FZB01MB01城市评价报告.docx

1、FZB01MB01城市评价报告城市评价报告目 录一、运作可行性指标 (1) 城区面积、主城区（或建成区）面积 (2) 常住人口 (3) GDP、人均GDP (4) 商品住宅年销售面积 (5) 商品住宅年销售额、销售均价 (6) 土地机会 (7) 政府配合效率 二、市场趋势预测定性指标 (1) 产业结构特征及产业发展趋势 (2) 民营经济发展状况 (3) 房地产发展水平 (4) 未来城市规划及重大建设项目 (5) 地方政策导向 (6) 重大城市活动 (7) 城市集聚效应及重大经济发展机会 三、城市市场趋势评价指标 (1) 新开工面积 / 施工面积 (2) 施工面积 / 销售面积 (3) 施工面积

2、 / 竣工面积 (4) 预售面积 / 批准预售面积 (5) 房地产开发投资额 / 固定资产投资额 (6) 新增住宅用地可建面积 / 商品住宅新开工面积 (7) 商品住宅价格增幅 / 人均GDP增幅 (8) 投资性购买所占的比例 (9) 房价收入比 (10) 新建商品住宅空置率 (11) 租金 / 价格比 (12) 商品住宅价格增幅 / 人均可支配收入增幅 (13) 商品住宅价格增幅 / （人均消费支出人均储蓄余额）增幅(14) 房地产开发企业贷款余额 / 全社会企业贷款余额 (15) 个人购房信贷比 四、附件：指标定义和数据来源要求、城市评价报告核心指标简表 一、运作可行性指标(1) 城区面积

3、、主城区（或建成区）面积（连续5年）城区面积指以“区”为行政单位的土地面积之和；主城区（或建成区）面积指依据各城市实际情况、体现城市居民生活、消费心理的传统意义的城市行政单位土地面积之和。(2) 常住人口（连续5年）分别给出全市常住人口和市区常住人口 2001 2002 2003 2004 2005全市常住人口市区常住人口全市增幅市区增幅 根据（1）、（2）计算城区人口密度。同时需提供主城区（或建成区）各行政单位人口密度。(3) GDP、人均GDP（连续5年） 2001 2002 2003 2004 2005GDP人均GDP增幅必要时需尽量提供主城区（或建成区）人均GDP指标。 (4) 商品住

4、宅年销售面积（连续5年） 2001 2002 2003 2004 2005商品住宅年销售面积主城区（或建成区）住宅年销售面积增幅 90平米以下商品住宅销售面积占整个销售面积比例 (5) 商品住宅年销售额、销售均价（连续5年） 2001 2002 2003 2004 2005商品住宅年销售额 商品住宅销售均价 主城区（建成区）商品住宅销售均价 增幅 (6) 土地机会 一级市场： 包括至少2年当地国土局年度推地计划、土地市场竞争程度、地价水平等（住宅用地）。要重点关注、说明政府推地计划中70%的 90平米以下住宅的土地供应及执行情况； 二级市场：重点关注城市二级土地市场机会、活跃程度；要求提供城市

5、当前的存量土地总量及分布情况，同时要估算这些存量土地进入房地产市场的年度供应量。(7) 政府配合效率对于已经进入的城市，通过开发部门人员以及销售备案工作人员的感受说明当地政府的工作配合效率以体现当地政府的工作效率。对于未进入的城市，通过市场调研人员的现场感受来说明。二、市场趋势预测定性指标(1) 产业结构特征及产业发展趋势 主要介绍历年三次产业所占比重，以及对当地经济和居民收入产生重要影响的支柱产业的发展趋向。(2) 民营经济发展状况 主要指民营经济对GDP的贡献程度。民营经济发展好的地方，个体私营企业主群体较大且支付能力较高，是中高端住宅市场的潜在消费群体。(3) 房地产发展水平包括产品开发

6、水平、营销水平、知名品牌开发商的数量及三级市场发展情况等。(4) 未来城市规划及重大建设项目重点阐述城市重大规划以及该规划对城市发展的重大影响，同时要分析城市重大建设项目对房地产市场的影响。(5) 地方政策导向包括拆迁政策、土地政策、消费政策情况等。要说明该城市的项目预售条件、房地海产市场管理方面的相关税费(6) 重大城市活动包括是否承办大型会展、活动等，如奥运会、世博会、亚运会、城运会等。(7) 城市集聚效应及重大经济发展机会分析城市对人口和外地住宅购买力的集聚现状和这种效应的发展趋势。分析影响一个城市的重大发展机会。主要通过对供给、需求以及这两者的匹配状况的分析实现对特定城市宏观市场的把握

7、和判断。三、城市市场趋势评价指标 (1) 新开工面积 / 施工面积（连续5年）指标的意义：该指标也称开复工率，是重要的前瞻性指标。新开工面积反映12年后的预售供应量和23年后的现房供应量。新开工面积占施工面积比例的高低，反映了当前市场运行状况和房地产开发企业对市场的预期。该比值的异常变化，结合近年来新开工面积的增幅，可以预示下一年度施工面积/销售面积比值的变化趋势。 2001 2002 2003 2004 2005商品住宅新开工面积 商品住宅施工面积 新开工面积/施工面积 (2) 施工面积 / 销售面积（连续5年）指标的意义：施工面积反映了12年内的期房和现房供应量；施工面积/销售面积比值的变

8、化反映供求是否平衡发展，该指标的异常变化能对下一年度的价格走势起到一定预示性作用。 2001 2002 2003 2004 2005商品住宅施工面积 商品住宅销售面积 施工面积/销售面积 注：1.在此仍需提供主城区（或建成区）各年商品住宅销售面积数据； 2.在此需提供城市90平米以下住宅各年施工面积、销售面积数据 。(3) 施工面积 / 竣工面积（连续5年）指标的意义：施工面积/竣工面积比值的变化也在一定程度上反映市场供求是否平衡发展，从一个侧面体现城市房地产开发周期及房地产开发水平。 2001 2002 2003 2004 2005商品住宅施工面积 商品住宅竣工面积 施工面积/竣工面积 (4

9、) 预售面积 / 批准预售面积（连续5年）指标的意义：即期消费指标，反映当前商品住宅预售情况，该指标合理区域在0.8-1，在一般情况下不应大于1。 2001 2002 2003 2004 2005商品住宅预售面积 商品住宅批准预售面积 商品住宅预售率 (5) 房地产开发投资额 / 固定资产投资额（连续5年）指标的意义：此项指标是直接反映投资结构是否合理及其变化趋势的基础性指标。 2001 2002 2003 2004 2005房地产开发投资额 固定资产投资额 房地产开发投资额/固定资产投资额 (6) 新增住宅用地可建面积 / 商品住宅新开工面积（连续5年）指标的意义：此项指标是表明一、二级市场

10、是否协调发展的重要指标。当比值大于1时，提示开发商手中待开发土地数量增加。 2001 2002 2003 2004 2005新增住宅用地可建面积 商品住宅新开工面积 比值 (7) 商品住宅价格增幅 / 人均GDP增幅（连续5年）指标的意义：该指标可以作为工具之一判断房价是否处在正常区间内，房价上涨的空间的大小以及购房者价格承受能力的消长。一般而言，将实际利率值作为房价涨幅的下限，低于此值，房地产投资没有效益；但是房价上涨也不能过快，通常情况下，房价的涨幅应与GDP的增幅或收入的增幅相接近。 2000 2001 2002 2003 2004 2005商品住宅价格增幅 主城区（建成区）商品住宅价格

11、增幅 人均GDP增幅 比值 要求：图表说明。(8) 投资性购买所占的比例（连续5年）指标的意义：投资性购买所占比例是判断房地产泡沫的重要指标。在一个价格平稳的市场中，以居住为目的的购房者居多或长期投资为主，这样的市场结构稳定，抗市场波动能力较强，而在一个房价上涨过快的市场里，房价的快速上涨刺激了投机者的增加，以短期获利为目的的投机行为反过来又会加剧房价的上扬速度。我们把购房者中投资所占比例确定在一定范围之内，才能判定一个市场是否健康理性，国际上的警戒标准为20%。 2001 2002 2003 2004 2005投资性购买所占的比例 外地人购房比例 (9) 房价收入比（连续5年）指标意义：将某

12、城市各个年度的房价收入比进行纵向比较可以发现近年来房价增长与收入增长的匹配程度；将各城市的房价收入比进行横向比较可以反映个城市的房价透支程度和未来增长空间的相对大小。 2001 2002 2003 2004 2005房价收入比 (10) 新建商品住宅空置率（连续5年）指标的意义：空置率是用截止到报告期（某年）期末空置一年以上的商品住宅面积除以近三年新建商品住宅竣工面积之和。主要是反映报告期当期(某年)商品住宅的空置情况，也能体现新房供应和需求的匹配状况。空置率过高过低既表示市场的过冷过热，又将引发商品住宅价格的波动。 2001 2002 2003 2004 2005商品住宅空置面积（空置一年以

13、上） 近三年新建商品住宅竣工面积 新建商品住宅空置率（%） (11) 租金 / 价格比（连续5年）指标的意义：主要反映买房租房的成本差，从侧面反映房价水平是否合理。 典型住宅1 典型住宅2 典型住宅3年租金 销售总价 租金/价格 数据来源：典型楼盘调研。(12) 商品住宅价格增幅 / 人均可支配收入增幅（连续5年）指标的意义：主要反映历年来房价增长与居民收入的增长是否匹配。 2001 2002 2003 2004 2005商品住宅价格增幅 主城区（建成区）商品住宅价格增幅 人均可支配收入增幅 比值 (13) 商品住宅价格增幅 / （人均消费支出人均储蓄余额）增幅（连续5年）指标的意义：该指标可

14、以对“商品住宅价格增幅 / 人均可支配收入增幅”这一指标起到侧面印证的作用。因为有些城市统计的人均可支配收入并不能很好地反映居民真实的经济实力，而人均消费支出人均储蓄余额能从侧面印证居民的经济实力，因此用这一指标来辅助判断房价水平与居民收入水平是否匹配。 2001 2002 2003 2004 2005商品住宅价格增幅 （人均消费支出人均储蓄余额）增幅 比值 (14) 房地产开发企业贷款余额 / 全社会企业贷款余额（连续5年）指标的意义：该指标是表明银行资金具体投向的指标，反映了房地产企业以及银行对未来房地产市场发展的信心。如果该指标过高，表示银行资金大量投向房地产市场，一方面会影响宏观经济的

15、协调发展，另一方面也会过度激发房地产企业的开发热情，盲目扩大开发规模。 2001 2002 2003 2004 2005房地产开发贷款余额 全社会企业贷款余额 比值 (15) 个人购房信贷比（连续5年）指标的意义：该指标一方面反映了个人购房的现时支付能力，另一方面也表示在一定政策条件下，个人对预期收入水平增加和未来房地产市场发展的信心。过低表示市场信心不足，过高则表示市场过热，银行风险随之加大。 2001 2002 2003 2004 2005新增住房个人贷款额 商品住宅销售额存量住宅买卖金额 个人购房信贷比 四、附件：指标定义和数据来源要求、城市评价报告核心指标简表指标名称 指标定义 数据来

16、源 要求 数据修正新开工面积/施工面积 该指标也称开工率，是重要的前瞻性指标。新开工面积是指在报告期内新开工建设的商品住宅建筑面积，不包括上期跨入报告期继续施工的商品住宅面积和上期停缓建而在本期恢复施工的商品住宅面积。新开工面积，反映12年后预售供应量和23年后现房供应量。新开工面积占施工面积比例的高低，反映了当前市场运行状况和房地产开发企业对市场的预期。 建委 施工面积/销售面积 商品住宅施工面积：指报告期内所有施过工的商品住宅面积之和。它包括本期新开工的商品住宅面积、上期跨入本期继续施工的商品住宅面积、以及上期已经停、缓建在本期又恢复施工的商品住宅面积。本期开工后又停、缓建的商品住宅面积仍

17、包括在本期施工面积中；销售面积：指已签订商品住宅销售合同并在报告期正式交付购房者使用的商品住宅面积，它包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工并交付使用的商品住宅面积。 建委/房地产交易中心 竣工面积 商品住宅竣工面积：指报告期内商品住宅建筑按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格（或达到竣工验收标准），可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。 建委 施工面积 / 竣工面积 施工面积/竣工面积比值的变化也在一定程度上反映市场供求是否平衡发展，从一个侧面体现城市房地产开发周期及房地产开发水平。 预售面积/批准预售面积 预售面积：是指在报告期内已签订预售合同，但在报告

18、期末仍未竣工交付使用的商品住宅面积。（报告期预售又在报告期内竣工交付的商品住宅面积列入实际销售面积）批准预售面积：是指房地产主管部门当年核发给房地产企业的预售许可证上的商品住宅面积的总和； 房管局或房地产交易中心 房地产开发投资额/固定资产投资额 全社会固定资产投资：是以货币表现的建造和购置固定资产活动的工作量，它是反映固定资产投资规模、速度、比例关系和使用方向的综合性指标。全社会固定资产投资按管理渠道可分为基本建设、更新改造、房地产开发投资和其他固定资产投资四个部分；房地产开发投资：指房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发法人单位和附属于其他法人单位实际从事房地产开发或经营的活动单位

19、统一开发的包括统代建、拆迁还建的住宅、厂房、仓库、饭店、宾馆、度假村、写字楼、办公楼等房屋建筑物和配套的服务设施，土地开发工程（如道路、给水、排水、供电、供热、通讯、平整场地等基础设施工程）的投资；不包括单纯的土地交易活动。 国土局 新增住宅用地可建面积/商品住宅新开工面积 新增住宅用地可建面积：年度新增住宅用地交易面积与相应容积率的乘积；商品住宅新开工面积：同上。 国土局 商品住宅价格增幅/人均GDP增幅 GDP：是按市场价格计算的地区生产总值的简称。它是一个地区所有常住单位在一定时期内生产活动的最终成果。地区生产总值有三种表现形式，即价值形态、收入形态和产品形态。从价值形态看，它是所有常住

20、单位在一定时期内所生产的全部货物和服务价值超过同期投入的全部非固定资产货物和服务价值的差额，即所有常住单位的增加值之和；从收入形态看，它是所有常住单位在一定时期内所创造并分配给常住单位和非常住单位的初次分配收入之和；从产品形态看，它是最终使用的货物和服务减去进口货物和服务。在实际核算中，地区生产总值的三种表现形态表现为三种计算方法，即生产法、收入法和支出法。三种方法分别从不同的方面反映地区生产总值及其构成。人均GDP：GDP总量除以常住人口数；人均GDP增幅：指用历年人均GDP数据直接计算得出的环比增幅 派生指标 此处的商品住宅均价应该剔除掉配套商品房；部分城市由于情况特殊其人均GDP是GDP

21、总量除以常住人口，如深圳、东莞投资性购买所占比例（及外地人购买所占比例） 投资性购买：指以出租或转让为目的，短期内不自住的购买行为；投资性购买比例：投资性购买面积（或外地人购买面积）除以年度商品住宅销售面积的比值 房管局或房地产交易中心 通过典型楼盘调研进行修正房价收入比 房价：年度新建商品住宅销售均价；收入：年度城镇居民人均可支配收入；可支配收入：指城镇调查户可用于最终消费支出和其他非义务性支出以及储蓄的总和，即居民家庭可以用来自由支配的收入。它是家庭总收入扣除交纳的所得税、个人交纳的社会保障费以及调查户的记账补贴后的收入。计算公式：可支配收入=家庭总收入-交纳所得税-个人交纳的社会保障支出

22、-记账补贴房价收入比（新建商品住宅均价90）/（城市人均可支配收入户均人口数） 房管局/统计局 新建商品住宅空置率 空置率是用截止到报告期（某年）期末空置一年以上的商品住宅面积除以近三年新建商品住宅竣工面积之和。该指标主要是反映报告期当期(某年)商品住宅的空置情况，也能体现新房供应和需求的匹配状况。 房管局/统计局 租金/价格比 某套商品住宅年租金总和除以该套商品住宅总价的比值 典型楼盘抽样 商品住宅价格增幅/(人均消费支出人均储蓄余额)增幅 城市居民储蓄存款余额：指某一时点城市居民存入银行及其他金融机构的储蓄金额，不包括居民的手存现金和工矿企业、部队、机关、团体等单位存款。城市居民消费支出：

23、指被调查的城市居民家庭用于满足家庭日常生活消费需要的全部支出，包括食品、衣着、家庭设备用品及服务、医疗保健、交通和通讯、娱乐教育文化服务、居住、杂项商品和服务等八大类。 城市居民服务性消费支出：指被调查的城市居民家庭用于本家庭支付社会提供的各种文化和生活方面的非商品性服务费用。不包括为别人付款的服务。服务消费与商品消费不同，其特点在于其劳动过程和消费过程在时间与空间上的统一。 派生指标（数据来源于房管局、统计局） 商品住宅价格增幅/人均可支配收入增幅 城市居民可支配收入：指被调查的城市居民家庭可用于最终消费支出和其它非义务性支出以及储蓄的总和，即居民家庭可以用来自由支配的收入。它是家庭总收入扣

24、除交纳的所得税、个人交纳的社会保障费以及调查户的记账补贴后的收入。商品住宅价格增幅/人均可支配收入增幅的比值反映房价涨幅与居民收入的匹配程度，能说明房地产市场投机程度的大小及健康程度。 派生指标（人均可支配收入的数据来源于统计局） 房地产开发企业贷款余额/全社会企业贷款余额 该指标是表明银行资金具体投向的指标，反映了房地产企业以及银行对未来房地产市场发展的信心。如果该指标过高，表示银行资金大量投向房地产市场，一方面会影响宏观经济的协调发展，另一方面也会过度激发房地产企业的开发热情，盲目扩大开发规模。 中国人民银行分行发布的城市金融运行报告 个人购房信贷比 该指标是当年新增个人住房贷款占个人购房

25、金额的比例。它一方面反映了个人购房的现时支付能力，另一方面也表示在一定政策条件下，个人对预期收入水平增加和未来房地产市场发展的信心。过低表示市场信心不足，过高则表示市场过热，银行风险随之加大。 中国人民银行分行发布的城市金融运行报告 产业结构特征（三次产业结构） 三次产业是根据社会生产活动历史发展的顺序对产业结构的划分，产品直接取自自然界的部门称为第一产业，对初级产品进行再加工的部门成为第二产业，为生产和消费提供各种服务的部门称为第三产业。三次产业结构是指三次产业增加值分别在GDP中所占的比重 统计局 城区面积 是指城市内以“区”为行政单位的土地面积的总和 统计局 城市常住人口 指在某城市市区

26、实际居住半年以上的人口。 公安局和统计局 销售均价销售面积施工面积 此类指标的统计口径统一界定为“城市市区的商品住宅（剔除配套商品房及政府建设中低价房）”；城市市区指以“区”为行政单位的部分，在城市化率较高的城市，如北京、上海等，部分数据搜集不到时可以用“全市”数据代替，但需要加以注明； 房管局/建委 政府统计的销售均价如果与市场实际情况相差很远，应通过“典型楼盘调研”加以修正城市评价报告核心指标简表（连续5年） 2001 2002 2003 2004 2005.宏观经济及居民生活水平指标 GDP总量 人均GDP 人均可支配收入 房地产市场供需指标 固定资产投资额 房地产开发投资额 商品住宅新开工面积 商品住宅施工面积 商品住宅竣工面积 商品住宅销售面积 商品住宅销售均价 商品住宅新开工面积/商品住宅施工面积 商品住宅施工面积/商品住宅竣工面积 商品住宅施工面积/商品住宅销售面积 城市运作可行性指标 全市常住人口 年度土地出让量（商住用地） 年度土地出让成交均价（商住用地） 潜在居住用地供应量（出让） 城市主城区（或建成区）宏观经济及房地产市场相关指标 主城区（或建成区）面积/人口 主城区（或建成区）人口密度 主城区（或建成区）人均可支配收入 主城区（或建成区）商品住宅销售面积 主城区（或建成区）商品住宅销售均价