高档会所项目可行性研究报告文档格式.docx

1、单位数量或指标备注1建设规模平方米250001.1项目总投资万元150001.2职工人数人3502.4裙楼5000总建筑面积3营业面积240004年营业收入38685总成本费用13536年利润总额25157营业税金及附加5358投资利润率%58.5%9投资利税率48.32%10投资回收期年含建设期2年11内部收益率48%12净现值（I=12%）138013盈亏平衡点35%14借款偿还期2含建设期二. 市场预测（一） 凯里市休闲会所现状当前洗浴休闲行业状况及市场前景分析传统的药浴，如桔皮浴、姜奶浴、参石浴；另类的刷浴、泥炭浴、黑泥浴等等。而凯里地区洗浴行业市场营销模式单一，基本上都是普遍的桑拿，

2、美容，按摩，足疗等，经营项目、洗浴文化的构成雷同、缺少特色，在对外宣传上，大家都打着“美容健体，修身养性”这张牌，差异化程度非常小。没有差异就没有特色；没有特色就不能吸引人。其次，在规模上，大家基本上旗鼓相当。再次，服务水平持齐，难相上下。 从以上来看，凯里水疗休闲行业发展空间不可估量，如果能够开发糅合文化资源，丰富服务项目，提高人性化服务水平则更容易在市场中鼎足而立。市场现有洗浴休闲服务容量市区人口不多，但凯里天然具有区位优势，是旅游集散地。每天至少有 万外来人口进出这里，相当于城市总人口的。可以说消费群体还是很可观的。就目前来看，市区除了阳光樱花，还有曼谷雨林等等,大大小小已上十家。这些洗

3、浴休闲场所，主要串落在凯里的闹市区，因此，总体服务容量比较大，但分摊下来就显得“僧多粥少”了。1、凯里水疗休闲市场所处发展阶段 则处于市场发展的最初阶段-市场导入期。水疗休闲市场结构 A、享受型消费者B、理智型消费者2、行业竞争焦点与在歌舞厅、迪厅等的宣泄来缓解精神压力不同，水疗自然而又放松，是一种真正能够缓解生活压力，使人轻松下来的休闲方式，尤其适合生活节奏越来越紧张的现代人士，因此争夺这部分消费者已成为竞争的关键。服务人才是该行业的又一竞争热点。3、需求现状凯里市作为全国优秀旅游城市，休闲娱乐业已成为凯里市支柱产业。休闲娱乐业是世界第一大产业。近年来，随着经济的快速增长，我国的休闲娱乐消费

4、也进入快速增长期，消费结构也正向享受型转变。休闲娱乐主体及休闲娱乐主题也更趋多元化。据世界休闲娱乐组织预测，到2020年我国将成为世界休闲娱乐第一大国。凯里市的水疗会所正处于初级发展阶段，包括阳光樱花、曼谷雨林在内所有水疗的营业面积总共不到10000万平方米，星级宾馆不到10家，无论从数量还是在服务上都远远满足不了外来游客和当地消费群体的需要。4、市场预测锐鑫国际会所按现代风格建造，内部装修豪华高档，其特色为绿色、环保、生态型休闲会所，该会所将为凯里市民及海内外游客提供一个舒适的休闲娱乐场所。锐鑫国际会建成后将有充足的客源。以凯里市目前每年60万客量计算，日均宾客接待量600人左右。会所建成后

5、聘请国内著名娱乐管理公司管理。本项目采取正确的营销策略，聘请有营销经验的休闲会所营销专家领衔组织一定规模的营销队伍，创新机制，建立立体式销售渠道和高效畅通的分销网络，会所客源将有充分保证。三. 建设规模和建设内容（一） 建设规模本项目投资1.5亿元人民币，建设凯里市锐鑫国际会所，总建筑面积25000平方米。工程完工后，将成为集娱乐、餐饮、休闲、养生为一体的高级私人会所，共有保健包房250间，KTV包房80余间，客房200间，日接待宾客可达1000人次。（二） 建设内容本项目主要由三层裙楼和五层塔楼组成（即负一层、负二层、负三层、一楼、二楼、三楼、四楼、五楼组成）。锐鑫国际会所按四星级标准建设和

6、装修。（1）负一层：建筑面积5600平方米。分布为：商务包房、KTV歌城、太空睡眠区；（2）负二层：建筑面积5855平方米。公共休息区、演艺大厅、棋牌区、餐厅、VIP活动专区和保健按摩包房；（3）负三层：建筑面积为3360平方米；水疗会所、SPA、宾馆主要通道的大堂、男宾浴区、公共戏水区、女宾浴区；（4）塔楼：五层建筑，建筑面积4400平方米。分布为客房间；（5）1-5层共设有标准客房200间，设有5层5站无机房电梯1部，楼梯通道一座；环保设施污水处理设施废气及油烟治理设施固体废弃物收集处理设施防燥音设施（7）室外工程：给、排水管网供电线网热力管网消防设施、消防水池、消防供水管网道路绿化喷水池

7、入口广场（三） 工程项目表3-1 工程项目表工程名称工程内容负一层商务包房KTV歌城太空睡眠区负二层公共休息区演艺大厅棋牌区餐厅VIP活动专区保健按摩包房负三层水疗会所SPA宾馆主要通道的大堂男宾浴区公共戏水区女宾浴区客房间污水处理水池，废气及油烟治理系统，固体废弃物收集处理系统等。地下式室外工程给、排水管网设施内供电线网，配电设备供热管网设施，电锅炉等设备空调系统制冷机组，管网设施消防设施消防水池停车场设地下停车场洗衣房四. 建址选择（一） 建址现状1、 地点与地理位置本项目选址位于凯里市永丰南路，距贵阳180公里、距都匀60公里。区域内配套设施完善交通便利。凯里市位于贵州省东南部，地理坐标

8、：东经16738，北纬3011。处于贵州省黄金休闲娱乐圈内，地理位置十分优越。2、 建址土地权属本项目承办单位建设用地已征用，取得土地使用权证，使用年限70年。3、 工程地质、水文地质条件（1）工程地质条件建址场地地基土岩性自上而下构成情况为：层杂填土杂色-灰黑色，结构松散，稍湿-饱和。局部地段表部为耕土，下为风化基岩碎片混粘性土。其层厚一般为0.30-1.50M，层底标高为213.43M-230.19M。层角砾碎石土灰黄色，稍密状态，湿-饱和。碎石层呈次圆状，主要为风化碎石；充填为粉质粘土，混少量中粗砂。局部地段夹有淤泥质粘土或砂土，层厚一般为0.60M-3.60M，层底标高为211.13M

9、-226.21M。层板岩强风化褐黄色，硬-坚硬状态，本次勘察钻至强风化带，风化物呈强风化状，遇水易软化。层面标高为211.13M-226.21M。据本地经验和相关资料推断此层下80-100CM即进入中风化带。场地勘察区内埋藏的地下水为层杂填土中的上部滞水；水量不大，对砼一般无侵蚀性。建址场地各层地基土承截力特征值fK和压缩模量ES取值如下：fak（KPa）Es（MPa）层角砾碎石土250.015.00层板岩强风化300.0压缩性微小 中风化600.0地基基础设计与施工建议（1）因拟建场地勘察区内埋藏的地基土分布不均，层角砾碎石土局部地段夹淤泥质粘土或砂土，基岩埋深高差较大，故建议以层板岩强风化

10、作为本工程的天然地基，采用独立柱基础；（2）因层板岩强风化埋深高差较大，基岩面坡度相对较大，故应做好建筑物的抗滑措施。根据建筑抗震设计规范GB50011-2001附录A我国主要城镇抗震设防烈度、设计基本地震加速度和设计地震分组第A.0.10条，拟建场区抗震设防烈度VI度区。4、 气象条件本项目区域地处中纬度，属亚热带湿润季风气候区。气候温和，四季分明，春暖夏热，秋爽冬寒，春秋季短，冬夏季长，雨量充沛，无霜期长。年平均气温 15-17一月份最低平均气温 3-4极端最低气温 -13七月份最高平均气温 27-28极端最高气温 40-41平均无霜期 235天年平均气压 1014毫巴最低气压（夏季） 9

11、94毫巴最高气压（冬季） 1056毫巴年平均相对湿度 70%年最大降雨量 2460mm年最小降雨量 1400mm年平均降雨量 2019mm日最大降雨量 320mm最大积雪厚度 32.5cm常年主导风向 西南风5、 交通条件凯里市位于贵州省东南部，交通便捷，距凯里市城区0.5公里，距贵阳180公里、距都匀60公里、距湘西 公里2001年凯里市国内生产总值 7.4亿元，财政收入 4.5 万元，2003年一、二、三产比重为29.9:29.6:40.5.凯里市旅游业资源十分丰富。旅游产业的主体地位在不断增强，2001年旅游接待 80 万人次，2002年接待 85 万人次，2003年接待 95 万人次

12、6、 公共设施条件（1）供电10KV高压线路在场址附近通过，本项目自建变配电站，安装800KVA变压器2台，以满足本项目用电需要。（2）供水本项目用水由凯里市自来水厂供给，水质优，水量能满足本项目需要。凯里市自来水厂供水主管在本项目建址附近通过。（3）排水场区内辅设排水管网，实行雨污分流，各类生活污水经地埋式微动力生活污水处理装置处理达标排放。（4）空调及供热本项目设置冰蓄冷中央空调系统，夏天制冷，同时回收废热、加热洗浴用水。冬天利用蓄热电锅炉供暖。表4-1 建（构）筑物一览表名称面积（m2）层数结构类型层 高（m）一塔楼65258紫荆苑2284824框剪 3郁金园1956223水晶阁2284

13、722二14982停车场5565 m2（二） 主要设备表4-2 主要设备明细表设备名称型号规格数量用电量（KW）用水量（t/h）用汽量单价（万元）总额中央空调及电锅炉系统均采用环保蓄能产品基载风冷热泵机组制冷量660KW，制热量690KW150KW68台佳双工况机组制冷550KW，制冰工况制冷350KW110KW36蓄冰装置有效容积65m3120KW55美国CRYOGEL冷却塔流量120t/h良机、金日风机盘管Q=80m3/tH=20m450120凯泉，创新水泵Q=120m3，100KW0.867.74供冷板式换热器换热量890KW2.5维克斯供暖板式换热器换热量360KW换热温差51.56瑞

14、典舒瑞普电蒸汽锅炉LSS0.5-0.7-D360KW8.5广州贝龙燃油蒸汽锅炉LSS0.5-0.7-Y6.96广州贝龙备用蓄能卫生热水箱钢制、内置铜盘管立式40m3全自动控制系统PLC自动控制+触摸屏1套3335德国西门子，美国CRYOGEL自备柴油发电机组60小计421.26其它设备全自动洗衣机XGQ-50F上海航星智能化监控系统70会议音响系统98通讯设备65变压器及配电800KVA28信息中心30含软件327合计748.26（三） 配套设施1、 给、排水（1）给水a. 用水量本项目设计日最大用水量为 700 吨。b. 水源本项目所需生活用水由凯里市自来水公司供应。c. 水质水压要求（1）

15、水质要求：职工生活用水及生产用水应符合生活饮用水卫生标准GB5479-85要求。（2）水压要求：依据上述水质、水压、水量要求，按照公司生产区的供水能力设计采用生活生产消防联合供水的管网形式。自来水公司管网 场区管网 消防水池 用水点 室内消防管网室外消火栓 火点（2）排水项目排水采用雨污分流制。大部分地面雨水经过地形自然排放水系，不易自然排水处可设置雨水口，将雨水汇总后通过雨水管排入附近水域。生活污水经有动力污水处理装置处理达到GB8978-2002一级标准后一部分排入附近排污井， a. 排放量本项目用水量 700 吨/天，污水排放系数为0.8，则废水产生量 560 吨/天，年废水发生量为 2

16、016 万吨。排水分为污水排放及防洪排水二个系统。b. 生活污水：生活污水包括餐饮污水，客房卫生间污水等。景区内排水问题十分重要，不能因景区开发而污染环境，因此，所有污水必须经污水处理设施处理达到污水综合排放标准GB8978-2002一级标准后，部分中水回用，作为绿化和冲洗用水。生活污水处理按以下流程进行：污水化粪池小型一体化污水处理设备中水回用。本项目新建污水处理池337.5立方米。2、 供电（1）供电设计a. 用电负荷等级：按本项目性质和供电规程，无特殊要求，其用电按二级负荷考虑；b. 供电系统：本项目用电均由变配电房供给。电缆可架空或埋地引至用电点；c. 电力线路敷设应考虑场区内照明、电

17、力防爆、防腐方面的要求；d. 设置功率因素自动补偿屏，平均功率因素COS0.9；e.采用变压计量，在变电房高压侧设总计量柜，低压侧设照明计量装置，各用电回路装设低压计量表，以便加强管理和考核用电指标。（2）过电压及接地保护为了使变电房及各用电设备安全运行，在变电房设工作接地及过电压接地保护，并连成一体，做成环状接地网，从而降低跨步电压和接触电压。各建筑物进户线距变电房距离大于50米的均设置重复接地装置。进户后采用TN-C-S系统。变电房接地电阻R10。（3）电力设计负荷计算及变压器容量选择根据各专业所需的用电条件，用电设备分类按需用系数分别计算，然后综合确定本项目用电负荷。动力安装容量： KW

18、生活照明安装容量：合计：取负荷系数0.80，装机容量为1044.10KW，本项目设置2台800VA变压器。变配电房70平方米。3、 通讯设施a. 通讯设施包括电话通讯，有线电视（CATV），数据网络和消防监控。b. 在场区内装设光缆通讯设施和宽带传输设施。c. 有线电视（CATV）系统尽量利用地方电视讯号，同时建立卫星电视接收系统以丰富宾客文化生活。d. 场区内设置消防灭火设施和消防监控中心。所有客房和娱乐活动场所都装设感烟、感温等火情探测装置和消防设施，设置完善的声光报警讯号和通风排烟，喷淋等自动控制设施。e. 场区内设置有线电视监视系统。在各个建筑的门口、走廊过道等重要地点均装设电视摄像头

19、，并配备录像等监控设备。g. 通讯设施费用分别计入工艺设备，消防费用中。五、组织机构与人力资源配置（一）组织机构本项目承办单位为黔东南州锐红房地产开发有限责任公司，该公司实行董事会领导下的总经理负责制，组织机构完善，规章制度健全，本项目基本建设由黔东南州锐红房地产开发有限责任公司现有机构管理。工程竣工后，委托国内知名娱乐管理公司负责运营。组织机构详见管理机构图。管 理 机 构 图董事会总经理运转总经理餐饮部安全保卫部营销部会所物办公室财务部行政部客房部副总经理常务副总经理接待大厅各楼层清洁卫生服务质量用品配备防疫医疗服务营销策划市场开拓驻外营销会议接待会计统计出纳财税文秘档案资料汇总人事管理外

20、事联络内部协调打印接待员工培训中西餐饮中西餐厅特色餐饮餐饮策划原料采购安全保卫消防防盗门卫保安大队监控中心歌舞厅洗浴中心健身娱乐项目策划项目组织环卫水电通讯设备维修基建职工食堂节能安全生产环保 管理机构图（二）人力资源配置1、生产作业班次三班制2、年工作日年工作日365天，每班工作8小时。3、劳动定员本项目劳动定员300人。休闲娱乐旺季视需要聘请临时工20人。表9-1 劳动定员表岗位班次人数管理人员5650餐饮班餐饮服务员餐饮传菜员餐饮厨师15三辅助人员司炉工销售部机修工维修电工娱乐部司机服务人员240保安40前厅162904、员工来源及招聘方案本项目员工实行全员聘用制。管理人员应具有相应专业大专以上文化水平，中高管理层由黔东南州锐红房地产开发有限责任公司在现有员工中精英和管理公司骨干，其余通过贵州人才交流中心