房地产企业的宏观分析Word下载.docx

1、这就为我国的房地产市场的发展提供了一个稳定的经营发展环境。但是在全球性经济危机促使下，中国经济形势可能会继续恶化，失业率也必然会持续走高。由经济衰退而引发的各种社会问题将更加严峻。我国人口众多，每年新增劳动力在2000万人以上，劳动力市场得供给依然很充分，这就为我国房地产市场提供了大量的劳动者人口以及收入的增加，必然也会扩大了市场上对住宅的刚性需求。在2009年举行的两会期间，温总理在政府工作报告中对2009年房地产的发展方向已经明确，即“促进房地产市场稳定健康发展”，“稳定”成为房地产市场的第一要义。“稳定市场信心和预期，稳定房地产投资”。而这都有利于在现阶段促使房地产市场的理性回归，和房地

2、产市场的持续发展。同时也表明了房地产行业是国民经济发展的重要产业之一。（二）、Economic经济因素1、全球经济形势图表 1（2）、货币财政政策在国际金融危机的特殊环境下，我国现阶段执行的是适度宽松的货币政策，采取灵活、有力的措施加大金融支持经济发展的力度，保证货币信贷总量满足经济发展需要。适时适度开展公开市场操作，保持银行体系流动性总体充裕，稳定市场预期。引导金融机构扩大信贷投放、优化信贷结构，坚持“区别对待、有保有压”，在保证符合条件的中央投资项目所需配套贷款及时落实到位的同时，加强对“三农”、中小企业、就业、灾后重建、扩大消费、自主创新等领域的信贷服务。货币信贷快速增长，贷款利率继续下

3、行。2008年9月16日、10月9日，央行两次调整存贷款利率。人民币贷款增速进一步加快，第一季度，人民币贷款增加4.6万亿元，同比多增3.2万亿元。人民币贷款利率继续下降，3月份非金融性公司及其他部门人民币贷款加权平均利率为4.76%，比年初下降0.8个百分点。人民币汇率在合理均衡水平上保持基本稳定，3月末，人民币对美元汇率中间价为6.8359元。宽松政策有利楼市回暖，增加房地产行业的货币供应量，随着个人房贷政策的调整，住宅的销售量也将出现变化，但是整体的形式可能不大明显。这样可以充分保障了房地产开发行业的现金流和资金来源。从今年一季度房地产市场的小阳春我们可以发现，当前的货币政策正在发挥效用

4、。但是其最终影响不会一蹴而就，因此其短期内对经济的恢复的一些并不是很大 图表 2我国当前实施的是积极财政政策，其主要途径是进行结构性减税，推进税费改革，实行结构性减税。结合改革和优化税制，实行结构性减税，减轻企业和居民税收负担，扩大企业投资，增强居民消费能力。从而增加人们购买房屋的能力和消费的意愿。在CPI仍保持下行趋势时，名义利率再次下调后，实际利率也将维持一定水平，因而对于消费者而言，收入增速不改下降趋势，消费者面对价格风险尚未充分释放的住宅，但房地产市场可能持续疲软。2008年10月22日，财政部、国家税务总局、央行出台政策，降低存贷款金融利率、减免税费、降低房贷首付，促进房地产市场的恢

5、复。而这些调整已经初见成效，如下图。图表 3（3）、居民收入和消宏观经济受世界金融危机影响出现了较大的减速，其必然出现的结果是失业率上升、职工收入下降和居民消费意愿减弱。2008年下半年以来，我国南方沿海地区大量规模以上企业倒闭，其中不乏用工规模达到几千人的大型制造业企业。以至于还未到春节，大量失业农民工就开始返乡的现象。国家统计局发布的社会需求指数和社会收入指数显示，2008年这两个指标出现大幅度下滑，其中收入指数下滑更加严重，已经接近1992年以来的最低点。从下图中我们可以看出，在2008年，居民的实际收入和消费意愿都在逐步下降。尽管现在房地产市场上供大于求，企业存货增加，但是，居民买涨不

6、买跌的态势仍然不会改变，市场有效需求不足仍将持续一段时间。在2008年中央经济工作会议明确提出，2009年中国将把扩大内需作为保增长的根本途径，而住房消费将成为下一步扩大居民消费的五大重点领域之一。虽然我国消费连续9个月保持20%以上增速，但这些主要是对于一般物品的消费，而居民房地产消费并没有上升，反而持续下降。虽然今年一季度房地产市场的房屋交易量有所上升，出现小阳春现象，但我们可以发现房地产市场仍未回暖。（4）、土地政策随着2008年2月7日土地调查条例的颁布实施，我国土地调查事业进入一个崭新的时代。与人口普查、经济普查具有同样重大意义的国情国力调查，土地调查从此步入法制化建设轨道。对这一事

7、件的历史性意义，业内人士称，这是土地调查制度建设的里程碑。是控制我国土地市场的供应量和保护耕地的又一重要的政策。国土资源部、建设部等部门逐步建立与完善土地开发检查制度的，对规范房地产土地市场秩序出发，整顿土地市场有着重要的影响。如国有土地资源部建立的全国土地的垂直管理系统，可以很好地防止土地市场的暗箱操作弊端、继续推行并严格执行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度、针对目前不少开发商采取建设大层高住房项目，出售后，可以由买家增加成两层使用的工程专项检查制度。皆在规范土地市场秩序，提高土地的利用效率，切实保护农田，维护广大人民的利益。国务院办公厅发出的关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知，

8、要求各地合理控制城镇房屋拆迁规模、严格拆迁管理；以及关于严格执行拆迁补偿管理暂行条例，一方面减少动拆迁活动，将有助于减少过多开发的新项目，减少拆迁规模也可以适当降低大规模的购房需求，调整供需，平抑房价，另一方面也增加了开发的成本。历年土地政策一览表时间发文部门政策二七年十二月日国务院中华人民共和国耕地占用税暂行条例二八年二月七日国务院令第518号：土地调查条例二八年六月二十七日国土资源部城乡建设用地增减挂钩试点管理办法二八年十一月十二日建设项目用地预审管理办法二九年二月日土地利用总体规划编制审查办法（5）、保障性住房经济适用房2008年12月下旬国务院出台的关于促进房地产市场健康发展的若干意见

9、已明确将探索闲置公积金用于经济适用房建设等。姜伟新则在全国建设工作会议上透露，关于闲置公积金用于经济适用房等建设的试点方案正在制定，待方案出台后，有关地方政府要积极配合开展此项工作。在当前实施的积极才政策中提出在2008年末增加安排保障性住房。而随着保障房的集中释放，所占房地产市场份额日渐攀升，将进一步加剧行业的“马太效应”，提高行业的集中度，房地产市场的格局也将发生改变。同时也可以缓和房地产市场的供求关系。自2004年5月13日，由建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的经济适用住房管理办法正式施行。办法明确规定，经济适用住房的面积将严格控制以中小套型为主，住房价格以保本微利为

10、原则，真正让广大中低收入群众受益。我国一批人因此而受益，同时，从2009年到2011年国家计划平均每年新增130万套经济适用房，这样可以进一步调节我国的房地产市场。保障性住房供应的增加，一方面可以解决低收入群体的住房困难，另一方面也使得住房市场的供应结构比较清晰。并其随着大量保障性住房的投入，使得不少低收入群体不再掺杂在商品房市场中，反而有利于平稳商品房市场的价格。（三）、Social社会因素1、人口分布以及收入分布从下图我们可以发现，我国的人口绝大多数分布于东部沿海地区，而且主要是是沿海六省市；其次人口搅动的是中部地区，而西部地区人口分布较少。东部人口密度大，西部小；城市人口密度大，农村小。

11、因此房地产市场的主要市场应该是在中部和东部，尤其是东部市场，其发展空间较大。从居民的收入分配来看，收入较高的群体也是分布与较为发达的东部沿海一带，所以其有能力去购买住宅。因此房地产市场在这一地区的商业前景最为广阔。同时随着国民经济的发展，人们的可支配的收入也会逐步上升，这样，房地产市场的消费会因此不断扩大，这也有利于房地产市场在这些地区的发展的发展。2、人口增长进程首先，从我国人口的增长进程及趋势来看，自70年代初我国大力推行计划生育以来，中国人口出生率、自然增长率均已显著下降， 但历史积淀下的巨大的人口规模所决定的人口增量仍相当可观。据国家统计局披露，截至2008年1月1日，我国有13.86

12、28亿人口城镇的人口为42.99%；统计显示，总共有家庭39519万户，城镇平均每个家庭户的人口为2.97人，农村为3.27人。其次，纵观全球人口出生率、生育率的变动过程，总体趋势都是由高到低。发达国家出生率、生育率的下降早在工业革命时期即已开始，到上世纪末人口生育率已降至更替水平以下，甚至出现了人口负增长，因而，未来世界人口增长的重点集中在发展中国家和地区。2000年，世界人口的80.66%分布于发展中地区，2050年这一比例将上升至87.33%，人口负担加重，因而，从未来世界人口分布趋势以及对住房的需求来看，这一行业的未来发展趋势是很光明的。因此，随着人口的增加，这必然会加大对住房的需求。

13、同时有数据表明，我国即将在2015年步入老龄化社会，这对于房地产市场进行市场定位和销售也有很大影响。房地产市场的发展空间依然很大。3、中国的城市化进程2003年，中国城市人口总量为世界的17%，居世界第1位。从比率指标来看，中国城市人口占总人口的比重在世界发展指标2005统计的151个国家中居第107位；中国第二、三产业就业量在国际统计年鉴2005统计的32个国家中居最后一位。综合比较，中国城市人口呈现双重性：中国城市人口总量居第1位，城市人口比率指标居第70位。由此看来我国的城市化水平依然较低，发展空间巨大。因此随着城市化进程的加快，城镇人口快速增长，城镇居民收入水平显著增长，生活水平不断提

14、高，必然导致对住房的消费需求迅速增加。另外，少数地方政府在所谓经营城市的理念指导下，盲目大拆大建，带来了大量的被动性住房需求。这都为我国房地产市场的发展带来巨大的机遇。（四）、Technology技术因素1、信息技术电子技术的进步使得房地产业中出现了智能楼宇。楼宇自控系统演变为今天的智能大厦管理系统，其间经历了好几代的变化。60年代初出现的楼宇自控系统，一般以控制空调处理机为主，通过简单的气动元件控制室内环境温度，以单台独立式控制概念，达至节约能源的基本目的。进入80年代，随着电子工业和电脑处理器技术的飞速发展，楼宇自控系统产品分别加入先进的智能化逻辑判断、数学运算及中央监控站，实现了智能化楼

15、宇管理及中央监控的目标。到了今天，楼宇设备已出现4A. 5A甚至6A的自动化系统，早期设计的楼宇自控系统只能以个别的系统单独运行，不能与其它自动系统互换信息和资源，己不符合中央楼宇管理和中央监控的新要求。踏入21 世纪，楼宇自控系统进一步向新的方向发展，强调具备开放型网络系统、系统集成、高速运算和中央系统监控能力，集合所有自动系统于同一网络及平台上运作，实现各系统之间数据及信息互换，从而提高了可靠性和耐用性，各系统得以减少备件数量及维修费用，同时增加各系统运行的能源效益口集成系统如楼宇自控、火灾报普、门禁、闭路电视等等，其网络和主干以综合布线系统为核心，信息以高速、可靠和耐用在各系统之间往来。

16、同时，随着互联网在人们生活、工作、学习中起到了越来越重要的作用，也使得房地产开发中，出现了SOHO的开发理念。2、新型材料 随着科技的发展和技术的进步，在过去的数年间，建筑及装饰材料不管更新换代，大量的科技用于建筑业，这些新型建筑材料，降低了企业的建筑开发成本，提高了其环保性。随着国家提倡建立资源节约型社会，各种节能环保的建筑新材料不断出现。各种工业废料、废渣及城市垃圾为原料制造的一种生态建材生态水泥，不仅降低了企业的生产成本，也有利于环境建设。这样也可以增强企业产品的综合竞争实力。（五）、Environmental环境因素从自然因素方面分析，绝大多数的工业生产活动不可避免地要破坏自然环境的质

17、量，而如今从联合国到世界各国政府都对环境的污染给予了足够的重视，并制定了相关的法律予以制止，这既是保护地球环境的客观需要，同时又是“人与自然和谐共处”的大势所趋，对房地产行业来说，其与环境的因素是极为相关，不容忽视的。2008年是房地产行业环保认证的第一年，国家建设部、国家环保总局开展全国房地产项目的首次环保认证，旨在推进中国房地产业届的环保意识，同时推出环保型项目作为老百姓购房首选，获得环保认证的项目也成为国家政府采购项目。该认证标准的全国范围的实施，将成为房地产行业争相竞争的标准，使我们的老百姓能够真正享受到国家级的环保标准的公寓、别墅等各类商品房。随着全装修楼盘的时代的来临，环保意识与环

18、保的材料，工艺，建筑理念的大范围应用。房地产开发项目的环保认证标准，成为房地产开发企业在设计、施工、建设过程中的执行标准。这都影响着房地产行业的发展和房地产开发企业的综合竞争实力。（六）、Law法律因素从法律因素分析，法律对行业的规范和发展起到了保障、监督和限制的作用， 随着社会经济的发展，企业商业往来频繁，所处的市场环境日趋复杂，随之面临各种显在和潜在的法律问题，如果存在于企业经营过程中的法律问题不能够得以及时 察觉，就会“积患成疾”，一旦爆发，企业可能会因此遭受重大损失。从目前来看，我国房地产市场的法律法规相对较为健全。我国先后出台了一大批法律法规：关于对房地产开发中违规变更规划、调整容积

19、率问题开展专项治理的通知 、建设项目用地预审管理办法、土地调查条例、中华人民共和国城市房地产管理法、关于完善征地补偿安置制度的指导意见。这些法规对房地产的开发、土地使用权的转让、房地产交易、房地产的税收、物业税以及房地产的二手房交易市场的规范和调整有着重要的作用。这有利于于完善和规范我国当前的房地产市场。虽然目前的房地产的开发法律较多，但是我国发地产的法律法规还在不断的完善中，但是任何事物都有其发展过程。随着我国法制体制的进一步健全，我国房地产市场必然会的到更好的规范和发展。然近几年在房地产业的管理方面制定不少的法律和规定，但这些法规对房地产业发展的现实需要仍然是很不够的。除了法规不健全之外，

20、有法不依和无人执法的现象也大量存在。法制的落后使房地产领域社会信用缺乏监督和保证，影响房地产经营的效率和效益（七）Corporate social responsibility 企业的社会责任目前国际上普遍认同CSR理念：企业在创造利润、对股东利益负责的同时，还要承担对员工、对社会和环境的社会责任，包括遵守商业道德、生产安全、职业健康、保护劳动者的合法权益、节约资源等。随着经济的发展，社会上同时也要求房地产开发企业必需承担相应的社会责任。例如，在5.12地震中万科的捐款门事件，则引起了人们对企业社会责任的重新探讨。虽然，我国现在没有相关的规定或政策说明，但是这应当是共识，是每一个企业必需和必将

21、要承担的。因此，房地产开发公司必需认识到，其经营活动对其所处的社会将产生很大影响；而社会发展同样也会影响公司追求企业成功的能力； 作为响应，公司积极管理其世界范围内的经营活动在经济、社会、环境和人权方面的影响，不仅使其为公司的业务运做和企业声誉带来好处，而且还使其造福于企业所在地区的社会团体。这样不仅有利整个社会的和谐发展，也有利于房地产开发企业综合形象的提高，而不仅仅是谋取我们血汗钱的暴利行业。而当前一些房地产企业的住宅不达标准，损害了消费者的利益。这些企业中不乏鼎鼎有名的万科、碧桂园等。这也反映了当前房地产行业整体上的企业社会责任意识不强，这将会影响到地产行业在以后的健康和可持续发展发展。总之，政治的稳定性及其所采取的政治主张及行为，将直接对整体的经济环境带来不同程度的正、负面影响，经济水平所处的不同阶段和经济发展的不同速度又对其 所属的社会文化及生活方式等产生不同程度的影响，经济为科技发展提供了物质保证，同时，技术革新又推动了经济不断向前发展，经济、科技的飞速发展，就要新增刚涉足领域的相关立法以及完善和健全已知领域中相关法律法规，而环保是人类及世界经济实现可持续发展的根本。