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1、1.2.4.2前期准备工作阶段（4）施工现场的三通一平与七通一平所谓三通，是指通电、通水及通道路。七通是指通电、通水、通道路、通排水、通煤气、通热、通邮。一平是指平整土地。1.3房地产经营概述1.3.1地产经营我国土地经营主要通过以下三个途径进行：1.通过土地使用权出让获得土地收益2.通过税费方式在土地使用权转让、出租及抵押过程中获得收益3.实行土地年租制2.1.3房地产市场调查的内容 展开1.房地产市场环境调查:政治法律环境+经济环境+社会文化环境+社区环境2.房地产市场需求调查：房地产消费者+房地产消费动机+房地产消费行为3.房地产市场供给调查：4个（1） 行情调查 （2） 现有房地产租售

2、客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度。（3） 新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上的应用情况（4） 建筑设计及施工企业的有关情况4.房地产市场营销活动调查： 房地产市场竞争情况调查 房地产价格调查 房地产促销调查 房地产营销渠道调查2.2.1房地产市场调查的方法分类 1.按调查对象划分：普查+重点抽查+抽样调查 2.按调查对象所采用的具体方法来划分：访问法+观察法+实验法2.3.1房地产市场细分的概念市场细分是指营销者在市场调研的基础上，从消费者需求的差别出发，以消费者的需求为立足点，根据消费者购买行为的差异性，把消费者市场划分为具

3、有类似性的若干不同的购买群体子市场，使企业能够从中认定目标市场的过程和策略这一过程和策略在房地产市场营销中的具体应用，则则称之为房地产市场划分。2.3.2房地产市场细分的原则房地产市场细分应遵循以下原则可测量性可进入性可盈利性可行性2.3.3房地产市场细分的依据对房地产市场进行细分的依据主要有：地理细分人口细分心理细分行为细分3.1.2房地产开发项目策划的基本特性房地产开发项目策划具有如下基本特性：（1） 地域性（2） 创新性（3） 系统性（4） 前瞻性（5） 市场性（6） 操作性3.1.5房地产开发项目策划的模式（1） 概念策划模式（2） “卖点群”策划模式（3） 等值策划模式3.2.4.2

4、写字楼项目对区位选择的要求（1） 接近其他商业和办公设施（2） 交通方便快捷（3） 周围环境优良3.3.2房地产周期房地产周期：扩张与收缩两大过程，循环往复 复苏-繁荣-衰退-萧条 四个阶段3.4房地产开发项目定位 论述 重点房地产开发项目定位是指房地产开发投资者经过研究市场前提、技术前提和资金投入状况等一系列与房地产产品生产有关的前提条件，利用科学方法，构思出房地产产品方案，从而在产品市场和目标客户中确定与众不同的价值地位。房地产开发项目定位包括产品定位客户定位形象定位品牌定位营销定位物业服务定位4.1.3房地产投资的分类2.按房地产投资形式划分，可分为直接投资和间接投资两种直接投资是指投资

5、者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关的管理工作，包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式。间接投资是主要指资金投入与房地产相关的证券市场的行为，房地产的间接投资者不需直接参与有关投资管理工作。具体形式包括：购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金、房地产抵押贷款证券等。4.1.4房地产投资的优缺点1.房地产投资的优点：（1） 相对较高的收益水平（2） 能够得到税收方面的好处（3） 易于获得金融机构的支持（4） 能抵消通货膨胀的影响（5） 提高投资者的资信等级2.房地产投资的缺点（1） 变现性差（2） 投资数额巨大（3） 投资回收周期长（4） 需要专

6、门的知识和经验4.2房地产开发资金筹措4.2.1项目资金筹措的渠道与方式项目的资金来源可分为投入资金和借入资金，前者形成项目的资本金，后者形成项目的负债。1.项目资本金筹集的渠道与方式（1） 国家预算内投资（2） 自筹投资（3） 发行股票（4） 吸收国外资本直接投资2.项目负债筹资的渠道与方式（1） 银行贷款（2） 发行债券（3） 设备租赁（4） 借用外国资金4.2.2房地产开发资金的来源房地产开发资金的来源主要有：自有资金、银行贷款、社会集资、利用外资、预收款等。5.1.3可行性研究的工作阶段可行性研究是在投资前期所做的工作，它分为四个工作阶段：（1） 投资机会研究（2） 初步可行性研究（3

7、） 详细可行性研究（4） 项目的评估和决策5.2房地产开发项目成本费用与收入估算5.2.1房地产开发项目总投资估算房地产项目总投资包括开发建设投资和经营资金（1） 开发建设投资开发建设投资是指在开发期（指从房地产项目大量资金正式投入工程开始，到开发建设完成的期间）内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用（2） 经营资金经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。5.2.2房地产开发项目所需投入的各项费用主要包括：土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑安装工程费用公共配套设施建设费用开发间接费用财务费用管理费用销售费用开发期税费其他费用以及不可预见费用等6.1.1土地征收的概念及特征土地征收

8、是指国家或政府为了公共目的强制取得土地所有权人的土地，并依法给与补偿的行为。我国土地征收具有如下特征：（1） 土地征收以公共利益为目的（2） 行使征地权的主体只能是国家（3） 征地的标只能是集体土地（4） 征地行为具有强制性（5） 征收土地应以土地补偿为条件6.1.2土地征收的审批根据我国土地管理法，土地征收实行二级审批，即由国务院和省级人民政府审批。土地管理法第四十四条规定：征收下列土地的，由国务院批准：（1） 基本农田（2） 基本农田以外的耕地超过三十五公顷的（3） 其他土地超过七十公顷的6.2.1房地产开发用地取得方式：房地产开发用地取得方式主要有出让、转让、划拨以及与土地使用权拥有者合

9、作等。6.2.2.2国有建设用地使用权出让方式国有建设用地使用权出让方式有 （1） 招标出让 （2） 拍卖出让（3） 挂牌出让（4） 协议出让6.2.2.3招标拍卖挂牌出让方案及文件编制根据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或其他用地50年6.2.3土地使用权的转让6.2.3.2土地使用权转让的形式土地使用权转让的形式有出售、交换和赠与三种。6.2.3.4土地使用权转让条件城市房地产管理法第三十八条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地

10、产时，应当符合下列条件：（1） 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。（2） 按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。6.2.4国有土地使用权划拨6.2.4.3土地使用权划拨的适用范围国土资源部根据土地管理法和城市房地产管理法的规定，制定了划拨用地目录。该目录规定的划拨用地范围如下：（1） 国家机关用地和机关用地，.（2） 城市基础设施用地和公益事业用地，.（3） 国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地，.（4）

11、 法律、行政法规规定的其他用地。7.2.4房屋征收补偿安置的方式国有土地上房屋征收的补偿方式有两种，即选择货币补偿和房屋产权调换。（1） 货币补偿。货币补偿是指在房屋征收补偿中，经征收人与被征收人协商，被征收人放弃产权，征收人以对征收房屋的市场评估为标准，对被征收房屋的所有权人进行货币形式的补偿。（2） 房屋产权调换。房屋产权调换是指房屋征收部门提供用于产权调换的房屋与被征收房屋进行调换，计算价格后，结清差价。8.1.3.1勘察过程中的分类房地产项目的工程勘察一般分为现场勘察、初步勘察、详细勘察、施工勘察四个阶段1.现场勘察：编制出1:5000的反映地形地貌的地形图2.初步勘察：提交1:200

12、0的地形图3.详细勘察：绘制1:1000的地形图4.施工勘察。8.4.1房地产基础配套设施建设的主要内容房地产基础配套设施建设主要包括管线工程和道路工程两个方面的内容。“地下管线的排列次序。自道路红线向道路中心线方向平行布置各种管线的次序，要根据管线的性质、埋深等确定，一般次序是电力电缆、电信电缆、煤气、热水、给水、雨水和污水管道。”8.4.2.1申领施工许可证所需具备的条件建设单位申请领取施工许可证，应当具备下列条件，并提交相应的证明文件：1.已经办理该建筑工程用地批准手续，获得建设用地规划许可证2.在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证3.施工现场已经基本具备施工条件，需要进行

13、房屋征收的，其征收进度符合施工要求4.已经确定施工企业5.已满足施工需要的施工图样及技术资料、施工图设计文件已按规定进行了审查6.有保证工程质量和安全的具体措施7.按照规定应该委托监理的工程已委托监理8建设资金已经落实9.法律、行政法规规定的其他条件8.6.1房地产开发项目竣工验收概述3.竣工验收内容房地产竣工验收内容包括项目竣工资料和工程实体复查两部分内容，其中项目竣工资料主要包括：（1） 立项文件（2） 竣工文件（3） 设计文件（4） 监理文件（5） 施工技术文件（6） 竣工图5.竣工验收的一般标准：（1） 工程项目按照工程合同规定和设计图纸要求已全部施工完毕，且已达到国家有关规定的质量标

14、准，能满足使用要求（2） 交工工程达到窗明、地净、水通、灯明、有采暖通风设备的项目，应达到正常运转（3） 设备调试、试运转达到设计要求（4） 建筑物四周2m以内场地整洁（5） 技术档案资料齐全8.6.4房地产开发项目保修在正常使用情况下，房屋建筑工程的最低保修期限为：地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年供热与供冷系统，为两个采暖期、供冷期电气系统、给排水管道、设备安装为2年装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。第九章房地产销售经营 重点9.1

15、.1.1商品房现售条件根据商品房销售管理办法第七条规定，商品房现售，应当符合以下条件:（1） 现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书（2） 取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件（3） 持有建设工程规划许可证和施工许可证（4） 已通过竣工验收（5） 拆迁安置已经落实（6） 供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期（7） 物业管理方案已落实9.1.1.2商品房销售计价：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

16、合同未作约定的，按以下原则处理：（1） 面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照结算房价款（2） 面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日之内将买受人已付房款退还给买受人，同时支付已付房价利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。9.3房地产市场营

17、销价格策略9.3.1房地产定价方法 展开说明，每个定价法有哪些，重点房地产定价有三种导向，即成本导向，购买者导向和竞争导向。其中，成本导向包括成本加成定价法和目标成本定价法；购买者导向包括认知价值定价法和价值定价法；竞争导向包括领导定价法、挑战定价法和随行就市定价法。9.3.2房地产定价技巧 自己发挥1.价格折扣与折让2.心理定价3.差别定价4.产品组合定价9.4.3房地产市场营销渠道的组成房地产市场营销渠道主要由房地产开发商、房地产中间商和房地产消费者组成。9.5.1房地产市场营销促销策略的含义与内容 自由发挥含义：房地产市场营销促销策略，是指房地产开发企业以人员或者非人员的方法，把有关房地

18、产的信息传递给消费者，帮助或说服消费者购买房地产商品，从而实现企业整体营销目标的一种手段。房地产营销促销策略的基本内容，具体包括 房地产广告促销策略、房地产人员促销策略、房地产营业推广策略、房地产公共关系促销策略以及由各种营销策形成的房地产市场促销策略。11.1.2我国现行房地产税制制度的基本框架按照征税发生的环节区分，可以分为房地产的取得、保有、流转三个环节的税收。（1） 房地产取得环节的税种有：耕地占用税、契税、固定资产投资方向调节税（已停征）（2） 发生在房地产保有环节的税种有两种：分别是房产税和城镇土地使用税（3） 房地产流转环节，目前设置的税种主要有营业税、土地增值税、城市维护建设税

19、、教育费附加、个人所得税、印花税、契税。11.2.1房产税11.2.1.5房产税应纳税额的计算:（1） 从价计征是按房地产原值一次减除10%30%后的余值计征，其计算公式为：应纳税额=应税房产值x（1扣除比例）x1.2%（2） 从租计征是按房产的租金收入计征，其计算公式为： 应纳税额=租金收入x12%（或4%）11.2.1.7房产税减税、免税下述房产免征房产税：（1） 国家机关、人民团队、军队自用的房产（2） 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产（3） 宗教寺庙、名胜古迹自用的房产（4） 个人所有非营业用的房产（5） 经财政部批准免税的其他房产。包括：.11.2.2城镇土地使用税11.2

20、.2.4税率和应纳税额的计算（1） 城镇土地使用税的税率城镇土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。每平方米的年幅度税额按城市大小分4个档次：i. 大城市1.5至30元ii. 中等城市1.2至24元iii. 小城市0.9至18元iv. 县城、建制镇、工矿区0.6至12元。11.2.2.6减税、免税下列土地免缴土地使用税：（1） 国家机关、人民团队、军队自用的土地（2） 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地（3） 宗教寺庙、名胜古迹自用的土地（4） 市政街道广场、绿化地带等公共用地（5） 直接用于农、林、牧、渔业的生产用地（6） 经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年（7） 由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地13.2.2房地产开发与经营中面临的主要风险 文字说明1.政策风险产业政策风险城市规划风险土地政策风险金融政策风险2.经济风险国民经济状况风险经济周期性波动风险市场供求风险资金变现风险通货膨胀风险税率变动风险利率风险财务风险3.自然风险地质状况风险自然灾害风险4.社会风险政局安定风险社会治安风险5.技术风险建筑设计风险建筑施工风险6.管理风险企业信誉问题时机把握问题管理机制的完善问题7.政治风险8.其他风险13.3.1房地产开发与经营风险管理过程1.风险识别2.风险评估3.风险规避与控制4.风险损失处理