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1、杨汝明老师课件房地产开发“常见事项”的会计核算与税务处理 主讲老师杨汝明一、房地产开发企业发生的“以地补路，以地补林”等项目外建设支出应如何进行会计核算与税务处理（一）项目外建设支出应如何进行会计核算企业发生的项目外建设支出，是指房地产开发企业在项目红线以外为政府建设公益设施支出。比如：“以地补路”支出、“以地补林”支出、“以地补桥”支出等等。企业发生的这项支出，虽然是在项目红线以外，但是，实质上仍然是项目开发所付出的代价的一部分，因此，会计核算应该把它归集到开发成本当中去。这项支出，往往是发生在取得土地环节，是作为取得土地的先决条件而发生，所以应视为取得开发用地时支付的地价款的一部分，在“土

2、地征用及拆迁补偿费”中列支。1、支出发生时：借：开发成本土地征用及拆迁补偿费某某专项支出 贷：银行存款（应付账款）2、工程完工时：（与其他成本费用一起转入“开发产品”。）借：开发产品 贷：开发成本（二）计算企业所得税、土地增值税时是否允许扣除、应如何扣除关于这项支出在计算企业所得税、土地增值税时是否允许扣除、如何扣除的问题，总局没有明文规定。全国各地执行的尺度也不一样，有些地区认为这项支出既然是发生在项目红线之外，就不再开发项目规划涉及范围之内，因此应作为与项目无关支出，无论是企业所得税、土地增值税都不允许扣除。也有些地区认为，这项支出虽然是发生在项目红线之外，但是可以看作是取得土地时发生的连

3、带支出，应该看作是以非货币形式支付的土地价款，所以，无论是企业所得税、土地增值税都应该按照实际支出额予以扣除。但是这些规定，都是各地税务部门在实际执行中的口头政策。近年来，因为土地增值税的征管与清算工作比较热，所以，有些地区结合本地区的实际情况，在增值税上作了一些相应规定，但是各地具体执行的尺度差异也比加大。比如：1、江苏省关于土地增值税有关业务问题的公告（苏地税规20121号 2012年08月20日 2012年10月01日起执行） 房地产开发企业建造的各项公共配套设施,建成后移交给全体业主或无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，准予扣除相关成本、费用;未移交的，不得扣除相关

4、成本、费用。项目规划范围之外的，其开发成本、费用一律不予扣除。2、新疆维吾尔自治区地方税务局关于土地增值税若干问题的通知（讨论稿 拟于2013年1月1日起执行 仅供参考）房地产开发企业以荒山绿化方式取得土地使用权进行房地产开发，在计算土地增值税时，可以扣除进行荒山绿化时产生的苗木费、道路设施费、水利设施费、机械费、人工费及荒山绿化完成后管护期内的管护费用，但不作为加计20%的基数。3、广西自治区地方税务局关于明确土地增值税清算若干政策问题的通知（桂地税发200844号 2008年3月27日）房地产开发商按照当地政府要求建设的道路、桥梁等公共设施所产生的成本费用，凡属于房地产开发项目立项时所确定

5、的各类设施投资，可据实扣除；与开发项目立项无关的，则不予扣除。4、湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见（鄂地税发201344号、2013年3月20日、本文自2013年4月1日起执行）房地产开发企业在项目建设用地边界外（国家有关部门审批的项目规划外，即“红线”外）承诺为政府或其他单位建设公共设施或其他工程所发生的支出，能提供与本项目存在关联关系的直接依据的，可以计入本项目扣除项目金额；不能提供或所提供依据不足的（如与建设项目开发无直接关联，仅为开发产品销售提升环境品质的支出，不得计入本项目扣除金额），不得计入本项目扣除金额。关于这项支出的扣除问题，按照“苏地税规20121号

6、”和其他绝大多数地区的理解，既不能作为成本扣除，更不能作为加计扣除的基数；按照“新疆讨论稿”理解，可以作为成本扣除，但是不能作为加计扣除的基数；按照“桂地税发200844号”、“鄂地税发201344号”理解，符合要求的支出，既可以作为成本扣除，也可以作为加计扣除的基数。因此，关于这项支出的扣除问题，应该以当地规定为准。（三）外建项目本身是否需要缴纳各种税收1、一般情况下，项目外为政府建设的各种公益、环保设施，不属于企业自身的开发项目。建成后是无偿移交给政府的，不属于税法规定范畴之内的销售和转让行为。因此，在项目建设、移交过程中，不涉及任何税收。2、如果允许将该项支出计入取得土地使用权支出的话，

7、应该按照支出金额补交取得土地使用权契税。【案例分析1】二、房地产企业取得的政府“财政返还款”应如何进行会计核算与税务处理（一）取得政府给与的“财政返还款”的会计核算政府为了吸引企业投资，在提供土地时，通常会向企业承诺一个比较优惠的土地协议价格。企业在拿地时，按规定走正常的竞拍程序后，也以正常的拍卖成交价格支付土地款，所拍价格与政府承诺的协议价格之间所形成的差额，政府会在土地拍卖成交后，以拨付企业发展扶持资金等名义给予企业全额返还。这就是企业在购地过程中形成的土地返还款。从返还主体上看，政府给与企业的返还款，一般是由财政部门发放，而土地出让金是由土地管理部门收取，发放与收取部门不一致，不应界定为

8、返还款。如果是返还的话，也应该是谁收取谁返还。从返还形式上看，政府给与企业的返还款，不是将原土地出让金发票收回，按照返还后的金额重新开票或者在原有的基础之上进行打折或者冲减，而是以其他各种扶持基金的名义予以发放。因此，从形式上看不应该确认为返还，应确认为政府补助收入（政府补助是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本）。企业会计准则第16号-政府补助规定：与资产相关的政府补助，应当确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益；与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损

9、益；用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。因此，企业在收到政府返还款项时应进行如下账务处理： 借：银行存款 贷：递延收益（营业外收入）而不应该直接冲减“开发成本土地征用及拆迁补偿费”。【案例分析2】（二）取得政府给与的“财政返还款”的税务处理1、财政返还款的企业所得税处理（1）财税（2008）151号：企业取得的各类财政性资金，除属于国家投资和资金使用后要求归还本金的以外，均应计入企业当年收入总额企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定了专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。”（2）财税 200987财税 200987号

10、：一、对企业在2008年1月1日至2010年12月31日期间从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除： （一）企业能够提供资金拨付文件，且文件中规定该资金的专项用途； （二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求； （三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。 二、根据实施条例第二十八条的规定，上述不征税收入用于支出所形成的费用，不得在计算应纳税所得额时扣除；用于支出所形成的资产，其计算的折旧、摊销不得在计算应纳税所得额时扣除。 三、企业

11、将符合本通知第一条规定条件的财政性资金作不征税收入处理后，在5年（60个月）内未发生支出且未缴回财政或其他拨付资金的政府部门的部分，应重新计入取得该资金第六年的收入总额；重新计入收入总额的财政性资金发生的支出，允许在计算应纳税所得额时扣除。（3）财政部国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知（ 财税【2011】70号 2011年9月7日 2011年1月1日起执行）一、企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：（一）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；（二

12、）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。二、根据实施条例第二十八条的规定，上述不征税收入用于支出所形成的费用，不得在计算应纳税所得额时扣除；用于支出所形成的资产，其计算的折旧、摊销不得在计算应纳税所得额时扣除。三、企业将符合本通知第一条规定条件的财政性资金作不征税收入处理后，在5年（60个月）内未发生支出且未缴回财政部门或其他拨付资金的政府部门的部分，应计入取得该资金第六年的应税收入总额；计入应税收入总额的财政性资金发生的支出，允许在计算应纳税所得额时扣除。（3）国家税务总局公告2012年第15号：企业

13、取得的不征税收入，应按照财政部 国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知（财税201170号，以下简称通知）的规定进行处理。凡未按照通知规定进行管理的，应作为企业应税收入计入应纳税所得额，依法缴纳企业所得税。【案例分析3】 2、土地返还款的土地增值税处理关于企业取得的政府土地返还款在计算土地增值税时应如何处理，国家税务总局未作出明确规定。全国各地大多数地区也未作出明确规定，但是有些地区明确规定在计算土地增值税时，政府返还的土地款必须冲减土地成本。比如：（1）大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知（大地税函2008188号）纳税人应当凭政府或政府有关部门下发的土

14、地批件、土地出让金缴费证明以及财政、土地管理等部门出具的土地出让金缴纳收据、土地使用权购置发票、政府或政府部门出具的相关证明等合法有效凭据计算“取得土地使用权所支付的金额”。凡取得票据或者其他资料，但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的，不允许计入扣除项目。（2）青岛市地方税务局关于印发房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答的通知（青地税函200947号）房地产开发企业因从事拆迁安置从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额；房地产开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，建设的公共配套设施

15、建设完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿，抵减房地产开发成本中的建筑安装工程费。（3）辽宁省地方税务局关于明确土地增值税清算有关问题的通知（辽地税函【2012】92号）房地产开发企业从政府部门取得各种形式的返还款，地方税务机关在土地增值税清算时，其返还款不允许扣除，直接冲减土地成本。（4）江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告（苏地税规【2012】1号）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，在计算土地增值税时，应以纳税人实际支付土地出让金（包括后期补缴的土地出让金），减去因受让该宗土地政府以各种形式支付给纳税人的经济利益后予以确认。【案例分析4】三、房地产企业购

16、买在建项目继续进行开发、销售应如何进行会计核算与税务处理（一）购买在建项目的会计核算企业购买在建项目继续开发的，购买在建项目支出应计入开发成本。支出发生时，可区别具体情况进行账务处理：如果所购买的在建项目，完工成度较低，企业的行为是购地为主，可以将所有购买支出，作如全部计入“开发成本土地征用及拆迁补偿费”；如果所购买的在建项目，完工成度较高，甚至主体已经完工，则应将全部支出，分别按照不同的“成本项目”分别记账。 （二）购买在建项目支出在计算企业所得税、土地增值税时如何扣除企业购买在建项目支出，如果能够提供合法有效凭证，在计算企业所得税时允许据实扣除，这一点全国各地的观点基本一致，不存在争议。争

17、议的焦点在于：购买在建项目支出在计算土地增值税时如何扣除、如何计算加计扣除。关于这个问题目前全国各地有多种意见，执行的尺度也不一样：1、大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知（大地税函2008188号）纳税人整体购置未竣工房地产开发项目后，再投资建设后转让的，在清算土地增值税时，其整体购置未竣工房地产开发项目的价款可作为加计20%扣除的基数，但未经投资、建设而直接转让的，不得加计扣除。2、青岛市地方税务局关于印发房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答的通知（青地税函200947号 2009年4月17日）对纳税人整体购买未竣工的房地产开发项目，然后投入资金继续建设，完成后再

18、转让的允许加计扣除，其扣除项目如下：（一）取得未竣工房地产所支付的价款和按国家统一规定交纳的有关费用；（二）改良开发未竣工房地产的成本；（三）房地产开发费用；（四）转让房地产环节缴纳的有关税金，包括营业税金及附加、地方教育附加；（五）加计取得未竣工房地产所支付的价款和改良开发未竣工房地产成本两项之和的百分之二十。3、国家税务总局关于土地增值税若干具体问题的公告（征求意见稿）企业购买在建房地产开发项目后，继续投入资金进行后续建设，达到销售条件进行商品房销售的，其购买在建项目所支付的价款及税金允许扣除，但不得作为取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本加计20%的扣除；后续建设支出扣除项目的处理

19、按照土地增值税暂行条例第六条及土地增值税暂行条例实施细则第七条相关规定执行。4、新疆维吾尔自治区地方税务局关于土地增值税若干问题的通知（讨论稿）房地产开发企业购买在建房地产开发项目后，继续投入资金进行后续建设，达到销售条件进行商品房销售的，购买的在建项目其取得土地使用权所支付的金额及在建项目的房地产开发成本允许加计20%扣除；其购买在建项目所支付的税金及购买价款与购买的在建项目其取得土地使用权所支付的金额及在建项目的房地产开发成本的差额允许扣除，但不得加计20%的扣除；后续建设支出扣除项目的处理按照土地增值税暂行条例第六条及土地增值税暂行条例实施细则第七条相关规定执行；在建项目取得土地使用权所

20、支付的金额及在建项目的房地产开发成本由对在建项目进行清算的税务局确定。教师观点：企业“购买在建工程支出”既不能“全部作为计算费用扣除和加计扣除的基数”也不能“全部不作为计算费用扣除和加计扣除的基数”。全部作为加计扣除的计算基数，对于原投资者投资部分，有重复加计或者违规加计的嫌疑。全部不允许作为加计的基数，对于企业新增加投资部分有失公允。 应将企业购买在建工程支出分成两部分：其中相当于原投资者投资部分允许作为成本扣除，但是，不允许作为计算费用扣除和加计扣除的基数；购买在建工程支出与原投资者投资之间的差额，相当于购买者新增投资的支出，对于这部分支出，既可以作为开发成本扣除，也可以作为计算费用扣除和

21、加计扣除的基数。采取该种计算方法：问题之一是：如何确认原投资方的投资范围。原投资成本应包括土地成本、开发成本、营业税金及附加、应分摊的期间费用；问题之二是：如何确认原投资方的投资金额。可以采取两种方法：第一、以原投资方账面实际发生额为准；第二，以原投资方计算缴纳土地增值税时确认的“成本、费用、税金”金额为准。不管采取哪种方法，在购买在建项目业务发生后都必须从原投资方取得其原始投资的证明。【案例分析5】四、房地产开发企业涉及到“甲供材、甲控材”业务应如何进行会计核算与税务处理（一）不同运作模式下甲供材的会计核算与税务处理：目前，对甲供材的账务处理和发票开具，企业制度、企业会计准则和税法中均没有作

22、出明确的规定，实务中有两种处理模式：第一种，是将甲供材视为“预付材料款”处理；第二种，是将甲供材直接计入“开发成本”处理。这两种做法都具有一定的合法性，但是在实际操作中其合法性又具有一定的不确定性。大家可以根据自己的需要合理的选择。【案例分析6】（二）甲供材对开发成本隐含的巨大影响（正常影响、非正常影响）甲供材是由甲方提出来的，甲方提出甲供材主要目的是为了控制材料的质量和价格。最初的做法主要有两种：第一、通过自己采购，避免材料差价被乙方赚取，使购买的材料能够做到保质保量；第二、如果项目较大，涉及施工单位较多，将各个施工单位所需材料集中采购，通过集中采购适当降低采购价格，以达到降低采购成本的目的

23、。发展到现在，个别开发企业搞甲供材不仅仅是通过以上合法手段来控制材料的质量和价格，往往还通过与供货方窜通一气，利用虚开发票（虚开数量、虚开价格）的做法，虚增成本，以达到不缴少缴税款的目的。（三）“甲控材”控什么，与“甲供材”的本质区别是什么，如何以“甲控”取代“甲供”，即回避税收风险，又能够实现财务成果最大化有些企业鉴于当地对甲供材管理的比较严格，不容易做手脚，便“易帜更张”，放弃“甲供材”，打起了“甲控材”的注意。所谓“甲控材”主要是指由甲方控制材料的：采购地点、采购规格、采购质量、采购价格。乙方必须按照甲方的要求去购买材料。其与“甲供材”最大的不同就是“甲供材”，供货方要将发票开给甲方，而

24、“甲控材”，供货方要将发票开给乙方。实施“甲控材”原本不能直接影响甲方的财务成果。但是，现在很多开发企业在与对方谈条件时，都把“甲控材”作为一个前提条件来谈：第一、在“甲控材”的前提条件下，乙方赚取的材料差价要返还给甲方；第二、乙方因为集中采购，造成采购价格偏低所形成的材料价差要返还给甲方；第三、乙方以其他各种形式从供货方取得的“不正当”利益要按照规定返还给甲方。之所以会出现这种局面，主要是因为根据目前形势，建筑开发这一块基本上属于甲方市场，乙方为了获取更多的项目，不惜委曲求全，宁愿放弃一部分即得利益，甚至宁愿冒着违法的风险，也要尽量满足甲方的要求。这样操作虽然不能造成甲方直接减少纳税，但是确

25、实能够使企业的权益最大化，符合纳税筹划的基本原理，而且所承担的直接纳税风险相对较小。五、以“委托代建”模式开发房地产相关的会计与税务处理（一）确认“委托代建”行为应具备哪些基本条件对房地产企业接受建房单位委托，为其代建房屋的行为，应按“服务业代理业”征收营业税，营业额为向委托方收取的代建手续费。这里所说的代建行为必须符合以下条件：1、与委托方式前签订委托代建合同；2、以委托方名义办理房屋立项及相关手续；3、不以受托方名义办理竣工决算；4、与委托方不发生土地使用权，产权的转移。凡是不同时符合上述条件的，受托方不论以何种形式与对方结算，均属于房屋销售行为，按“销售不动产”税目征收营业税。（二）委托

26、代建行为适用哪些开发产品委托代建方式的选择应该受一定条件限制，不是在所有条件下都能够使用。一般来讲，在商品住宅开发建设的过程中不宜选用“委托代建”方式，因为选择了这种方式将无法给业主办理房屋产权手续。原因是：委托方有产权，但是没有开发资质，取得不了销售权，无法取得销售不动产发票，无法给业主开票；受托方有开发资质，有销售不动产发票，但是，没有房屋产权，更拿不到对房屋的销售权，也无法给业主开票。因此，“委托代建”一般只适用于建设方建成后划入“固定资产”管理、不需要马上出售的项目。（三）委托代建项目的交房验收与会计核算：【案例分析7】（四）采取“委托代建”方式可以合理回避哪些税收1、不取得土地使用权

27、，不用缴纳取得土地环节契税。2、不取得土地使用权，开发期间不用缴纳土地使用税。3、不涉及房屋销售业务，不需要缴纳“产权转移数据”印花税。4、不涉及房屋销售业务，不会产生土地增值，不需要缴纳土地增值税。5、不涉及房屋销售业务，不用交销售不动产营业税，只按照代建手续费缴纳营业税。六、“拆迁补偿”业务如何进行会计核算与税务处理（一）如何区分“拆迁补偿费”与“土地使用权转让支出以出让方式取得土地使用权，缴纳土地出让金以后，发生的地上地下建筑物、附着物、设备拆迁补偿支出，应视为“拆迁补偿费”。以转让方式取得土地使用权，与地价款一并支付的地上地下建筑物、附着物、设备拆迁补偿支出，应视为“土地使用权转让支出

28、”。（二）支付拆迁补偿费应以什么为合法有效凭据有人认为支付给个人的拆迁补偿费可以不取得发票，但是，支付给单位的拆迁补偿费必须取得发票。这一观点是错误的。当我们发生一项支出时，是否需要取得发票，不是看支付对象是谁，而是要看业务的性质。如果我们的支出构成对方的营业性收入，那么不论支付对象是单位还是个人，都需要取得发票；如果我们的支出不构成对方的营业性收入，那么也不论支付对象是是个人还是单位，都不需要取得发票。拆迁补偿费无论是对于个人还是单位都不属于营业性收入，因此，该款项无论支付给个人还是单位都不需要取得发票。支付拆迁补偿费时，应以以下资料作为支付凭证：1、如果当地税务机关规定使用拆迁补偿费专用收

29、据的，以专用收据为支付凭证；2、如果当地税务机关没有规定使用专用收据的，以支领人签字的收据或者支领表为支付凭证；3、如果支领人为单位的，支领凭证上必须有支领单位的公章和单位领导人签字；除此之外，支付拆迁补偿费时，还必须提供以下资料：1、房屋拆迁许可证2、房屋拆迁申请及拆迁补偿方案3、被拆迁人原房屋产权证复印件、身份证复印件、以及联系方式（三）支付拆迁补偿费时应考虑哪些注意事项1、集中支付的，支付总额必须与拆迁合同总额相等。超出合同总额的部分，应视为给对方的劳务费，必须由对方开据营业性发票。2、支付金额如果严重超出国家规定标准、或者规定范围的，必须严格审核，彻底弄清多支付的原因。没有特殊情况的不

30、予认可。（四）返迁房的会计核算与税务处理：1、用商品房做返迁房的会计核算与税务处理：【案例分析8】2、用非商品房做返迁房的会计核算与税务处理：（1）返迁房不属于房地产企业的开发产品：这类房屋基本上属于小产权房，建成后有房地产企业移交给村民委员会，然后再由村民委员会依据相关规定进行分配。如果属于这种情况，返迁房不在房地产企业的开发产品之内，返迁时房地产企业不应视同销售，也不需要给被拆迁人开据发票。（2）返迁房成本如何计入商品房开发成本、如何进行会计核算和税务处理这种情况下，返迁房的成本只有建筑成本，而且不需要单独进行成本核算，归还房屋时，应把返迁房的建筑成本计入商品房的“开发成本土地征用及拆迁补

31、偿费”进行核算。同时，按照归还房屋的建筑成本补交取得土地使用权契税。【案例分析9】七、 “先租后售”，“低价出售、免费回租”，融资性“售后回购、售后回租”，“产权式酒店销售、回租”业务的会计核算与税务处理（一）“先租后售”的会计核算与税务处理：1、“先租后售”的会计核算：收入应按照销售不动产、房屋租赁分别处理；租赁期间房屋成本不进行账务处理，销售时，仍按照房屋原始成本进行结转。2、“先租后售”的税务处理：房地产行业采取“先租后售”的经营模式，对营业税，企业所得税税负影响不大。矛盾主要集中在土地增值税上。 而矛盾的焦点就在于，以“先租后售”方式销售开发产品的，是按照销售新房对待，还是按照销售旧房对待，租赁收入是否应计入销售不动产收入。就这个问题全国各地执行的尺度不够统一。实际工作中，应该按照以下原则来掌握：（1）如果按照销售新房来掌握，应视为租赁业务没有发生，租赁收入，应该计入销售不动产收入，同时，计算扣除项目时应该允许按照开发成本计算加计扣除；（2）如果按照销售旧房来掌握，租赁期间应计算房屋磨损，租赁收入，不应该计入销售不动产收入，同时，计算扣除项目时不允许按照开发成本计算加计扣除。具体应按照那种方法掌握应视具体情况而定，如果租赁期限占法定年限的比例较小