为主、多种功能配套的多功能、高效率建筑群落。是各种城市物业功能复合、互相作用、互为价值链空间的高度集约的街区群体，堪称“城中之城”。作为*配套商业区的一个重要组成部分，*商业中心广场总用地面积69800平方米，地上总建筑面积约1

14、2万平方米左右，计划总投资25亿元，是集高档住宅区、五星级酒店、商业、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车系统于一体的大型综合性项目。本项目周围所拥有的数十亿的配套，是我们所借助的东风。2.2.3现有周边商家和设施的潜力根据已经掌握的情况，*已竣工楼盘的周边商家还比较空缺，一些硬件设施建设也需要在规划期完成后才能够健全，虽然现阶段对业主的生活会造成一些不便，这是*新城建设初期阶段性的表现，但是随着不断的发展，这会成为智慧物业自营体系发展的强势。因为周边入驻商家还没有形成一定的规模，这就使得在诸如果蔬超市、美容健身等高利润行业缺乏竞争，*物业变可以完全以整合商家联营或者自营的模式快速占领高利润商家，以

15、物业的独有服务提升用户粘性，形成垄断。而在一些基础设施的建设上，通过智慧社区的一些业主意见，也可以更好的进行轻量化的修改，也可以有针对性的对小区的设施进行布点，如户外LED屏，监控摄像头等。也正因为*地处相对独立，业主对于物业提供的附加服务依赖性更高，期望也更高。在业主使用智慧小区app的频率和粘性上具有其他小区无可比拟的优势。三.3*产品技术理念整个APP设计理念具有开放性、兼容性，可靠性，可用性，易管理、易用性，灵活性，可扩展性/可伸缩性，以及技术上的先进性、成熟性和安全性。并且符合搜索引擎检索规则，遵循W3C 标准。1、系统平台的先进性为了保证系统平台能够在技术层次上一直保持领先，在满足

16、实用性原则的基础上，能采用更多更好的先进成熟的技术，预留与不断发展科技的接口和发展余地。保持系统硬件、软件、技术方法和数据管理的先进性，从而保证高效率、高质量的应用。同时具有较强的可移植性、可重用性，在系统平台发展的将来能迅速采用最新技术长期保持系统平台的先进性。2、系统平台的可靠性系统平台能够支持大量并发用户同时进行浏览、发帖、回复、搜索文档等与数据库的交互式的操作，并且相对占用较少的硬件资源。当意外事件发生时，能通过快速的应急处理，应实现故障修复，保证数据的完整性，避免丢失重要数据。能够做到安全可靠运行，并具有较强的容错性。同时系统平台建设应充分考虑系统平台运行时的应变能力和容错能力，确保

17、系统平台在运行时反应快速和安全可靠，为本网系统平台的发展提供了稳定可靠的保障。3、系统平台安全性安全性包括系统平台安全、应用安全和网络通讯安全。系统平台安全、稳定、可靠的运行，首先取决于系统的整体设计、平台的选择以及应用程序的质量；其次，必须考虑到各种特殊情况下的恢复机制和备份机制，以保证数据的一致性、完整性以及灾难恢复；严格的管理制度也是系统安全性的重要保证。此外，完整的权限控制机制、考虑充分的系统保密措施也是保证安全的重要因素。需依据信息访问权限，向用户提供授权查询，有效避免越权使用，同时系统平台应具有对互动系统上敏感信息的保护措施，以免被不当利用。因此系统平台应有多种方法和手段防止各种形

18、式与途径的非法侵入，杜绝商务信息的泄漏。4、系统平台扩展性一个良好的系统平台体系结构，应该具有处理未来变化和发展所需要的可扩展性。这个解决方案不仅基于当前的需求，真正符合多层B/S体系结构，而系统平台的体系结构不需做较大的改变，并能保证系统平台今后的平滑升级。考虑到和其他信息系统的连接，系统平台应具有良好的外接接口，将来随着业务的不断扩充，整个系统中应能够方便地添加新的业务模块；可以利用开放标准的应用开发接口进行更加个性化的二次应用开发；底层数据完全支持XML，可以实现不同系统平台间数据的交互；通过增加相应的设备，系统平台能支持更大规模的集群和负载均衡能力。5、系统平台易用性系统平台应具有一致

19、的、易用、友好的用户体验，易于使用和推广，并具有实际可操作性，使用户能够快速地掌握系统的使用。同时应用设计遵循了简单实用的原则，做到对操作人员、使用人员最低的技术门槛要求，简单培训可以进行操作，很多功能应做到了名称浅显、易懂，操作所见即所得；提供方便的后台管理系统，系统平台管理、页面风格调整灵活、简单。管理人员不需要编写代码、制作复杂的页面，就可对系统平台进行维护管理。6、系统平台开放性系统平台必须全面支持XML、SOAP、Web Service、LDAP等当前受到普遍支持的开放标准，保证系统平台能够与其它平台的应用系统、数据库等相互交换数据，并可以实现应用级的互操作性和互连性。7、系统平台可

20、维护性、可管理性系统平台应该具备安装方便、配置方便、使用方便等特点，同时要求有较强的系统管理手段，系统平台能够合理地被配置、调整、监视及控制，保证系统平台的良好运作。系统平台应采用面向对象的思想和分层概念来设计，从原则上保证系统平台的可维护性。如果修改用户界面，就只要在表示层修改而无需改动其他层。同时，在层与层的交互方面，尽量采用松耦合的原则，从而避免了修改其中的一层而影响到其他层。8、技术构架要求应满足系统平台的需求以及互联网未来的发展，应实现系统平台统一管理、统一维护、数据共享，充分体现出其先进、灵活、可靠、稳定、安全、高效、经济实用等特点。要求系统集成商或系统开发商们利用互联网领域中具有

21、专利或优势技术的系统，采用统一规范标准的接口进行应用深度集成。要求整个系统平台基于国际流行和通用的系统三层架构技术，采用MVC+OOP模式开发设计，引用先进的WEB3.0理念，使用成熟先进的开发技术与通用大型数据库挂接。遵循XML数据标准，满足跨平台、跨应用系统的信息交换，提供更丰富的资源信息服务，应实现数据存储、业务逻辑处理和用户表现完全分开，对各类应用系统进行对接整合，便于二次开发和扩展，提供人性化的UI界面和用户体验。并且特别注重系统平台平台的良好的可维护性和灵活的可扩展性，完全不用担心因性能或安全问题对业务带来的影响。 要求系统平台须实现用户单点登录，数据同步，全系统平台通行，统一管理

22、。可承载千万级数据量，支持高并发和高可用性，同时采用网络安全、系统登录安全、数据安全等多重安全策略。充分体现新系统平台的体验性、互动性、移动性、可持续性。完全不用担心因性能或安全问题对运营带来的影响，更能专注于智慧小区业务本身的转型和发展，而不是被繁琐的技术细节所累。智慧小区盈利模式四四.1家庭安防模块3.1.1 智能摄像头、门窗磁感应器、红外人体感应器、水电燃气监测器等安装家庭安防较适合楼盘内尚未安装的业主和新建楼盘，经过初步对部分业主的抽样调查，希望加装家庭安防功能的业主占调查人数的40%，而对于新建楼盘，可根据开发的楼盘规模，直接预装。安防硬件收费建议为一次性收取硬件的初装费用，每户1,

23、500元左右（包含智能摄像头*1，门窗磁感应器*4，红外人体感应器*2），净利润保持在最低500元每户。按照30%用户安装共计813户。合计利润500*813=406,000元。经过后期的有效推广和业主间的交流，安装量预测不会低于50%。3.1.2 针对家庭安防的物业管理联动服务用户接到app报警以后，可直接打开家庭内的智能摄像头，通过视频画面确认警报真伪，进行筛选，如有需要物业现场服务，可直拨物业联动电话，物业派人第一时间到现场处理。每户每月收取30元服务费。合计813*30*12=292,000元。四.2物业服务模块3.2.1 收费系统A 通过网络支付，可减少收费摧费人员工作量，预计可节省

24、3人工作量，按3,000元/人/月的待遇，可节约3*3,000*12=108,000元/年B 推荐预存制度，*高端客户居多，大多不愿琐碎支付，加上我们预存奖励*币，增加物业公司的资金沉淀。3.2.2 家政服务直接第三方家政公司入住，在增加物业服务提升的同时，不额外增加物业公司成本A 推荐家政服务年卡，按照10%业主使用家政服务。每月两次，每次400元（3元每平方），按照20%利润计算（第三方公司做）2710*10%*800*12*20%=520,320元。 地板保养，沙发保养，油烟机清洗等项目按照100,000利润估算。3.2.3 教育培训服务直接第三方教育公司入住A 早教推荐B 小学初中各门

25、功课优秀教育机构推荐C 艺术类培训推荐以上各项按照广告位收费。预估净利润200,000元。四.3小区社交模块 该模块的最大功能是吸引用户，可以让业主之间进行实时联动，提高业主使用粘性。我们都知道app活跃度和启动次数，决定盈利能力。在本板块里，需要物业公司投入一定量的成本，给到用户切实的好处。类似滴滴打车，用少车费的模式增加用户。3.3.1 动态，小区新鲜事对于活跃用户一定量的*币。该币可以到*商城进行全额兑换商品，后面有详细阐述。3.3.2 论坛物业公司可以进行发起和引导。因为本小区所有用户都必须认证以后才能参与，所以和本小区业主身份有很大关系。基于业主身份发起的讨论会准确反应小区所发生的事

26、，以及业主需求。另，小区业主身份，更有一种主人的感觉，业主会更积极的参与讨论。3.3.3 活动A 物业发布的活动，比如装修特卖会，服装展销会，中秋礼品折扣会，春节礼品特卖会。这个依据营销方案而定，物业方组织商家，按照成交比例收取佣金，或者按照场次收取入场费。*app，进行官方发布，宣传带动。存在不确定性，按照每年300,000元利润预估。B 兴趣爱好扎堆（非官方活动）增进小区居民的活跃度，业主可自发创建兴趣爱好圈，增进小区交流，例如：钓鱼堆，户外运动堆，健身堆，车友堆。本板块不建议商业化，让业主积极参与。C 品酒会或相亲会。由商家赞助实施。3.3.4 小区加好友聊天通过动态，签名，好友聊天，增

27、进小区居民之间的交流，增加用户粘性。此板块也不可商业化，让原生态的社交在这个板块呈现出来。四.4周边商家模块预测随着用户对智慧小区的使用依赖度（第一年：20% 第二年30%，第三年 50%），会逐年提升此部分的盈利空间。 3.4.1 生活超市：水果，大米、酒水。物业公司自营：家庭消费中：水果、蔬菜、大米、酒水饮料，每户每月最低2000元计算，平均净利润20%，第一年：2710*20%*2000*12*20%=2,601,600元。第二年：2710*30%*2000*12*20%=3,902,400元。第三年：2710*50%*2000*12*20%=6,504,000元。3.4.2 送外卖周边

28、商家提供外卖配送，通过app支付，每笔收取5%的费用。预计年50,000元净利润。3.4.3 团购（物业公司自营）每月2场活动计算，每场10%用户购买，客单价150元，利润30元计算。2710*10%*2*12*30=195,000元。1.5 *币系统：系统运营示意图：盈利分析：A 预估生活消费类整合150家商家，包括中餐、西餐、ktv、足浴、酒店、美容美体、健身、汽车维修保养、电影依据小区app使用比率30%、50%、70%计算。通过平台每户每月平均消费5000元。通过平台支付，2%返利，盈利分别为：975,000元、1,626,000万元、2,276,000万元。四.5运营成本投入3.5.

29、1 人员成本：建议投入11人（后附表），平均4000每人每月。合计11*4000*12=528,000元。3.5.2 办公成本：100,000元3.5.3 运营费用：初始安装礼品、活动奖励100,000元3.5.4 软件技术使用费用：依据合作模式待定3.5.5 不可预计费用100,000元除以上直接的利润之外，通过智慧小区产品和智慧物业体系的建设，完善。带来的后期房产销售助力，品牌价值的塑造不可估量。对于新生代购房群体，*新城的智慧小区概念将会超越业主期望，给业主一个必须购买的理由。附件一：详细清单类别描述预期目标第一年第二年第三年小计产品App预期装机量80%90%95%-安防初装费(30%

30、)406,000(50)677,500(80)1,084,0002,167,500服务费(30%)292,000(50)487,800(80)780,4801,560,280物业服务收费系统节省(3)108,000(5)180,000(8)288,000576,000家政服务620,320620,320620,3201,860,960教育培训服务200,000200,000200,000600,000社交官方活动300,000500,000800,0001,600,000商家生活超市2,601,6003,902,4006,504,00013,008,000外卖50,00050,00050,00

31、0150,000团购195,000250,000350,000795,000*币交易返点975,0001,626,0002,276,0004,877,000投入人员成本(11)-528,000(15)-720,000(22)-1,056,000-2,304,000办公成本-100,000-150,000-200,000-450,000运营费用-100,000-150,000-200,000-450,000其他-100,000-150,000-200,000-450,000软件使用费-合计4,919,9207,324,02011,296,80023,540,740注：本表格中预交各种费用、商户资金流沉淀所产生的利息和无形价值，未列入内。该时间的起算期从项目运营顺利开始计算。项目顺利运营按照物业公司的人员配比，需要3-6个月市场培育期。另，表格所列项目，需按照app用户的活跃度逐步上马，第一期选择操作简单，影响力大，利润较容易实现的项目开始操作。技术方案五五.1技术架构智慧物业 服务端是基于LA(N)MP