整理商业城建筑旧楼改造招商招租项目方案建议Word格式.docx

1、工程主要内容为水电消防安装以及室内外装修装饰。1.3.2 项目总投资项目总投资约21526.68万元，其中建设期投资约5067.86万元，铺底流动资金50万元，项目营运期投资约16408.82万元。1.4 项目建设的宏观方向项目主要建设内容是对商业城进行整体改造、包装。改造后的商业城将参照三水广场的模式,发展为集购物、娱乐、休闲于一体的商业中心,但主要面向中档消费群体。第二章 项目建设的背景2.1 建设背景2.1.1 项目提出的理由和过程佛山市委、市政府依据相关法律、法规的要求，就佛山市旧城镇、旧厂房、旧村居改造（简称“三旧”）制定了佛山市人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定、佛山

2、市推进旧城镇改造的指导意见、佛山市推进旧厂房的改造指导意见和佛山市推进旧村居改造的指导意见，并要求相关部门遵照佛山市人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定和指导意见推进三旧改造工作。佛山市三水区是广佛都市区西北部重要的组团，作为珠三角向西部地区辐射的重要节点，承担着为珠三角拓展腹地，辐射粤西、广西的二传手作用。商业城旧楼气地理位置优越,交通便利,周边有相当数量的企事业单位和居民小区, 但并未充分利用其区位的优势。建设西南中心城区 “三旧改造”之三水商业城旧楼改造招商招租项目是我区实施“三旧”改造的重要举措，这一举措将大大有利于中心城区品位的提升、消费的带动,有着不可替代的作用,尤其是

3、在需要鼓励消费、拉动内需的当下,此类商业中心更能发挥其独有的优越性。 三水要建设成为“生态时尚之都”,云东海等高档的生态时尚中心固然要倾力打造,但贴近市民生活消费、娱乐休闲的项目,以及身边现成的资源,更应该得到及时有效的开发利用。建设西南中心城区 “三旧改造”之三水商业城旧楼改造招商招租项目就是在这样的背景下提出实施的，本项目的实施符合了居民强烈的改造愿望和三水社会发展的需要。2.1.2 社会发展背景分析2010年开始，房地产紧缩型调控拉开大幕，4月17日出台的国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，调控力度之大，堪称史无前例。新政主要针对住宅市场，而商业地产成为楼市调控新政的受益者。2

4、010年我国商业地产呈爆发式增长，达到历史新高。2010年1-12月，商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到5,598.84和1,806.55亿元，分别增长33.90%和31.2%；2010年1-12月，商业营业用房和办公楼销售额分别达到5,354.02和2,148.81亿元，分别增长46.3%和31.2%，达到近年来最高水平。2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施（简称“新国八条”），调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价，标志着中央政府加强房地产调控、遏制房价上涨的强大决心。新“国八条”的出台将“限购”推向了顶峰，房产税以及各种金融信贷政策，使得住

5、宅市场的投资空间进一步紧缩，然而商业地产却未在此次调控之列，在通胀压力越来越大的预期下，商业地产投资价值再次提升。 未来几年内的商业地产市场将蓬勃发展，真正属于商业地产的“黄金十年”即将来临。中国商业地产将真正迈入快速发展阶段，前景十分广阔。在一线城市商业地产开发趋于饱和的背景下，未来商业地产开发将呈现普遍向二、三线城市蔓延的趋势。目前佛山商业地产市场处于一触即发的阶段，以往佛山商业地产在相当长的时期内处于封闭自守，不完全竞争的市场发展状态。随着广佛同城的推进，轨道交通的规划执行等多方面利好因素刺激影响，自2009年起，佛山商业地产真正地踏入发展飞跃期。三水人拥有自己的商业广场是从五年前开始的

6、。2005年，三水广场建成开业，易初莲花、肯德基、麦当劳、屈臣氏等世界500强企业抢先进驻。娱乐、饮食项目后继发力，写字楼、商务酒店齐齐上阵，三水人虽然有了与禅城、南海相媲美的商业广场，但禅城、南海、顺德都有好几家大型的商业广场，三水目前只有除了三水广场以及在建的恒福广场之外别无他家。未来五年，商业地产是三水城市发展的一大看点，伴随着经济的发展，三水区城市化进程加快，居民的生活水平得到了很大的改善,中心城区人口（包括流动人口）骤增，可以说消费力是相当可观的，同时三水作为广佛都市圈与肇庆、高明等粤西地区以及广西地区联系的重要通道，尤其是广佛肇轻轨通车后，作为广佛肇同城的连接点，再加上三水作为环境

7、优美的旅游城市，每年涌入大量的旅游人口，同样有着巨大的消费力。只依靠现有的商业圈，必将满足不了三水人们的需求。纵观整个三水中心城区,目前仅有三水广场和西南影剧院片区这两个较为成型的商业中心,整体的城市商业氛围仍不够成熟,距时尚都市更是相去甚远。况且,由于地理位置和定位等方面的原因,三水广场部分店铺除了周末和节假日外,客流量其实并不大；而西南影剧院片区是老城区,虽然平日里人气较旺,但整体层次偏低,缺乏发展潜力,目前还面临文锋东路拆迁的影响。 因此,商业城如果能够重新盘活,不仅可以从数量上为中心城区增加一个商业旺地,还能够提升中心城区的整体面貌和都市气息。 商业城地理位置优越,交通便利,周边有相当

8、数量的企事业单位和居民小区,而且它有辉煌的过去,积淀着很多三水人的情感,若加以合理规划改造,几乎可以肯定将成为三水城市建设的一个亮点。这样一来,还能带动周边的餐饮等服务业的发展,可谓一举多得。2.2 “三旧改造”背景分析2.2.1 城市发展的自我完善一般说来，城市的发展总是不断地进行着自我完善，经历着“新陈代谢”的过程，“三旧”改造是城市发展过程中出现的主动提升和完善城市的城市更新形式。目前，城市更新步伐加快显露出必然性：城市化发展，城市聚集效益的提高、更大的吸引力和辐射作用；城市居民的社会生活质量提高，社会活动日趋多样化和多元化，追求宽敞的住宅、优美的环境、充足的公共设施及多样化的公共场所；

9、提升城市竞争力的需要。城市逐渐成为社会经济发展的焦点，城市竞争力作为城市综合发展能力的体现，不仅决定着一个城市在发展过程中获得资源的能力，也决定着市民提供就业机会和发展优势产业的能力。城市更新无疑是提升城市竞争力的有效方式之一当前，三水城市在经历高速发展以后，产业结构不断进行优化，城市建设开始进入到城市的自我提升和自我完善阶段，“三旧”改造则是三水城市发展进行自我完善的重要途径。2.2.2 加快推进“三旧”改造的意义根据佛山市加快推进三旧改造的文件指示要求，三水区近年来加快对“旧城镇、旧厂房、旧村居”的改造进程，本项目是推进 “三旧”改造的又一重大举措。为进一步贯彻落实科学发展观，满足佛山市经

10、济社会发展对建设用地日益增大的要求，改善城市面貌，不断提升城市品味，提高城乡居民生活质量，引领佛山市加快向工业化、城市化、国际化道路迈进，全面实现建设产业强市、文化名城、现代化大城市与富裕和谐佛山的宏伟目标（1）推进“三旧”改造是提高佛山市土地集约化利用水平，改善城市面貌和强化城市管理，加快建设现代化大城市的迫切需要。“三旧”改造主要通过改造和完善城乡基础设施，提升城市功能，改善城乡环境，从而满足发展和市民生活需求。佛山市旧城镇、旧厂房、旧村居普遍存在建设缺乏规划指导、布局分散、安全隐患较大、土地利用率低等现象，加上当前土地资源紧缺已成为制约我市产业结构进一步优化与经济社会持续健康发展的瓶颈，

11、土地利用价值需通过科学、有效的改造得以提升并增长。推进“三旧”改造，对于进一步挖掘利用城市资源潜力，提高土地集约化利用水平，提升区域城市功能和城市品味，对于进一步强化城市管理，有效改善发展和人居环境，把佛山建设成适宜创业发展和生活居住的花园城市具有重要作用。（2）推进“三旧”改造是促进经济和社会协调发展，提升佛山市综合竞争力，加快佛山向工业化、城市化和国际化道路迈进的重要举措。推进“三旧”改造，势必有效改善佛山市产业配套能力和发展环境，不仅有利于促进中心城区和产业集中区域培育特色产业、优化城市产业布局，促进都市产业发展提升和中心城区产业发展模式向轻污染、低能耗、高附加值的资金技术型转变，而且有

12、利于按照组团式城市空间结构和统一的城市建设标准对全市空间资源进行优化布局，优化城市投资和生态环境，增加就业机会，最终促进经济和社会各项事业协调发展，提升城市形象和综合竞争力。推进“三旧”改造的过程，是城市建设现代化时尚元素和先进文化精髓，促进我市向城市经济国际化、产业结构高级化、城市建设现代化和人民生活富裕化不断迈进的过程，也是佛山市现阶段和今后一段时期城市发展的主要任务以及实现城乡跨越式发展的客观需要。（3）推进“三旧”改造是推动佛山市城乡“一元化”发展，加快建设社会主义新村镇，构建富裕和谐佛山的有效途径。加快社会主义新村镇建设是国民经济持续发展和建设和谐社会的重要保障，推进“三旧”改造为社

13、会主义新村镇建设创造了新契机，开辟了新路子。“三旧”改造既可以促进农村居民增收，使村集体收入实现成倍增长，同时也可以促进农村基础设施建设，改善农村生产生活环境，大大加快农村与城市建设相互衔接，农村居民与城市市民相互认同，农村风俗与城市文化相互融洽的步伐，是加快实现农民变市民、农村变城市、农村经济社会形态变城市经济社会形态“三大历史性转变”的有效途径。各级党委、政府和相关职能部门要从践行三个代表“重要思想和科学发展观、坚持理政为民的高度”，把推进“三旧”改造作为一项重要的民心工程，作为转变政府职能、建设责任政府和服务型政府的重要措施，作为构建和谐社会的重要手段和关键性工作，切实抓紧抓实抓好。2.

14、2.3 完善三水商业圈的需要三水恒福广场，打响了三水旧城改造第一炮，也是继三水广场后三水中心区域出现的第二个大型商业项目。据了解，三水恒福广场是文峰东片区旧城改造项目，“旧改”完成后将是一个综合商住区，由于文峰东片区是三水历史最悠久、发展最成熟的商业区，通过旧城改造将令文峰东片区青春焕发，重拾活力，有望与三水广场形成齐头并进的局面。有恒福广场这个鲜明的例子，加之商业城所处的优越的地理位置，与三水广场，恒福广场刚好分成三个片区辐射三水中心城区，同时商业城的定位是面向中档消费者群体，相对于三水广场和横幅广场相对高的消费要求改造后的商业城将更贴近普通平民百姓的生活，填补了三水商业圈中档商业片区的空白

15、，可见商业城旧楼改造招商招租项目的开发是完善三水中心城区商业圈的需要。第三章 建设条件3.1 建设条件3.1.1 区域自然条件地理位置项目位于佛山市三水区西南镇，西南镇是三水区政治、文化、经济等交流的中心城区，商业城旧楼面向三水主干道广海大道中,是三水来往南海、禅城、广州等地班车的必经之路,也是各班车进入三水中心城区的第一站和主要上落客点；西临耀华路，东临商业路，北临商业北街，四面临街，交通便利。3.1.2 施工条件（1）交通设施三水现有交通运输以公路运输为主，公路运输是城市交通的大动脉，包括高速公路、国道、省道以及县乡级道路，施工运输较为方便。（2）水电设施条件 给水区域内现时主要由西南水厂

16、、石塘水厂、北江水厂、西江水厂联合供水，这几间水厂均属于三水三江汇通水务有限公司下属水厂，供水服务面积约200多平方公里。本项目又为旧楼改造项目，原建筑楼群已有现成的给水设施端口。 排水本项目为旧楼改造项目，原建筑楼群已有现成的排水端口和排水体统。通过排水系统排入市政污水收集管道，城区范围内有驿岗污水处理厂一座。 供电目前商业城各区首层店铺仍在营业，原建筑供电设施仍然在正常使用。 第四章 项目投资概算4.1 概算编制范围及内容4.1.1 装饰部分（1）块料地面：原来所有的地面全部凿掉，地面全部重铺600mm*600mm的瓷质砖，位置是A区、B区、C区除楼梯间外所有的地面，如三区进出口的处、里面

17、的商铺。（2）块料楼梯面层：主要是三区的所有楼梯间和A区螺旋台阶的面层、还有A区大门口进入的大楼梯的地面。（3）块料踢脚线:主要是柱子下面和所有的内墙面下面贴有100mm高的块料踢脚线。（4）栏杆：所有楼梯间采用不锈钢栏杆、B区采光井四周和A去内圆盘采用玻璃栏杆、所有的玻璃幕墙内面采用不锈钢栏杆。（5）墙面抹灰：主要是A区和C区与B区相连的内墙面的抹灰。（6）柱面抹灰：是所有柱面抹灰A区、B区、C区没有和墙体相连接的独立柱面抹灰。（7）全玻璃幕墙：A区、B区、C区最外围所有的墙体。（8）天棚都是采用木龙骨、防火板饰面，其他还有脚手架、墙体拆除、楼面拆除等。4.1.2 安装部分拆除原来的电气部分

18、、给排水部分、消防部分、空调部分、电梯，重做中央空调（1600RT）、消防（消防栓、自动报警系统、喷淋、防排烟）、低压配电、高压配电改造、给排水、电梯（A区2台、B区4台）、自动扶梯（B区6台）。4.1.3 其他本概算第一部分建筑装饰工程费用包括：装饰工程建安工程费用（已包括10%的规费和税金）、安装工程建安工程费用；第二部分为建设其他费用包括：建设单位管理费、工程监理费、设计费、招标代理费、预算编制费、项目建议书编制费等；第三部分预备费，本概算只计列基本预备费用、贷款利息。4.2 编制依据及费用标准1、中华人民共和国建设部安装工程投资概算编制办法、装饰工程投资概算编制办法（建标【2007】1

19、64号文）。2、中华人民共和国建设部安装工程投资概算指标、装饰工程投资概算编制办法（2007版）。3、主要材料、机械、人工价格按照佛山市工程造价信息2011年二季度计算。4、本概算投资组成和费用划分按建设部安装工程投资概算编制办法、装饰工程投资概算编制办法（建标2007164号文）的相关规定执行。其中：（1）建设单位管理费按“财建2002394号文”计算并参考市场行情调整；（2）工程监理费按“国家发改委、建设部建设工程监理与相关服务收费管理规定发改价格2007670号文”计算并参考市场行情调整；（3）工程设计费按“国家计委及建设部计价格200210号文”计算并参考市场行情调整；（4）招标代理管

20、理费按“按国家计委计价格20031980号文”执行分段计算并参考市场行情进行调整；（5）项目建议书编制费 “国家计委计价格19991283号文”计算并参考市场行情调整；（6）造价咨询费按照市场行情计算；（7）施工图审查费按设计费的10%计算，竣工图编制费按设计费的8%计算；（8）工程质监费按“按国家计委计价格20031980号文”执行分段计算并参考市场行情调整。5、第三部分不可预备费计算基本预备费，基本预备费按第一、二部分费用之和的5%计算,银行贷款3000万的利息，利率为7.05%。 商业城整改工程概算表序号项 目单 位数量单价、费率（元）合价（万元）备注一直接工程费 4457.17（一）装

21、饰部分 1850.081墙体拆除m3343080.36627.572运砖渣402050.64420.363楼地面铲（拆）除m23520013.11246.154墙面铲（拆）除42007.2493.045块料楼地面135.069475.446块料踢脚线57098.5715.627块料楼梯面层2120159.19033.758不锈钢扶手带栏杆（楼梯间）m650303.07219.709不锈钢镶夹玻璃栏板（A区内圆盘、B区采光井）480576.47027.6710不锈钢扶手带栏杆（玻璃幕墙）226.64448.0511墙面一般抹灰50809.6804.9212柱面一般抹灰1558022.57035.

22、1613全玻幕墙7920875.160693.1314天棚（木龙骨、面饰防火板）3580091.330326.9615天面防水790062.21049.1516综合脚手架38.13730.2017里脚手架35808.9543.21（二）安装工程 2607.09给排水部分3700044.320 163.98消防部分 0.002.1消防栓30.340 112.262.2喷淋50.760187.81?我?被女店主编织的精巧笔袋所吸引，买下了笔袋。第一件事： 第二件事： 第三件事： ?送照片给女店主，并怂恿她去登黄山。第四件事： 分）6（小说中的女店主是一个怎样的人？请结合具体内容简要分析。19 分）

23、6（结合语境，品析下列加点词语和画线句子，分析其表达效果。20 我瞪大眼睛，张着嘴却说不上话。 夕阳中，历尽沧桑的香樟树依旧高峻挺拔，依旧香远益清，淡淡的幽香沁入心脾。抬头间，那灿烂的笑容似在眼前 分）4（“香樟树下”也可作为这篇小说的标题，你喜欢哪个标题？请说明理由。21 分）20（六、“我”到店里买发卡，女店主嘱托“我”带黄山风景照给分）第二件事：女店主开心知足地把八十多岁的老太太送来的糯米团当午饭。第三件事：4（ 18 分）2（每件事她。分）女店主是一个坚强乐观的人。下肢瘫痪的她从不怨天尤人，对顾客总是报以灿烂的笑容；她不向外人提起自己的腿，以至“我”一直没有发6（ 19 现她是一个下肢

24、瘫痪者。女店主是一个热爱生活，爱美的人。她将生活中美好的东西编织成各种小饰物；她一直梦想着去黄山，感受大自然的美；她每天穿着得体的衣裳，把 头发梳得漂漂亮亮，把自己美好的一面展现给大家。 女店主是一个心灵手巧，勤劳的人。她一人经营着商铺，在闲暇时光，不停地编织各种精巧的小饰物；她经营的商铺总是一尘不染。 。女店主是一个懂得感恩，善良的人。当别人欣赏她或者帮助她时，她总是心怀感激，说自己“真走运” 女店主是知足常乐的人。下肢瘫痪并不“走运”的她最喜欢说的一句话是：“真走运！”午饭只是开水就一只糯米团也非常开心知足。 ）分，评价和分析必须吻合，不一致则以评价为主。2分，分析1分，其中人物评价3（以

25、上五个方面能答到其中两点即可，每点 示 。分）1分）感到非常意外、吃惊（1，形象地刻画当“我”听说女店主居然是一个下肢瘫痪者时（分）1（分）通过神态描写（细节描写）6（ 20 。分）1，表达“我”对女店主的怀念之情（分）1，烘托（表达）出女店主乐观向上、热爱生活的积极心态对“我”产生的影响（分）1例一：通过景物描写（1（运用象征手法示例二：（意。分）1（表达“我”对女店主的敬佩和怀念之情，分）1（用历尽沧桑依然挺拔的香樟树象征下肢瘫痪却积极乐观的女店主。分） 对即可），香樟树又象征着身残志坚、乐观向上的女店主，标题“香分）2分）答案示例一：我喜欢“香樟树下”。因为“香樟树下”点明故事发生的地点

26、（4（ 21樟树下”能吸引读者。激起读者的阅读兴趣（ 。分，答到一点即可）2：标题“一个走运的人”揭示一分）2，作者用它贯穿全文（答案示例二：我喜欢“一个走运的人”：因为小说中女店主最喜欢说的一句话是“真走运啊” 。分）2个并不“走运”的人感恩生活、乐观向上的积极心态，点明了小说的主题（ 莆田 分）22题（11-15（四）阅读下文，完成枕月而眠 张儒学 一个夏天的夜晚，我在乡下枕月而眠。 那是一个多么惬意而美丽的夜晚，乡村的夜静静的，明净的月光照在静寂的田野上，我却十分悠闲地躺在父亲承包的鱼塘边的小屋里，看着布满星星 ”“床前明月光，疑是地上霜，举头望明月，低头思故乡。：的天空，枕着落在水里的

27、月亮，心中却情不自禁地吟咏着李白的静夜思那是夏天的一个周末，我回到乡下老家看望父亲。尽管乡下树木密集、空气清新，但火辣辣的太阳似乎要把一切都烤焦似的。乡下人除了早晚上坡干 点必要的农活外，多半都呆在家里，或者在院前的竹林下乘凉，都尽力去寻找最凉爽的地方呆上一时半会，合合眼打个盹，也是乘凉的一种方式，更是一件 多么快乐的事。 我的父亲乘凉的最好去处是他承包的那个鱼塘，因为要喂养和照看鱼塘里的鱼，父亲就在鱼塘边搭起一个简陋的棚子，棚子是用竹子编的，父亲还用稀泥巴在外面涂了一层，这样就冬暖夏凉。冬天把门关上，里面升上一个炉子，不管外面下起多大的雪，里面也一样的暖暖的；夏天只要把门打开，凉凉的。棚子里

28、虽然只能放下一张床和几个小凳子，但在这空旷的田野上，在这宽宽的鱼塘边，在这风就轻轻地吹拂着小屋，里面凉悠悠的就是天然的“避暑山庄” 清清的水面上，别有一番风味。他们见我回来了，只见父亲的小屋里正坐着几个人在高兴地聊着天。我一到老家就直往父亲的鱼塘跑去，也许我早就知道父亲鱼塘边的小屋冬暖夏凉， 就赶忙叫我进去坐，他们仍天南地北地聊着，我却在屋里坐着乘凉，也许是我在城里吹惯了空调，回到乡下尽管手中的扇子扇个不停，还是感觉到很热，全 身都被汗水浸透，可来到这小屋里，一会就感觉到凉悠悠的。不一会，那几个跟父亲聊天的人走了，父亲就与我聊起天来。在这清清的鱼塘边，时不时有鱼儿游出水面，在清澈透明的水里游来游去，时不时弄出 “听说你这鱼塘承包”我说：“这些鱼，多可爱，我看见它们就像看见你们小时候一样，多高兴多快乐呀！“叮叮咚咚”水声，父亲看着顽皮的鱼，高兴地说：“当然要承包，只要在这鱼塘边一坐，心中就有一种快乐和踏实的感觉哟！期快满了，还承包么？”父亲说：”我似乎明白了父亲的心情，虽然我们都劝父亲 不要再承包这鱼塘，因母亲常年在城里帮着做生意的弟弟带孩子，也想叫父亲去城里享享福，