万科物业新项目承接查验操作手册.docx

1、万科物业新项目承接查验操作手册万科物业新项目承接查验操作手册【免费下载】本手册物业承接验收是指在物业正式接管项目之前，地产、物业联合组成房屋承接验收小组，对房屋建造质量、使用功能、管理资料等进行的综合性验收。物业承接验收是物业管理进入实质操作阶段的第一步、是协助地产梳理项目遗留问题点、把握施工质量的重要关口，同时，物业承接验收制度是物业管理条例重要制度之一，是为了维护业主的合法权益，明确物业开发建设单位、物业服务企业、项目业主各自的责任，避免物业服务中因物业质量责任不清而导致的物业服务纠纷,进而影响到正常的物业管理秩序、影响到地产的质量口碑，造成不必要的品牌损失。2011年1月1日起，建设部物

2、业承接查验办法正式生效实施，前期介入组综合公司多年经验、例行做法、现行国家规范、规程、标准等结合物业承接查验办法要求梳理编制本手册，期待对我们新项目物业承接查验工作有所帮助。期待各位在实践中提供宝贵意见，方便我们持续调整、丰富本手册的内容，谢谢。万科物业新项目片区前期介入组二零一零年十一月目录第一部分1.物业承接查验总体要求032.物业承接查验工作原则033.物业承接查验工作流程044.物业承接查验安全底线标准05第二部分1.物业承接查验工作准备06.物业资料的承接查验07.物业设备设施的承接查验082.房屋本体及公共设施的承接查验093.供配电系统设备设施承接查验134.电梯系统设备设施承接

3、查验205.安防系统设备设施承接查验246.消防系统设备设施承接查验307.楼宇自控系统设备设施承接查验378.综合布线系统设备设施承接查验449.空调系统设备设施承接查验4610.给排水系统设备设施承接查验5811.钥匙承接查验6112.绿化园林建筑工程承接查验6213.绿化园林植物工程承接查验64第一部分1.物业承接查验总体要求规范公司内新建物业的承接查验工作，确保物业共用部位、共用设施设备在集中交付后能安全、正常地投入使用，规避重大安全风险或严重影响客户安全使用的情况。2.物业承接查验工作原则.新建项目在房屋集中交付前都必须进行共用部位承接查验，并确保共用部位能在完好无损、功能齐备、达到

4、安全和使用要求的情况下进行完整移交。.地产与物业应本着有利于客户安全使用、有利于安全风险的有效规避、有利于万科品牌的维护和提升的原则，按要求对新建物业的共用部位实施承接查验工作，并防止工程未完工、未完成竣工验收及未到达安全底线标准的情况下进行承接查验及交付。.地产必须将共用部位承接查验和交付工作列入项目分期开发节点计划中，且须邀请物业共同协商确定计划时间节点。.由于需要进行相关问题的整改、项目整体保洁开荒和集中交付前的各项准备工作，地产与物业在制定承接查验工作计划时应预留合理时间，并在房屋集中交付10个工作日前完成承接查验、整改和移交工作。对经地产和物业共同确认可延后完成整改的质量缺陷，应在承

5、接查验协议中明确约定整改完成时间。.地产与物业根据质量缺陷中重要和紧急程度的不同，共同协商确定相关质量缺陷的整改完成时间。对于涉及安全底线标准的质量缺陷，必须在地产移交给物业前完成整改；对于不涉及安全底线标准的质量缺陷，若无法在移交前全部整改完毕，应确保在房屋集中交付后的1个月内完成整改。.如果出现以下情况之一的，物业应及时书面上报给集团工程采购管理部、物业事业本部和客户关系管理部：A.交付使用前不进行物业承接查验工作；B.工程未完工、未完成竣工验收就进行承接查验；C.存在有部分功能性设备设施整体不进行承接查验工作；D.在承接查验中发现功能性质量缺陷或不符合安全底线标准的质量缺陷；E.在承接查

6、验过程中拖延时间进度，造成对房屋集中交付产生严重影响的。出现上述A、B、C、D情况之一的，物业有权拒绝接管，地产需承担由此造成的管理风险和相应成本。. 若由物业协助地产完成相关质量缺陷的整改工作，按以下原则处理：若由集团或区域确定需物业协助完成涉及安全底线标准的质量缺陷的整改，地产须向物业支付实际完成工作成本的5倍价格作为整改费用；若由集团或区域确定需物业协助完成涉及非安全底线标准的质量缺陷的整改，地产须向物业支付实际完成工作成本的3倍价格作为整改费用。地产若需将相关质量缺陷的整改工作委托给物业完成的，双方需根据市场化原则协商，并确定相关费用。由于工程施工进度原因无法在规定的时间内完成共用承接

7、查验和交付工作的，导致物业因此增加的应急费用需由地产承担。以上相关费用的收取须参照VK-WY/Q-57物业与地产相关业务管理规范相关要求执行。3. 物业承接查验工作流程物业交接后30日内，物业向相关房地产行政主管部门办理备案手续，并将物业承接查验备案情况书面告知业主4.物业承接查验安全底线标准新建物业承接查验安全底线标准包括但不限于以下内容：. 消防系统（1）消防工程须有消防验收合格证明并在交付时系统整体能正常工作；（2）防火门符合消防要求，能有效防火、防烟；防火卷帘在自动和手动控制下均能可靠动作；（3）消防或逃生通道间距与高度符合消防要求，各处消防通道内没有障碍物，并保持畅通；（4）高层建筑

8、的疏散走道和安全出口处设置有合格的灯光疏散指示标志；（5）高层建筑至少有一种可以有效通知住户疏散的设备；（6）以上消防系统设备、设施的验收要求须符合：GB 50016-2006建筑设计防火规范、GB 5004595高层民用建筑设计防火规范（2005年版）、GB 50166-2007火灾自动报警系统施工及验收规范、GB 50261-2005自动喷水灭火系统施工及验收规范、GB 50098-98人民防空工程设计防火规范（2001年修订版）、GB 50038-94人民防空地下室设计规范等消防规范。. 其它重要设备电梯须有质量技术监督部门出具的电梯合格证明和准用文件；消防电梯须按消防设计能正常运作；供

9、电系统（LV低压/HV高压）（1）必须提供设备测试报告，操作手册和完工图纸；（2）所有高/低压设备需能正常自动或手动工作；（3）必须提供设备操作工具和备件；（4）发电机能正常投入使用，停电状态下能自动转换给消防系统提供应急满负载设备电源； 须提供防雷和地线检测证书，在交接中检测不低于国家或地方的最低要求； 超低压系统（ELV）-消防或报警系统电源必须配备应急电源； 通风系统（排风及新风）（1）密封场所必须提供通风（自然或机械通风，以设计文件为准）；（2）自然通风场所必须保证通风管道和通风口没有堵塞； 燃气系统（煤气或天然气） 管网不能通过密封空间 （必须设在通风空间）； 如有减压设备，其必须能

10、自动工作并提供手动调控阀； 若当地燃气管理部门有另行规定的，则以当地管理部门的规定执行； 须有合法且符合标准（或有卫生许可证）的供水水源为小区提供生活用水； 规划设计的周界防越及联动报警系统、门禁管理系统、闭路电视监控、楼宇对讲系统、室内安防系统、车场道闸管理系统、紧急广播系统均符合本规范中的新建物业共用部位接管验收标准，并能正常工作。. 房屋本体及公共设施小区外围及封闭式组团的围墙均按照设计要求全部完工；房屋外墙贴面、公共楼道、电梯厅贴面和吊顶无脱落伤人危险；泳池及水景的水中灯具采用安全电压和安全设备；泳池区域的照明、插座配备漏电保护装置；如有返修施工在交接区内，需提供能防止导致人身或财产伤

11、害的隐患的分隔和防护设施；地面消防车通道必定开通并没有堵塞；地面工作井（沙井）盖须安装完毕；所有重要设备房间，必须能上锁。第二部分1.物业承接查验工作准备.新建物业验收应具备的条件：建设工程施工全部完成，已经竣工验收合格，取得相关证件；供电、供气、给排水、卫生、道路、配套设施等能正常使用；房屋具备初步交付条件。物业承接查验前的准备.承接查验前应做好以下准备工作：.1.与地产项目部联系好查验事项、查验日期、进度、查验标准等；.2.物业选派专业技术人员到现场摸底，有针对性地编制验收计划；.3.前期介入组提前参与物业竣工验收和机电设备的安装调试，做到心中有数；.4.准备好承接查验用的各类设备设施、记

12、录表格等。.承接查验小组组长拟定物业承接查验计划，物业承接查验计划应包括以下内容：.1.物业承接查验项目清单；.2.承接查验小组人员分工；.3.承接查验小组日程安排；.4.承接查验小组施工质量整改工作沟通会（地产、物业、施工方）；.5.其他（前期介入组在前期介入中反馈的问题点未整改部分在此体现，督促地产、施工方整改）。物业承接查验的主要内容.物业资料在办理物业承接验收手续时，物业管理企业应接收查验下列资料：（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）物

13、业管理所必需的其他资料。. 物业共用部位按照物业管理条例的规定，物业管理企业在承接物业时，应对物业共用部位进行查验。主要内容包括：（1）主体结构及外墙、屋面；（2）共用部位楼面、地面、内墙面、天花、门窗；（3）公共卫生间、阳台；（4）公共走廊、楼道及其扶手、护栏等。. 共用设施设备物业的共用设施设备种类繁多，各种物业配置的设备不尽相同，共用设施设备承接查验的主要内容有：低压配电设施，柴油发电机组，电气照明，插座装置，防雷与接地，给水排水、电梯，消防水系统，通信网络系统，火灾报警及消防联运系统，排烟送风系统，安全防范系统，采暖和空调等。. 园林绿化工程园林绿化分为园林植物和园林建筑。物业的园林植

14、物一般有花卉、树木、草坪、绿（花）篱、花坛等，无林建筑主要有小品、花架、园廊等。这些均是园林绿化的查验内容。. 其他公共配套设施物业其他公共配套设施查验的主要内容有：物业大门、值班岗亭、围墙、道路、广场、社区活动中心（会所）、停车场（库、棚）、游泳池、运动场地、物业标识、垃圾屋及中转站、休闲娱乐设施、信报箱等。. 物业资料的承接查验 地产向物业移交资料应符合现行建设部于2009年10月批准建筑工程资料管理规程（JGJ/）为行业标准，自2010年7月1日起实施）、广东省建筑工程竣工资料统一用表（2010版将于2010年12月1日起在全省正式实施）的规定。其中包括：. 基建文件（A类）内容与要求a

15、)决策立项文件b)建设用地、征地与拆迁文件c)勘察、测绘与设计文件d)工程招投标与承包合同文件e)工程开工文件f)商务文件g)工程竣工验收及备案文件 h) 其他文件. 监理资料（B类）内容与要求a)监理管理资料b)监理工作资料c)竣工验收资料 d) 其他资料. 施工资料（C类）内容与要求a)施工管理资料b)施工技术资料c)施工测量记录d)施工物资资料e)施工记录f)施工试验资料g)施工质量验收记录 h) 竣工验收资料 各种设备设施的随机资料（包括但不限于：设备操作、使用说明书，设备维护保养说明书及维修工艺要求，随机图册，设备产品样本，出厂合格证明，出厂精度、性能检验记录，装箱单、附件明细表，开

16、箱查验单，安装调试记录，安装调试查验记录，安装洽商记录，进口设备技术资料原件及翻译文本等） 与政府主管部门及或供电、供水、燃气等能源供应企业签订的各种协议、合同、方案（图纸）等（例如：用电方案批准书，供水协议书，供电部门送电前配电室高压及继电保护试验记录等） 政府主管部门出具的各种检验、检测报告及为出具检验检测报告所必须的各种检验、检测记录及或工作记录。 与项目承接验收有关的其他资料。 业主资料（已购房业主的姓名、位置、面积、联系电话等），该资料由筹备中的物业服务中心直接接收。. 物业设备设施的承接查验 编制承接查验工作计划工作小组按照承接查验计划安排，对房屋主体结构、单元住宅、公共配套设施（

17、水、电、机电设备、消防设施、道路、管线等）进行现场查验，并填写相关记录；查验采用观察、使用、试验、查阅有关记录等方法进行。 承接查验的内容包括：. 房屋本体及公共设施的承接查验；. 公共配套设备设施的承接查验（包括供配电系统、电梯系统、智能安防系统、消防系统、楼宇自控系统、综合布线系统、空调各系统、给排水系统、绿化工程、水景系统、太阳能系统、绿化浇灌系统等项目公共配套系统）；. 钥匙的承接查验。2.房屋本体及公共设施的承接查验.查验范围房屋本体、公共设施等。房屋本体包括：地基基础、梁、柱、板主体、顶棚、墙面、楼地面、门窗、楼梯、扶手，卫生间供水、排污管道、地漏、卫生洁具等。公共设施包括：基础设

18、施、天台、屋面避雷设施、消防设施、小区路灯、绿化、小区道路、垃圾箱（房）、车库、检查井和化粪池、明暗沟、踏步、台阶、水池、水箱、景观、雕塑和文化娱乐设施等。.检测查验要求及方法地基基础查验.地基基础沉降不得引起墙体和上部结构的开裂或其他结构及相邻房屋的损坏；.本体有地基基础沉降观测点,并做相应的保护措施,有相关的明示标识。梁、柱、板等主体查验.无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝；.无钢筋外露，无附属建筑垃圾；.涂料层均匀，无明显污染；.查验方法：观察检查。外立面检查.房屋墙体露出地面部分无倾斜、无移位、无裂缝和无扭曲、无空鼓等；.散水坡：无塌陷、无断裂和无分裂；.面层平整，无脱

19、皮；无倒泛水、积水现象；.涂料层均匀，无明显污染；.查验方法：观察检查。天台：.屋面隔热层、防水层；板端缝、伸缩缝油膏紧贴，隔热板、防水层表面无裂缝；.平屋面应有隔热保温措施,在公用部位应设置屋面检查孔；.屋面有组织排水功能（排水坡度必须符合设计要求）不得有积水现象。出水口、檐口、泛水、天沟、变形缝、压顶、落水管、烟管与屋面的连接等应安装牢固,接口平密,不渗漏；.天台护栏（防护墙）无破损、变形，无明显锈蚀；.天台防雷网完善，避雷针安装合理；.天台安装有外墙清洗挂钩，挂钩安装牢固、受力均匀；.天台靠近住户家位置（突出台面）等有安全防护措施，如防爬刺等；.按设计要求检查、观察检查。顶棚的查验.抹灰

20、面平整，面层涂料均匀，无漏刷、无脱皮、无裂纹，无霉点，无渗水痕迹、无污渍；.查验方法：观察检查。墙面的查验.抹灰应表面平整,不应有空鼓、爆灰、裂缝和起泡等缺陷（允许偏差值4mm。用2m 靠尺和楔形塞尺检查）；.饰面砖应表面洁净,粘贴牢固,阴阳角与线脚顺直,无缺棱掉角；.1.表面平整度允许偏差值2mm。用2m靠尺和楔形塞尺检查；.2.立面垂直度允许偏差值3mm。用2m托线板检查；.3.接缝、压条平直度允许偏差值2-3mm，拉5m线检查，不足5m拉通线检查；.4.压条间距允许偏差值2mm，用尺检查；.5.接缝高低允许偏差值，用直尺和楔形塞尺检查；.6.接缝宽度允许偏差值，用尺检查；.7.涂料、刷浆

21、应色泽一致.表面不应有掉粉、起皮、漏刷、透底、反碱、咬色、流坠、疙瘩等现象；.8.裱糊工程：壁纸、墙布必须粘贴牢固，表面色泽一致，不得有气泡、空鼓、裂缝。边缘平直整齐，不得有纸毛、飞刺。不得有漏贴、补贴和脱层现象。各幅拼接横平竖直，拼接处花纹、图案吻合，不离缝、不搭接；.9.外墙面：抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮. 无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍；.10.玻璃隔墙墙面：安装必须牢固，玻璃胶垫的安装应正确。表面应色泽一致、平整洁净、清晰美观。接缝处应横平竖直、玻璃应无裂痕、缺损和划痕。勾缝密实、均匀顺直、深浅一致；.11.查验方法：观察检查。楼、地面的查验.面层与基层必须粘贴牢固,

22、不空鼓；整体面层平整,不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；面层坡度应符合设计要求，不倒泛水、无积水；与地漏、管道结合处应严密牢固，无渗漏。.1.查验方法：用小锤轻击检查、用坡度尺检查、观察检查。.水泥砂浆地面: 抹灰平整,压光均匀,无空鼓、无裂纹、无起泡等。.1.查验方法：允许偏差值4mm。用2m靠尺和楔形塞尺检查、观察检查。.陶瓷地砖、水泥花砖面层:表面平整,接缝均匀顺直,无缺棱掉角。(1)查验方法：高度差允许偏差值1mm。用2m靠尺和楔形塞尺检查；(2)查验方法：直线度允许偏差值3mm.用2m靠尺和楔形塞尺检查；(3)查验方法：观察检查。.大理石、花岗岩、木楼地面、塑料地板:应平整牢固,接缝密

23、合。(1)查验方法：高度差允许偏差值。用2m靠尺和楔形塞尺检查；(2)查验方法：直线度允许偏差值2mm。用2m靠尺和楔形塞尺检查；(3)查验方法：观察、脚踩检查。.卫生间、阳台、盥洗室地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。(1) 查验方法：泼水检查、用坡度尺检查、观察检查。门窗的查验.钢木门窗应安装平正牢固,无翘曲变形,开关灵活,零配件装配齐全,位置准确.钢门窗缝隙严密,木门窗缝隙适度；.门窗安装后外观质量应表面清洁。大面无划痕、碰伤、锈蚀；涂膜大面平整光滑、厚度均匀、无气孔；.锁具开关灵活、灵敏，无卡死现象；外观亮洁无划痕、无污渍；.查验方法：观察检查。楼梯

24、扶手的查验.栏杆应以坚固、耐久的材料制作，并能承受荷载规范规定的水平荷载；.栏杆高度不应小于，高层建筑的栏杆高度应再适当提高，但不宜超过；.栏杆离地面或屋面高度内不应留空；.栏杆安装牢固、匀称、平整，外观整洁、光泽均匀无污染；.有儿童活动的场所，栏杆应采用不易攀登的构造。卫生间的查验.供水设备查验.1.安装牢固,管道、阀门完好无损，无渗漏水、无锈迹；.2.管道接口无渗水；.3.龙头、水:流水畅通,接头处无漏水；.4.管道无振动、无异常声响。.排水设备.1.安装牢固，外观完好无损，配件齐全；.2.管道无渗漏水，表面无锈迹、无裂纹、面层油漆均匀；.3.地漏：安装稳固，管缝密实、无堵塞，排水通畅。.

25、卫生洁具.1.管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏，水压试验符合要求；.2.高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修；.3.卫生间的排污管出户管长合理（不宜超过8米）,选材适当。.4.卫生器具质量良好,接口不得渗漏,安装应平正,牢固、部件齐全、制动灵活，面层无污渍和刮花痕迹。公共设施查验要求.路灯.1.灯具安装牢固，配件齐全，灯罩无损伤，灯泡照明正常；.2.灯柱安装牢固，外面油漆均匀，无损伤和刮花；.3.路灯照明分区控制，专门计量、方便管理，安装断路器，规避漏电隐患；.4.路灯电缆掩埋处理、施工规范，保护良好，无漏电、进水现象；.5.路灯电缆接头用环氧树脂封闭处理，接线盒隐蔽安装、不易进

26、水并方便检修；.6.路灯照明配电箱安装在隐蔽、不易雨淋方便检修位置，安装在室外的配电箱应有防雨功能，基座高出地面20公分以上，有防潮措施；.7.检验方法：观察检查。.小区道路.1.道路面平整，无积水、无起砂、无空鼓、无损伤；.2.道路沿砌筑整齐，灰缝饱满，无损伤；.3.块料面层：拼砌整齐，平整稳固，块料面无裂纹、无缺棱掉角；.4.斑马线规范清晰，各类标识完善有效；.5.道路周边游排水设施（排水口、井等），方便排水；.6.道路中间井盖安装牢固、选材合理，无裂缝、缺失，车行无振动声响；.7.检验方法：观察检查。.岗亭.1.铝材和不锈钢类：安装牢固，配件齐全，型材面无损伤，玻璃无污渍；.2.混凝土类：大小适当，通风、透彻，外观整洁无污染；.3.电动道闸：安装牢固，配件齐全，开启自如，道闸栏外观光泽、无损伤；.4.停车场：路面平整、无起砂、无起鼓、无裂纹；车道标识，入口出口标识清楚，油漆均匀；.5.车场照明：配套齐全，灯具完好无损，开关灵活，照明正常；.6.车场排水系统：周边应设有专门排水沟；.7.车场给水系统：车库每隔50米左右设置一处取水点，砌取水池；.8.车场排风系统：应设有专门送排风系统；.9.安全系统：车库通往住宅楼梯口安装门禁，电梯口安装门禁，有防止无关人员进入住宅的措施；