物业管理法律关系.ppt

1、3 物业管理法律关系,3.1物业管理法律关系的概念与特征3.2物业管理法律关系的构成要素3.3物业管理法律关系的种类3.4物业管理法律事实3.5物业管理法律规范与物业管理法律关系,掌握1、基本概念物业管理法律关系、物业管理民事法律关系、物业管理经济法律关系、物业管理行政法律关系、物业管理法律事实2、问答题（1）物业管理法律关系的构成要素及各要素的具体内容（2）物业管理法律关系如何分类，各类型法律关系的特点（3）物业管理法律事实的种类（4）论述物业管理法律关系及物业管理法律规范的关系熟悉（1）如何理解物业管理法律关系的特征。（2）物业管理法律事实的特点。,【引入案例】物业服务公司有权因业主未缴清

2、购房费而停水电吗?某小区物业服务公司由该小区开发商组建成立，具有相应的物业管理资质，系独立核算、自负盈亏的企业法人。某日，开发商给该物业服务公司发来一份通知，称该小区某业主系分期付款购房，但其入住后却迟迟未将剩余房款付清。开发商为此要求对该住户采取停水、停电、停气的措施，以迫使该住户及早交款。该物业服务公司遂照此办理，使得该住户无法正常生活，导致该业主的强烈不满。,3.1物业管理法律关系的概念与特征,1物业管理法律关系的概念 物业管理法律关系是指由国家物业管理法律规范确认和调整的，在物业管理及相关活动中主体相互之间形成的具体的权利义务关系 法律关系是法律规范在调整人们行为的过程中产生的权利义务

3、关系，是一种特殊的社会关系。法律规范和法律关系：（1）法律规范是法律关系产生的前提。（2）法律关系是法律规范实现的特殊形式。法律规范属于可能性领域，法律关系属于现实性领域。,物业管理法律关系是法律关系的一种，它包括以下几层含义：（1）物业管理法律关系是物业管理法律规范调整物业管理活动的结果（2）物业管理法律关系是在物业管理法律规范调整之下的物业管理主体之间的社会关系（3）物业管理法律关系是物业管理各参加主体之间的权利义务的关系,2物业管理法律关系的特征（1）性质的多重性（2）基本主体的特定性（3）业主居于主导地位（4）客体有特殊性（5）国家干预程度比较大（6）产生、变更、终止有严格的程序性和要

4、式性,3.2物业管理法律关系的构成要素,物业管理法律关系的要素是指构成物业管理法律关系的主体、客体和内容，这三者缺一不可，故称物业管理法律关系的三要素。,1物业管理法律关系的主体 物业管理法律关系的主体是指物业管理法律关系中权利的享有者和义务的承担者。（1）业主（2）非业主使用人（3）业主大会和业主委员会（4）开发商（5）物业服务企业（6）物业管理协会（7）行政管理部门（8）其他相关机构,2物业管理法律关系的客体 物业管理法律关系的客体是指物业管理法律关系主体的权利义务共同指向的对象。（1）物（物业和权利）（2）行为及行为效果（3）非物质财富,3物业管理法律关系的内容 物业管理法律关系的内容是

5、指物业管理法律关系主体所享有的权利和承担的义务。主要指业主的权利义务、物业服务企业的权利义务，这是物业管理法律关系最基本的要素。（1）物业管理权利 物业管理权利是指物业管理法律关系主体在一定条件下所享有的做出某种行为的资格。（2）物业管理义务 物业管理义务是指物业管理法律关系主体所承担的职责。,【案例1】2001年1月，滕某入住沈阳市和平区三好街三好家园一套住房。此后，滕某以“房屋存在质量问题，小区围墙距离房屋过近，巨龙公司没有尽到物业管理服务义务，物业费与服务标准不相符”为由，从2001年11月3日至2003年11月3日一直未交付物业管理费。本案中涉及的法律关系有哪些？滕某的做法对吗？为什么

6、？,3.3物业管理法律关系的种类,1物业管理民事法律关系 指根据民法规范组控所确立的民事境位（指特定的身份、地位）和民事权利义务为内容的物业管理社会关系。特点:(1)民事法律关系的参与者法律地位平等；(2)民事法律关系大多由当事人自愿设立；(3)民事法律关系中当事人的权利义务一般是对等的。物业产权形式法律关系、物业管理或人居服务合同关系、不动产相邻关系、民事违约和侵权关系等。,物业管理民事法律关系自身的特色：(1)物业管理民事法律关系的主体为业主、业主团体组织和物业服务企业；(2)物业管理民事法律关系的客体主要是物业和基于物业管理发生的服务效果；(3)物业管理民事法律关系的内容即权利义务的设定

7、受国家意志制约性较强。,2物业管理经济法律关系 物业管理经济法律关系指国家及各级政府职能部门在协调和控制物业管理事业运行过程中与业主、业主团体组织、物业服务企业及其他单位和社会组织之间依经济法形成的经济行为和经济权利义务关系。包括业主自治管理法律关系和物业管理行业管理法律关系两大类。,3物业管理行政法律关系 物业管理行政法律关系指受与物业管理相关的行政法调整的，在政府、物业管理行政主管部门、其他有关职能部门之间及其与业主、物业使用人、业主团体组织、物业服务企业、其他与物业管理有关的社会组织和单位之间形成的行政管理事务方面的权利义务关系。侧重点：（1）解决多头行政管理混乱问题；（2）解决行政“不

8、作为”问题；（3）解决物业管理事业发展经济障碍问题。在物业管理行政法律关系中，中国政府主管部门的“四大法宝”：立法、资质、招标、考评。,3.4物业管理法律事实,物业管理法律事实是指物业管理法规所规定或认可的，能够引起物业管理法律关系产生、变更和终止（或消灭）的客观现象或原因条件。物业管理法律事实具有客观性、能动性、法定性等特点。具体的物业管理法律关系，只有在一定的法律事实发生以后，才能在当事人之间发生一定的法律关系。物业管理法律关系则是物业管理法律规范的规定与实际发生物业管理法律事实的共同结果。,物业管理法律事实引起法律关系的变动，包括法律关系的产生（指在原无法律关系存在的当事人之间形成新的法

9、律关系）、变更（指既存法律关系中的主体、客体、内容三要素或任一要素发生变化）、终止（指当事人之间的权利义务关系消灭）三种情况。,根据法律事实与物业管理法律关系主体的意志是否有关，可以划分为两大类。1.自然事实 自然事实是指与物业管理法律关系主体的意志无关，并能引起物业管理法律关系产生、变更和终止的客观现象。自然事实又可分为事件与状态两种客观情况：（1）事件 事件是指偶发的客观现象。分为不可抗力事件和社会意外事件两种情况。（2）状态 状态是指某种客观情况的持续。,2.行为事实 行为事实是指以物业管理法律关系主体的意志为转移，并能引起物业管理法律关系产生、变更和终止的客观现象。根据行为是否与当事人

10、的意志有关，可以分为当事人行为与他人行为两种。（1）当事人行为 当事人行为是指由一定法律关系当事人实施的能引发法律关系产生、变更和终止的行为。（2）他人行为 他人行为是指由非当事人实施的而能使当事人之间发生一定法律关系产生、变更和终止的行为。行为事实依其合法性可分为合法行为和违法行为（包括违约行为、侵权行为等）。,案例2：,某市甲小区召开第一次业主大会，鉴于负责该小区前期物业管理的A物业公司服务质量低下、收费不合理，业主大会决议不再聘请A物业公司承担本小区物业管理，并决定了聘请B物业公司承担该小区物业管理。A物业公司不服拒不退出，不办理移交手续。该市房地产行政主管部门对A物业公司的行为作出了行

11、政处罚决定。本案例中存在哪些法律关系？哪些为法律事实？,3.5物业管理法律规范与物业管理法律关系,物业管理法律关系是物业管理法律规范与物业管理实践发生联系的途径，物业关系法律规范正是通过物业管理法律关系实现其调整物业管理社会关系的目的。因此，物业管理法律规范与物业管理法律关系的统一是法律调整物业管理关系正常发挥作用的重要保证。1物业管理法律规范是物业管理法律关系产生的前提 物业管理法律规范是物业管理法律关系产生的前提，它保证各种具体的物业管理法律关系的建立都必须有严格的法律根据。如果没有相应的物业管理法律规范存在，就不可能产生物业管理法律关系。,2物业管理法律关系是物业管理法律规范实现的特殊形

12、式 物业管理法律规范是针对同一类情况、同一类法律关系主体而制定的，物业管理法律关系则是在某一具体情况下具体的权利主体与义务主体之间所结成的具体的权利与义务关系。物业管理法律规范是人们抽象的行为模式，物业管理法律关系则是使物业管理法律规范在人们的实际行为中加以具体化的主要工具。,【引入案例】物业服务公司有权因业主未缴清购房费而停水电吗?某小区物业服务公司由该小区开发商组建成立，具有相应的物业管理资质，系独立核算、自负盈亏的企业法人。某日，开发商给该物业服务公司发来一份通知，称该小区某业主系分期付款购房，但其入住后却迟迟未将剩余房款付清。开发商为此要求对该住户采取停水、停电、停气的措施，以迫使该住

13、户及早交款。该物业服务公司遂照此办理，使得该住户无法正常生活，导致该业主的强烈不满。,引入案例分析 房屋买卖法律关系与物业管理法律关系是两种法律关系，不能相互混淆。该业主未按期交纳购房款，只能说明他没有履行房屋买卖关系中按时付款的义务，那么他就应该承担相应的民事责任。开发商可以按照购房合同的规定，要求该业主承担违约金、利息等责任甚至可以要求解除合同等。本案例中物业服务公司满足开发商要求，用停水、电的方式迫使业主按时交购房款，实质是混淆了房屋买卖关系以及物业管理关系，这显然是对业主合法权益的侵害。,【案例一】业主林先生认为自己所居住的小区物业公司服务不到位，多处地方管理不善，没有达到物业服务合同

14、中约定的标准，拒绝缴纳物业费。物业公司则认为林先生没有正当理由恶意拖欠物业费，于是对林先生家断水、断电，以示惩戒。双方遂发生纠纷。请分析此案例中物业法律关系的主体、客体和内容。,案例题作业,【案例二】甲物业公司与某住宅小区的业主订立了物业服务协议，负责该小区的物业管理。后来，甲公司与乙电信公司订立协议，约定甲公司将其所管理的小区住宅的楼顶租给乙电信公司供搭设电信设备之用，乙公司向甲公司支付租金。协议订立后，乙公司在该小区住宅楼顶层铺设了电信设备不久，小区居民均反映身体不适，有头疼、头晕、恶心、失眠等症状。此时，业主才发现，自己的楼顶上铺设了电信设备，是电波给居民们造成了上述危害，业主遂起诉物业公司和电信公司，要求他们停止侵害、恢复原状，并赔偿损失，同时要求解除与甲公司的物业管理协议。问：1.该案涉及几种物业管理关系？他们的主体分别是谁？2.业主们的起诉和要求合理吗？为什么？,