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1、由于业主委员会可以对物业的共用部位、共用设施、设备和物业管理办公场所、经营用房及由此产生的收益由业主委员会代表全体业主进行监督管理，收取一定的费用，对住宅共用部位、共用设施设备还有维修基金，此外，业主委员会的办公活动经费。案例三：今年10月底的一天，家住济南市玉函东区的王先生早上醒来，意外地发现前一天放在床边的手机不见了。后来王先生才知道，那天晚上被小偷偷的不只是他一家，附近的三家邻居也都遭了殃。小偷为什么如此大胆呢？难道不怕被保安发现吗？原来，物业公司在一个多月前就撤走了小区保安。现在，进出小区的几个大门都没人看管。小区成了什么人都能随便出入的自由市场。那么，物业公司要撤走小区保安呢？物业人

2、员的回答是：由于他们经费不足，为了维持小区的基本服务，比如二次供暖，垃圾外运，只好裁掉部分人员，停掉相关服务。物业人员还介绍说，导致物业经费不足的直接原因，就是物业费收缴率太低。那么，业主们又因为什么原因而不愿意交物业费呢？对此，业主们纷纷表达了自己的想法：业主A：咱这个钱给了他，他没弄到明处，不知道这个钱干吗使了。他现在这个物业就是随便写个单子，想什么事写个单子，早上起来他在门口等着咱，谁来了，给你个单子，明天收什么钱了，后天收什么钱，就给你个单子，他不给你讲是为什么事。业主B：比如说路灯来讲，路灯也是，通过三番五次地业主找，去年才开始搞，这个小区都进住五年了。业主C：原来说应该有停车的地方

3、，现在停车的地方都没有了，给占了，只有在路上停车，在路上停车的话，画个圈就停车，妨碍交通，还要收钱，这样业主就不大高兴。原来是因为对小区的环境和物业服务不满意，部分业主才选择了不交物业费。据物业公司统计，从2004年5月份以来，玉函小区的物业费收缴率最高也只有70，而这个数字还在逐月减少，到今年9月份为止，按时交费的人已经不到40了。物业费收不齐，物业公司无法开展工作，只好裁掉了保安人员和环境维护人员，现在，小区里路灯不亮了，绿化带也荒芜了，各种小广告贴得到处都是，连居民健身的器械也被拆走了。物业费上的较量 没有赢家 从上面的事例可以看出，业主们不交物业费的原因方方面面，有些是物业管理的问题，

4、有的还可能是早期开发商遗留下来的问题。但是不管怎样，花那么多钱买了房子，却没有得到满意的环境，业主们当然觉得很委屈。而物业公司是大家请来的“管家”。业主的生活受到影响，“管家”自然也脱不了责任。于是大家就通过拒交物业费的方式进行抗议。但是这样一来，物业公司收不到钱，不仅无法改进服务质量，反而连原先的保安啊，保洁啊，都维持不了。最后倒霉的还是业主。其实，拒交物业费导致的这种恶性循环的结果，很多业主也是意识到的。管06-1常华一、某住宅小区单元第层单号住宅的外墙下水管渗漏，湿了以下三层沿管的大片外墙。物业公司提出要对其维修，其维修费由谁出？单元单号家住户，其说法不一，、层的住户说：此事与他们无关，

5、他们不出维修费；六层以下的住户说：该维修费应由第六层的住户出；第六层的住户说：该维修费应从维修基金出。请问你对此有什么看法？水管渗漏，属一般维修，换根外墙水管即可。因此，不应使用维修基金。因这根水管修好以后，8户住户都受益，根据“谁受益，谁负责”的原则，应由8户住户共同维修，具体费用按份额比例分摊。二、方圆物业管理公司承接了流连花园多层住宅小区的管理，做到了环境清洁卫生，公共场地每天清扫，无乱堆乱放，下水道通畅，公共用水池定期清洗；保安人员小时值班、巡逻；公共配套设施维护良好，水、电、消防设施保障有效。经过方圆物业管理公司一年的努力，小区内绿地覆盖由原来的20提高到26%，园林绿化维护良好，增

6、加了社区活动场所，开展了正常的社区文体活动，因此，方圆物业管理公司向流连花园业主委员会提出：物业管理费由原来的每平方米0.4元提高到每平方米0.6元，但遭到业主委员会的拒绝。方圆物业管理公司的要求是否合理？你有什么建议？要求是否合理应视其具体情况。如果物业管理公司事先和业主委员会协商和沟通了，提高物业管理服务的水平和服务质量，增加了物化劳动和活劳动的投入，则要求提高收费标准是合理合法的。但如果该公司事先没有和业主委员会协商和沟通，自作主张增加各种投入来提高小区的质量档次和服务水准，事后要求提高管理费就不合理了。建议该公司真诚地与业主委员会商量，将每一个支出项目请业主委员会审定，看那些是必要的，

7、那些是多余的，那些是可要可不要的，在得到业主委员会认可以后，才确定实际要增加的物业管理费的幅度和标准。三、房改后，新埠港务公司住宅区设立了新埠物业管理公司。目前，新埠物业管理公司只提供保安和环卫服务，每月每户各项服务只收元的服务费。一天，海天商场为新埠港务公司住宅区的便民店送货，司机小谭到达住宅门卫，递交出入卡后，开车驶入住宅区。为了赶时间，车速较快，不注意而将正在越过马路行动缓慢的姚女士撞成重伤。姚女士因此花去万元医疗费，经协商，其中海天商场及事故责任人同意支付万元，剩余的万元由新埠物业管理公司支付，另支付千元的营养费。新埠物业管理公司认为他们没有责任，不同意支付万元的费用。你对新埠物业管理

8、公司有什么看法和建议？如果没有证据证明物业管理公司有过错，造成该业受重伤，则物业公司不应承担责任。尽管物业公司收取了保安服务费，但物业管理的保安服务是一种群防群治的安全防范服务。物业管理公司在本物业管理区域内与业主、住户之间不存在人身、财产的保管或保险关系。建议该公司向业主解释清楚物业保安服务的性质。管06-1刘然一 业主李某经过其所住的商住楼大堂时，因潮湿地滑而摔倒在地，造成骨折住院一个多月，花费医药费数千元。李某认为其摔倒主要是因为地滑，因此物业公司应负担一定责任，物业公司应当补偿其医药费、误工费和精神损失费。请问此事物业公司是否需承担责任？谈谈你的看法。分析：这个案例的责任归属适用于我国

9、民法所规定的特殊侵权的民事责任，即中华人民共和国民法通则第一百零六条第三款规定：“没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。”因此物业管理公司是否要负责赔偿的关键是看法律有没有规定要承担民事责任。 中华人民共和国民法通则第一百二十五条规定：在公共场所、道路旁或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等，没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的，施工人员应承担民事责任。同理，在本案例中，如果物业公司对地面潮湿既没有警示性标志又没有采取防范措施，则应承担民事赔偿责任。否则就不应承担民事赔偿责任。根据中华人民共和国消费者权益保护法第十八条的规定：“经营者应当保证其提供的商品或者服务符合保障

10、人身、财产安全的要求。应当向消费者作出真实的说明和明确的警示，并说明和标明正确使用商品或者接受服务的方法以及防止危害发生的方法。”这条法律规定与我国民法第一百二十五条的规定是一致的，都包含有要“明确的警示”的法律要求。二 某住宅小区单元第层单号住宅的外墙下水管渗漏，湿了以下三层沿管的大片外墙。三 某业主投诉：我买的房子虽然已入住半年，可我却高兴不起来。因为房子存在质量问题：卫生间渗水、墙面有裂缝、门窗歪斜。找物业公司和开发商后，他们只是把裂缝补了补，渗水和门窗歪斜还存在，这严重影响我的使用。因此，我准备不支付物业公司的物业管理费了，不知这种做法是否合理？请你回答该业主提出的问题并提出你的处理意

11、见。 按时交纳物业管理费是业主的法定义务。业主不能以房子质量差为理由来逃避自己交纳物业管理费的法定义务。业主只要享受了物业管理服务，就应交纳管理费。从法律上讲，不交纳管理费，不仅损害了物业管理公司的合法权益，而且也严重地损害了全体业主的合法权益。如果某业主自身的合法权益受到了侵害，则物业管理公司可协助业主要求开发商维修房屋或赔偿经济损失，或协助业主直接向人民法院提起诉讼，要求赔偿损失。业主必须意识到维护合法权益必须用合法的方式、合法的手段来维护，法律绝对不能允许用非法的方式、非法的手段来维护合法权益。管06-1苏子洋某业主投诉：案例分析：按时交纳物业管理费是业主的法定义务。先生及其夫人居住在广

12、州市某小区栋室。老两口在澳大利亚女儿家住了半年，最近回到自己家。物业管理员上门收取物业管理费，黄先生讲：“我们半年都不在家，不应该交物业管理费。”请问：物业管理公司应如何处理。第一，业主所拥有的空置房仅仅是区分所有建筑物的专有部分空置，并不意味着整个所有建筑物在空置着。实际上虽然区分所有建筑物的专有部分在空置，但区分所有建筑物的共用部分仍然在运行、使用之中，而物业管理费的支出目的就是要维持、保证区分所有建筑物的共用部分的正常运行、使用、维修和保养，如果物业管理费用缺乏来源或者减少，就不能使区分所有建筑物的共用部分的正常运行、使用、维修和保养得到维持和保证。第二，当部分业主将物业建筑物空置后，并

13、不意味着就可以减少物业管理公司的物业管理服务的工作量。并不意味着可以减少维持、保证区分所有建筑物的共用部分的正常运行、使用、维修和保养的工作量，电梯、高低压配电设备、共用照明、水泵、消防设施等共用设备、设施仍然要投入正常运行，仍然需要维修和保养；保安的值勤、巡逻、安全检查等工作量也不会减少；清洁卫生、环境绿化等等物业管理的管理服务工作量一样也不会因部分业主的物业建筑物空置而有所减少。第三，造成业主的物业建筑物的空置责任在于业主本身，而并非物业管理公司无理阻挠不让业主投入使用，因此，空置房的责任不在于物业管理公司。第四，减免物业管理费用对未空置物业建筑物的业主来说是不公平的。虽然物业建筑物空置，

14、但空置房的业主仍然在享受着因物业管理的优质服务而带来的物业建筑的保值和增值的经济成果。因此物业管理公司应向业主讲清楚上述道理，要二位老人按时交纳物业管理费。河某小区的业主王某家中被盗，财产损失达二万多人民币。王某认为其所交的物业管理费中已包含了治安管理服务内容，因此其家中被盗，物业公司应承担赔偿责任。谈谈你对此事的看法。首先应该明确业主所交管理费中所含治安管理服务为公共区域的治安防范服务，而非业主家中的安全保障服务。因此，本案例中，物业管理公司是否应承担责任，应视具体情况。如果该小区公共区域治安隐患多，保安员不履行职责，而且又能证明这些因素与业主家中被盗有必然的因果关系，则根据中华人民共和国民

15、法通则第一百零六条规定，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。如果物业公司采取了多种防范措施，公共区域没有治安隐患，保安员尽职尽责，业主也找不到物业公司的不当之处。则物业公司不应承担赔偿责任。治安管理是物业管理最基本的内容。为了确保业主、住户的安全、规避不可预测风险，一方面物业管理公司应增加保安人员及保安巡逻次数，加大安全防范的力度。另一方面，物业管理公司最好购买公众责任险，将所应承担的赔偿责任的风险转嫁给保险公司。管06-1曹旭东业主以新居有瑕疵状告物业要求索赔 23岁的陈小姐去年准备入住新居时，发现报警系统无法使用，门窗也无法正常关闭，9月26日，她向小区物业管理处提出

16、了投诉。物业管理处接投诉后即派员对其门窗和报警系统进行检查、试验，确定维修事宜。经物业公司联系，门窗制造厂商上门维修。2个月后，陈小姐的委托代理人会同物业及门窗制造厂商共同签署了一份备忘录，确认报修之门窗已修复。6天后，室内报警系统经维修后也交陈小姐正常使用，然而矛盾并未就此解决。 今年9月，陈小姐将小区物业告上法庭。她在诉状中称自己的新居早在去年5月就已装修完毕，但由于报警系统、门窗故障，加之物业管理混乱，无法提供正常维修服务，致使自己迟了半年才搬入新居，要求物业公司赔偿损失4.2万元。提示 物业管理处要想胜诉，就要证明陈小姐陈述事实不实，而此时最重要的就是那些处理业主投诉及维修记录的书面材

17、料。由此，我们也可以看到物业档案资料管理规范的重要性了。案例分析 物业管理公司也充分的书面证据证实，陈小姐在去年9月26日前从未向物业报修过，此后物业在接报后，即与生产厂家联系进行修理，维修合格后有陈小姐书面签字材料为证，物业公司已尽到了义务，对方诉请并无依据，计算方法也无法可依。法院审理后认为，双方所提供的证据均反映了在陈小姐向物业提出报修后，物业公司履行了其维修、服务义务，主观上并不存在过错或不作为。此外，陈小姐赔偿标的的计算方法也缺乏事实和法律依据。因此，她的诉讼请求法院难以支持。小区的围墙物业管理公司能拆除吗 刘女士所住的芬芳花园小区实行封闭式物业管理。2002年4月，仅一墙之隔的A公

18、司开发新建雨花雅园，并与B公司签订协议，约定将芬芳花园西区所属基础配套设施、公共配套设施与雨花雅园共享，雨花雅园的物业管理并入芬芳花园，A公司向B公司支付费用。A公司对外承诺，雨花雅园将与芬芳花园成为一体，雨花雅园业主可以自由进出芬芳花园。因此，拦在两个小区之间的围墙被打通。刘女士认为，两物业公司所做的决定，严重损害业主的合法权益，遂起诉至法院，要求A公司、B公司停止侵害，将芬芳花园原封闭围墙予以修复。 这里首先需要弄清的是该围墙是否属于芬芳花园的公共财产。 本案例中的围墙属于小区的公用设施，是小区的公共财产。就小区的公共财产而言，绝大部分属于全体业主所有，小区业主委员会代表全体业主行使所有权

19、和支配权。物业管理公司要改变公用设施的，应当征得业主委员会的同意。故本案例中的围墙物业管理公司不能拆除。业主委员会这样做对吗 某小区于今年2月成立业主委员会，3月公开招聘物管公司，共有3家物管公司应邀投标应聘。经过小区业主委员会3个月的调查后，在街道、居委会、房屋办事处的监督下召开的小区业主代表大会上，A物业管理公司以13票对10票胜出。但时至今日，小区业主委员会主任却借故迟迟不与其签订物业管理服务合同。 应依据中华人民共和国招标投标法、物业管理条例等相关法规中关于中标后招标方无故不签订合同的条款进行处理。 了解无故不肯签订物业管理服务合同的真实原因，主动与野猪委员会积极协商，如业主委员会仍拒

20、绝签订合同，就运用法律手段保护企业利益。在多次与该小区业主委员会主任交涉未果后，A物业管理公司将小区的业主委员会告上了法庭。据了解本案例业主委员会迟迟不与胜出的物管公司签订合同，关键在于原物业管理公司公司不愿退出，业主委员会中的某些委员偏向原来的物管公司，从而给中标的物业管理公司公司设下障碍，导致了现在中标的物管公司进不来的局面。 A物业管理公司公司状告业主委员会，理由主要是：该公司是应邀投标应聘，并按照规定投送标书及有关承诺书，业主委员会没有权力借故迟迟不与该公司签订物业管理服务合同。新的物业管理条例明确规定了业主大会的作用，当业主大会召开后，选聘物业管理公司的最终决定权掌握在业主大会手里，

21、而不是现在的业主委员会。业主委员会只是业主大会的执行机构，选聘物管公司以及小区内所有涉及全体业主权益的事情，都要通过业主大会决定，业主委员会不得擅自做主。本案例的核心问题是业主委员会取代了业主大会。该小区业主委员会的执行秘书承认，选聘物业管理公司应该由业主大会集体决定。而现在业主委员主任却独揽大权。如果业主委员会的某些代表还要一意孤行的话，小区业主将失去对业主委员会的信任。管06-1李宁案例1鉴于某小区物业服务企业管理能力差，致使该小区成为脏、乱、差的典型，小区业主代表大会做出解除物业服务合同的决议，并书面通知物业服务企业。物业服务企业复函不同意解除合同。业主代表大会遂委托小区业主委员会向法院

22、提起诉讼，要求法院判决解除物业服务合同。法院认为，原告未依法召开业主大会讨论，也未用书面的形式征求业主意见，仅根据业主代表大会做出终止与被告的物业服务合同的决议，要求解除物业服务合同，不符合法律法规的规定，判决驳回原告的诉讼请求。在什么条件下，业主代表大会做出的决议才有效？业委会召开业主大会，可以用书面形式征求业主意见，需满足业主总人数1/2和总面积1/2以上同意，业主大会才能解除或者罢免物业公司协议。案例2业主委员会如何才能具有诉讼主体的资格？案例3罪犯经小区南面围墙未上锁的小铁门进入小区，翻入徐先生的住房，采取暴力手段致使徐先生死亡。罪犯已被判决死刑。此后，徐太太以物业服务公司未尽到保安职

23、责为由，将物管公司告上法庭，要求赔偿丧葬费、误工费、抚恤金、精神损失费等共46万多元。经查，小区公共契约约定：物管公司负责对小区进行日常巡视，做好住宅区内安全防范、治安保卫、巡检、警戒等工作。又查，小区三大监控系统工程已经开工建设，但无竣工验收合格证明；之前小区住户曾对小区安全提出质疑，要求安装防盗门，遭拒；案发当晚，监控中心人员发现42号监控点有异常，随后到现场查看，因犯罪分子已翻墙入室，未能发现。根据上述案情，你认为物管公司是否需要承担责任？根据我国物业管理条例以及合同法的有关规定，物业管理企业的义务及责任取决于物业服务合同的约定。在物业管理企业未能履行物业服务合同中约定的义务，导致业主人

24、身、财产安全受到损害的情况下，应当依法承担相应的法律责任。一般来说，如果物业服务合同中包含了安全保障这一服务项目，而物业管理企业也谨慎履行了合同义务（比如采取了出入登记、安全巡逻等措施），无失职行为，则无需对损失承担赔偿责任。 徐太太，需举证物业公司对小区进行日常巡视，做好住宅区内安全防范、治安保卫、巡检、警戒等工作有失职行为。管06-1于昖北京市XX区人民法院民事判决书（2008）X民初字第10XXX号原告北京市XXX物业管理发展中心，住所地北京市XX区XX镇XX街。法定代表人袁XX，经理。委托代理人冯XX，男，北京市XXX物业管理发展中心职员，住北京市XX区XX镇XX村后街XX号。委托代理

25、人XXX，男，北京市XXX管理发展中心职员，住北京市XX区XX镇X村中街X号。被告张XX，女，1963年1月2日出生，汉族，住北京市XX区XX镇xxx小区xx号楼x门x号。委托代理人xx，男，北京市x区x镇司法所职员，住单位宿舍。原告北京市x物业管理发展中心（以下简称x物业中心）与被告x物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员x独任审判，公开开庭进行了审理。原告x物业中心的法定代表人x及委托代理人冯x、李x，被告张翠香的委托代理人刘x到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告x物业中心诉称：被告居住的x镇永安里x号楼x单元x号居室楼房，自2005年1月1日至2008年12月31日尚欠垃圾

26、清运费48元、保洁费30元、化粪池清掏费18.37元、小区设施维修费244.88元，共计341.25元。故起诉要求被告给付原告各项费用341.25元，按法律规定给付滞纳金，诉讼费由被告承担。被告x辩称：我是2004年买的二手房，当时没有物业管理。我与原告没有签订任何物业合同。原告的物业服务不达标。故不同意原告的诉讼请求。经审理查明：原告负责为x区x镇x小区x号楼提供物业服务。被告系x小区x号楼x单元x号房屋的业主。原告为被告居住的房屋提供了物业服务，但被告未向原告交纳2005年 1月1日以来的部分物业服务等相关费用。故原告于2008年9月诉至本院。另查，2007年11月27日，被告已经向原告交纳2005、2006和2007三个年度的垃圾清运费144元、保洁费90元、化粪池清掏费55.11元。上述事实，有双方当事人的陈述及提交的物业服务合同、资质证书、营业执照、收费通知单、交纳物业服