修缮四合院带来市场新空间Word文件下载.docx

1、而在拍卖会上，卖家就可以参考市场价、评估价、期望价而最终得出自己的拍卖底价，不存在购房意向确定后双方对于价格的拉锯。 产权是重点 “四合院交易过程不论怎样复杂，确保产权明晰永远是第一要素。”井蕴娇指出。用胡同保护专家华新民的话说，“产权不明晰的四合院交易有很大危险。不能把别人的东西卖掉。” 合意（北京）律师事务所律师杨洁依据中华人民共和国拍卖法作出解释：产权不清的四合院肯定是不能拍卖的，拍卖标的应当是委托人所有，或是依法可以处分的物品、财产权利。既然产权不明确，也就是权利归属不明确，因此就无法确定拍卖的委托人，从而导致无法进入拍卖程序。“不光是拍卖这种形式，只要交易四合院，都要确保产权明晰。”

2、他说。 产权混乱也体现在四合院的分散分布上。从区域上划分，北京市历史文化保护区共有40片，总面积1287公顷。第一批25片，总面积1038公顷，占旧城17；第二批15片，面积249公顷，占旧城4。 四合院的产权形式分为三种：公产、私产、单位产。现在四合院以公产居多，但从成交量看以私产交易为主。主要位于东城区和西城区，例如西四头条至八条、什刹海、锣鼓巷、东四地区。院子最小的几十平方米，适合想住平房的百姓购买，大的有东城区一处占地6000多平方米的清代四合院，适合公司购买。各类买售人都有挑选的空间。 井蕴娇介绍，各经纪公司的房源有时候是相通的，而桂立平则表示，本次拍卖的四合院有三种来源：一是向百姓

3、征集（最主要），二是公司有现成的资源，三是某四合院组织因没有销售途径而批量委托。 修后增值大 据专家介绍，目前北京仅存的四合院有3000座，其中绝大部分是老房子，多年以来失修失养，危房的比例已经由解放初期的5上升到50以上。并且院内违章建筑密集，人口密度也居高不下。没有天然气管道，大多数用煤取暖。不少院落还是使用公共水龙头，电力线路老化严重。这是长期积累下来的历史欠账，因为量大、面广，需要做好长期修缮的准备。 井蕴娇说，一般的卖户没有卖前修缮意识，因为我国二手房市场本身比较无序，而在国外，都由卖房者把房修好，这是为了尽快卖出并卖个好价钱。而修缮后的四合院有很大升值潜力，这点已经得到业内共识。

4、对于即将拍卖的50套四合院的修缮，桂立平说可分两种。一种是状况不太好，有改动空间的，都被外国人买走，只把内部空间做调整，门墩、门梁不变；另一种是大修过的，大都被外地驻京办事处买走直接使用。 修四合院的成本也因材而异，井蕴娇指出，用水泥修缮价格是1200元平方米1500元平方米，油漆彩绘加进去可达到2000元平方米左右；砖木结构的大概是3000元平方米5000元平方米，上好的木头比如黄松、红松，根据产地不同，价格也有差异。北京大卖老四合院 台港澳人士买走一半 据台湾媒体报道，今年九月北京将首次大规模拍卖老四合院，约有二十座四合院公开拍卖，台湾及海外人士都可以参与竞拍。拍卖行预测，将有一半四合院被

5、境外企业及个人购买。目前，京城已出售的四合院中，有一半在台港澳人士手中。 据香港文汇报报导，老北京人世代居住的四合院，曾一度成为老北京的名片和符号。但目前，旧城区内尚存的挂牌保护院落只有五百多座。物以稀为贵，这些为数不多的四合院已飙到数百万乃至逾千万人民币。 负责拍卖的北京盛佳拍卖公司负责人介绍说，此次拿出拍卖的四合院，主要位于北京东城区和西城区，例如西四头条至八条、什剎海、锣鼓巷、东四等地，均位于京城中心城区。最大面积逾六百平方公尺。最小的只有几十平方公尺。 据悉，有三大因素影响北京四合院价格，分别是院落环境、历史、本身条件。位于北京东、西两个中心城区的四合院价格较高，均价在每平方公尺二万元

6、人民币左右，崇文宣武价格次之，八千至一万五。位于保护区内、风景区附近、交通便利的四合院价格要比位于其它区域的四合院高出很多，比如位于什剎海沿岸的比位于和平门的要贵将近二万元。 台港澳人士和企业以及境外人士成为此次拍卖的首选客户群体。目前，京城约有一半的四合院被台港澳人士买走。一是他们的投资眼光，二是同宗同源，对于北京四合院的喜爱，三是雄厚的资金实力。北京仅3成胡同保存完整 旧城保护面临尴尬境地 一项北京建筑工程学院对北京二环路以内的胡同的实地调查报告显示，北京仅有1/3的胡同完整地保留了原有格局，大部分已经拆除或部分拆除，旧城保护面临尴尬境地。 15胡同已全部改建 此次调查对象为宽度18米（建

7、筑与建筑之间）以下的传统街、道、胡同等。据了解，调查的1320多条胡同主要分布在什刹海地区、西四地区、国子监地区、东四地区、东单地区、前门大栅栏地区、鲜鱼口地区等，其他地区的胡同已经零散孤立，被新的建筑和改造的气氛所包围，难以成片。 调查显示，只有33%（430条胡同）的胡同完整保留了传统格局，其他52（685条）部分保留了传统格局的胡同情况十分复杂，有的仅仅保留了20米长的“胡同”，已经不能算胡同了，只是几处四合院，如花市头条、手帕胡同等；有的一侧的四合院已经被拆掉了。此外，15（205条）胡同已经全部改建。 参与调查的专家表示，这些胡同拆除的理由，很多都是因为这些胡同不在历史文化保护区内。

8、 行车胡同占总量95 目前，仅用于步行的胡同极少。胡同没有单独的人行步道，总是处在机动车、非机动车与人交织混行的状态。 调查显示，目前实际行车的胡同占调查胡同总数的95以上，虽然多数是单行，并在胡同入口有禁行标志，但逆行也是常有的事情。同时，一些胡同中，只要够一辆小车的宽度，就有停车，3米宽的胡同被汽车占去后，几乎就没有行人的通道。（记者 蒋彦鑫） 记者调查 胡同车辆多违章逆行 地点：东城区礼士胡同 现状：礼士胡同宽约3米，长约780米，由于连接两条大路，来往的车辆很多，胡同两侧也停满了私家轿车。 胡同巡逻员程树春说，礼士胡同白天7时至22时只能自东向西行车，但每天都有不少车自西向东开，干扰胡

9、同交通。他在9月底，设计了违章提示牌。调查显示北京仅三分之一胡同格局完好 北京建筑工程学院公布了对北京二环以内胡同的调查报告，结论是北京仅三分之一胡同完整地保留原格局，旧城保护面临尴尬。连日来，本报记者对一些胡同进行调查。在调查中发现，正在非法内容的胡同内居民急切地盼望胡同早日拆除，以摆脱生活诸多不便，而格局保持完整的胡同居民则对现在的生活很满意。胡同风貌保护是否完好影响着居民对胡同保护的态度也影响着居民幸福感。残缺胡同居民盼非法内容 北京建筑工程学院的调查显示，被调查的一些胡同有的仅保留了20米长的平房，已经不能算胡同，只有几处四合院，如花市头条、手帕胡同等，被调查总数的15%（205条）胡

10、同已全部改建。花市头条和手帕胡同均位于崇文门外，花市头条只剩下北半侧胡同，南侧是正在建设的楼房，手帕胡同只剩下西侧半条胡同，胡同平房大多是饭馆。花市头条和手帕胡同中间，原来有花市二条、三条、四条胡同，现在均已建成楼房。手帕胡同再往南是健康里西巷，两名居民表示，他们认可北京建筑工程学院的调查。“我们这里10年前就说要拆，但现在房子越来越破，连有线电视都接不上，还是没拆。专家反对改善居住与文保对立 北京市非物质文化保护专家委员会副主任赵书认为，有些胡同居住条件差，可以分为管理问题和使用问题。房子长年没有太多维修，是有关部门的管理问题，如果房子只够居住几家，而实际上居住超过几倍的户数，就是使用问题。

11、“一个城市只有保持自己的文化性格才有存在价值。北京早已形成以四合院为主的建筑格局，这是中国人的文化观念也是居住的文化形态。赵书认为，不能把改善居住和保护古城风貌对立。“四合院文化在世界上具有独立性，我们必须保持北京的记忆。”赵书说。专家观点 “市民文化应和宫廷文化画等号” 北京市非物质文化保护专家赵书认同微循环改造 北京市非物质文化保护专家委员会副主任赵书介绍，北京的宫廷文化保护比较好，但除宫廷文化，还有市民文化，市民文化和宫廷文化是画等号的，不能是皇帝的就保护，平民的不保护。“走在胡同里，许多四合院门口都贴着保护的牌子，但牌子上没有写哪个单位。北京公布过两批街区保护名单，第一批划定了25片，

12、第二批增加了15片，但没有具体保护的单位。如果把四合院作为一种文物，就应当给予文物价值和历史地位，设置专门的维修费用，还可以立法保护。赵书称，北京经过多年旧城改造，剩下的胡同不多，没有拆的胡同占北京住宅面积很小的比例。所以更加珍贵，处理起来应该更加慎重，必须站在人类文化学的高度上处理。“北京不仅属于当代，还属于子孙后代。赵书说：“名人故居增加了胡同的历史价值，实际上北京有800多年的历史，哪条胡同都有历史，只是缺少人们的发掘。“我比较认同微循环改造，改造后还是原来的样子。”赵书表示。 记者探访 古城风貌、邻里亲情保持原味 探访地点：府学胡同 府学胡同位于交道口，胡同居民将其称为“文物胡同”，胡

13、同里不少平房的门上都贴着蓝色小牌子：“保护院落”。胡同西口来往的公交车很多，但走入胡同100米，就可避开汽车声，白天出现在胡同里的居民以老人为主。近日，胡同里戴着红袖标的张大妈说，她习惯了胡同安静的生活。张大妈解释：“这古城风貌保护很好，老邻居也在这，住楼房的女儿时不时接我过去，我住不了几天就想要回来。文天祥祠位于胡同中间，工作人员杨先生说，附近居民大部分都来过文天祥祠，有的居民还把朋友带来。“胡同里经常有一些老外，乘坐三轮车观看四合院。”北京市文物局就在文天祥祠旁边，看门的董先生说。身边尽是高楼只剩半条胡同 花市头条 近日，崇文区西花市大街北侧，居民张老先生和老伴站在路边晒太阳，该地区非法内

14、容后高楼林立，阳光洒不到路上，只有搜秀影城后面的工棚不高，老两口每天在这站一会儿。花市头条南半边的平房全部拆除，一排挡板放在胡同南侧，南侧的高楼挡住太阳，走在胡同里感觉冷嗖嗖。胡同南侧堆着的垃圾被冻在一起。胡同长约300米，西头是崇外大街，走出东头则是新楼。胡同一位居民称，上世纪50年代搬到这，院内房子几乎没修过，邻居的房子墙裂开了一个能伸进拳头的缝。“为什么南侧拆了，北侧不拆？我们希望早拆。”看着南侧拔地而起的高楼，居民们说。胡同北侧一家小学现在成了非法内容办的办公用房，说起为何没拆除北侧，非法内容办一工作人员笑了，说可能有四合院要保护。京剧名角故居隐身大杂院 铁树斜街 谭鑫培故居位于大栅栏

15、铁树斜街，门口没有牌子，里面是大杂院，住在院口一名女居民并不知道这是名人故居。谭家第五代孙女谭凤珠居住在一间半老房里，院子里建满平房，房子之间的路只有1米宽。“我们家原来有近50间房，后来国家收回了。”谭凤珠说。她现在居住的房子已有百年历史。谭鑫培第六代孙女谭晓咪说，谭家想把故居建成谭鑫培博物馆，海外的朋友有意向投资，但院里住着许多居民，院子的地他们收不回。谭晓咪说，铁树斜街住过许多名角。谭鑫培故居往西100米就是梅兰芳故居，门口也没有标志。梅家人已不在此居住，现在故居两边分别是男女厕所。现在该故居居住的王春林说，院里共有7户，都知道这是梅兰芳故居。总有人来拍当年德国人砌的墙 东交民巷 舒文秀

16、上世纪50年代搬到东交民巷11号院，旧社会时，她曾经看到过“华人与狗不得入内”的牌子。近几年，她多次向年轻居民说起那段历史。舒文秀住在11号院红楼里。她搬到东交民巷后，11号院旁边还是外国使馆，舒文秀回忆起当年站在楼顶看使馆演电影时，兴奋得直笑。舒文秀说，使馆搬走后，盖起几座高楼，门口的汽车多了，胡同里稍微乱了一些。胡同东口看车的两名老师傅对一堵德国人盖的墙记忆颇深，他们说每天都有人过来拍墙的照片，“墙西部的颜色与东部不同，因为西部是后来仿建的。四合院修后上市 角逐即将展开 一场产权与市场的较量即将在北京展开。 2006年8月，50套四合院经修缮后，将集中在北京拍卖。“50套，对于四合院是一个

17、不小的数字。交易成功可以激活四合院买卖市场，失败的话同样会带来隐患。”北京某四合院交易业内人士这样评价这场由北京盛佳国际拍卖有限公司发起的四合院专场拍卖会。 然而，记者采访的多位业内人士对此次大规模的四合院上市交易表示担忧： 北京盛佳国际拍卖有限公司董事长桂立平则表示，他们接收房源时都要经过“确权”，权属不明的，都无法上拍。 交易重点：产权，产权，还是产权 产权不清的四合院肯定是不能拍卖的，拍卖标的应当是委托人所有,或是依法可以处分的物品、财产权利。第一批25片，总面积1038公顷，占旧城17%；第二批15片，面积249公顷，占旧城4%。院子最小的几十平方米，适合想住平房的百姓购买，大的有东城

18、区一处占地六千多平方米的清代四合院，适合公司购买。 修缮后增值 对此，桂立平表示，将根据市规委最新发布的北京四合院建筑要素图，在拍卖之前，对损坏的四合院进行修缮。对于修缮四合院，井蕴娇认为，北京四合院建筑要素图应该具备框架而不需太细，因为建筑思想和建筑材料都换了，不可能再弄得和明清时一模一样。“昨天看了一个假四合院，是用水泥做的，但外观还是很像。而且现在木架结构还不主张用，所以修缮时要更加注意。而且造价也都特别高，要按照原来的制式做很困难。修四合院的成本也因材而异，井蕴娇指出，用水泥修缮价格是1200元/平方米1500元/平方米，油漆彩绘加进去可达到2000元/平方米左右；砖木结构的大概是30

19、00元/平方米5000元/平方米，上好的木头比如黄松、红松，根据产地不同，价格也有差异。 “为了提高价格，卖家把屋里贴金箔、镶银边，反而很受买主青睐。”桂立平同时指出，修缮时外墙是灰的，屋顶是坡层顶，原汁原味的四合院也有市场空间。 杨洁指出，有的四合院具有文物价值，上市交易前应当经相关的文物行政管理部门依法鉴定，许可后才能交易。 需求巨大，交易方式不定 ”井蕴娇说，因为有需求，所以不论是拍卖还是代理，他们都能接受。 某业内人士也认为，北京四合院交易的兴盛，主要是靠产权与市场关系的协调。 据统计，北京旧城25片历史文化保护区规划人口为16.7万人，共需迁出人口11.8万人，占现状总人口的41%，

20、借着国家的鼓励政策，越来越多的老百姓选择“主动出击”，一时间大大小小的经纪公司都打出了收购、出售四合院的招牌。 “即便如此，和百姓的迫切交易需求比，四合院交易市场一年的成交量并不可观。”桂立平总结了目前市场成交量不大的几点原因，同时指出了“拍卖”四合院的一些优势。 他认为北京四合院市场的卖家、买家信息比较分散。卖家由于人口多，无其他房产等原因，对于自己出售的四合院往往有着很高的期望价格，而从买家角度考虑，四合院虽然单价合理，但乘以面积之后总价也动辄百万，卖家、买家之间存在着价格上的拔河心理。北京旧时闻名中外的八大胡同 北京的胡同多如牛毛，独独八大胡同闻名中外。因为当年，这里曾是烟叶花柳巷的代名

21、词。 “八大胡同”在西珠市口大街以北、铁树斜街以南，由西往东依次为：百顺胡同、胭脂胡同、韩家潭、陕西巷、石头胡同、王广福斜街、朱家胡同、李纱帽胡同。 其实，老北京人所说的“八大胡同”，并不专指这八条街巷，而是泛指前门外大栅栏一带，因为在这八条街巷之外的胡同里，还分布着近百家大小妓院。只不过当年，这八条胡同的妓院多是一等二等，妓女的“档次”也比较高，所以才如此知名。 老北京城的妓院分若干等级。最早的妓院分布在内城，多是官妓。现东四南大街路东有几条胡同，曾是明朝官妓的所在地，如演乐胡同，是官妓乐队演习奏乐之所。 内务部街在明清时叫勾栏胡同，是由妓女和艺人扶着栏杆卖唱演绎而来的。以 后“勾栏”成为妓

22、院的别称。 明清时期，当官的和有钱的饮宴时要妓女陪酒、奏乐、演唱，叫做“叫条子”，在妓女一方，则叫“出条子”。 百顺胡同 到了清末民初，妓院主要集中在前门外大街，一是因为这里离内城较近，官员们出城享乐比较方便；二是这里有火车站，南来北往的旅客多；三是前门外大街是京城著名的商业街，相当繁华；四是这一带是戏园子、茶馆、酒楼的集中地，吃喝玩乐，可自成一体。 据30年代末的一份统计资料，当时“八大胡同”入册登记准予营业的妓院达117家，妓女有750多人，这只是正式“挂牌”的，还不算“野妓”和“暗娼”。 老北京的妓女分为“南班”与“北班”两种，一般来说，“南班”的妓女主要是江南一带的女子，档次高一些，不

23、但有色，而且有才。这样的妓女陪的多是达官显贵，如京城名妓赛金花、小凤仙等。“北班”的妓女以黄河以北地区的女子为主，相貌好，但文化素养差一些。“八大胡同”的妓女以“南班”居多，故多为一、二等妓院。而其它地区的妓院，大多数是“北班”。当时在京城做官和经商的人多是南方人，因此，“八大胡同”成为这些达官贵人经常出入的地界。 西壁营胡同 流传的八大胡同的说法里一种有这个胡同，那时候叫皮条营。而另一种说法里这条胡同并不算在“八大胡同”的范围内，代替它的是东北方向的“朱家胡同”。 “八大胡同”的档次也不尽相同，百顺胡同、陕西巷、胭脂胡同、韩家潭多为一等。一等妓院，也叫“清吟小班”，顾名思义，“清吟”以饮茶、

24、谈棋说戏为主，并非只有皮肉生意。出入“清吟小班”的嫖客多为有权势的人，当然也有文人墨客。 石头胡同的妓院多为二等，二等妓院也叫“茶室”。王广福斜街、朱家胡同、李纱帽胡同以三等妓院居多。一、二等妓院的名字以“院”、“馆”、“阁”为主，三、四等妓院多以“室”、“班”、“楼”、“店”、“下处”命名。 走进现在的“八大胡同”，从一些老屋老楼的建筑，你仍能体会到当年的风貌。百顺胡同最初曾设有太平会馆、晋太会馆。会馆后来改为民居，据说李文藻进京朝见乾隆皇帝时，曾在这条胡同住过。如今这条胡同的老房保存得相对完好，当年从胡同西口依次排列的妓院有潇湘馆、美锦院、新凤院、凤鸣院、鑫雅阁、莳花馆、兰香班、松竹馆、泉香班、群芳院、美凤院等。 韩家胡