溧阳市商业广场运营方案Word文档格式.docx

1、产品由大型超市、酒店、商业步行街、沿街商铺、精品住宅区和绿化广场组成。一、宏观经济（一）、溧阳市经济发展状况近年来，溧阳经济发展迅速。2006年，溧阳全市完成国内生产总值217.6亿元，比上年增长22.1%。全社会固定资产投资119.7亿元，比05年增长35.5%。2006年全市人均GDP为 10286.71，按汇率折算达1209.49，位于全省前列。居民消费价格总水平稳中有升，温和性上涨明显。2006年，全市居民消费价格总水平累计上升1.8%，从运行轨迹来看，年初、年中、年尾涨幅较高，呈现出“波动起伏”的特征，2005年最高月涨幅为6.8%，与之相比2006年月波动较为平缓。从指数结构看，八

2、大类居民消费价格指数“四涨四跌”，居住类涨幅最高，娱乐教育文化用品及服务类降幅最大。1、固定资产投资2006年，全市完成固定资产投资119.7亿元，比2005年增加35.5%。2、民营经济2006年6月底全市共有私营企业3261户，注册资金67.6亿元，分别比去年同期增长20和50；个体工商户19203户，注册资金4.3亿元，比上年增长30。产值、销售额大幅增长“十五”期间，全市私营企业产值销售额有了较大幅度的增长，到2005年底，全市共有50家企业销售收入突破亿元大关，超20亿元的有2家，超10亿元的有2家。私营个体经济的经营范围已遍及一、二、三产业各个方面改革开放初期，溧阳市私营个体经济所

3、涉及的行业主要是以商业、饮食和服务业为主，经过“十五”期间的发展，溧阳市的私营个体经济的经营范围已遍布工业、商业、交通运输、建筑房地产、科技电子、旅游、广告、农村种植养殖业等一、二、三产业的各个领域。民营经济成为该市国税收入的主导力量2006年一季度，该市缴纳增、消两税的民营企业有1377户，占该市两税纳税企业的87，同比增加了137户，共入库两税14578万元，占该市两税总量的70.81，同比增47.95，成为该市税收收入的主导力量。3、名牌产品、名优企业溧阳市实施名牌带动战略，加强品牌建设，强化企业质量、标准、计量基础管理，效果显著，逐步形成一批名牌产品、名优企业群。2005年，江苏正昌粮

4、机股份有限公司、溧阳华晶电子材料有限公司、中兴环保机械有限公司等三家企业被认定为省高新技术企业。至此，溧阳市共拥有省级高新技术企业20家，其中国家级重点高新技术企业5家。4、产业经济工业经济工业是溧阳市最重要的财政来源，在溧阳的经济发展中占据重要的地位。2005年，工业总产值占到了经济总值的55.8%。就工业而言，在2006年确定的“加大有效投入、加快结构调整”的发展主题指引下，呈现如下特点：其一，投资规模有所扩大。目前，该市共有在建工业项目510个，其中5000万元以上项目42个，这些项目如上上集团低压特种电缆、华朋集团超高压变压器、维信化学食品添加剂等都在有序推进中，将成为工业经济增长强劲

5、的引擎。其二，投资结构趋向合理。众所周知，钢铁、水泥是溧阳的传统产业，在结构调整中，该市的投资方向正向输变电设备、汽车零部件、纺织轻工、精细化工等主导产业转移，其中电气机械、纺织服装、农副产品加工等行业投资总量成倍翻番，而钢铁、水泥的投资增速已放慢。其三，自主创新投入逐步增加。今年1至9月，全市共实施高新技术产业项目58只，完成投资7.4亿元，同比增长70.2%，其中信息产业相关行业完成投资2.3亿元，同比增长4.2倍。其四，利用外资同步增长。今年前三季度，全市完成实际到账外资、协议注册外资，同比分别增长19.4%和4.2%，分别完成全年计划的80.1%和78.9%。实现自营出口2.29亿美元

6、，同比增长33.5%，完成全年计划的80.9%。总体来说，溧阳市的工业投资结构日趋合理，总体运行保持良好的态势。据统计资料分析，2006年溧阳市实现工业总产值455亿元，同比增长24.7。建筑之乡有着“建筑之乡”美誉的溧阳市，建筑业已成为重要的支柱产业之一，它的发展直接影响着城市的经济发展以及溧阳市民的收入水平。在溧阳市委市政府对建筑业发展的高度重视下，建筑业发展成为行业发展的重中之重，使建筑业在短期内就取得了长足的发展，有力地推动了地方经济的发展。2006年全市完成施工总产值93.2亿元，劳务收入28.9亿元，分别较上年同期增长21.6；累计施工面积986万平方米，比上年增长26%。2007

7、年全市建筑业的主要目标是：全年完成施工面积1000万平方米，完成建筑业施工总产值102亿元，劳务收入30亿元，承建高大项目（10层以上或单体1万平方米以上）80项，创省优以上工程7只，创省级文明工地7只，其他各项经济指标同步增长，健全现代企业制度，建立起符合市场经济规律、统一开放、公平竞争、规范有序的建筑市场体系。农业经济97 万亩耕地，49.5 万亩有林地，42.5 万亩水面，宜农、宜林、宜养殖，80万热情纯朴、聪颖善良的溧阳人民多年来用自己勤劳的双手创造了一个又一个农业奇迹。2003 年，全市农业总产值达 25.5 亿元，同比增长 4.08% ，其中多种经营产值达 18.5 亿元，同比增长

8、 0.8% ，农民人均收入达 4723 元，同比增长 8% 。另外，作为江苏省唯一的全国山区综合开发示范县市，溧阳茶近年来知名度不断上升，在国内外茶叶评比中多次荣获大奖。前峰雪莲、南山寿眉的等获部优产品称号，10多个名特茶多次获中国茶叶学会“中茶杯”和江苏“陆羽杯”金奖。溧阳农业经济蓬勃发展，形成的产业化成就了一批有购房经济实力的农业人口。第三产业据统计，2006年1至9月，全市服务业累计完成投资达15.97亿元，同比增长31.3%，占全社会固定资产投资比重由上年的21.6%上升至22.2%，项目支撑作用明显。以旅游业、商贸流通业、现代物流业为主的19只总投资5000万元以上的现代服务业项目，

9、已完成投资9.12亿元。被列入常州市重点跟踪督查的天目湖旅游新镇、天目星城商业步行街、中欧论坛永久性会址、天目湖生态农业示范园、大石山旅游农庄等11只亿元以上的服务业项目进展顺利，目前累计完成投资7.03亿元。其中，旅游经济发展迅速，初步形成 “一湖两山”的大旅游格局。“一湖”即天目湖，国家4A级风景区，目前有意与澳大利亚ANZ公司合作，争取把天目湖打造成一个320平方公里的新度假区。“两山”即南山和瓦屋山。以溧阳市旅游发展规划为指导，在加快天目湖开发建设的同时，大力推进南山竹海、瓦屋山等旅游景区和旅游农庄、旅游道路建设。南山竹海已于2006年7月通过国家 4A级景区评审。2006年，溧阳市接

10、待国内外游客355万人次（其中天目湖旅游度假区接待游客328万人次），共实现旅游总收入35亿元，同比分别增加12.7%4和16.67%。、当地主要购物、餐饮环境溧阳市主要购物场所有华地百货、扬子广场、新晨百货、港汇百货、副食品大楼、大统华、大润发、苏果、江南春商城等几家。其中华地百货是当地档次最高的购物中心，人气也较其他购物场所旺盛。当地餐饮、休闲娱乐业相当发达。全市共有星级宾馆十几家；大大小小休闲娱乐场所300多家，其中洗浴场所138家。可见，溧阳人具有爱吃、喝、玩、乐的生活、消费习惯。（二）、戴埠镇基本指标戴埠，地处苏浙皖三省交界，是全国千家名镇、江苏百家名镇、苏南商埠重镇和江苏省重点发展

11、的222个中心镇之一。全镇总面积65平方公里，总人口3.8万。现辖16个行政村、3个居委会。（三）、戴埠镇经济发展状况全镇已拥有各类企业166家，其中外商投资企业12家，全镇已形成轻纺、服装、丝织、机械、电子、化工、造纸、印刷、钢铁和建材等十大行业，形成向城区外围辐射的镇西机械轻纺园、镇北沿河重化建材园和镇南环保高科园等三大产业区，戴埠已由南山农业大镇走向工业经济强镇。2004年，完成国内生产总值64亿元，纳税销售收入39亿元，工业投入32亿元，实际利用外资241万美元，外贸出口额833万美元，农民人均纯收入5910元荣获溧阳市综合考评第二名、，重点工业经济考评第六名。2005年，GDP6.9

12、6亿元，人均GDP21000元，城镇居民人均可支配收入8600元。二、房地产市场概况（一）、溧阳市区房地产发展状况1、 2005年开发投资状况2005年全市完成房地产开发实际投资额14亿元；商品房施工面积106万方，其中新开工47.5万方，竣工房屋面积69.3万方；商品房销售面积55万方，其中住宅为47.3万方，空置面积为4.6万方。2、 供需结构特征 2004年至2007年，商品房住宅市场均表现为供不应求。 旺盛的市场需求是近几年住宅价格涨幅较大的主要影响因素。 从2004-2007年，全市主力供应面积都集中在80-100平米、100-120平米、120-140平米面积段，与市场主力需求面积

13、相迎合。 从市场区域结构来看，溧阳房地产市场的市场供应结构渐趋合理。 从商品住宅供应区域来看，城南、城北、城西分别是溧阳市商品住宅供应量最大的板块。3、 价格特征 溧阳房地产住宅价格现阶段由于市场的需求旺盛，及地价的上涨，商品房价格仍处于较快的上升期 市中心项目的入市，将商品房的价格带到一个新的高度，已突破5000元/平 城北房价由于区域限制，导致价格涨幅较小 城南、城西及城南新区商品房价由于城市发展的大环境促进房价上升较快，已突破4000元/平 城南新区随着城市的南扩已突破3000元/平（二）、戴埠镇房地产基本概况1、戴埠镇住宅市场简述目前，戴埠镇尚无成规模、有档次的项目在售，住宅产品多为自

14、建房。戴埠镇域面积小，人口较少，房地产市场处于发展初期，在售多层住宅产品价格约1200元/平，户型相对较小，且无产权证，如加办证费用，约1600元/平。城北新城区的规划，标志这戴埠镇的房地产市场发展的正式开始。同时，随着镇内居民收入水平的逐步提高，乡镇经济的逐步发展，当地的居民对居住水平的要求将会逐步提高，这也势必要求房地产市场的产生以及新项目的入市。随着乡镇经济的发展及新城区的逐步建设，未来的区域内竞争市场即是新区内部项目间的竞争，本项目对于为戴埠镇居民提供更好的人居环境，同时加速戴埠进一步向溧阳城区靠拢有着十分重要的意义，因此，本项目的开发应具有引领市场发展的作用。2、戴埠商业地产市场简述

15、戴埠镇域面积较小,隔着运河分河东河西两块:河东为老镇区,有小学幼儿园配套.现有住宅商铺项目都呈向西发展状态.其现有商业大致由镇中心的“两条主街”组成，总体量约在20000平左右。且商业街内经营业态纷繁无序，店面陈旧，多数为自建房的一层改造店铺，商业地产市场尚在起步阶段，并无入市项目。40平左右的店面年租金约6000元，按20年回收成本，总价12000元，单价约3000元/平，另有新建商铺价格3580元/平起。 本地块所处区域为规划的新区，内部医院、学校、车站齐全，居住区较大，居住人群档次相对较高，镇政府也迁入本区，加上溧戴公路的开通，给本区带来巨大的可塑空间，商业配套的需求即应运而生，本项目作

16、为区域内的商业核心，在未来的区域内竞争中竞争优势较大。（三）、戴埠楼盘调研商业部分:河西现有镇中心两条街道,都为农民自建房商铺,其中南面一条街道以经营服饰,副食超市为住,北面一条以经营小家电,机动车为主.整个市场缺乏规划,显得陈旧杂乱.在戴埠农贸市场边有政府规划并已建好的10栋二层商铺.以经营大众化服饰鞋帽为主,因其位置优势,经营状况良好,已初具规模.现有少量位置稍差商铺余留.在中介处挂牌面积为二层89,总价在15万左右.镇北有一自建商住结合房,共8间.2间连卖,单价在3800元/左右.另镇镇府开发的河西新村（商住结合）有较多商业配套,但它只租不卖.年租金为4200元/间（单间面积在4050）

17、三间起租.住宅部分:戴埠住宅市场比较成熟,现二手房价达到1350元/,新开住宅分自建房和正规开发并在售的房源.在戴埠服饰市场边有一自建房在售中,共四层,一层为商铺出租.二层价为1600元/平,三层价为1650元/平.面积为90160.全框架结构,但没有产权证.正规开发小区有河西新村和锦绣苑两个:河西新村为政府开发.周边配套成熟.06年初开盘价为900多每平,现所剩房源不多,而且以大面积为主.均价为1450元/左右.（不包括水电,太阳能,房产证.无车储配套）;锦绣苑小区,有监理公司监理的正规开发小区.2幢住宅1幢商住结合楼.基价为1580元/平.楼层差价为:一层1580元/平;二层加10;三层加

18、12;四层减4;五层减8.（五层送阁楼,但阁楼基本不成用）.小区配有少量大面积车库,暂不对外出售,每户都配有储藏室（层高2.7米,800元/）.二幢住宅本月可以交付使用.商住楼在建中.位置相对戴埠比较偏远（镇善西路边）,周边配套不到位.销售情况一般.一、项目SWOT分析及对策1、项目优势S S1区位：项目地处戴埠规划新区核心位置，同时也是新区的商业中心及区域唯一商业配套产品 S2交通：项目西侧临新开通的溧戴公路，溧阳戴埠直通车亦由此通过，交通十分便利 S3自然资源：地块周边自然资源较好，无污染企业，同时项目北侧临规划中的绿化广场，近邻天目湖风景区及南山竹海风景区S4配套规划：项目自身作为新区商

19、业核心，自建商业配套2万多平，建有戴埠首家大型超市，同时周边规划学校、医院齐全，汽车总站亦在项目南侧隔街相对S5体量：项目体量较小，投入较小，市场周期短，易于资金回收S6开发商：项目开发商前身为戴埠龙头企业之一，政府及客户资源优势较大2、项目劣势W W1目前区域及市场：区域目前尚为发展初期，区域地产市场不健全，且尚未被认知和认可。 W2利润：由于地段及发展阶段限制，影响项目入市价格W3距离：处于溧阳郊县城的新区，对于吸引溧阳城区客群有一定的障碍，且戴埠镇尚未同天目湖镇一样被溧阳市区规划为扩展划归区域。W4客户：由于人口基数有限，导致戴埠的客户群总量相对较少，无法完全去化产品3、项目机会O1区域

20、发展：戴埠镇新区整体规划及镇政府的迁入、溧阳的南拓，区域未来发展潜力可观。O2经济环境：城市经济未来发展趋势乐观明朗。O3市场方面：溧阳房地产市场目前整体处于上升阶段，市场表现供不应求，投资客群体量巨大，易于项目发展，同时房价上涨幅度较大，易于低价产品去化O4区域开发：项目周边将陆续开发地产项目，加快区域建设及房地产市场的发展，同时也有利于项目商业发展。O5商业方面：区域道路交通条件优越，汽车总站的迁入，带来大量流动人群，易于项目商业发展。06产品方面：项目产品的领先优势，将会给项目带来较大发展契机4、项目威胁T1市场竞争：区域内市场及区间竞争同时存在T2客户认知：项目区域处于发展初期阶段，客

21、户对本区域的发展前景及接受程度不明确，将会有大部分抱有观望态度。T3商业：戴埠镇内商业总体量与本项目商业体量相近，区域内市场空间有限，促使项目进入溧阳地区市场大环境竞争5、劣势的对策与规避： 针对区域市场体量有限，将目标市场放宽至溧阳地区及景区旅游客群 针对客户对区域认知程度有限的缺陷，在项目初期着重区域规划和发展的宣传，以大升值空间吸引大区域投资客群 针对大环境竞争，以价格优势及升值空间吸引目标消费者二、项目定位1、目标客户定位本案位于溧阳与戴埠镇的城乡结合处，为戴埠镇的新区，住宅产品目标客户群体以戴埠镇内的居民和附近农村进城的首次置业的农民为主，其次是经济条件有限为准备结婚而购房的年轻人及

22、部分投资客；商业部分产品目标客户群为戴埠镇经营者、投资者和溧阳市区商业投资者及小规模经营者。商业（1）商铺目标客群比例及需求特征溧阳地区目标客户客层比例购房动机需求房型可能的成交阻碍企业中、高层管理人员私营业主、高级公务员、事业单位中高级管理人员收入较高的中型私营业主、生意人其他投资客或不明确人员40%高性价比周边居住人群大，档次较高交通便利商铺升值空间大手里有闲散资金，未寻找到合适的投资渠道没目标，觉得便宜就买了，买了就放在那。单铺80-100平左右米沿街商铺单铺总价在28-40万之间地理区位的心理抗性物业的升值空间预测小私营业主20%左右自营看重区域未来发展及规划根据经营项目戴埠区域目标客

23、户企业中高层管理人员、大中型私营企业主；政府高级公务员；20单铺总价在30-35万之间生意人、个体户20%（2）、项目商业部分目标客户群定位根据对本项目目标客户的特征分析，我们将其定位于以下客群： 戴埠地区具备一定经济基础，且有投资理念的投资群体； 溧阳地区有闲散资金但不很多的投资群体； 溧阳地区事业处于上升阶段的小私营业主； 戴埠地区较有实力的个体私营业主 除此之外，区域内的周边乡村、高新科技企业职员、高收入教师、医生等均为本案商业消费群体组成部分。购房行为仍以投资为主。住宅（1）住宅目标客群比例及需求特征主要分布区域年龄购房频率乡镇生意人或个体户政府/事业单位人员30-40%戴埠镇区为主要

24、来源周边乡村次之30-45首次置业品牌形象好社区大、整体素质好完善的物业管理及配套性价比高，具有升值空间自然资源极好80-90平米两房为主力供应120左右三房/100-110平米的小三房为次主力总房价在12-18万之间价格中高职位的政府官员高级教师、医生当地企业管理人员40-50%镇内老住宅区居民附近区域周边高科技产业区35-50再次社区环境好,适宜居住注重私密、安全配套设施完善高档品质，高性价比为子女和父母购房主力户型是90-100的大三房，总价在1416万。次主力户型是100110平米的小三房，总价在16万左右。5-10%溧阳地区及周边35-45投资与自住手里有闲散资金，未寻找到合适的投资

25、渠道，觉得本项目产品性价比高对户型要求不明显，性价比好的产品，是第一选择（2）、住宅目标客户群定位根据对本项目目标客户的特征分析，我们将其定位于以下类群： 工作时间一定，收入水平在社会中层及以上，有一定积蓄，首次置业能承受房价在1218万之间； 周边先富裕起来的农民的改善居住条件首次购房； 溧阳地区具备一定经济基础，希望能够以合理价格享受高端服务、产品的中产阶级； 戴埠事业小成，追求生活品位的成功人士； 溧阳地区有较强的家庭观念，事业处于上升阶段的一类人群，追求合理价位，为子女或父母购房。 除此之外，区域内的原居民、中小企业主、高新科技企业职员都是本案消费群组成部分。购房行为仍以自住为主，给父

26、母居住和投资行为比例在不断上升；购房频率中再次置业应占主要部分，因此本案应保证高端产品的供给量，将高端产品销售作为本案利润的主要来源。同时，也要关注初次置业客户的需求，以保证本案的销售面积和人气稳步增长。2、项目形象定位综上可以看出我们的项目是处于一个位于未来的戴埠镇中心区域，这个区域，自然环境良好，同时这个区域也是戴埠的未来的经济、政治中心，本项目将是区域房产市场的领跑者，同时本项目是由多种产品组成，有商业有住宅，因此整个项目是一个具有繁荣、时尚、稀缺、完备、升值的地标性、典范型的商业为主的商住综合项目，因此我们将项目整体形象定位为：中央领域现代生活具体产品形象定位住 宅（1）、无可比拟的产品领先地位整个戴埠镇内目前尚没有一个正规的、封闭的、注重景观、产品品质和建筑风格的住宅社区，本项目的入市，完全引领的当地的地产市场，是戴埠镇住宅产品的市场升级产品，引领当地消费主力和消费趋势。（2）、绝对完善的生活配套 本项目商业元素占主导，大型超市、商业步行街、沿街商铺、酒店、餐饮、社区配套等一应俱全，因而在自身配套上将有先天的完备性，同时项目南侧与汽车总站隔街相对，北侧临文化广场和溧阳第二人民医院，随着戴埠镇政府的北迁，周边行政、教育等的配套将逐渐齐备，整个区域的配套也将得到最大限度的完善。（3）、地段的唯一性 本项目所处位置是戴埠镇北扩新区的核心位置，它