房屋建筑面积测绘与分摊.docx

1、房屋建筑面积测绘与分摊作者：张国律师1、 售楼广告上的内容，开发商应兑现吗？售楼广告和宣传资料仅仅是开发商为了吸引买房的人而做的一种宣传。如果广告上的宣传内容没有写入合同中，即使将来这些宣传没有兑现，开发商一般也不会因此而承担责任。如果开发商在这些材料上写得非常明确具体，内容确定，如“送多少钱的精装修”，“绿化面积达到多少平方米”等等，这些内容将对房屋价格以及购房人是否买房产生重大影响，即使这些内容没有写入合同，开发商也要兑现。所以，一些重要的广告一定要保存好，如果将来发生纠纷，可以作为证据。参考法条：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条 2. 房地产商承担虚

2、假广告民事责任的必要条件有什么？（1）房地产商发布了虚假广告。购房者要能够证明广告的内容是虚假的或者部分是虚假的，这种虚假是房地产商主观故意所为。这是房地产商承担责任的前提。（2）购房者是受到欺骗和误导。购房者因为依赖（虚假）广告，对该广告承诺的内容抱有期望才购买房屋的，即受到了欺骗和误导。如果购房者在购房前已知或应知广告内容虚假，或者购房者的购房行为与虚假广告无关，则不能认为是受到了欺骗和误导。（3）购房者的合法权益受到了侵害。购房者的合法权益受到实际发生的损害，这种损害包括财产的、金钱的、精神的。（4）损害和虚假广告之间有因果关系。也就是说，是虚假广告欺骗和误导了购房者，给购房者的权益造成

3、了损害，即虚假广告与损害之间有因果关系。参考法条： 广告法第三十七条疯狂学习网 学习交流社区 3. 认购书一般包括哪些内容？认购书的内容包括：房号及户型。房屋的建筑面积。房屋的价款及计算方式。签订正式购房的日期。在一方不履行的处理问题。开发商的预售许可证号。当事人双方基本情况。参考法条: 最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释、 第一百一十五条合同法第一百一十五条4. 什么是建筑面积？建筑面积包括两个部分：一部分是套内建筑面积，一部分是分摊的公用建筑面积。它的计算公式是：建筑面积套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。参考法规：建筑面积计算规则5. 什么是套内建筑面积？套内建筑面积包

4、括三个部分：套内使用面积，套内墙体面积，阳台建筑面积。它的计算公式是：套内建筑面积套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。6. 套内墙体面积包括什么？套内墙体面积包括两个部分：一部分是公用墙体面积，一部分是非公用墙体面积。公用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非公用墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。7. 什么是分摊的公用建筑面积？公用建筑面积是指由整幢楼的产权人共同所有的整幢楼公用部分的建筑面积。分摊的公用建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。未经全体共有

5、人或业主大会依法定程序同意，任何人都不得侵占或改变全楼公用建筑空间原始设计的使用功能。分摊的公用建筑面积套内建筑面积公用建筑面积分摊系数8. 公用建筑面积的分摊原则是什么？ 公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房分摊的建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的

6、使用功能。参考法规：商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行） 9. 哪些公用建筑面积可以分摊？整幢楼的以下公用面积可以分摊：大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道，变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。计算建筑面积的房屋，层高（高度）均应在2.20米以上（含2.20米，以下同）。参考法规： 商品房销售面

7、积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）。10. 哪些公用建筑面积不能分摊？仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。售房单位自营、自用的房屋。为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。参考法条：商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）第九条公摊建筑面积shared area商品房应分摊的共有建筑面积包括：1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。2、套(单元)与公共建筑空间之涞姆指羟揭约巴馇?包括山墙)墙体水平投影面积的一半。不

8、应分摊的共有建筑面积包括：1、从属于人防工程的地下室、半地下室。2、供出租或出售的固定车位或专用车库。3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。共有建筑面积分摊原则为：产权双方有合法权属分割文件或协议的，按其文件或协议计算分摊；无权属分割文件或协议的，可按建筑面积比例进行计算分摊。共有建筑面积的分摊方法是：1、多层商品住宅楼，须先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。2、多功能综合楼，须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊。共有建筑面积分摊计算的内容如有变化，应以建设部现行的有关文件规定为准。 一般来讲分摊面积是整

9、栋楼的公用面积，当然房屋楼体的墙壁也在里面，带电梯的房子公摊相对大点。根据中华人民共和国国家标准房产测量规范(GBT1798612000)，结合我市实际，制定本细则。目 录第一章总则第二章房产平面控制测量第三章房产调查与勘测第四章房产图绘制第五章房产面积测算第六章房产变更测量第七章附则第一章总则一、房产测绘的目的房产测绘主要是采集和表达房屋及其用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易以及城镇规划建设提供数据和资料。二、房产测绘的基本内容房产测绘的基本内容包括：房产平面控制测量、房产调查与勘测、房产图绘制、房产面积计算、房产变更测量等。三、房产测绘的基本精度要求本细则以中误差作

10、为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。四、房产测绘的成果房产测绘成果包括房产分幅平面图、房产分丘平面图、房产分层分户平面图及内外业数据、薄册及其他信息载体。五、坐标系统房产测绘采用长沙市独立直角坐标系和黄海高程系。六、房产测绘技术方案房产测绘工作开始前应根据任务和测区收集有关资料，在踏勘基础上制定最佳技术方案，编写技术设计书，在施工过程中应加强质量检查，测绘工作结束后编写技术工作总结。七、测绘仪器维护测绘仪器设备应定期检测，及时维修，使用中注意仪器的维护与安全。第二章房产平面控制测量一、平面控制网的布设原则控制点的布设，应遵循从整体到局部，从高级到低级分级布网原则，也可越级布网。基本控制点应

11、根据城镇大小规模和精度留有余地的原则选择首级控制网的等级。二、原有控制成果利用利用长沙市原有的控制成果和资料，须按房产测量规范的规定和要求进行比较和分析，凡符合规范要求的已有控制点成果，都应充分利用；对达不到规范要求的控制点，利用其点位进行联测后平差计算，使其达到相应等级点精度要求。因布设新区控制网利用原有点联测时，须对所联测的原有控制点进行检验和认定。三、平面控制点等级及主要技术指标末级相邻基本控制点的相对中误差不超过0025m。房产平面控制点包括二、三、四等平面控制点和一、二、三级平面控制点，各等级控制点测量主要技术指标按房产测量规范(GBT1798612000)规定执行。四、平面控制测量

12、成果的整理和平差手薄的记载项目和原始观测数据记录，必须字迹清晰、填写齐全。外业的原始记录不得擦拭、涂改、转抄，使用计算机记录时，所用软件须依法鉴定后方可使用。二、三、四等和一、二、三级平面控制网都应分级进行统一平差或联合整体平差，平差后应进行精度评定，使用计算机平差时，所用软件须依法鉴定后方可使用。五、平面控制测量应提交的成果平面控制测量应提交的成果包括房产测绘技术设计书、成果资料索引及说明、观测手薄、测绘仪器检定书、平差计算资料、点之记、控制点坐标成果表、控制点展点图，技术总结、检查验收报告。第三章房产调查与勘测一、房产调查房产调查，就是对房产每个权属单元的位置、权属界限、权属、数量和利用状

13、况等基本情况，以及地理名称和行政境界进行调查。(一)丘与丘号丘是指地表上一块有界空间的地块，只属一个产权单元时称独立丘，属多个产权单元时称组合丘。有固定界标的(如围墙、栏栅、房屋墙体等)按固定界标划分，没有固定界标的按自然界线划分。丘界线有争议或界线不明的，用未定丘界线表示。丘号以图幅为单位，从左至右，自上而下用数字1，2，顺序编号。该图幅内所编丘号为主丘号，跨相邻图幅的丘号称副丘号，用丘号加小括号表示。跨图幅丘的主丘号应编在主门牌号(或单位大门)所在图幅内。组合丘各用地单元以丘号加支号编立，丘号在前，支号在后，中间用短直线连接，称丘支号。(二)幢与幢号幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次

14、的房屋。幢号以丘为单位，自进大门起，从左到右，从前到后，用数字1，2，顺序按S形编号。幢号注在房屋轮廓线的左下角，并加括号表示。(三)测量号测量号是指一幢房屋所在主丘的图幅号、主丘号、幢号，相互之间用短直线连接构成。同一幢房屋只有一个测量号，它表示房屋所在的地理位置和该房屋产权档案存放的位置。(四)房屋调查房屋调查内容包括房屋坐落、产权人、产别、层数、所在层次、建筑结构、建成年份、房屋用途、墙体归属、产权来源、产权纠纷和他项权利等基本情况。1、房屋坐落按地名办编制的地名、门牌号调记。同一处房屋坐落有新旧门牌号的，应全部调记并注明；同一幢房屋有两个以上街道门牌号的，应全部注明；房屋坐落没有门牌号

15、的，借用毗连房屋门牌号并加注东、西、南、北方位，也可用小区名称(或地名)第几幢来表示。2、房屋产权人房屋产权人指拥有房屋产权的法人或自然人。(1)私房，一般按照产权证件或身份证件的姓名调记。产权人已死亡的，应注明代理人的姓名；产权是共有的，应注明全体共有权人的姓名。(2)单位所有的房屋，应注明单位的全称，两个以上单位共有的均应注明。(3)房地产管理部门直接管理的房屋，公产应注明房地产管理部门的名称；代管产应注明代管及原产权人姓名；托管产应注明托管及委托人的姓名或单位名称；拨用产应注明房地产管理部门的全称及拨借单位名称。3、房屋产别房屋产别分为八类：国有产，用1表示；集体所有产，用2表示；私产，

16、用3表示；联营企业产，用4表示；股份制企业产，用5表示；港、澳、台投资房产，用6表示；涉外产，用7表示；其他产，用8表示。4、建筑结构建筑结构分为六类：钢结构，用1表示；钢、钢筋混凝土结构，用2表示；钢筋混凝土结构，用3表示；混合结构，用4表示；砖木结构，用5表示；其他结构，用6表示。5、房屋层数房屋层数是指房屋室外地坪以上的自然层数，所在层次用自然数表示，地坪以下为地下层数，用负整数表示。房屋总层数为房屋自然层数与地下层数之和，用两位数表示，不足两位数时前面添零。架空层、假层、附层(夹层)、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼以及突出屋面的楼梯间、电机房、水箱间不计层数，但应具体注明位置(即第几层上的附

17、属层)。6、房屋建成年份房屋建成年份指房屋实际竣工年份，用公元纪年的四位数表示。拆除翻建的以翻建竣工年份为准；一幢房屋有两种以上建成年份的，应分别注明。7、房屋用途房屋用途分为八类，其编码名称为：10住宅20工业、交通、仓储30商业、金融、信息40教育、医卫、科研50文化、娱乐、体育60办公70军事80其他(涉外、宗教、监狱)房屋设计用途是指经规划部门批准的房屋用途，按建设工程规划许可证上认定。8、房屋墙体归属房屋墙体归属是房屋四面墙体所有权的归属，分为自墙、共墙、借墙三类。房屋墙体以外的围墙归属不予调查注记。房屋墙体四至归属由产权人填写墙界申报表，对于自墙、共墙须由邻户认证确定。二、房屋勘测

18、(一)界址点测量1、界址点的精度要求采用房产测量规范界址点的二、三级精度，即各级界址点相对于邻近控制点的点位中误差和间距超过50M的相邻界址点的间距误差不得超过以下规定：二级界址点中误差005m限差010m三级界址点中误差010m限差020m间距未超过50m的界址点的间距意味着不得超过计算结果：D=m i(1+002D)式中：m i相应等级界址点的点位中误差，m；D相邻界地点间的距离，m。需要测定房角点坐标时，房角点坐标的精度等级和限差执行与界址点相同的标准。2、界址点测量界址点测量可使用极坐标法、支导线法或正交法等解析法测定。支导线法测定时，长度不宜超过50m，边数不宜超过两条 。对于间距很

19、短的相邻界址点应直接丈量边长。3、界址点编号界址点以丘为单位，从街门起沿界址点的折点顺时针编号。(二)房产面积测量的精度要求采用房产测量规范二、三级房产面积测量精度，如下表：上表中：s所测量的房产面积， ；D测量长度，m；m a、m b测距仪的固定误差、比例误差mz测量距仪和反射面的对准误差。(三)房屋尺寸丈量1、丈量基准(1)独立成幢房屋，以房屋四面墙体外侧为界测量，丈量房屋以勒脚以上墙角为准水平丈量。(2)毗连房屋，共有墙以墙体中间为界，量至墙体厚度为12处；借墙量至墙体内侧；自有墙体量至墙体的外侧，并用相应符号表示。(3)附属设施、柱廊以柱外围为准、阳台以底板投影为准；门廊以柱或围护物的

20、外围为准；檐廊、挑廊以外围水平投影为准丈量。(4)异形房屋，增加辅助线测量。如：不规则多边形房屋增加辅助线测量后分割成若干规则图形；丈量弧长、矢高和弓长后可计算其半径和圆心角。(5)墙体厚度，剔除粉灰的裸墙厚度。(6)房屋层高，系指房屋地面至楼面、楼面至楼面的垂直高度，房屋每层均应丈量层高。2、丈量方法(1)检核法，即按经规划部门审查批准的施工图核实房屋尺寸，成套住宅须对每种户型尺寸进行核实；非住宅须对每个产权单元尺寸进行核实，如局部与施工图不符，须实量变化部位尺寸。(2)实量法，即实地丈量房屋的尺寸，核定房屋的结构和墙体厚度。应尽量丈量房屋尺寸，丈量内空尺寸加装饰粉灰厚度和两个半墙厚度后为轴

21、线距离，丈量的外围，内空和轴线尺寸应加注予以区别。3、精度要求(1)检核精度。采用经检定的纤维皮尺、钢尺或手持式测距仪对照规划部门审查的图纸，实地检核房屋轴线尺寸，其设计尺寸与实测长度较差应在规定的限差以内，超过者，以实测数据为准。(2)实量精度。按实际丈量尺寸计算房屋面积时，应分别丈量房屋外廓尺寸和室内分间尺寸及各墙体厚度，房屋外廓全长与室内分间尺寸及墙体厚度总和较差不超过式中，n 1房屋外廓全长丈量的尺段数n 2室内分间及各墙体厚度丈量的尺段数此时，以房屋外廓数据为准，其较差按分段丈量的尺寸比例配赋。若超过限差，应进行复量。(四)绘制房屋测量草图无规划部门批准的施工图的，应绘制草图。1、草

22、图内容及要求。(1)按比例尺分层绘制，加绘指北方向线。(2)房屋外墙，权限分隔墙均绘单实线。(3)注明房屋坐落、测量号、产权人姓名、幢号、层次。(4)注记户室号、注记实际开门处。(5)逐间实量时、注记室内净空边长(以内墙面为准)、墙体厚度，数字取至厘米。砖墙用P表示，竹织壁墙用Z表示，木板墙用M表示，以木方材料厚度作为竹织壁墙(或木板墙)的墙体厚度。墙体厚度量至厘米，以厘米为单位，注记在字母的右下角。(6)凡有固定设备的附属用房如厨房、厕所、卫生间、电梯楼梯等均须加注记。(7)遇有地下室、复式房、夹层、假层等应另绘草图。(8)丈量层高和阳台尺寸并注记。(9)备注。2、用纸规格和绘制要求测量草图

23、纸采用787mm1092mm的116规格图纸。测量草图应在实地绘制、测量的原始数据不得涂改和擦拭，更不得凭记忆补记数据。汉字字头一律朝上，数字字头向上或向左。第四章房产图绘制房产图分为房产分幅平面图，房产分丘平面图、房屋分层分户平面图。一、房产分幅平面图房产分幅平面图(以下简称分幅图)是全面反映房屋及其用地的位置和属性等状况的基本图，是测绘分丘图和分层分户图的基础资料，也是产权登记和产籍管理的基础资料。(一)分幅图的测绘范围分幅图的测绘范围包括城市、县城、建制镇的建成区及其以外的工矿企事业等单位和毗连的居民点。(二)分幅图的规格分幅图采用40cm50cm矩形分幅。分幅图的图纸采用厚度为0070

24、10mm经定型处理、变形率小于002的聚脂薄膜。(三)分幅图的比例尺分幅图采用的比例尺为1：500，远郊单丘分幅图可采用1：1000(四)分幅图应表示的基本内容分幅图应表示控制点、行政境界、丘界、房屋、房屋附属设施和房屋围护物，以及与房地产有关的地形要素和注记。(五)分幅图编号分幅图编号以长沙市独立坐标系每平方公里按40cm50cm(即实地020km025km)划分为20幅图(1：500)，以每幅图西南角坐标值为图幅号或称图号。(六)分幅图绘制中各要素的取舍与表示方法1、行政境界，一般只表示区、县(市)和镇的境界线，境界线重合时，用高一级境界线表示，境界线与丘界线重合时，用丘界线表示。2、丘界

25、线，明确无争议的用丘界线表示；有争议的，用未定丘界线表示。丘界线与房屋轮廓线或单线地物重合时用丘界线表示。3、房屋分幢测绘，以外墙勒脚以上外围轮廓的水平投影为准。同幢房屋层数不同的应绘出分层线。临时性房屋不表示，装饰性的柱，垛和加固墙等不表示。4、房屋附属设施，包括柱廊、檐廊、架空通廊，底层阳台、门廊、门楼、门、门墩和室外楼梯、以及和房屋相连的台阶(达五级以上)均应表示。5、地物要素，街道、桥梁、水池、河流、电杆、道路、停车场、球场、草地、花圃、亭、塔等均应表示。6、围墙、棚栏、栏杆等均应表示。7、房产要素与房产编号，包括丘号、丘支号、幢号、房产权号、房屋产别、结构、层数、房屋用途、街道名称、

26、门牌号、单位名称等，根据调查勘测资料以相应的数字、文字和符号表示。8、对于申请登记房屋，勘测后，分幅图内该幢房屋的房产要素(产别、结构、层数组成的四位数)后加注“”点，以表示该房屋已办理产权登记。(七)成图方法 1、编绘法，采用合格的地形图或地籍图原图复制成二底图，用二底图进行房产调查与勘测，标注房产要素与房产编号。2、解析法，即用平板仪配合皮尺量距测绘房产图。3、数字化测图，即野外解析测量数据成图。利用正交法、交会法等传采集的测图数据通过计算机处理、编辑成图形文件，在视屏幕上，对照野外记录草图检查修改准确无误后，通过绘图仪绘出所需规格图纸。二、房产分丘平面图房产分丘平面图(以下简称分丘图)是

27、分幅图的局部图，是绘制房屋产权证附图的基本图。(一)分丘图的规格分丘图的幅面在787mml092mm的13214之间选用。分丘图的比例尺，根据丘面积大小，在1：1001：1000之间选用。分丘图的图纸采用聚脂薄膜或选用其它材料。(二)分丘图上应表示的内容分丘图上除表示分幅图的内容外，还应表示房屋权属界线，界址点点号。注记挑廓、阳台、建成年份、用地面积、建筑面积、房屋轮廓尺寸、墙体归属和四至关系等各项房地产要素。房屋建筑面积注记在每幢房屋的中间，在建筑面积下面划一横线，建筑面积保留两位小数。房产要素注记在建筑面积上方，包括产别、结构、层数、建成年份8位数字。第一位数字代表产别，第二位数字代表结构

28、，第三、四位数字代表层数，第五至八位数字代表建成年份。(三)周邻关系描述分丘图上，应分别注明所有周邻产权人名称，分丘图上各种注记的字头应朝上或朝左。(四)重合要素的表示与处理房屋权属界线与丘界线重合时，表示丘界线；房屋轮廓与房屋权属界线重合时，表示房屋权属界线。(五)作权证附图描述用分丘图作幢权证附图基本图时，应用红笔在分丘图上勾出该幢房屋的轮廓线。三、房产分层分户平面图房产分层分户平面图(以下简称分层分户图)是在分丘图的基础上绘制的细部图，对一幢房屋而言，表示每层平面细部尺寸，对于一个户室号而言，表示该套房屋的平面尺寸及周围关系。分层分户图是房屋产权证的主要附图。(一)房室号编注对于一幢房屋

29、各层不同的权属单元，应编立户室号。基本原则为：从北到南、从西向东、从小至大编注户室号。商业楼层内的权属单元须埋设永久性界址标志后才能编注户室号。(二)技术要求1、规格，分层分户图幅面采用787mml092mm的132或116，个别房屋平面尺寸较大者，采用787mm1092mm的18。2、比例尺，分层分户图比例在1：1001：500之间选用。分层分户图图纸采用打印纸或其它材料。分层分户图的方位应使房屋主要边或与图廓底线平行，图廓内标注北方向。(三)标注的内容与方法1、图廓外标注内容(1)房屋坐落，标注在外图廓左上方。(2)产权人，标注在外图廓上方中间，产权人名称应与申请表内填注一致。(3)测量号。标注在图廓右上方。(4)其他，制图人、校对人、比例尺、制图日期、图文件名依次标注在外图廓下方。制图单位标注在外转围廓左侧。2、图廓内标注内容(1)幢号、层次、户室号，标注在内图廓左上方。(2)建筑面积、层高，标注在内图廓下方。(3)对天井、阳台、楼梯、过道、门斗、院落、屋顶平台等，应加汉字注记，以避免识图和计算面积时产生歧义。(4)套内建筑面积、共有分摊建筑面积、套建筑面积注记在图廊内的右下方。3、房屋轮