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1、4.省税务机关规定的其他情况。三、非直接销售和自用房地产的收入确定 （一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。四、土地增值税的扣除项目 （一）房地产开发企业办理土

2、地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。（二）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。（三）房地产开发企业开发建造的

3、与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。（五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，

4、计算确定清算项目的扣除金额。五、土地增值税清算应报送的资料 符合本通知第二条第（一）项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；符合本通知第二条第（二）项规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：（一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；（二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；（三）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资

5、料等。纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告。六、土地增值税清算项目的审核鉴证 税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。七、土地增值税的核定征收 房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：（一）依照法律、行政法规的

6、规定应当设置但未设置账簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。八、清算后再转让房地产的处理 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积 本通知自2007年2月1

7、日起执行。各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。国家税务总局二六年十二月二十八日关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知-财税2006141号 各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：为贯彻落实国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发200637号）精神，进一步促进调整住房供应结构，增加中小套型、中低价位普通商品住房供应，现将中华人民共和国土地增值税暂行条例第八条中“普通标准住宅”的认定问题通知如下：“普通标准住宅”的认定，可在各省、自治区、直辖市人民政府根据国务院办公厅转发建设部等

8、部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知（国办发200526号）制定的“普通住房标准”的范围内从严掌握。请遵照执行。财政部 国家税务总局二六年十月二十日关于土地增值税若干问题的通知-财税200621号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：根据中华人民共和国土地增值税暂行条例（以下简称条例）及其实施细则和有关规定精神，现将土地增值税有关问题明确如下：一、关于纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的征免税问题 条例第八条中“普通标准住宅”和财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知（财税字1999210号）第三条中“普通住宅”的认定

9、，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知（国办发200526号）制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。 在本文件发布之日前已向房地产所在地地方税务机关提出免税申请，并经税务机关按各省、自治区、直辖市人民政府原来确定的普通标准住宅的标准审核确定，免征土地增值税的普通标准住宅，不做追溯调整。二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题 纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，条例第六条第（一）、（三）项规定的扣除项

10、目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5的基数。 对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据中华人民共和国税收征收管理法（以下简称税收征管法）第35条的规定，实行核定征收。三、关于土地增值税的预征和清算问题 各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。 对未按预征规定

11、期限预缴税款的，应根据税收征管法及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。 对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85以上的，税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的清算。具体清算办法由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定。四、关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的征免税问题 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城

12、市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。五、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题 对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字1995048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。六、本文自2006年3月2日起执行。中华人民共和国财政部国家税务总局 二六年三月二日转发财政部

13、国家税务总局关于土地增值税若干问题通知的通知-成地税函2006223号各区（市）县地方税务局、财政局，市局第三直属分局、各稽查局：现将四川省地方税务局 四川省财政厅转发财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知的通知（川地税发200667号）转发你们，并作如下补充，请一并贯彻执行。一、关于调整土地增值税预征比例问题。按照文件要求，我市土地增值税预征比例调整为：商用房1.5%、非普通住房1.2%、普通住房按1.2%减半。二、关于纳税人建造普通标准住宅出售，且增值额未超过扣除项目金额20%的免税审批问题。根据四川省地方税务局关于加强土地增值税减免项目的通知（川地税函1997233号）要求，纳

14、税人建造普通标准住宅出售，交易金额未达到1000万元的，须向房地产所在地地税机关提出申请，并提供相关文件，经房地产所在地地方税务机关对其增值额未超过扣除项目20%的进行审核后，报县级地方税务局审批。交易额达到1000万元及其以上的，须逐级上报省地方税务局审批。三、关于因城市规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的免税审批问题。根据四川省地方税务局关于加强土地增值税减免项目的通知（川地税函1997233号）要求，因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，纳税人应在签订房地产转让合同之日起七日内向房地产所在地地方税务机关提出申请，并提供县级以上人民政府批文，经所在地区

15、（市）、县地方税务局审核后，免予征收土地增值税。四、各地税机关应按照文件要求及有关规定，结合税收检查，对房地产开发企业预征的土地增值税及时进行清算。市局之前关于土地增值税预征比例的规定与本文有抵触的，一律以本文为准。成都市地方税务局 成都市财政局二六年十一月十三日关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知-国税发2004100号各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局： 今年以来，针对国民经济发展中存在的一些行业、地区固定资产投资增长过快问题，党中央、国务院采取了多项宏观调控措施加以解决。其中严格土地管理，制止乱占滥用土地，促进土地合理利用是一项重要内容。为配合国家开展土地市

16、场的治理整顿，发挥税收的调节作用，为国家经济发展大局服务，必须进一步加强城镇土地使用税和土地增值税的征收管理工作。 城镇土地使用税和土地增值税开征以来，征管工作总体情况是好的。特别是去年全国地方税管理工作会议以后，在加强征管和组织收入等方面，各地做了大量工作，取得了一定成效，但仍存在一些问题。主要是一些地方对小税种的征管不够重视，认为征收成本高，部门配合难度大，因而管理上比较粗放，一些地方还存在对减免税控制不严和越权减免税等问题；还有一些地方未能随着城镇的发展变化及时调整土地等级和土地使用税单位税额，致使收入规模长期偏低，未能有效地发挥土地使用税的作用。为认真做好城镇土地使用税和土地增值税的征

17、收管理工作，充分发挥其促进合理利用城镇土地、调节土地级差收入、提高土地使用效益的作用，现就进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作提出以下要求： 一、要重视和加强城镇土地使用税和土地增值税的征收工作。这两个税种收入规模小，征收难度大，但其在规范和引导土地市场健康、有序发展，贯彻国家产业政策方面具有积极的作用。各地要进一步加强基础征管工作，查找税源管理中的薄弱环节与漏洞，深入挖掘增收的潜力，完善管理办法和操作规程，不断提高这两个税种的征管质量和精细化管理水平。 二、要严格按照减免税的管理权限和减免税审批程序办事。根据国家宏观调控的要求和清理整顿工作重点，认真清理、从严控制各类开发区、各类

18、园区用地和属于国家产业政策限制发展行业用地的减免税。本通知下发后各地要全面清理城镇土地使用税的减免规定，属于越权减免的要立即纠正并恢复征税；除经批准开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产免征土地增值税的优惠政策已经到期，对仍未按规定恢复征税的要立即纠正。 三、要针对本地区土地等级划分不合理，城镇土地使用税单位税额偏低，增量不足的状况，借鉴兄弟省市的工作经验，认真调查研究，充分运用城镇土地使用税税源数据库更新后的数据资料，及时、合理地调整土地等级，适当提高单位税额，以充分发挥其调节土地级差收入的作用，增加地方收入

19、。 四、要进一步建立健全土地增值税的税源登记和纳税申报制度，规范房地产转让收入、扣除项目金额的确定和评估管理办法，搞好委托代征，特别要注意完善土地增值税的预征办法，结合各地实际及不同类型房地产开发转让的土地增值收益情况，科学合理地确定预征率，在房地产转让后，要予以清算，多退少补。 五、要加强城镇土地使用税和土地增值税政策执行情况的调研，对政策执行中的有关情况和问题要认真研究、及时反馈、提出建议，以便完善相关政策规定；对征管工作中遇到的新情况、新问题，要及时采取措施，提出解决的意见和办法，进一步规范征收管理。国家税务总局 二四年八月五日关于认真做好土地增值税征收管理工作的通知-国税函200261

20、5号各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局:土地增值税自开征以来，经各级地方税务局共同努力，在加强征收管理和组织收入方面做了大量的工作，并且取得了一定成效。但由于房地产开发与转让周期较长，造成土地增值税征管难度大，一些地区对土地增值税征收管理产生畏难情绪，还有一些地区误信土地增值税要停征，而放松了征管工作，造成应收税款的流失。为保证税收任务的完成，认真做好土地增值税的征收管理工作，现通知如下:一、要进一步完善土地增值税的征收管理制度和操作规程，建立健全土地增值税的纳税申报制度、房地产评估规程、委托代征办法等。二、对在1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或立项并已按规定投入资金进行开发

21、，其首次转让房地产的，免征土地增值税的税收优惠政策已到期，应按规定恢复征税。三、针对当前房地产市场逐步规范，房地产投资商的投资回报趋于正常情况，各地要进一步完善土地增值税的预征办法，预征率的确定在科学、合理。对已经实行预征办法的地区，可根据实际情况，适当调减预征率。四、要继续加强与房地产有关部门的配合。要严格按照财政部、国家税务总局、国家国有资产管理局关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知（财税字199561号）、国家税务总局和国家土地管理局关于土地增值税若干征管问题的通知（国税发19964号）、国家税务总局、建设部关于土地增值税征收管理有关问题的通知（国税发19964

22、8号）等联合发文的要求，加强部门之间的配合和协作，共同搞好土地增值税的征收管理。 国家税务总局二二年七月十日关于加强土地增值税减免项目管理的通知-川地税函发1997第223号为贯彻国家税务总局关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知（国税发1996227号）的精神，进一步加强我省土地增值税减免项目的管理，根据中华人民共和国土地增值税暂行条例、中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则及财政部、国家税务总局财法字19957号通知的有关规定，结合我省实际，对土地增值税减免项目的管理，作出如下规定，请遵照执行。一、关于建造普通标准住宅的项目管理。建造普通标准住宅，纳税人应向房地产所在地地方税务机关提

23、出申请，并提供该住宅项目立项时计委等有关部门对该工程的名称、造价、结构、内部装修等内容认定的相关文件，经房地产所在地地方税务机关对其免税条件进行审核后，报所在地县级以上地方税务机关审批（含县级，下同）。房地产交易金额达到1000万元及其以上的，房地产所在地地方税务机关审核后，逐级上报省局审核确属建告普通标准住宅，且增值额未超过扣除项目金额20的，将下文批复免予征收土地增值税，所在地税务机关据此为纳税人办理有关免税事宜。二、关于国家建设需要依法征用、收回的房地产的项目管理。因国家建设需要依法征用、收回的房地产或因国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，纳税人在签订房地产转让合同之日起七日

24、内向房地产所在地地方税务机关提出免税申请，并提供县级以上的政府批文，经所在地县级以上地方税务机关审核后，免予征收土地增值税。三、关于个人转让原自用住房的项目管理。个人因工作调动或改善居住条件转让原自用住房，居住满三年以上或五年以上的，纳税人应在签订房地产转让合同之日起七日内向房地产所在地地方税务机关的出减税或免税申请，并提供表明居住时间的证明，如房屋产权证，住房卡、户口卡等，经所在地县级以上地方税务机关核实后，确定减税或免税。四、关于一九九四年一月一日前签订的房地产转让合同的项目管理。1994年1月1日前已签订的房地产转让合同，纳税人应在1997年12月底前向房地产所在地地方税务机关提交免税申

25、请，并附转让合同及相关材料，经所在地地方税务机关审核后，报市、地、州地方税务局审定。五、关于一九九四年一月一日以前签订的房地产开发合同（立项合同）的项目管理。凡在1994年1月1日以前签订的房地产开发合同（立项合同），纳税人应在1997年12月底前，将项目合同送当地县级地方税务机关审核确认。自1994年起五年内首次转让房地产的，纳税人应在办理转让手续前向房地产所在地地方税务机关提交免税申请并附土地出让合同及相关材料，由当地地方税务机关审核并逐级上报市地州地方税务局审批。六、关于成片开发、周期较长的房地产项目管理。1994年1月1日以前签订的由政府审批同意进行成片开发、周期较长的房地产项目，纳税

26、人应在1997年12月底前，将项目合同送当地县级地方税务机关审核确定。其房地产在规定五年免税期满后首次转让的，由纳税人向房地产所在地地方税务机关提出申请，并附政府批文及相关资料，经所在地财政、税务部门审核，并逐级上报财政部、国家税务总局核准，适当延长免税期限。七、关于土地增值税减免项目的报批应附的资料。符合土地增值税减免规定的单位和个人，除向地方税务机关提供上述资料外，还应同时附土地增值税项目登记表、土地增值税纳税申报表等资料。八、关于一九九四年一月一日以前签订房地产转让合同或开发合同的项目未按时在地方税务机关备案的处理。凡1994年1月1日以前签订房地产转让合同或房地产开发合同的项目，应于1

27、997年12月底前向当地县级地方税务机关审定备案。逾期未办理者，视同应纳税项目处理。1997年8月15日国家税务总局建设部关于土地增值税征收管理有关问题的通知-国税发199648号各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局，地方税务局，各省、自治区建委（建设厅），各直辖市、计划单列市房地产管理局：为了加强税务部门与建设行政主管部门、房地产管理部门的工作配合，搞好土地增值税的征收管理工作，根据中华人民共和国土地增值税暂行条例（以下简称条例）及中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（以下简称细则）和中华人民共和国城市房地产管理法、建设部45号令城市房地产转让管理规定等法律、法规规定，现对土地增值

28、税征管的有关问题通知如下:一、土地增值税是国家为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益而开征的税种。各地税务主管部门应当在当地建设、房地产管理等有关部门的支持和配合下，根据当地实际情况，建立起一套完善的土地增值税的征收管理制度。二、各级房地产管理部门要根据建设部的统一部署，依照中华人民共和国城市房地产管理法的规定，做好房地产交易管理和权属登记工作，根据需要向税务部门提供全面准确的房地产权属及转让时间、价格等征税资料，并按照有关规定严格核算房地产的开发成本和费用，配合税务部门做好土地增值税扣除项目金额的审查工作，防止由于成本费用不实等原因造成土地增值税的流失。三、凡是转让房地产的纳税人，应当根据土地增值税的有关规定，在规定的期限内到主管税务机关办理土地增值税的纳税登记和申报手续，经主管税务机关审核后，按照规定的期限缴纳土地增值税。对于已经完税的纳税人，由主管税务机关发给完税证明；对于不属于征税范围或应予免税的，由主管税务机关发给免税证明。凡没有取得主管税务部门发放的完税（或免税）证明的，房地产管理机关不予办理有关的权属变更手续，不予发放房地产权属证书。四、各省、自治区、直辖市、计划单列市地方税务部门可根据本地实际情况，对房地产市场管理机构比较健全，且各项管理制度比较完善、具备土