XX地区国际汽车综合城项目建设可行性研究报告.docx

1、XX地区国际汽车综合城项目建设可行性研究报告XX国际汽车综合城项目建设可行性研究报告一、 总论.11、 项目概述.12、 项目实施计划概述.13、 项目可行性研究结论.2二、 汽车产业分析.21、 产业市场规模.22、 汽车需求预测.33、 汽车需求结构与轿车需求量预测.4三、 区域市场状况与需求预测.61、 主要城市的市场需求状况.62、 福建省汽车市场状况.73、 龙岩市场状况.7四、 汽车销售模式分析.101、 汽车行业销售的模式及其变化.102、 销售市场概况.12（1）、广州汽车销售市场概况.12（2）、东莞汽车销售市场概况.14（3）、深圳汽车销售市场概况.15五、 汽车相关产业分

2、析.181、 相关产业简要分析.182、 龙岩市场规模预测.19六、 项目实施方案.201、 项目选址及周边状况.202、 项目实施初步计划.213、 项目实施进度安排.234、 项目战略构想与组织安排.235、 项目SWOT分析25七、 项目经济效益分析.271、 基本指标.272、 建安成本估计.283、 销售与租金收入估算.284、 投资估算.295、 债务偿还计划.306、 损益估算.317、 现金流量估算.33八、 社会效益分析.331、 对社会投资、产值、税收的影响.332、 对就业的影响.343、 对产业结构的影响.344、 对生态环境的影响.34九、 项目风险评价.351、 宏

3、观政策风险.352、 城市规划风险.363、 市场竞争风险.364、 项目财务风险.365、 招商运作风险.37一十、 项目自我评价.381、 项目用地对报告结论的影响.382、 项目实施方案对报告结论的影响.383、 项目经营模式对报告结论的影响.394、 本报告的应用说明.39 一总论1项目概述 “龙岩国际汽车城”项目是由深圳市世璜投资有限公司发起的l、与国内外知名汽车销售运营商、国内外知名汽车服务商共同打造的具有国际领先水准的汽车城项目. 项目把握目前汽车产业快速发展的时机l、紧抓龙岩汽车销售市场的市场空隙l、选择项目实施的有利位置l、将快速改变龙岩汽车销售市场的格局l、并形成区域市场的

4、垄断格局l、形成进入壁垒. 在项目运作中l、我方定位为：在近期不参与汽车产业的实际运作l、我方是汽车交易市场的投资者和管理者l、通过汽车商业物业经营而非产业经营来实现项目的合理回报.2项目实施计划概述 该项目拟选址于福建省龙岩市经济技术开发区l、面积460亩l、地块特点表现为：地块地理位置较好l、但片区尚未启动；交通优越l、有适合本项目操作的交通条件；地块面积较大l、适合本项目的大面积需求；本区域人流、客流、商流欠缺l、将会加大项目的宣传难度. 项目规划设立4S专卖区、新车会展区、二手车交易区、购车综合服务区、汽车服务区、汽车配件市场、汽车超市、摩托车交易区、市场综合区、汽车文化区等多个区域l

5、、规划建筑面积26.4万m2l、其中钢结构建筑面积为8.5万m2l、混凝土结构为17.9万m2. 初步的经营模式设定为：一期以4S专卖区开始启动l、方式是进行土地产权式出售l、以收回前期土地购置费投入和为别的功能项目建设筹集部分资金；二期在一期招商基本完成的前提下启动l、主要是进行各功能区域的建设l、物业以出租方式进行. 项目建设期周期预计为2.5年l、项目在2008年5月预计可以全部启动.3项目可行性研究结论 静态投资回收期N=6.13年l、动态投资回收期N=14.45.年. 项目从2008年开始进入回收期l、2008年预计实现收入843.60万元l、项目到2021年后产生稳定的收益l、年净

6、利润达3267.34万元l、投资利润率达10.11%. 如果税后利润和折旧摊销全部用于偿还债务l、到2011年底l、债务全部偿还l、偿还债务的年限从2006年开始计为6年. 本项目能够产生巨大的社会效益. 项目的风险和不确定性主要体现为拿地、市场竞争和财务风险.二汽车产业分析 产业市场规模2004年我国人均GDP突破10000元人民币l、国际经验表明l、当人均GDP在1000美元左右时l、轿车开始进入家庭l、首先是在高收入家庭中普及l、并逐渐在中产阶层普及l、从而导致社会消费结构和消费理念发生深刻变化.在我国l、由于人口规模巨大l、2004年总户数达3.51亿户l、即使有5%的家庭（高收入阶层

7、）购买轿车l、其总消费量便达1750万辆l、按城镇人口的5%计算l、消费量也可达660万辆l、而实际上目前城镇10%以上的家庭拥有消费经济型轿车的能力l、按10%算l、轿车消费量可达1300万辆l、这可以认为是当前拥有实际购买力的轿车需求量.据国家统计局资料l、2004年私人轿车仅为669.85万辆l、到目前为止l、估计全国轿车保有量当前仍不足1100万辆l、即短期消费潜能还有500600万辆未得到释放.这一短期的巨大消费潜能之所以未得到有效释放l、主要是受过去高关税所造成高价格、消费环境不佳及其他限制消费的政策等的影响.在日益宽松的消费政策（降低汽车消费税、银行不断增加消费信贷规模、采取灵活

8、多样的付款方式）作用下l、以及入世后国家大幅度降低关税的刺激下l、从2002年开始汽车特别是经济型轿车消费出现了“井喷”行情l、汽车消费需求得到了初步的集中释放.商务部最近的一份报告认为l、今年我国汽车产量将超过500万辆l、其中约一半是轿车.这将使中国汽车产量连续4年每年上一个百万级台阶.这一增长速度在世界各国前所未有.最近一家媒体对中国汽车市场做出了这样的评价：“能与美国这个全球第一大汽车王国相匹敌的汽车市场l、除了中国以外l、今后不可能再出现第二个！” 2汽车需求预测在需求方面l、支撑汽车产业进入持续高增长的因素有两个：一个是长期被压抑的巨大即期消费潜能亟待释放l、另一个是随着人均收入的

9、继续快速增长和消费环境的逐步改善l、人们生活方式正在发生巨大变化l、从而导致城乡居民对汽车消费需求的不断增加.无论是从短期角度看l、还是从长期角度看l、我国汽车特别是轿车的消费潜能巨大.正如前面粗略估计的l、我国长期累积的短期性轿车消费需求至少有500600万辆l、这相当于目前全社会轿车的保有量.这些需求都是有购买力支撑的l、只是由于价格问题、汽车消费和使用政策上的问题而一时没有转化为现实购买力.即期的消费需求到底有多大？对这一测算有一点需要说明l、我们是以韩国和日本这些与我国人口密度均较大的相似国家作为参照系的l、因此l、其千人拥有汽车数明显偏低l、一方面是由于东亚国家人均土地占有量小l、汽

10、车消费受道路等基础设施短缺的限制l、在同样发展水平汽车普及率偏低；另一方面l、日本、韩国在发展小轿车上最初是为了满足国际市场l、努力扩大出口l、而对国内汽车消费采取抑制政策l、这后一点与我国极其相似.如日本人均GDP在1965年接近1000美元l、千人拥有小汽车为7.1辆l、韩国1986年人均GDP达2300美元l、千人拥有小汽车为16辆l、到1989年l、韩国人均GDP接近4000美元l、千人拥有小汽车达36.7.由此而推算出的即期消费需求见表1.表1对当前小汽车即期消费需求的估算地区人口数（万人）2004年人均GDP（美元）2005年人均GDP（美元）千人拥有小汽车数（辆）有购买力小汽车潜

11、在需求（万辆）上海1352668073566790.58北京1492430047303949.24天津1023358639453636.83浙江47193000330030141.57广东83032380261818149.54江苏74322350258517126.34福建3511207722851656.18辽宁4217194621401459.04山东91802037224015137.70黑龙江3816140315441141.98河北6808100611101066.99新疆18769551050815.01湖北60169431040847.80吉林2708131914501027.

12、08其他地区67535一般900一般10005330.79全国1299888939651377.39注：2004年一些地区人均GDP不足1000美元l、但2005年达1000美元l、所有数据按年增长10%计算.表1测算结果表明l、按最保守的估计l、我国当前已有购买力支持的即期汽车总消费量为1377.39万辆l、说明短期内有500多万辆的私人小汽车消费需求等待释放l、那么l、估计要34年才能将历史上累积的汽车消费潜能释放完l、因此l、仅凭这一项因素就能使汽车消费保持2030%的增长率.3汽车需求结构与轿车需求量预测当前汽车需求和供给的长期转折点正在形成l、即汽车产业正在进入中期稳定高增长阶段.汽

13、车需求高增长态势的确立及结构上出现的新变化l、标志着我国汽车消费进入到一个新的阶段.2004年国产汽车总销量达到504万辆l、比上年433万辆增长16%l、其中轿车227万辆l、比上年192万辆增长18%；快速增长的汽车销量使得汽车需求结构和汽车拥有量的结构都在发生新的变化.这为汽车行业的进一步高增长奠定了重要基础.2005年l、国产汽车总销量将达到564万辆l、比上年增长12%l、其中轿车264万辆l、比上年增长16%. 几年来特别是进入2004年以后l、我国轿车销售量占汽车总销售量的比例不断提高.2004年是汽车消费结构发生重要变化的一个转折点.以前轿车在整车销售中的比重大约占三分之一的份

14、额l、2004年轿车在三大车型（载货汽车、公路客车和轿车）中的比重首次突破了40%大关l、打破了三大车型三分天下的局面l、这可以说是一种历史性的突破.在国外l、轿车销售在三大车型中占有绝对优势l、一般占75%以上的份额l、而过去我国轿车所占比重严重偏低.有专家指出l、突破40%l、意味着中国的汽车消费开始从生产资料型向消费型转化的开始l、并意味着我国人民生活水平有望发生实质性变化.家用轿车作为新的大众消费品l、正在为中国经济增长注入新的动力l、并将从根本上改变中国人的生活l、改变中国经济的结构.我国长期内汽车需求潜力极大l、目前已成为世界新增汽车消费量第二大市场l、不久将会变成第一大市场.假设

15、我国到2010年千人拥有轿车达到韩国1986年的水平l、那么l、按届时人口达14亿规模算l、我国轿车拥有量可望达到2240万辆l、这将是1997年(317万辆)的7.07倍l、年均增长率将达到16.23%l、即年均新增轿车量将为147.93万辆l、再加上有30%左右的汽车更新需求l、实际年均轿车消费量为192万辆l、现在看来这一预测不仅可以实现l、甚至还应更乐观一些.“十五”年均轿车消费量将达150万辆l、“十一五”则可提高到250万辆左右.表2对2005年及2010年我国城镇家庭汽车消费增长的预测项目年份199019971998200020052010交通通讯比重（%）3.175.565.9

16、46.618.3610.00其中汽车总保有量（万辆）551.361219.091319.301538.482260.533983.83私人汽车保有量比重（万辆）81.62358.36423.70512.681127.052578.42小汽车保有量（万辆）108.00317.00348.70421.93969.712218.46千人拥有小汽车量（辆）0.942.542.793.327.0316.00注：2000年及以后都是预测值l、实际2000年汽车保有量为1608万辆l、其预测值偏低4.32%.资料来源：中国宏观经济与行业景气预测课题组三区域市场状况与需求预测 主要城市的市场需求状况据国家统计

17、局公布的数据显示l、2004年国内大城市的私车拥有量继续保持大幅增长的趋势.截至2004年底l、在全国十大城市的私家汽车拥有量排名见表3.表3 2004年度全国十大地区及十大城市私人拥有量排名表单位：万辆排序地区私人汽车拥有量城市私人汽车拥有量1广东200.13北京129.82河北63.44广州25.553北京62.41成都23.34山东47.37天津23.215四川52.58深圳25.336河南41.53上海33.527云南40.15重庆18.148辽宁38.52沈阳9.539山西39.26杭州23.3010湖南39.26南京12.15资料来源：中国宏观经济与行业景气预测课题组2004年北京

18、拥有私人轿车接近129.8万辆l、摇摇领先于全国其他地区.广东、浙江、上海等发达地区轿车进入家庭的步伐也大大加快l、如2005年上半年广东省主要大中型汽车贸易市场的汽车销售额达到了60.67亿元l、比上年同期增长43.7%l、而城镇居民每百户家庭拥有汽车的数量也达到了2.94台l、同比增长了47.7%；尽管上海仍是中国限制私人消费最严厉的城市l、但这种格局正在悄悄变化l、截至2004年底l、上海私家车的数量也已经超过了33.52万辆l、比2003年增加了3.75万多辆l、且参加私家车牌照拍卖的人数在逐月增多l、表明汽车消费日趋活跃.中国汽车流通月报表明l、2005年全国轿车的私人购车比例已经达

19、到59%l、16月的平均值为59.25%l、私人购买轿车比例最高的月份达到68%.这些数据均表明l、我国轿车消费的主体开始发生了转折性变化l、即以私人消费为主l、且比重在不断提高.从消费种类来看l、私人消费主要集中在普通级轿车、微型轿车和中高级轿车l、中级轿车私人消费比例最低l、但也接近50%.2、福建省汽车市场状况福建省地处中国东南沿海l、近三年来l、福建汽车市场进入了快速发展轨道l、年度市场需求量超过10万辆.2003年度全省新车挂牌数达到101675辆l、全省民用汽车保有量达到52.08万辆l、全省机动车保有量达到330万辆.根据测算预计福建2004年度民用汽车保有量达到62.1万辆l、

20、年度净增加汽车超过10万辆.预计2005年福建汽车市场增长率在18%左右l、年需求量会在11万辆以上.2004年度全省民用汽车保有量达到52.08万辆l、较1995年年末8年来净增加车辆42.1万辆l、民用汽车保有量由1995年位居全国第23位提升到2003年居全国第20位l、在华东位居第6位.福建汽车市场具有四大特点:第一l、福建省东部沿海地区经济发达l、汽车保有量高；西部山区经济欠发展l、汽车保有量低l、东西部差距大.在全省九个设区市中l、东部福州、泉州、厦门三市汽车保有量40.92万辆l、占全省66%；宁德、漳州、三明、南平、龙岩、莆田6市地民用汽车保有量21.08万辆l、占34%.第二

21、l、福建私人汽车发展快.2004年度新注册汽车28.78万辆l、同比增长26.26%l、较2003年全省净增加私车5.95万辆.私车发展速度高于汽车市场发展速度5个百分点.第三l、2004年福建汽车市场运行前高后低.根据测算l、上半年占总量的52%l、下半年占48%l、使汽车市场走向理性发展阶段.每年平均增长速度18%左右.第四l、2004年度福建汽车市场客货车比重继续扩大.根据测算客车占总保有量的58%l、货车占总保有量的42%.客车(含轿车)高于货车16个百分点l、客车(含轿车)是汽车市场的主力军. 3龙岩市场状况（1）基本情况龙岩市作为全省九个重要城市l、经济发展快l、生活水平高已经成为

22、不争的事实l、私人购车已经成为龙岩市市民消费的第二大支出l、且汽车消费档次迅速提高.据龙岩市国税局车购办统计l、今年至月全市汽车总申报纳税4729辆（其中国产汽车4686辆l、进口汽车106辆）l、比去年同期增长20.共征收汽车税额4252万元l、同比增长16.（2）龙岩市汽车产业市场调查及分析我们将分从4S专营店、一手车交易市场、二手车交易市场、汽配市场、汽车维修市场、配套服务市场等几个方面对龙岩汽车产业进行分析.、龙岩市现有4S店a上海通用别克：地 址：高速公路出口处（龙岩大道边）距中心城市3公里投资规模：占地10亩l、约投资1000万元场地归属：属村自用地（政府返回给村里的返还用地l、有

23、土地证、建设用地）l、但规划不是商业用途l、该地块属临时建筑.经营状况：年销售量600辆以上l、经营状况良好.b、一汽大众、上海大众： 地 址：龙门镇高速公路出口处l、319国道边、距城中心8公里投资规模：占地15亩l、约投资1500万元.场地归属：沿路20米l、属有土地证商住用地l、规划不是4S店l、属临时建筑.经营状况：年销售量800辆以上l、经营状况良好.c、广本：地 址：东城方向l、通往漳平市（县级市）的路上l、不属主街道l、周围没有店面l、亦不在国、省道上l、位置较差l、距城市中心2公里.投资规模：占地10亩l、约投资1000万元场地归属：规划局批准的4S店经营状况：经营状况良好.、

24、龙岩市一手车交易市场情况目前龙岩市主要的一手车交易市场主要集中在三个区域l、一是距城比较近的龙腾路l、有20家左右l、二是龙门谢洋大洋路段319国道l、有20多家l、三是龙门镇新街l、319国道l、有20多家.除新南方汽贸是自购物业外l、其余都是租赁物业进行经营l、大约店面租金每平方25元/月l、投资在20万左右. 龙岩大部分经销商还处于租几间店面、摆几辆汽车的低级、不规范的经营状态l、这些卖场甚至被戏称为汽车小卖部.这种规模过小l、分布散乱、操作不规范的汽车市场经营状况l、越来越与现代化城市的发展、先进的汽车营销方式不符.这种极为不专业的市场将被规模化、规范化经营所代替.、龙岩市二手车交易市

25、场情况从路边摆满的待售的二手车来看,我们不难想象龙岩二手车市场的火爆程度. 但火爆的同时,我们也不难看出这些利用一些租赁的临时用地进行摆放,甚至占道经营的杂货铺般的二手车交易店,与这个城市如此的不和谐. 二手车交易市场市场主要集中在龙腾路、大洋路段与汽车销售市场相邻的几个区域.、龙岩市汽配市场经营情况龙岩的汽配没有专门的市场l、大型汽车配件一般在曹溪、龙门镇319国道周边l、周围一般是大车维修厂l、小型汽车的主要在城里和大洋路段l、大车配件多于小车配件l、因小车配件（特别是进口配件）l、主要由广州供货l、很多配件由修理厂直接向广州配件市场进货l、配件市场的场地大都是沿路临时用地店面l、经营者向

26、店主租赁、汽车维修市场由于私家车消费者对专业汽车知识了解甚少l、车子稍有毛病l、就求助于维修店l、甚至日常维护也不知从何下手而要找人代做.而消费者对于专业汽车维修部门的意见和服务质量也极为重视.这样l、维修行业便与汽车市场同步壮大l、形成庞大的汽车维修市场.据龙岩市交通局营运处统计l、近年龙岩市的汽车维修企业每年以15%的速度递增.目前全市大大小小的维修企业达292家l、其中新罗区就有169家l、从业人员达3800多人.全市年维修产值(包括维修配件等)约8000余万元.、配套服务市场汽车可谓“七分养三分修”l、在私家车大发展中l、从修理业中逐渐衍生分离出来汽车美容业l、近两年迅速蓬勃壮大l、分布在龙岩市区内的汽车美容店、汽车精品店已发展到50余家.洗车、打蜡、贴防爆膜汽车美容店生意火热得令人眼红.（3）发展预测按照前面的分析预测方法l、可以对龙岩未来几年（至2010年）的各相关指标进行