广西柳州市房地产调研报告最终版Word文档下载推荐.docx

1、 区14季度 累计2011年GDP总量（亿元）社会消费品零售总额（亿元）财政收入一般预算收入房地产投资全社会固定资产投资2010年六普常驻人口人均GDP全区总计11714.353860。731542.49947。5910143。454602。66万25451。26#农垦管区296.67180。21南宁市2211.511073.15363.52186.29377。162003.68666。16万33197.88柳州市1571。05568。8229。689.45199。171305.56375.87万41797。69桂林市1336.07462.36141。9480。75158。091140.247

2、4。80万28139。64梧州市735。24224.0876。1444。9174.65632。87288。22万25509。68北海市496。58127。2957。5437.06135.4603.14153.93万32260.12防城港市419.8461。3528。27133.9490。86.69万48430。04钦州市734.4204.27123。25。5782.15557。78307。97万23846.48贵港市634.41245。9743.3321。51.76429.97411。88万15451。34玉林市1032.47362.8185.8648.9492。788.82548.74万18

3、815。28百色市656。71134.3484.0739.6968.52761。98346.68万18942.82贺州市354.4692.3626.6514.0215.48466。08195。41万18139。河池市518.13154.7950。7223。3624.99435.78336。92万15378.43来宾市511。94.4247.66148.02422.69209。24367。崇左市491。3172。457.6230.238.81415。0643万24635。2、柳州市宏观经济指标（1）GDP总值近年来GDP增长趋势明显加快，进入高速发展期。2011年地区生产总值（GDP）1571。

4、05亿元，比上年增长11.人均GDP超过4。1万元。折合近6500美元。2011年柳州GDP仅次于南宁水平，国民生产总值稳定上升,在消费渠道有限，消费能力不断上升的情况下,保证了商业投资型产业能经久不衰。南宁桂林柳州2011年GDP（亿元）2211。511331.03较上年增速（）13。59.811（2）工业生产总值柳州，是中国西部的工业重镇，是广西最大的工业城市.全市工业涵盖30多个行业，2009年全市已拥有工业企业3400多家，其中规模以上430户，11家国家大型企业，柳州钢铁（集团）公司、上汽通用五菱汽车股份有限公司、柳工集团、东风柳州汽车有限公司、柳州五菱汽车有限责任公司等5户企业跻身

5、工业企业全国500强.已形成以汽车、机械、冶金为支柱产业，制药、化工、造纸、制糖、建材、纺织等传统产业并存的现代工业体系，拥有一批在国内外市场上具有较强竞争力和较高市场占有率的优势企业和名牌产品。柳州一直是中国西部的工业重镇，2011年，全市工业总产值突破3000亿元.2011年较10年增长幅度达20.1%，工业生产迅猛，工业化进程显著。柳州工业的迅猛发展势必会带动整个柳州的经济发展,提高人均收入，从而带动商业的发展。2011年工业生产业总值（亿元）21001835315013.5。21520.1（3）城镇居民可支配收入柳州城镇居民人均可支配及消费性支出同步增长，收入增长促使消费结构升级,也为

6、城镇居民消费奠定基础，同时也为商业发展带来新的契机。从下表看出，南宁、桂林、柳州三个城市城镇居民可支配收入相差甚微，增速仅此于南宁,高于桂林.2011年城镇居民可支配收入情况（元）20195.841988819615较上年增速（%）121010。（4）社会消费品零售总额从社会消费品零售总额来看，柳州的商业、零售业消费需求活跃，消费市场保持了平稳较快发展，作为交易载体的各类商用物业呈现多元化发展倾向。从下表看出，与南宁相比，柳州的社会消费品零售总额还存在一定差距，但增长速度相当。2011年社会消费品零售总额（亿元）462。568.8018。4618.1（5）财政收入-经济的全面发展，财政收入稳步

7、上升。柳州全年的财政收入一直持续增长，2011年，柳州市组织财政收入229.6亿元，同比增收28.42亿元,增长14.13%。这样一个高速增长的财政收入,为房地产及商业的高速发展奠定了强有力的基础。2011年财政收入情况（亿元）141229.620.8214.13（6）固定资产投资固定资产投资为未来发展奠定基础柳州全年固定资产投资持续增长,2011年，柳州市固定资产投资总额1305.55亿元，增长200.67亿元。柳州市固定资产投资的不断扩大,柳州的未来发展奠定了强有力的基础。（7）三产业结构以第二、第三产业为主，第二产业的快速发展推动柳州经济的持续增长全区第一产业增加值1.04亿元，同比增长

8、3。1%；第二产业增加值95。78亿元，同比增长16。62；第三产业增加值68.08亿元,同比增长10.5%。“十二五”期末,三产业比值由2007年的10.2：56:33。8发展为7.9：58。62:48，产业结构进一步优化。二、柳州城市规划分析（一）近期目标按照柳州未来2020年城市总体规划图，柳州从这个总体规划提出 “一心二城，一轴两翼”.一心：以三门江森林的绿色风景区为城市的核心绿心；二城：城中区中心城区以及东面的以官塘为主的河东新区。一轴：就是柳江的风情轴.两翼:城中区中心城区及柳东新区。总体规划如下图所示，其中下图中红色的区域为柳州老城区，蓝色的以官塘为主的河东新区。（二）柳州城市总

9、体规划 -建成现代化工业花园城市1、城市建设标准为：建设用地为人均104.97平方米，公共停车场用地为人均1。0平方米，绿地占城市建成区用地比例为15.12% 。在未来几年里，柳州将主要向东北方向拓展，使城市的总体布局形成为5个中心城区（柳东、柳南、柳西、柳北、城中）,2个外围组团（沙塘和阳和），2个风景区（三门江和大龙潭）.2、城市功能分区为：河东片为市级行政中心,龙城路至鱼峰路沿线一带为经济商业区，人民广场及周边建设为文化休闲中心,将沙塘建设成为新的文化教育基地。柳州的优势产业工业规划在城市西部及东南外围,规划布局5个 工业园（柳北、柳西、阳和、西鹅、河东）和1个工业组团（太阳村）. （三

10、）城市远期土地用途情况规划 1、5个中心城区（柳东、柳南、柳西、柳北、城中）将以一二类居住用地、商业金融用地、行政办公用地、文化娱乐、卫生医疗用地为主；教育科研用地其中在柳东区和江东片区。2、近3年来柳州市工业用地供地总量达290。02公顷,在保留整合柳北工业区、柳西工业区、太阳村工业组团及河东高新区部分工业的基础上，规划布局了阳和工业新区、沙塘工业集中区，加强工业化建设。3、在土地利用问题上，柳州市土地利用总体规划确定的四城区建设用地范围内的工业项目，严格执行出让价格336元/平方米的最低标准，表明政策优惠的决心。（四）城市交通体系组织规划 1、城中公路交通:柳州现有大桥为11座，分别为铁路

11、桥、柳江大桥、壶东大桥（柳江三桥）、文惠桥、壶西大桥（柳江四桥）、双冲桥、红光大桥、河东大桥、静兰桥、高速公路洛维大桥、文昌大桥。规划互通立交将有9座。规划半通立交为6座。规划分离立交为9座。高速公路、快速环道、城市主干道、城市次干线由外（郊区）至内（城中区）呈网状分布.2、铁路建设：完成黔桂、焦柳线等扩能改造工程，建设湘桂线复线改造工程，加紧推进湘桂线铁路城市河北半岛段改线和火车北站外迁工作，按计划落实柳州东站（货站）迁移至柳州南编组站的西侧和完善其服务功能,推动柳州至肇庆线路列入国家路网规划“十一五”开工建设项目。3、水运建设：把柳江建设成为桂中区域乃至贵州省最近最快的出海、通港的黄金水道

12、；建成鹧鸪江码头（二期）工程、阳和码头等主要项目,提高柳州港通航能力，调整优化港口结构，重点提高集装箱和大宗散货运输能力，改善港口装卸条件。使柳州港近期达到500万吨，远期达到1000万吨的吞吐能力。4、民航建设：开辟至主要大城市的新航线,增加航班，满足本区域航空运输方面的需要，进一步增强与沿海城市的联系，建成国内大中型空港。三、柳州房地产发展状况（一）房地产业发展进程柳州作为一个以工业经济为主的内陆城市，产业工人是房地产市场的主流消费群体;同时作为一个重要交通枢纽城市,在很大程度上带动了商贸业的发展,培育了一批具有较强消费力的从事商贸业的消费群体。由于上述的消费群体结构，伴随着国家房地产政策

13、的变化以及柳州市城市经济的不断发展,在房地产市场发展的不同阶段，柳州房地产市场表现出了不同发展特点。1、初期阶段（20世纪九十年代初期前）柳州房地产市场进入商品化开发应该从上个世纪90年代初开始，虽然本阶段正是全国房地产市场的一轮热潮,但由于柳州的城市经济结构特点，本阶段房地产市场发展只是处于萌芽阶段。住宅类物业商业物业办公物业在房地产市场发展的初期阶段，由于国家的福利性住房政策变化不大，仍以企业内部集资等传统形式来解决居住问题，而由商贸业带动的消费潜力正处于积蓄阶段，导致市场缺乏相应的强势需求，因此本阶段柳州房地产市场的住宅类物业仅仅是萌牙式发展,仅有的也主要是由像中房公司这样的国营企业开发

14、一些类似于经济适用房形式的社区（如胜利小区）。由于柳州市的商贸业主要是依赖于交通优势来发展，而不是靠档次、形象等现代商贸元素支持,且一定程度上商贸业的发展主要由国有机构主导，因此商贸业对房地产市场的商业物业发展也没起较大的带动作用。当时的服务产业（尤其是从事脑力劳动的服务产业）尚处于萌芽发展阶段，对办公形象的要求不高，因此从某种程度上分析，根本就不存在市场化的办公物业需求.2、成长阶段（20世纪九十年代中期至2000年）本阶段是在国家对房地产市场进行调控后政策得到逐步放松并完善的背景下发展的，同时住房政策改革也发生了较大的变化（主要是货币化住房补贴），因此在政策导向下房地产市场的商品化程度更高

15、，房地产市场化开发逐渐发展起来。随着城市经济的发展和住房政策的变化，房地产市场开始显现出一定的需求容量.一方面是满足基本住房需要（或一定程度改善居住条件）的住宅物业开发开始兴起，这些开发项目一般位于城市边缘或偏离商业中心地带。另一方面由于经济发展带动的生活水平的提高,也积累了一批对居住需要较高的消费群,因此本阶段也不断有企业介入了提供档次较高的住宅开发中。本阶段柳州房地产市场的商业开发主要集中于商贸业较发达的飞鹅路一带，同时本阶段商业物业的发展还体现了由政府主导型的开发特点。综合来说,本阶段商业物业的开发处于一个起步的阶段，为商业物业市场的发展奠定了基础。由于城市经济发展的需要，服务性产业逐渐

16、兴起，尤其是如贸易、经销、广告、会计、法律等机构的兴起,房地产市场的办公物业开始出现较大的容量，由于缺乏真正有效的办公物业需求（包括投资、自用），因此本阶段真正市场化开发的办公物业极少,主要是由政府/事业机构主导的兼容性（对外租用部分物业）项目建设.3、发展阶段（2000年至2005年）随着国家对房地产产业政策的不断完善，且在宏观经济快速发展的带动下，与全国各地其他城市一样，伴随着城市建设的加快，柳州房地产市场的发展也得到了极大的促进.本阶段应是本轮房地产发展周期的一个高潮阶段。随着国家取消福利分房及限制集资建房政策的落实，居民的住房需求开始真正走向市场化。而国家对公房上市政策的实施则进一步活

17、跃了市场需求。另外，随着金融机构全面介入房地产行业,住房贷款的理念得到强化，也促进了房地产市场住宅物业需求的发展,因此本阶段的住宅物业开发得到了快速的发展。同时,由于市场需求的扩大，吸引了大量民营机构参与到房地产开发中，加上房地产市场化运作中形成的规划设计、市场营销等专业分工。在各项因素的综合影响下,本阶段的房地产市场的发展有了一个质的提升，着进而也增强了消费者的消费信心.由于城市改造的推进，加上城市居民消费水平的进一步提升，加快了城市商业的发展，进而城市商业物业的开发也进入了高潮。本阶段柳州商业物业的开发呈现了一种膨胀性的发展，如解放南路改造（五星街、地王大厦、星河大厦等）、河南片区改造（谷

18、埠街国际商城、江南新天地、新时代商业港、温州商贸城）等大型商业项目，加上其他街区改造开发的商业物业以及各住宅小区配套开发的商业物业,本阶段柳州同期开发的商业物业大大地超出了城市当前能吸收的商业容量，尤其是严重透支了城市中心区的商业物业消费力，将给后期经营带来巨大的压力（形成空置）.随着城市经济的进一步发展,柳州商务市场进入了快速发展期，服务性产业机构（如贸易、会计、法律、广告、文化、策划等）不断涌现,企业间的业务竞争开始增强，各类机构对自身的办公形象等开始逐步提高，进入本阶段后,柳州的办公物业得到较快的发展，一些独立的办公物业开始出现。4、稳步阶段（2006年至未来一段时间）经过近年来房地产市

19、场的快速发展，尤其是部分来自发达地区开发商的参与引起的市场变化,不仅是加剧了市场竞争，也提升了市场发展的成熟度，使得柳州房地产开发在包括开发规模、速度、产品规划设计等方面都取得了大突破。产品方面，“品质提升”是进入本阶段的一大特征。市场方面，竞争加剧，而且竞争更全面，包括产品、营销等各方面。客户方面，购买行为更理性，具有更多的购买知识、技能,因此销售服务需要更专业。（二）柳州市一级土地市场根据柳州市国土资源局2011年公布显示，柳州市2011年供应国有建设用地合计19527。45亩，其中商住用地3799.5亩，商服用地2615.4165亩,保障性住房用地1106.673亩。2011年全年,柳州

20、共举办国有土地使用权交易会30期，公开交易供应经营行用地36宗。在36宗地块中，底价成交占20块.从成交地块的用途上看，36宗地块中，纯居住用地有7宗，占总宗数的19.4%；商住用地有17宗，占47.3%;商服用地有12宗，占33.3%。在36宗地块中,河东占了12宗，柳南、河北半岛、鱼峰和柳东的地块宗数依次为9宗、7宗、2宗和6宗.柳南区包括河西和旧机场片的宗地数比河东略少，但是成交面积却是最大的。这体现了柳南片区的土地的价值，以及土地储备的庞大。柳北的土地表现比较弱，量少，面积也小，还没有超20亩一块的,这对于2012年的柳北楼市，看来供应趋紧。近年来,柳州的楼市也随着全国的楼市出现波动,

21、地价与房价是息息相关的.房价影响着地价，而地价在很大程度上又决定了房价的未来走势.所以近期国家宏观调控力度不断加大，土地市场不仅受到房地产市场走势的影响，国家的宏观调控也是极其关键的。由于种种因素的影响，开发商的融资渠道变窄，而近期柳州市的土地价格也得到了理性回归，只有小规模土地还受热捧。 就以柳州市出让的阳和新区B-5商业办公地块来看,其价格为86万元/亩左右，柳州的土地价格还是比较合理的。但是柳州是一个土地资源相对稀缺的城市之一，所以柳州是的土地资源还需要不断地研究，合理的规划与调配。四、柳州房地产住宅市场分析2011年至2012年2月份柳州商品房成交量（数据来源：柳州市房产交易管理网预售

22、备案）（一）2011年市场整体销量2011年柳州楼市全年新房销售备案成交套数为15533套，成交面积约1591584。9平方米，平均每天销售新房约43套。 2011年112月柳州新建商品房成交量共15533套,比2010年度总体成交量15653套相比下降了128套，整体数据相差不大。从月度成交趋势图来看，6月、7月、8月为年度成交前三甲,分别为1847、1576、1504套；而2011年度上半年1-6月共成交7683 套，下半年712月的成交量7850套，可见下半年成交总量略占优势，但相差不大，整体比较均等。2011年，柳州市城中区凭借5407套的年销售量及年累计销售面积556483。45平方

23、米的好成绩,位居全年柳州楼市成交排行榜区域第一,聚焦了不少购房者的目光。随着限贷等新政带来的直接影响，2011年的柳州楼市遭遇了从高峰快速下滑到低谷的发展态势.但因城中区（多在河东片）在售楼盘供应量大，推盘量也大，再加上区域楼盘优势之大，虽受政策影响,但没有直接影响到成交；其次鱼峰区成交4369套，成交面积429546.5平方米，赢得榜眼;柳南区成交3653套,成交面积362794。66平方米，位列第三；柳北成交1565套，成交面积159808。97平方米；柳东区因在售楼盘量少，帮成交量最少，年度成交套数仅为531套，成交面积82951。31平方米. 随着城市的发展,柳州城市不断升级，城中区河

24、东片及五星片，因区域、地段、产品的稀缺等优势，虽价位高，但从统计数据来看，片区产品仍然受购房者看好，吸引着更多改善型购房者将眼光瞄准城市中心.而刚需购房者对老城区的热情也没有降低，鱼峰区和柳南区的楼盘依然深受购房者欢迎.柳东作为新区，楼盘相对不多，成交套数也较少，而柳北区则表现平稳。2011年各行政区成交概况成交套数5407156536534369531成交面积（平方米）556483.45159808.97362794。66429546。82951。从各行政区成交看，作为最繁华也是最具有发展潜力的城中区，仍然高居高行政区成交之首。（二）市场价格行情目前柳州主城区普通商品住宅市场均价已到达550

25、0元/平米左右.市场成交价格已高于广西自治区其他二级城市. 而在柳州主城区各行政区中,城中区凭借其城市中心区地位,市场价值处于整个柳州制高点。其次成交价格从高至低分别为鱼峰区、柳北区、柳南区和柳东。（三）2012年1月份成交对比2012年柳州1月新房成交1183套，环比下跌0.7；成交面积112041。83平方米，环比上涨2.4%。柳州2011年1月新房成交1152套，2012年1月同比上涨2。7；2011年一月成交面积118236.98平方米，2012年1月同比下降5.2。（数据来源于房屋登记管理中心统计）2012年1月城中区成交520套，环比上涨15%。同比上涨48。6；柳北区成交79套，环比下跌59.7，同比下降67.1；柳南区成交397套，环比上涨200%，同比上涨21。4%；鱼峰区成交187套，环比下跌54.5。同比下降12.2;柳东新区成交0套.2012年1月城中区商品房成交面积为51757.53平方米，环比上涨15，同比上涨36.0%；柳北区商品房成交面积为8354。77平方米，环比下跌60.2。同比下跌32。5;柳南区商品房成交面积为35658.28平方米，环比上涨172。0%，同年上涨5。3%；鱼峰区商品房成交面积为16271.25平方米,环比