烽火连城.docx

1、烽火连城烽火连城长沙商业中心布局及前景预测文_王倩今日的故事也许就是明天的历史。不管现在是最好的时代还 是最坏的时代，这个产业的命运注定有辉煌的一天，长沙商 业地产的黄金年代是过去、现在，还是未来？长沙，自古便是商业发达、商贾云流之地。2000年以来，德国麦德 隆、马来西亚百盛、美国沃尔玛、法国家乐福、泰国易初莲花等国际商业 巨头纷纷进驻长沙，在一定程度上刺激了星城市民的购物激情，同时也激 发了一股商业地产开发热潮。特别是到2004年，长沙商业地产进入一个高 潮阶段，被业内人士誉为“商业地产年”。从选址上来看，这些商业地产项目，要么扎堆于传统商圈的中心位 置，要么布点于交通便利、消费潜力旺盛区

2、域。它们的进驻，正与长沙的 城市商业发展相契合，以“商圈”的形式向周边强劲辐射。商圈或者商业中心，是指在一定区域范围内组织商品流通的枢纽地 带，各种零售商业、批发商业、金融事业和各类服务性行业大量集中，形 成城市内的商业中心。商业是城市发展的重要标志，现代城市是由工业、 商业、居住、科教文化、娱乐、金融、行政等功能区和市政公用设施网络 结构组成的整体。城市商业承担着商业从流通领域向消费领域最终转换的 职能。这种转换职能则是由城市内部有结构的商业网点体系来体现的，而 这一商业网点体系的核心部分即是分布在城市各处的各类商业中心。经过 多年的发展，长沙市自动形成了大大小小数十个商圈。在长沙商业地产高

3、速发展的同时，备受业内人士关注的长沙市城 市商业网点布局规划（2005年2020年）也已通过专家评审。该规 划确定了长沙未来15年城市商业发展总体目标：到2020年，建设完善1 个市级商业中心、2个市级商业副中心、10个区域性商业中心、30个社区 级商业中心和18条主要商业街，基本形成区域布局合理、业态结构优化、 服务功能齐全的市区网点三级体系布局。在中部崛起、长株潭一体化背景下，大长沙欲重点扶持的43个商业中 心、18条商业街犹如古时烽火台，一处着火，处处皆火；烽火连城，争霸 中原。本篇将部分政府重点打造的商业中心和长沙的一些已成规模的社区 商业中心，一起做一个现状描述和前景预测。政府重点扶

4、持商业中心永不衰落的神话：五一广场商业中心等级：市级商业中心现状五一商圈，号称湖南第一商圈，拥有6000余商家，年消 费额数十亿元，日均客流量为30万人次以上，是长沙乃至整 个湖南名副其实的人流、物流、资金流、信息流的中心。凭借 这成熟的商业环境与不可复制的优越位置，五一广场周边近1 平方公里的区域，一直是各路商家必争之地。平和堂、春天百 货、新大新、王府井、新世界百货、沃尔玛、好又多、黄兴南 路步行街、坡子街民俗名食商业街、解放西路酒吧一条街、 金满地地下商城、国美电器、苏宁电器此区域内的房地产 项目，中天广场、BOBO国际、嘉顿?新天地等，即便价格不 菲，销售仍然格外红火。前景对于商业地产

5、而言，地段是其命脉。地段的无可比拟性 首先体现在其交通与生活配套设施上，而这些优势五一广场商 业中心全部具备。正是基于对五一广场商业中心这一黄金口岸 的认同，众多商家、开发商、投资者对区域内的商业物业极具 信心，同时也预示着这一区域内的市场竞争将日趋激烈。由于 此区域完全达到了寸土寸金的地步，在高利润的驱逐下，不少 房地产企业及商家们仍对它虎视眈眈，它是长沙商圈发展史中 永不衰落的神话。香港恒隆地产将投资40亿人民币，将芙蓉 区东牌楼旧城改造区发展成大型综合商业项目。四十年河西的潜力爆发：溁湾镇商业副中心等级：市级商业副中心现状溁湾镇商业副中心位于最靠近市中心的位置，曾经是岳 麓区的核心，与星

6、沙不同的是，它的心理距离要大大远于实际 距离。该商圈近年发展速度迅猛，2000年时，该区域仅一家 西城超市，现在溁湾镇汇聚了通程电器、通程百货、新一佳超 市、新外滩商业中心，国际知名的易初莲花也即将在此落户。 在大学城庞大的消费基础下，商业中心内的江岸锦城、新楚? 麓山才苑、岳麓?现代城吸引了不少置业者的目光。正在开发 中的通程?凯盛园颇值得期待。前景三十年河东，四十年河西。多年前，溁湾镇便是个小商贩集中地，但并不意味着它永远都只能承担这个角色。溁湾镇作为两个长沙市级副商业中心之一，其潜力还有待挖掘，特别 是在商业地产方面，它将是四十年河西潜力的爆发之处。该区 域内除通程商场较有规模外，大多属

7、于独立小门面经营，目前 规划混乱、档次低劣、消费能力偏低是制约其发展的主要因 素。如果把这些小门面进行统一规划整顿，相信以大学城庞大 的消费力，必定前景可嘉。后劲充足的幸运之地：火车站商业中心等级：区域商业中心现状火车站商业中心属于口岸物业，交通便利、人潮汹涌， 区域内汇集了阿波罗商业广场、晓园电器、金苹果服装批发 市场、国美电器、三湘、南湖大市场、家润多千禧店、家润 多朝阳店、华海3C电脑城、百脑汇、国储、凯旋国际、QQ电 脑城日杂百货、餐饮酒店、服装、电子电器、娱乐休闲等 各类行业遍布各处。其最主要的经营行业有IT电器、服饰、建 材、超市四大类，其中IT卖场和建材市场在国内都有很大的知 名

8、度。在此基础上，火车站商业中心的饮食、住宿、购物，人 流量仅次于五一广场商业中心，商业地产也势头良好，凯旋国 际是长沙市同时段中商业地产的销售佼佼者，正在建设中的国 储城市天地、天佑国际虽未正式开盘销售，但销售势头仍不 容小觑。前景依托火车站的交通、人流优势，火车站商业中心一直是长沙商圈幸运的领先者，是目前出入长沙最主要的口岸之一，流动人口多、素质杂，因此该商圈的经营类别也相对比较复 杂，“宰客”现象严重，本地消费者在此购物比较少。另外，新 的武广高速建好后，火车站的人流将分流一部分，不过，由于 IT卖场和建材市场的影响力，客源仍比较稳定。如果该商圈一 直努力打造“诚信商圈”，积极引进品牌商家

9、，火车站商圈后劲 依然充足。重新振作的贵族：伍家岭商业中心等级：区域商业中心现状伍家岭区域曾经在比较长的一段时间内是长沙商圈中的 佼佼者，湘雅医院、华夏大市场、开福寺旅游商贸、滨江文化 园为伍家岭聚集了大量人流，消费指数比较高。但前几年， 由于原普尔斯马特、北斗星商贸城的关门，长泰大厦的无人 接手，伍家岭商圈被称为长沙商圈中的“没落贵族”。但是这两 年来，标志房产大厦、维多利购物商场的盘活，天健?芙蓉盛 世、运达国际广场、建鸿达现代生活公寓的兴建，给该区域重 新注入了活力。前景伍家岭商业中心作为北部的传统商圈，其应有的作用一 直没有得到完全发挥。随着开福区政府重振伍家岭商圈构想的 提出，开福区

10、将集大力开发伍家岭周边新河三角洲，并将滨 江文化公园和开福寺旅游商贸圈的建设纳入整个伍家岭大商 圈。根据新规划，新河三角洲将充分利用现有特点及周边环境 特色，形成“两条绿化带、三个绿化块、三条区干道（一横两 纵）、三个功能区”的结构模式。而开福寺附近将打造一个宗 教旅游购物中心，开福寺路拓展延伸到芙蓉路上，同时，区域 内各住宅小区的开发，让伍家岭商业中心目前不很景气的现状 得到改变，其再一次兴起将是一个必然的趋势。崛起的第六区：星沙商业副中心等级：市级商业副中心现状1996年长沙县政府迁址星沙镇，2000年星沙成为国家级 经济技术开发区，凭借优越的地理位置和政策扶持，星沙的发 展一日千里。三一

11、重工、飞利浦、山河智能、浦沅机械、长 丰猎豹、北汽福田等优势产业集聚于此，经济总量急剧增长。在此基础上，星沙的消费能力亦呈抛物线上升趋势，星沙商业乐园、星沙步行街、易初莲花购物中心、新一佳、通程在 这个仅仅只有24平方公里的土地上，星沙绽放出她独特的魅 力。与之相对应的商业地产，也取得了不俗的成绩，星沙湘绣 城、中南汽车世界、幸福里、楚天家园等带底商或商铺的楼 盘，包括即将推出的威尼斯小城之五星级酒店，还未上市就受 到市场的热捧。前景优美的自然环境、便利的交通、与长沙市接壤的地理位 置，加上让人心动的价格和小区配套建设，星沙的商业地产有 着不可替代的独特优势。一直有消息传言星沙镇将并入长沙 市

12、，成为长沙的第六区，即使是谣传，但星沙镇作为国家级经 济技术开发区、长沙城市的自然延伸带，其已经在扮演长沙 “第六区”的角色，随着经济开发区的发展及并入长沙市，这种 地位还将进一步加强、巩固。未来长沙的中央政务区：红星商业中心等级：区域商业中心现状 红星商业中心以湘府路与韶山路交汇处为核心，往南至汽车南站，往西辐射至芙蓉南路省政府。依托汽车南站、红星大市场、红星国际会展中心等人流、物流优势，该区域饮食、 住宿需求较大，但目前的配套设施还无法满足当前需求，该区 域内唯一稍具规模的步步高超市人流量相当大，到会展中心开 展时尤盛。目前该区域内即将或正在建设的商业地产和带底商 的项目包括有融程国际、长

13、沙奥园、标志?长沙商务中心、天 城?泰祥苑、湘府东苑等，这些项目都带有酒店、写字楼。前景良好的发展前景、绝对的区位优势、巨大的升值潜力毋 庸置疑，红星商业中心在未来长株潭三市融城后，将激发其更 大的潜力，作为将来的财富与人气齐聚的南长沙复合型现代商 贸经济圈，重点将放在发展品牌餐饮、酒店业，同时，圭塘河 旅游风光带建设进程的加速，将促进该区域不仅仅是未来的全 省政治文化经济中心区，也是集购物、美食、娱乐、休闲于一 体的休闲区。可以预见，未来5-10年，将有近20万人陆续迁 入该区域生活、工作，届时，一个商业繁荣、文化勃兴、人气 齐聚、生活配套完善、居住氛围浓厚的中央政务区将会在这片 活力充沛的

14、土地上迅速崛起。新城与老城之间的节点：东塘商业中心等级：区域商业中心现状：东塘商业中心是除五一广场商业中心外，与火车站并重 的商圈，目前东塘不仅拥有百年老店火宫殿，还有金色家族、 友谊商城、百幸鞋城、通程电器、步步高生活超市、家润多赤 岗店、大都市商业街等，而且还有麦当劳、肯德基落户东塘商 圈，构筑了东塘大商业格局，成为长沙南部一个重要的节点， 使如今东塘商圈的商业生态链趋于和谐、商业业态分布也日趋 成熟和完美。成熟的商业是该区域的先天优势，也决定了商业 地产的高端市场定位。前景交通便利是商业地产必备的要素，虽然东塘商业中心的 商业格局已经相对饱和，但2005年对连接曙光路与车站路的 桂花路进

15、行大规模拓改，推动了东塘商圈的再度升级与扩容； 赤新路的拓改竣工，将进一步完善东塘商业中心，其商业规模 与繁华程度将会直逼五一广场商业中心。处于极度上升空间：望城坡商业中心等级：区域商业中心现状城市二环线三环线的拉通、枫林路的改造，汽车西站、 广大环球家具城为望城坡商业中心来了大量人流及物流，旺盛 的消费需求刺激了该区域的飞速发展。但是，该区域内生活配 套设施还不够完善，缺乏大型百货商场和生活超市。湘浙小商 品批发市场一经推出，即引来地市州庞大的消费群，同时也吸 引了肯德基的进驻。在此区域内，麓谷雅园、湘麓国际、标 志?麓谷坐标等配带有写字楼或底商的地产项目推出后，引起 了市场的强烈反响。前景

16、望城坡属于远期规划建设引导性商业中心，其主要功能 服务于以岳麓山风景名城区旅游、休憩为主题的商业活动，辐 射范围包括宁乡县和望城县广大区域。望城坡这几年发生的变 化几乎是翻天覆地，经济的发展与其交通的便利密不可分，政 府对该区域的规划也功不可没。房地产企业在望城坡、麓谷周 围开发了大量的楼盘，在消费需求旺盛、交通构架进一步落实 和完善的基础上，未来的望城坡商业中心将远远不止是局限于 区域性市场，而是面向全省甚至周边省份市场，成为岳麓区最 具潜质性和成长性商业中心，未来商业的发展前景也将会不可 估量。绩优股：观沙岭商业中心等级：区域商业中心现状在城市化的发展过程中，长沙市政府及岳麓区政府的北 迁

17、，加速了观沙岭房地产开发的进程，相对占优势的房价和安 居乐园建材广场、湘雅附三医院等生活配套的便利，吸引了大 量的消费者前来购房投资，在消费需求增长的基础上，同时刺 激了其商业化。而该区域在交通格局、生活配套、经济基础发 展到一定程度后，银杉新一佳广场、长房?龙柏湾、星蓝湾等 项目受到了该区域乃至全市的追捧。前景观沙岭商业中心随着岳麓新城规划构架的进一步落实和 完善，由于便利的交通、相对较低的地价和各项优惠措施，使 得区域内房地产开发越来越火热。逐渐形成了一个新兴的经济 发展增长极，带来了众多的发展商机。在吸引了房地产开发公 司的同时，也吸引了大量市区中心，甚至地市州及外省市的消 费者前来置业

18、投资，人流增多的同时也为该区域的消费打下坚 实基础。预计观沙岭商业中心未来将依托岳麓大道、金星路、 银杉路、杜鹃路和北大桥桥头，重点发展商务、会展、商贸餐 饮和高档房产等行业，建设商务楼宇，发展“总部经济”，构建 岳麓新城楼宇经济核心发展区。潜力股：捞霞商业中心等级：区域商业中心现状开福区属于老城区，长久以来，人们形容长沙经济状况 一向是“南帝北丐”，为了甩掉“北丐”的帽子，开福区近年来积 极改造旧区，拓展新区，加强基础设施及相关配套的建设，其 中，以开福区政府北移、长石铁路霞凝站通车和霞凝港启航为 契机，顺天?北国风光、广福园、世纪春天、恒鑫?澜北湾等十 几个楼盘相继建成，珠江花城、万国城等

19、外来大盘先后落户， 共同构成了捞霞板块。区域内的顺天?黄金海岸等带商业的项 目，受到了市场的热捧。前景湖南金霞物流中心物流与交通规划初步方案已出 台，金霞商业中心位于开福区霞凝新港城内，是开福区现代新 城，也是长沙市未来发展重心。其主要功能是服务于依托霞凝 新港和长沙火车货运北站为中心的物流园，以及沿长沙经开区 外围的青竹湖外商城工业小区和大明工业园为对象的商业活 动，辐射范围包括长沙县和望城县广大区域。捞霞商业中心将 成为水陆联运中心，并适当发展居住和商业贸易的综合性物流 中心，打造中南地区最大的现代化物流中心。正在加速的新型 工业化进程为该物流中心带来了机遇，从而带动城北的发展。潜力股：马

20、坡岭商业中心等级：区域商业中心现状马坡岭商业中心位于芙蓉区东部隆平高科技园内，与长 沙县县城星沙镇共同组成长沙市的副中心城市星马新城。目 前该区域内房地产开发还未受到广泛关注。前景马坡岭商业中心主要将构建以服务于长沙县、浏阳市为 主要对象的区域性商业中心；以大型超市和仓储店为骨干，鼓 励发展仓储超市、大卖场、配套完善餐饮、生活服务、休闲娱 乐和其它服务设施；发展科技市场。合理配置资源，优化商业 布局，按照城市发展规划和区域发展要求，发展新兴产业，形 成新型的现代化商贸区。潜力股：黎托商业中心等级：区域商业中心现状黎托商业中心目前还没有进行开发，但商业布局已开始 规划，即将于2009年竣工通车的

21、武汉至广州的高速铁路长沙 站就坐落在黎托乡，这里也是湖南省长途汽车站和长沙市城市 地铁黎托站所在地，将与规划建设中的万国商业城、体育新城 鼎立三足，构建商贸、文化、健身休闲、高档住宅为一体的新 商业中心。前景黎托商业中心将以武广高建铁路黎托客运站的建设为契 机，建设完善配套商业设施，各项交通设施投入运行后，预计 该区域日客流量将达10万人次，旺盛的人流、物流需要完善 的商业设施配套，占地5000亩的黎托商业中心就是未来该区 域新型现代商业的重要载体。潜力股：大托商业中心等级：区域商业中心现状大托商业中心目前在商业上还处于规划布局阶段，交通 网络已开始打造，另外，由深圳中信集团投资的中信新城购物

22、 中心处于前期筹备阶段，预计近两年内将开始动工建设。前景大托商业中心将依托长株潭三市经济一体化和大托机场 口的区位优势，以及中信新城购物中心为代表的商家落户于 此，结合天心生态新城的建设，大托商业中心将逐步发展形成 一个新的区域性商业中心。其他商业中心侯家塘商业中心侯家塘商业中心以新一佳超市为龙头，金源酒店、佳程 酒店、摩天轮购物中心、新世纪体育中心、好乐迪KTV、欢乐 迪KTV等众多星级酒店、知名餐饮及娱乐场所为代表。该商业 中心并没有太多的商业卖场，但酒店写字楼不少，新一代商业 地产也做得非常不错，如芙蓉公馆、佳天?国际新城等。依托 贺龙体育馆、田汉大剧院等城市配套，侯家塘周边星级酒店内

23、附带的写字楼出租状况在长沙市内平均率较高。另外，芙蓉路 也是长沙市中心连接株洲和湘潭的一条重要通道，此区域内的 商业地产还有很大的发展空间。雨花亭商业中心雨花亭商业中心区域内交通便利，处于城市主干道芙蓉 南路，环城线南二环近在咫尺，沃尔玛、肯德基、华纳时代影 院的进驻给雨花亭注入了极大的活力，周边大量新开发住宅小 区如中江?国际花城、华银园、都市心海岸等也为该区域带来 固定消费者。而融科?三万英尺的开发，也将吸引更多的公司 前往。袁家岭商业中心袁家岭商业中心曾经属于长沙商圈“五虎”之一，但随着韶 山路的没落，袁家岭区域人气大不如前，西有五一商圈分羹， 东有火车站商圈虎视眈眈，袁家岭依靠友阿集团

24、之友谊商场、 阿波罗商场、华天大酒店、通程大酒店、亚大时代、长城宾馆 聚集的人流消费，主要以经营服装、日用品、住宿为主，配有 一定的餐饮和娱乐。虽然不复往日辉煌，由城市一级商圈沦为 社区商业中心，但在长沙目前商圈中仍有极大的影响，从区域 内新项目湘域中央受到热捧中可见一斑。高桥商业中心高桥商业中心位于雨花区，东临万家丽南路、西至二环 线、北起人民路、南到长沙大道，规划面积204公顷。该范围 集中了以高桥大市场为主的十几个综合和专业性市场，有日用 百货、家电、建材、汽车等一系列专业性市场。日成交量以亿 元计算。目前，该区正在兴建长沙市第一处大型多功能购物中 心（Shopping Mall）上河国

25、际商业广场，已与沃尔玛、 百盛、时代华纳、国美、百安居、天线宝宝等商家达成合作协 议。高桥商业中心在规划期内将成为长沙市新区商业中心的代 表，市场容量和辐射能力将提升到一个新的高度。芙蓉广场商业中心长沙中央商务区，五一大道与芙蓉路撑起了长沙城的主 骨架，东南西北方向排列着诸多商圈，芙蓉广场其中心位置无 可代替。自2001年法国家乐福与马来西亚百盛携手进驻益友 商业广场以来，芙蓉广场便焕发了无限商机与活力，承载着巨 大消费人群。便利的交通、舒适的购物环境、鳞次栉比的高楼 大厦，集中了众多的银行、保险、证券、餐饮、娱乐机构，国 美电器、肯德基、必胜客等大型连锁机构也纷纷抢滩登陆，金 帆大厦、碧云天

26、、曼哈顿新贵、第一大道、中天广场等项目先 后开发，且销售业绩都颇为不俗。马王堆商业中心以万家丽路与远大路交汇处为中心，方圆一公里之内， 遍布着马王堆陶瓷建材新城、万家丽家居建材广场、东方家园 连锁家居建材超市三个大型市场；还云集了5家汽车专卖店和 6家较大规模的汽车经销商,以及相关配套行业；此外区域餐饮 酒店与娱乐休闲业也相对发达。随着长沙市提出的城东扩张战 略，政府加大了对长沙城东的建设投资、招商引资力度，同时 随着万家丽大道、远大路、人民东路的拉通，彻底地改变了马 王堆区域的形象。银港水晶城、东门天厦、浏阳河畔等项目的 上马便是看好这一机遇。一个商业中心，就是一个城市引擎。一个区域的价值提 升，是政府与商家共同关心的焦点。传统商业中心的迸发活 力、新商圈的异军突起，在风云变幻的长沙房地产界无疑是最 振奋人心的话题，其在楼市销售中的作用已不言而喻。但凡与 商业中心搭上线，项目必有望引来商业大亨聚集，买家共襄盛 举。然而需要注意的是，具有大市场容量和较强辐射能力的各 大商业中心，需注重培育发展各自的特色，并加强相互间的协 调合作与优势互补。没有剑拔弩张的对峙，长沙的大商业才能 气象万千。