影响房地产价格的定量定性分析Word下载.doc

1、需求因素：房地产的需求主要分为自住需求和投资需求两部分。从自住需求来看，主要的影响因素为家庭收入水平，同时由于房地产买卖需要的资金较多所以很多人就选择向银行贷款，借贷又会有利率，因此，利率水平也是影响自住需求的一个重要因素。而从投资需求来看，房地产作为一项家庭最重要的固定资产，其购买者必然有动机将其作为一项长期投资产品，而影响房地产作为投资产品的，需求因素主要有收入水平、利率水平及对未来市场的预期。2.宏观经济和政策环境：与一般商品市场不同，房地产市场极易受到宏观经济环境的影响， 宏观经济环境又可以分为宏观市场环境及宏观政策环境。宏观市场环境包括货币供给量、通货膨胀水平、经济增长率。而宏观政策

2、环境则包括国家的相关调控政策如土地政策、信贷政策、税收政策等等。宏观经济环境的任何细微变化，都会在房地产市场中得到放大，无论是实际效果还是心理效应，都可能使得房地产价格发生很大的波动。突出体现在房地产救市与否的问题。应该看到，决策层充分理解一个健康有序的房地产市场的大局意义。中共中央、国务院上月召开的有关会议就明确提出，要保持房地产市场稳定。其含义在于，无论房价的暴涨，或者暴跌，都有害于房地产市场的稳定，因此，保持房地产市场稳定，也就是要防止房价大起大落。但这并不是说，房地产市场不能有波动，不能有调整。相反，必要的调整，或者说，必要的挤压泡沫，是“刮骨疗伤”，是稳定房地产市场的必由之路。201

3、0年国土资源部公告中专题提出： “土地参与房地产调控”：为加强和改善房地产调控，提高调控的针对性和有效性，国土资源部出台关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知等规范性文件，突出计划引导，强化以保障性安居工程为重点的住房供计划编制和实施；突出改革创新，坚持和完善招拍挂制度；突出严格监管，狠抓违法违规房地产用地的清查；突出信息公开，加强对房地产市场的预期引导。2010 年，全国30个省（区、市，除西藏、新疆生产建设兵团外）住房供地计划供应量为184749 公顷，三类住房（保障性住房、棚户区改造用房和中小套型普通商品住房）用地量占计划供应总量的77%。其中，保障性住房用地24454 公顷，与去年

4、相比增加一倍多，确保了中央确定的580 万套保障性安居工程的顺利落地。（摘自2010年国土资源部公告） 可见，宏观经济和政策环境是研究房地产价格变动不容忽视的一个因素。选取的宏观经济环境指标为通货膨胀率、货币供应量和长期贷款利率相关宏观经济数据如下表所示： 表1 其中：Y房屋平均销售价格（元/平方米）；X1城镇居民家庭人均可支配收入（元）；X2竣工房屋面积（亿平方米）；X3居民消费价格指数（1978=100）；X4货币供应量（亿元）；X5城镇居民消费水平（元/每人每年）；X6长期贷款利率（五年以上）。3. 地价对房地产价格的影响：随着社会的发展地价可以说是一路飙升，中国现行的土地价格的计算方式

5、。对于土地价格的构成，中国目前比较公认的观点是：“土地价格= 出让金+ 配套费+ 征地拆迁费+ 开发费”。出让金是指土地使用者向国家支付的土地使用权金额。城市建设配套费是指城市建设部门向各类基本建设项目征收的用于城市道路桥涵、供热、供水、供电以及污水和垃圾处理等组成的网络体系建设费用。征地拆迁费是对原国有土地使用者和农民集体土地的补偿，属于补偿性质。土地开发费是指为了达到一定的开发建设条件而投入的各项客观费用，包括宗地内、外的土地开发费用。虽然国土资源部曾一度宣称， 地价并非推动房价的因素。可事实是：国土部于2008 年7 月进行全国性调查，公布了“中国地价占房价平均为23.2%”的研究成果。

6、但经过2009 年的疯狂后，全国重点监测城市居住用地地价占房价比均值已达到31.29%。国土资源部2010 年4 月2 日发布的最新数据显示，2009 年房地产用地出让价款13400 亿元人民币，同期全国商品房销售额43995 亿元，两者比值为30.5%，同前面重点监测城市31.29%的数值接近。而在长三角、珠三角以及环渤海等地区的一些城市，比例更高。报告称，天津、上海、南京、杭州、宁波5 城市地价占房价比已经超过40%， 其中宁波更是颇为惊人地超过50%。中国指数研究院数据信息中心监测数据显示，2010 年上半年， 全国100 个城市住宅用地楼面地价为1863 元/平方米，虽然较2009 年

7、下半年有所下降，但依然维持在高价位运行。万科的某人士分析其成本：（1）土地出让金6500 元/平方米的楼面单价，（2）税费20%、自有资金的财务成本2%、营销成本3%， 合计3375 元/平方米，（3）建安成本至少要2500 元/平方米，城市配套费500 元/平方米，加上1000 元/平方米的精装修，13500元/平方米的销售均价估计是保本价销售了， 只是起到加快资金回笼的作用。通过以上地价占销售比重，我们可得知，我国目前的地价已经是高房价的主要推手；地价不降，高房价是难以降低。下表中的数据均来自国家统计局：年份城镇居民可支配的收入（元）X1商住综合地价（元/）X2商品房的价格（元/）Y200

8、1686015162170200277031540225020038472166523592004942216972778200510493207031682006117602280336720071378626153864200815781366438772009171754055469520101788344885029 表2利用上表中的数据对房价和地价进行关系建立一元线性回归分析：1. 建立一元线性回归模型; （1） （2）其中，（）成为样本点的中心.由以上公式可以得到= 2559 =3355.7=0.86643646916=1138.5从以上数据可知Y=0.8664X+1138.5（以

9、上数据均为手动计算）可知当地价上升1元的时候那么房价就会上升0.8664元运用判定系数来概括模型对数据的拟合程度，判定系数2越接近1就表示模型对样本的拟合越好，在高中通常要求0.8以上，模型才算比较好。计算结果显示：2=0.751 ,接近于1，说明该模型对实际数据的拟合度非常好，接近于=1，说明两个变量线性关系密切。可见地价和房价有较强的正相关关系，即地价对房价影响非常明显。说明在影响房价涨幅的因素里，地价水平与房价存在线性关系。即当地价上升时，房价也跟着上涨。说明地价与房价涨幅是息息相关的，地价和房地产市场是息息相关的。所以国家才利用土地对房地产进行宏观调控，最近房地产市场的略有下跌，说明了

10、土地参与房地产宏观调控是有作用的。 由表二中的居民可支配收入和房地产的价格作为分析的数据将X1 Y 转移到excel表格中去进行散点图的描绘得到如下图所示的散点图：从上表可以看出居民的可支配收入和房地产的价格呈现线性相关关系。对房地产价格和居民的可支配收入进行定量分析：1.建立一元线性回归模型;2.模型参数的估计：运用Excel将房价和居民可支配收入直接做回归分析，其结果为：=0.2466和=413.36,建立回归方程y=0.2466x+413.36。这个回归方程表示居民可支配收入每增加1元，房价就上升0.2446元。（以上数据均在excel中进行计算）在图中的到的R2=0.9680 其中R表

11、示相关性系数。正负值由函数曲线的走势决定，若从左到右升高则相关系数是正直，反之则为负值。结合图表和模拟的函数公式可以知道模拟的程度是很好的。2 模型拟合优度检验据高中所学需要对模拟程度进行检验运用判定系数来概括模型对数据的拟合程度，判定系数R2越接近1就表示模型对样本的拟合越好，通常要求0.8以上，模型才算比较好。R2=0.9680,接近于1，说明该模型对实际数据的拟合度非常好，r接近于1，说明两个变量线性关系密切。结合图表和模拟的函数公式可以知道模拟的程度是很好的说明在影响房价涨幅的因素里，居民收入水平与房价存在线性关系。即当居民收入增加，房价也跟着上涨。说明居民收入水品与房价涨幅是息息相关的，国民收入和房地产市场也是息息相关的，在当前的经济形势下，我国房地产市场是以经济房展和国民收入水品为前提的，所以，近年来由于生活质量提高，国民收入水平提高，房价也跟着上涨。综上所述可知影响房地产的因素很多 ，包括给和需求，土地成本、国民经济发展水平及贷款利率和城镇居民的可支配的收入，宏观经济和政策环境等，在这里只选取地价和居民的可支配收入和房地产价格进行了定量计量的粗浅探究。