房地产REITs行业分析报告.docx

1、房地产REITs行业分析报告2019年房地产REITs行业分析报告2019年4月什么是REITs? 一种低门槛的投资不动产的金融工具。房地产投资信托基金（REITs，Real Estate Investment Trusts）是一种通过发行收益凭证汇集多数投资者的资金，交由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益，按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs的本质是让中小投资人参与分享大宗房地产投资收益，且所有投资人对物业的收益权不存在优先劣后差异。REITs兼具地产和金融的特性,是有别于股票,债券和现金的第四个大类资产配置类别。投资者视角看REITs:门槛低，流动性好，独立性强，

2、高收益风险比。门槛低：REITs能够使投资者以很低的门槛同时投资多个商业物业资产；流动性好：标准化份额，可以在交易所自由交易；独立性强：与股市和债市的相关性较低；高收益风险比：从成熟市场的经验来看，REITs产品的长期回报率较高，考虑单位风险的回报水平，REITs的表现超过股票市场，但落后于债券市场。REITs将推动房地产行业的发展。房地产行业是典型的重资产行业，开发企业资金来源主要是银行信贷（从2019年第一季度房地产开发资金来源可以看出银行信贷占比高达 51%）。特别是商业地产的开发往往以长期租赁获取租金形式实现收益，资本沉淀大。REITs投资于不动产资产的管理、运营，甚至早期的开发，盘活

3、现有物业资产，可为开发商提供稳定的外部资金融资渠道，利于资金的快速回笼，可以推动房地产行业向轻资产转型。商业地产将成为 REITs的突破口。就基础资产而言，商业地产将成为我们试点 REITs的突破口。商业地产模式清晰，租金收益率较高，可以基本覆盖 REITs的收益率。随着 REITs市场的发展，有望打通商业物业的投资渠道，使以写字楼为代表的优质资产拥有更宽阔的退出渠道。REITs在对商业地产企业运营模式的影响，主要在于其提供了一种融资渠道以及退出机制，将推动商业地产行业从重资产向轻资产的转变。一、REITs：一种低门槛的投资不动产的金融工具房地产投资信托基金（REITs，Real Estate

4、 Investment Trusts）是一种通过发行收益凭证汇集多数投资者的资金，交由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益，按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs诞生于20世纪 60年代的美国，截至 2018年底，REITs全球总市值超过2万亿美元。在美国上市的 REITs约有 220只，涉及商业办公、住宅公寓、酒店、仓储、医院等多种类型的不动产，总市值规模约为1.02万亿美元。在亚洲，REITs于2001年首先在日本诞生，之后新加坡、香港在这方面迅速发展起来。十余年时间之中，亚洲 REITs市场规模迅速攀升，至今市值已超过了千亿美元。新加坡是亚洲发展最成熟的 REITs

5、市场，其发行的 REITs所持有的物业不仅位于新加坡国内，还位于亚洲其他地区。REITs的本质是让中小投资人参与分享大宗房地产投资收益，且所有投资人对物业的收益权不存在优先劣后差异。REITs兼具地产和金融的特性，是有别于股票，债券和现金的第四个大类资产配置类别。REITs的地产属性体现在：REITs专注投资于能够产生长期、稳定现金流的优质不动产及其衍生资产，具有专业的不动产管理团队，有助于提升物业价值，实现长期稳定的回报。REITs的金融属性体现在：REITs产品的定位于不动产项目的成熟期，将不动产资产产生的、大规模的、长期的、相对稳定的现金流在资本市场证券化。它拓展了投资者的不动产投资渠道

6、，同时REITs市场的开发有利于推动不动产行业产业升级和盈利模式的转变，由“开发+出售”模式转变为一次性销售与持续性收入并重的模式，促使不动产行业由重资产向轻资产转型。二、投资者视角看REITs:门槛低，流动性好，独立性强，高收益风险比在成熟的美国REITs市场，投资者除国内外个人投资者外，还主要有 ETF、养老基金、各类基金会、保险公司等机构投资者。在投资者眼中 REITs有以下优点：1、门槛低REITs能够使投资者以很低的门槛同时投资多个商业物业资产，相较于直接投资商业物业而言，不仅降低了投资者的门槛，还分散了投资者的风险。2、流动性好标准 REITs绝大多数是公募 REITs,标准化份额

7、，可以在交易所自由交易。3、独立性强REITs的收益主要来源于租金收入和不动产增值收益，租金收入有一定的刚性，一般呈现温和稳定上涨的趋势，处置不动产可能会产生一部分溢价和折价。REITs是一个动态资产组合，与股市和债市的相关性较低，能够有效分散风险、优化投资组合有效边界，使之成为股票、债券和现金之外的第四个大类资产配置类别。根据Bloomberg的数据，2000-2016 年期间权益型 REITs指数收益率与三大股票指数收益率的相关性系数均低于 0.62，与债券综合指数相关性系数则为 0.19。抵押型 REITs指数收益率与三大股票指数收益率的相关性系数均低于 0.39，与债券综合指数相关性系

8、数则为则为 0.23。对于股票市场，全球各地区市场的平均相关系数为0.80，而对权益型 REITs市场，全球各地区市场的平均相关系数为0.53。这说明相对于股票来说，不同地区的 REITs产品具有更显著的地域特征，对于优化全球资产配置可以发挥更重要的作用。4、高收益风险比REITs产品收益主要来源于租金和房产升值；大部分收益将用于分红，分配部分仅进行单次征税；主动转手不动产项目以及扩大财务杠杆受到一定程度限制。正因为具有这些基本的产品设计特征，从成熟市场的经验来看，REITs产品的长期回报率较高。美国 REITs市场近 16 年表现出了高额的平均回报。在过去的16年里，权益型 REITs产品的

9、总回报为 6.69 倍左右，年化复合回报率为 12%；抵押型 REITs产品总回报为 4.30倍左右，年化复合回报率为 9%；而S&P500指数总回报仅为 1.61倍左右，年化复合回报率为 3%；而巴克莱美国债券指数总回报为 2.37 倍左右，对应年化收益率约为 5.5%。波动率方面，REITs整体略高于标普500，和纳斯达克持平；如考虑风险收益特性，即单位风险的回报水平，REITs的表现超过股票市场，但落后于债券市场。从标的的性质来看，REITs收益率基于股票和债券之间，既不会大幅上涨，也不会一成不变，是第四大类资产配置类别。三、REITs将推动房地产行业的发展2019年第一季度房地产开发资

10、金来源（包含各项应付款）累计为5.52万亿元。从构成来看，自筹资金占21%，其他资金占36%（其中定金及预收款占22%），各项应付款占29%（其中应付工程款占16%），国内贷款占13%。房地产企业来自国内贷款、定金和预收款、应付工程款的资金占比合计高达51。房地产行业是典型的重资产行业，开发企业资金来源主要是银行信贷（从2019年第一季度房地产开发资金来源可以看出银行信贷占比高达51%）。特别是商业地产的开发往往以长期租赁获取租金形式实现收益，资本沉淀大。REITs投资于不动产资产的管理、运营，甚至早期的开发，盘活现有物业资产，通过另类途径解决资金来源，可为开发商提供稳定的外部资金融资渠道，缩

11、短融资周期，利于资金的快速回笼，可以推动房地产行业向轻资产转型。REITs也为房地产行业的供给添加了一个稳定器。行情好的时候，开发商可以购买 REITs份额来分享项目收益，惜盘捂盘的现象将大幅减少；行情差的时候，开发商可以通过 REITs回笼资金，转移房地产投资风险。四、商业地产将成为REITs的突破口就基础资产而言，商业地产将成为我们试点 REITs的突破口。商业地产 REITs是以写字楼为代表的商业地产作为基础资产的不动产信托投资基金。商业地产模式清晰，租金收益率较高，可以基本覆盖 REITs的收益率。数据显示，一线城市的商业物业租金水平近 5 年的年均复合增长率达到了 16.7%。商业物

12、业租金的上涨，又将进一步提高商业物业的资产回报率和估值。这将为以商业物业为基础资产的 REITs的发行提供条件。商业地产本身就是机构投资者的重点配置对象。经过标准化之后，这种具有长期可观回报，并且与其他传统金融产品相关性不高的产品，有望引入更多长期机构投资者和个人投资者进行配置。随着 REITs市场的发展，有望打通商业物业的投资渠道，使以写字楼为代表的优质资产拥有更宽阔的退出渠道。REITs在对商业地产企业运营模式的影响，主要在于其提供了一种融资渠道以及退出机制。即商业房企联合房地产私募基金设立REITS在公开市场募集资金，然后用于商业地产的开发培育获取租金收益，再将租金收入以分红的形式分给投

13、资者。另外房地产私募基金可以和 REITs“配对”，房地产私募基金切入商业地产的开发以及前期培育，等商业地产培育成熟获得稳定的租金收入后，将成熟的存量资产打包设立 REITS在公开市场出售部分份额回笼资金，本质上是一种类住宅开发模式，提高了IRR，这将大大缩短股权类的房地产私募基金的投资回报周期，整个过程实现了由重资产向轻资产的转变。根据 RCREIT数据，截至2018年12月28日，我国已发行类 REITs持有物业类型主要包括写字楼、购物中心、零售门店、租赁住房、酒店、物流仓储中心、书店和社区商业等。其中排名前三的物业类型为购物中心、写字楼和零售门店，分别占比为27%、26%和18%。排名前

14、三的物业类型均为典型的商业地产。五、相关企业近两年中国资产证券化业务市场发展迅速，2018年以来，央行、证监会、交易所等均在积极推进公募 REITs的试点方案。REITs渐行渐近，将成为行业发展的新方向，长租公寓将成为突破口。关注四类地产公司：1、国内领先的具有主动管理能力的不动产资产管理平台：光大嘉宝它旗下的光大安石，作为国内最大的房地产私募基金之一，将充分受益于REITs试点的突破，突破公司管理规模的瓶颈和资产端的限制，加速公司基金产品投融管退的运作效率，充分分享资产证券化带来的红利。2、拥有优质商业物业（购物中心），自带流量的二线龙头：大悦城作为央企中粮集团旗下唯一的地产投资和管理平台，

15、定位为城市运营与美好生活服务商，2018年大悦城购物中心租金收入 26.0亿元，同比增长11.4%，开业运营项目增至12个。3、自持核心区域物业（写字楼） 的优质国企：金融街2018年公司物业租赁业务的营业收入为17.4亿元，同比增长12%，公司物业经营业务的营业收入为6.8亿元，同比增长5%。公司在北京、上海、天津等中心城市的核心区域持有优质物业118.2万平方米，公司的自持物业主要集中于资产价值高、盈利能力强的一线城市写字楼业态。4、拥有优质集中式长租公寓的龙头房企：万科公司长租公寓业务以“泊寓”为主要产品线，以拥有自有产权的集中式长租公寓为主要产品形态；截至 2019 年 3 月末，公司长租公寓业务覆盖 35 个主要城市，累计开业超 6 万间，开业 6个月以上项目的平均出租率约92%。六、主要风险1、符合投资者收益率要求的基础资产较少我国租金收益率偏低，能够达到投资者收益率要求的基础资产较少，对投资者缺乏吸引力。2、推进速度不及预期推出 REITs产品需要建立和完善与之相配套的法律法规和交易制度，这是一个非常复杂的工程，使得我国 REITs在推进方面有一定的不确定性。3、房地产行业的政策调控风险