工程接管验收方案沙.docx

1、工程接管验收方案沙工程接管验收方案一、接管验收说明：工程接管验收时物业公司依据国家和烟台市有关规定，受业主委托在接管物业前对所辖区域内的设施、设备进行查验及物业档案资料进行接收的活动。本次接管验收分三个阶段进行：第一阶段为验收准备及对已安装设施设备的跟踪验收。第二阶段为施工结束后的预验及施工后的整体验收。第三阶段为遗留问题的整改阶段，物业公司将验收过程中发现的问题汇总，并协调建设单位、施工单位针对存在的问题进行有计划的整改。二、接管验收程序：（一）接管验收组织：由建设单位、施工单位、监理单位、物业公司等有关专业技术人员组成验收小组，对大厦各系统进行接管验收。验收小组分为资料、土建、强、弱电、给

2、排水、电梯、空调7个专业，各专业组的具体任务如下：1、土建：大厦内基础设施（顶棚、地面、地暖、地毯、墙面、隔断、门窗、卫生间、阳台）；楼内公共部位（电梯前厅、内走廊、公共卫生间、踏步）；外立面（屋面、外挂石材、玻璃幕墙）；配套设施：广场、道路、绿化、管井（雨水、污水、化粪池、隔油池）、围墙；地下部分（雨篷、坡道、车库、污水井、电梯地坑、排污泵）；垃圾箱。2、强电：变电室内设备、水泵房供电设备（给水、消防）；中控室供电设备（电视监控、消防控制）；空调系统供电设备（空调外机、换热站）；照明、插座系统。3、弱电：弱电分四部分：楼宇自控、消防自控、电视监控及其它系统。（1）楼宇自控系统包括：空调自控系

3、统、变配电自控系统、排污自控系统。（2）消防自控系统包括：报警系统、联动系统、广播系统及气体灭火装置。（3）电视监控系统：保安监控系统、楼宇巡更系统。（4）其他系统包括：综合布线系统、语音/数据通讯系统、门禁系统、会议音响系统。4、电梯：机房、井道、地坑、轿厢、厅门、运行稳定性、噪音。5、空调：正压送风系统、新风系统、排烟防火系统、空调外机、冷煤管、空调盘管、空调冷凝水管、进排风口、换热站内设施设备。6、给、排水：给水管路、阀门、管道保温；排雨、排污管路；消防水系统。7、资料组：各专业系统应交接的资料（见附件一）。（二）接管验收工程流程图（三）接管验收程序：1、工程的接管验收应由施工单位完成自

4、检，并提出自检报告后进行。2、建设单位接到自检报告后通知物业公司择日进行接管验收工作。3、验收小组按楼宇接管资料的移交核对所接收的资料，具备条件的约定验收时间并签发收复函。4、验收小组与施工单位对楼宇质量、使用功能、外观、公共配套设施、设备进行验收。5、对验收发现的质量问题，由验收小组填写遗留问题汇总表，并约定时间由施工单位负责整改，并商定时间复验。6、对无明显不符合验收标准的，物业公司接收钥匙。对仍存在缺陷的房间整改验收合格后再接收钥匙。7、业主入伙时，由物业人员陪同对室内进行全面细致的质量检查。对发现的质量问题由物业工程部汇总后报建设单位，并限期由施工单位逐项整改，整改后物业工程部与业主进

5、行复验。8、在合同规定的保修期内，物业人员发现建筑施工或设施、设备缺陷时及时报告建设单位相关专业人员，经核实后由施工单位更换或返修。附件一 各系统应移交文件、资料明细一、变配电系统：（一）文件：1、电气系统设计方案、说明书。2、供、用电协议。3、负荷控制协议。4、安装工程项目标书。5、售后服务合同书。6、系统验收标准。7、电费结算协议。（二）技术资料：1、出厂合格证。2、出厂性能检验记录。3、开箱验收单、装箱单。4、耐压试验记录。5、安装调试验收记录（三）图纸：1、配电室平面图2、配电设备安装图。3、配电设备电气原理接线图。4、高压系统图。5、低压系统图6、操作模拟板图7、配电干线图8、动力电

6、平面施工图9、照明电平面施工图二、电梯系统：（一）技术资料：1、出厂合格证。2、装箱单、备件、附件、明细表。3、安装说明书。4、使用维护说明书（含电梯润滑汇总图和电梯功能表）5、安全部件（门锁、限速器、安全钳、缓冲器）试验报告副本。6、安装自检记录。7、安装过程中事故记录与处理报告。（二）图纸：1、机房井道布置图。2、电器接线图。3、部件安装图。三、弱电各系统：1、设计说明书；2、竣工图（控制原理、平面布置）3、中控室设备布置图；4、装箱单、备品、配件清单；5、使用说明书；6、操作、维护手册；7、系统调试报告及验收报告；8、出厂合格证。四、消防系统：（一）技术资料：1、中控台使用说明书；2、装

7、箱单、备品、配件、工具、仪表清单；3、检验合格证；4、中控室操作柜出现故障时紧急处理说明书；5、质量验收报告；6、遗留问题说明；7、消防局对系统性能检查说明及运行许可证。（二）图纸：1、系统竣工图；2、各楼层烟感、温感、手动报警器、水流指示器等元件的具体位置图；3、消防栓平面布置图；4、各层泄水点具体位置图；5、卷帘门、喷淋头、防火阀、排烟阀、检修阀等平面布置图。五、综合布线系统：1、竣工图纸；2、机房与配线间的布线图纸；3、数据测试表；4、机房设备使用说明书；5、装箱单、备品、配件清单；6、验收报告；7、有线电视接收及CATV设施许可证。六、空调系统（通风）：1、竣工图纸；2、风机、空调外机

8、、盘管说明书，操作、维修保养手册；3、装箱单、备品、配件清单；4、风口风量测定报告；5、系统调试报告；6、风量平衡报告；7、冷煤管耐压测试。七、给排水系统：1、竣工图纸;2、湿式报警器等主要设备说明书及使用手册；3、给水管道冲洗及验收记录。4、消防管道冲洗及验收记录；5、雨、排水通球通水验收记录；6、给水管道试压记录；7、用水申请审批表及供水计划指标。八、土建：（一）文件：1、计划任务书及立项文件；2、职能部门审查意见及审批文件；3、建设用地许可证及地形图；4、红线位置图；5、施工地图；6、建设工程规划许可证；7、地质勘查报告；8、图纸会审、设计变更记录；9、工程质量事故处理记录；10、基础、

9、结构工程验收记录；11、设计总说明书。（二）图纸：1、工程项目总平面布置图（包括交通布置）2、室外市政管网综合布置图（包括给水、排水、燃气、通信、热力等）3、建筑总平面图；4、各层总平面图；5、外墙大样图；6、楼梯间、电梯间、井道剖面图；7、地下防水、防潮、屋顶防水、外墙防水、卫生间防水作法大样图；8、消防、抗震、防辐射、防电磁波干扰及三废处理图；9、门窗大样；设备机房大样图；10、各房间地暖管分布平面图；11、重大设施、设备基础图；12、地下、地上各层柱、梁、板、剪力墙配筋图；节点大样图。附件二各专业系统接管验收标准一、强电系统（一）竣工资料：1、竣工图纸；2、向电业局提供的申请送电的竣工报

10、告；3、变电室送电后的运行情况记录、历史运行情况记录；总电量、电费转账记录档案；设备检修及故障记录。（二）配电室内设备：1、高压柜：（1）检查规格是否符合图纸要求；（2）一次接线是否符合设计；（3）二次回路接线是否符合厂家图纸；（4）设备标识、电缆、控制线标识是否齐全；（5）分段安排停电、全面检查、清扫、紧固。2、低压柜：（同高压柜验收方法）3、变压器：（1）检查设备铭牌容量是否符合设计；（2）检查通风及温控系统工作是否正常；（3）检查电流表、电压表、温度表指示是否正常；（4）停电检查、清扫、紧固。4、地下电缆沟：（1）检查电缆敷设是否符合规范；（2）有无未封堵孔、洞；（3）有无渗漏、积水；（

11、4）有无消防报警设施。5、其他：（1）检查专用工具、操作手柄、小车联锁及钥匙是否齐全；（2）检查房屋土建部分有无渗漏和未封堵孔、洞；（3）检查消防报警是否灵敏；（4）照明、通风系统是否正常。（三）公共设备供电系统：（中控室、生活水房、换热站、布线间、风机、空调、电梯等公共设备）1、配电干线：（1）主供电源（备用电源）在低压柜上的开关编号；（2）电源互投条件及有无优先（作自投、复归检查）；（3）电缆截面、路由、长度记录。2、配电柜：（1）接线系统是否符合设计；（2）各元器件是否符合设计；（3）记录电流范围；（4）控制盒自动调节是否正常；（5）仪表指示灯、控制开关、标识牌完好无损。3、电机：（1）

12、铭牌数据是否符合设计；（2）运行声音、温度、振动、电流值正常不超标；（3）接地线完好，并记录电缆截面、路由及长度。4、变频器（变频水泵）：（1）检查铭牌数据是否符合设计；（2）自动调节系统是否正常；（3）记录运行电流、频率正常变化范围。（四）公共区照明：1、配电干线：（1）主供电源（备用电源）在低压柜上开关编号来自其他配电箱编号；（2）电源互投条件及有无优先；（3）记录电缆截面、路由、长度。2、电缆桥架：（1）桥架牢固、接地线齐全；（2）电缆排列整齐、合理、盖板齐全；（3）记录电缆数量、走向、供电范围。3、配电箱：（1）检查接线系统，二次接线符合设计要求；（2）元器件额定值是否符合要求；（3）

13、外观无损坏、接地线完好；（4）仪表、指示灯、切换开关、标识牌完好；（5）记录运行电流范围及供电区域。（五）泛光照明：1、配电干线：（1）主供电源（备用电源）在低压柜上开关编号或来自其它配电箱编号；（2）记录电缆截面、走向、长度。2、配电箱：二、电梯系统接管验收：（一）电梯机房：1、机房门、窗、锁齐全牢固，门上应有“机房重地，闲人免进”标识；2、拽引轮、惯性轮、限速器轮外侧漆成黄色，制动器手动松闸扳手漆成红色，挂在易接近的墙上；3、拽引机盘手轮、拽引轮、限速器轮外侧应有明显的标出轿厢升降方向的标志；4、驱动主机、底座与承重梁的安装应牢固并符合设计要求；5、制动器动作灵活，制动间隙调整到符合要求；

14、6、电梯正常运行时，钢丝绳不应触及夹绳制动块，不应有死弯、断丝现象；7、应在拽引机座平面处用黄漆将拽引钢绳四周作出平层标识。8、钢丝绳四周应做保护台，拽引钢绳严禁涂润滑油；9、空载运行时，拽引轮的垂直偏差小于0.5mm，导向轮与拽引轮两端面的平行度偏差小于1mm（二）井道：1、导轨支架安装牢固，位置正确，导轨垂直度、接头及相对内表面的距离偏差应符合规范要求；2、钢丝绳应擦拭干净，无死弯、松股、锈蚀、断丝现象，各钢丝绳张力相互差值不大于5%；3、补偿绳、限速绳、拽引轮、电缆及其它随行部件运行中严禁碰撞或摩擦其它任何部位，井道内的对重装置、轿厢地坎与井壁的安全距离应大于2厘米。（三）轿厢：1、轿厢

15、洁净，无损伤；2、轿厢地坎均需安装护脚板；3、轿厢地坎与各侧地坎间距偏差应小于3厘米；4、开门刀与厅门地坎以及开门装置滚轮与轿厢地坎间隙在0.51厘米范围内。5、导靴压力均匀，不倾斜；6、门扇平整、洁净，无损伤，启闭轻快、平稳无杂音，关闭时上下同时合拢，门缝一致。7、安全钳楔块面与导轨侧面间隙应为34厘米，安全钳口与导轨顶面间隙不小于3mm；8、满载开关应在电梯额定载重量时动作，超载开关在110%额定载重量时动作。（四）底坑：1、电梯底坑应无积水；2、对重越程距离应符合规范要求；3、对重安全栅栏的底部距底坑地面50cm,顶部距地面1.7m；4、缓冲器安装牢固，位置准确，表面平整、无渗油，并设有

16、缓冲器被压缩未复位则电梯不能运行的电气开关。（五）电气装置：1、控制柜、励磁柜有出厂合格证，电器元件型号、规格符合设计；2、电梯电源需专业开关单独供给，分设动力开关和轿厢、井道照明开关；动力开关只能切断电机供电、不应切断轿厢及井道的照明电源；3、电器设备外壳必须良好接地，接地电阻小于4欧；4、各种安全保护开关（限速、限位开关）固定牢固，不得采用焊接、安全开关在下列情况下必须可靠动作，电梯停止运行。（1）选层器钢带松弛或旋紧轮下落大雨5cm;（2）限速器夹住钢丝绳，轿厢上安全拉杆动作时；（3）电梯速度达到限速器动作速度的95%时；（4）电梯载重超过额定载重10%时；（5）任一厅门、轿门未关闭或锁

17、紧时。5、开关、按钮及安全装置（极限、限位、缓速、安全触板、光电保护、关门力保护）动作必须灵活可靠。（六）试运转：1、试运转前的检查工作：机房温度在540摄氏度；电气接线正确、可靠，标识清楚；拽引电机的过流、短路等保护装置的整定值符合设计；动力设备相间绝缘大于0.5兆欧（对地电阻），控制回路绝缘电阻大于0.25兆欧。2、检修速度调试：检修速度不大于0.63m/s；自动门运行平稳，无撞击；制动时，制动器闸瓦与制动轮接触严密，松闸时应无摩擦且间隙均匀。3、额定速度调试：轿箱内置入平衡载荷，升至额定速度，起动、运行、减速应舒适可靠，平衡准确；调整上下端的换速、限位、极限开关，使其位置准确，功能可靠；

18、空载、半载、满载试验符合设计。4、超载试验：轿厢内置入110%的额定载荷，往返运行0.5小时，电梯应安全可靠地起动、运行；减速机、拽引机应工作正常，制动器运行可靠。5、运行试验：（1）运行功能符合设计。指令、召唤、选层、定向、启动、减速、平层等功能正确可靠，声光信号显示清晰。（2）通电升降2小时，电梯运行无故障，启动无明显冲击，停层准确平稳。制动器运行可靠，制动器线圈温度不大于60度，减速机油温升不大于60度且温度不超过85度。6、技术性能：（1）平层准确度：交流调速：当速度低于0.63m/s时，平层准确度+-15mm。当速度低于1m/s时，为+-30mm。交直流调速：当速度小于2m/s时，+

19、-15mm，当速度小于2.5m/s时，+-10mm。（2）最大加速不应超过1.5m/s2；速度大于2m/s的电梯，平均速度不应小于0.7 m/s2。（3）机房噪声小于80db，开、关门噪声小于65db，轿厢噪声小于55db。三、空调系统接管验收：（一）通风系统：包括给、排风和空调新风。1、给、排风机，风道安装正常，连接紧密；防火阀操作灵活，联动控制正常。2、新风机运行平稳无杂音，风阀动作灵活，自动控制联动正常。（二）夏季制冷：1、空调外机：风机运转平稳无杂音；过滤网完整、清洁；设备管线保温完整，凝水盘水通畅，盘内清洁。2、空调盘管：温控开关、送、回风口安装正常；管线保温完好；过滤网无破损；凝水

20、排放通畅，托盘内无杂物；风速转换正常，盘管运转无杂音。（三）冬季换热（地暖系统）：1、水处理系统：设备运行平稳正常，管线、阀门安装牢固，严密无渗漏，阀门操作灵活；记录树脂的型号、规格、数量；水质检验合格。2、板式换热器：管线连接严密、无漏水；手动阀、电动阀操作灵活准确；热能表、压力表、温度表指示准确；检测进、出水温度及温差；管线保温完好无破损。3、采暖立管：立管安装牢固、连接紧密无漏水；管线保温完好无破损。4、分流器：分流器连接紧密无漏水；各种铜件完好无缺失；锁闭阀操作灵活；热能表指示准确。5、室内地暖：地热管完好无接头，无漏点，保压8kg/cm2，两小时内无压降。四、给、排水系统：（一）给水

21、系统：1、核实市政供水管的人孔井位置及进水管管径，水表的型号、规格。2、水箱已清洗并检验合格，符合生活用水标准GB/T50331-2002。3、水泵表面清洁、管线、阀门严密灵活好用，水泵运转正常无噪音，水泵润滑正常，压力表指示正常，水压自控联动准确好用。4、各种管线、控制阀门连接严密，无漏水。5、卫生间各种龙头、阀门严密、灵活好用。（二）排水系统：1、室外雨水排放系统：（1）屋面雨漏进行通球实验，巡查管线走向，确定管线畅通。（2）核实排放出户位置；检查各雨水井，确保清洁卫生；确定市政管线位置；并据此绘制外围管线布置图。2、室内污水排放：对公共卫生间、各房间自带卫生间进行通水试验。包括洗脸盘下水

22、、座便器、小便器、地漏下水是否畅通。3、地下污水排放：（1）地下三层各污水井确保清洁，无杂物。（2）污水泵运转声音正常，标识齐全，单向阀正常不回水。（3）污水井内液位控制装置检测，确保联动运行可靠。（4）对大厦外围的污水井、化粪池、隔油池绘制布置图。（三）消防水系统：1、消防栓泵、喷淋泵进行检查并试运行。包括：水泵表面是否清洁、管线、阀门严密灵活好用、水泵运转正常无噪音、水泵润滑正常。2、检查消火栓（喷淋）管线、控制阀严密灵活好用，分区减压阀是否正常。3、消火栓箱内水龙头、水带完好，盘带器、结合器、消防阀符合要求；箱内远程启泵按钮能正常实现远程启泵。4、各层喷淋末端泄水阀能否正常使用，压力表指

23、示是否正常、阀门开关灵活无泄漏。5、喷淋水流指示器功能是否正常，能否将水流信号反馈到消防主机，消防主机接到水流信号后能否正常报警。6、检查水流报警器能否正常报警，将水流信号反馈至消防主机并正常启动消防喷淋泵。五、消防系统验收方法：（一）消防互投电源箱功能测试：抽出10%电源箱进行测试，每箱测试3次。现场人为制造电源故障，检查电源箱互投功能是否正常。（二）消防报警联动功能测试：1、将火灾报警系统设为自动状态，每层选一报警点，用吹烟测试仪点报烟感，观察消防联动关系是否正常。即：启动消防送、排风机，打开报警层的排烟阀，鸣响报警层及上下层的消防警铃，切断报警层及上下层的非消防电源，切断配电室内非消防电

24、源。2、启动应急广播系统通报火警点。（三）防火卷帘门测试：用吹烟测试仪、加温测试仪分别点报烟感和温感，观察防火卷帘门分步降落是否正常。（四）消防泵功能测试：1、现场手动启动消防泵，检查星/三角换接起动是否正常。2、中控室远程起动消防泵，并按设计要求设置自动停泵时间。3、对末端消防栓放水，观察消防泵能否自动启动。4、采用模拟信号测试消防泵能否轮启动。5、消防系统设为自动状态，用消火栓箱内按钮启动消防泵。（五）喷淋泵功能测试：1、现场手动开、关喷淋水支路总水管和湿式报警器上的信号蝶阀，在中控室观察报警信号是否正常。2、现场手动启动喷淋阀，检查星/三角换接启动是否正常。3、中控室远程启动喷淋泵，检查

25、水泵启动是否正常。4、对喷淋系统末端放水，观察喷淋泵是否启动。5、对湿式报警器放水，观察喷淋泵是否启动。6、采用模拟信号测试，喷淋泵能否轮启动。（六）消防风机功能测试：1、现场手动启动风机，运转正常后，手动关闭风道上的防火阀，观察风机能否自动停止。2、将风机配电箱设为自动状态，由中控室远程进行风机的启/停。3、将配电箱设为自动，手动打开排烟阀，观察风机能否正常启动。4、消防系统设为自动状态，从中控室启动排烟阀，观察风机能否正常启动。（七）电梯消防功能测试：用电梯钥匙开启电梯归首开关，检查轿厢内外功能是否被取消，电梯能否回归机房；用机房报警电话、轿厢内对讲电话测试三方通话功能。（八）消防通讯功能

26、测试：用消防电话测试机房、配电室、水泵房、换热站、各层公共区域内的消防插孔电话与中控室的通讯功能。（九）消防水箱检查：检查水箱水位指示与实际水位是否一致；放水观察水位低于消防水位时能否自动补水。六、楼宇自控系统验收方法：楼宇自控系统的监控范围为：空调、通风系统；变配电系统；照明系统；给排水系统；换热站；电梯系统等子系统。（一）空调、通风系统检测：1、对空调系统进行温、湿度自动控制，按预定时间自动启停，节能优化控制功能检测。重点检测测控点（湿度、温度、压力等）与被控设备（风机、外机、加湿器）的随动性，测定控制精度并检测设备连锁控制的正确性。2、检测方法：在工作站（现场控制器）模拟测控点状态改变，

27、记录被控设备动作情况和响应时间；在工作站（现场控制器）改变时间设定，记录被控设备启、停时间；在工作站模拟空气环境工况的改变，记录设备运行状态变化。3、对传感器、执行器和被控设备的运行参数、状态、故障的检测、记录与报警。验收时，应通过工作站数据读取，历史数据读取，现场测量和人为改变状态相结合的方法进行。抽检数量应大于20%，被检设备合格率为100%时为检测合格。（二）变配电系统检测：1、利用工作站数据读取与现场测量仪表对照的方法对电压、电流、有功功率、功率因数、用电量等参数的测量进行准确性、真实性检查对报警信号进行验证。2、对高低配电柜的工作状态、故障状态，电力变压器的温度的记录应全部检测合格率

28、为100%时检验合格。（三）照明系统检测：对公共照明设施检测应以光照度，开停时间表为依据，模拟设置程序控制照明设备的开关，检查照明设备动作的正确性，并手动检查开关状态。（四）给、排水系统检测：对给水系统，排水系统进行液位、压力等参数及水泵运行状态检测、记录、控制和报警。方法：通过工作站参数设置或人为改变现场检测点状态，来检测设备的运行状态，包括自动调整水泵转速、投运水泵数量切换情况及故障状态报警是否满足设计要求。（五）换热站检测：1、对热交换系统进行负荷调节，预定时间自动启停和节能优化控制。2、通过工作站对热交换设备的运行参数、状态、故障灯进行监视、记录、报警，并检查供、回水恒压差自动控制是否

29、正常。3、对换热站的能耗计量与统计进行核实，对节能效果进行确认。（六）中央工作站、操作分站功能检测：1、检查中央工作站对所记录的运行状态、信息、测量数据信息、故障报警信息的实时性和准确性，对控制设备进行远动控制和管理并测定远动控制的有效性、正确性和响应时间。2、检测中央管理工作站数据的存贮和统计，报警的存贮和统计。历史数据趋势图显示是否正常，历史数据存贮时间应大于3个月。3、检测中央工作站报表的生成和打印功能，故障报警器的打印功能。4、中央工作站与各操作分站之间以数据通讯的方式相连，中央工作站应能观测各操作分站的运行参数、工作状态并和实际状态核实，确保准确性和实时性，数据通讯接口要全部检测，合

30、格率100%时为检查合格。（七）现场设备检测：1、现场设备（传感器、执行器、控制柜等）的安装质量符合GB50306及相关产品的技术文件。2、确保现场设备全部接入自控系统且完好，不得漏接或接入已坏设备。3、测试核对点动调节阀（风阀、水阀）和变频器在20%、50%、80%行程处对控制指令的一致性、相应速度和控制效果，并测定设备的有效性、正确性和稳定性。4、巡检速度、开关信号、报警信号的反应速度应符合设备性能指标的要求。（八）系统的可靠性检测：1、控制主机在系统正常运行、启动、停止现场设备时，不应产生数据错误或产生信号干扰，现场人为启动或停止设备，观察中央工作站的数据显示和系统工作是否正常。2、切断系统电网电源，转为UPS供电时，系统数据不应出现混乱或丢失，电源转换时，系统工作正常为合格。（九）维护功能检测：1、在中央工作站或各操作分站进行应用软件的在线编程、参数修改、下载等功能，正常为合格。2、自检测和报警必须指示出相应设备名称和位置，现场人为造成设备故障或网络故障，在中央站观察检测数据和报警显示，输入结果正确为合格。七、安全防范系统验收方法：（一）验收内容：电视监控系统、门禁系统、电子巡更系统、停车场管理系统、一卡通管理系统。（二）电视监控系统：1、现场设备的检测：检测摄像机的防