恒天文化创意城项目建设投资可行性研究报告.docx

1、恒天文化创意城项目建设投资可行性研究报告第一章 总 论1.1项目概况1.1.1项目名称恒天XXXX文化创意城1.1.2项目建设地点恒天XXXX文化创意城位于XXXX市城东新区，世纪大道以东，中环路以北，蔡家潭以西的合围区域，南临106国道和武冈城际铁路，北接高新大道，总用地面积约12862.7亩，其中：陆地面积7562.7亩，水域面积5300亩(具体用地范围见红线图)。起步区位于XXXX文化创意城的西南面，余家潭湖畔，总用地69.33公顷（折合1040亩）。 （项目区位示意图图1） （项目区位示意图图2）11.3项目建设单位中国恒天集团1.1.4项目指导单位文化部、国家旅游局、中国文化产业促进

2、会、中国工业设计协会、中国广告协会、中国服装协会等相关组织和团体。1.1.5项目建设内容及规模起步区占地1040亩，规划建筑面积587863m2，其中：住宅面积134768 m2（其中商业面积15000 m2），千年黄州文化走廊建筑面积20000 m2，恒天水晶宫建筑面积126560 m2，鄂东风情古镇建筑面积119208 m2，艺术创意部落建筑面积119208 m2，创意总部聚集区建筑面积68119 m2，人防及地下室建筑面积10000 m2。配套统一完善的停车场、道路、绿化、保安监控和便民通讯等硬件设施。（项目建设内容及规模示意图图3）1.1.6项目综述党的十七届六中全会决定开篇指出:“文

3、化是民族的血脉，是人民的精神家园”。中华文化渊远流长，奔腾不息，成为民族之魂、城市之根。只有城市之“根”茁壮，才有城市之“叶”繁茂，才能树立城市特色和展示城市魅力，才能在日趋激烈的城市竞争中勇立潮头。中国恒天集团有限公司，经过一年的酝酿，提出在XXXX城东新区建设“恒天XXXX文化创意城”，倾力打造“一厅”、“二廊”、“五区”，构建中国文化名人的展示中心，鄂东文化产业的促进平台。一厅：XXXX文化大客厅包括黄州名人广场、亲子教育广场、爱情浪漫广场、民俗体验广场、游客中心、恒天水晶宫等。东方文化之魂“仁义礼智信、温良恭俭让、忠孝勇贤廉”在这里延伸儒家之“伦” 修身、齐家、治国、平天下；道家之“命

4、” 知其雄，守其雌，为天下溪；佛家之“性” 见性、救世、通万有；三教合一的传统文化在这里绽放因为独特的地理环境，黄河中游的仰韶文化，长江下游的良渚文化，长江中游的屈家岭文化，都在这里交汇、碰撞、沉淀，形成了XXXX兼收并蓄、多元融合的荆楚文化。东西方文化在这里互为表里，相互拱戴、相得益彰、水乳交融。二廊：千年黄州文化走廊和浪漫黄州时尚走廊。一是千年黄州文化走廊穿越历史时空，浓缩东西南北文化荟萃精华，让千古绝唱在这里发出共鸣。东周邾城在这里再现赤壁古战场在这里重塑禅宗文化在这里复活名人丰碑在这里重树健康养生在这里体验历代文化绝唱在这里汇演周濯街神话在这里聚集红色文化园革命先烈英名在这里传颂二是浪

5、漫黄州时尚走廊，东西方文化在这里碰撞，形成和谐的交响，得到理性的展现和弘扬。东方西代岛风情、东方普罗旺斯风情、东方威尼斯风情与本土的“颂明月之诗，歌窈窕之章”在这里融合，形成“城湖一体，互为渗透”独具魅力的中国时尚创意湖岸。五区：鄂东风情古镇、艺术家创意部落、文化创意总部经济聚集区、大别山民俗村落、生态旅游康体园。鄂东风情古镇：重现千年黄州古城盛景，包罗给XXXX带来震撼的名街区、名建筑、名牌坊、名餐饮、名菜系，同时经营古玩字画、雕刻品、奇石等奇珍异宝。艺术家创意部落：创建艺术家工作室、私人博物馆群、艺术品推广中心等艺术家体验、创作、展示的场所。文化创意总部经济聚集区：建设中国纺织服装行业“标

6、准中心、认证中心、检测中心、计量中心”等的中部分中心。建设文化创意产业总部基地，着力打造十亿、百亿级的一批大型骨干文化企业，做大做强市场主体。通过培育实力强、影响大的“文化航母”产业集群，进一步优化文化产业的结构和布局，形成新闻传媒、出版发行、动漫游戏、文博会展、文化旅游、文化创意、休闲娱乐、影视演艺、体育健身等文化事业和文化产业体系互相配套融合的新格局，使XXXX文化产业的“航母集群”成为我国文化市场的重要生力军和战略投资集团军，成为拥有自主知识产权、原创能力强、具有国际竞争力的综合性文化企业集团，构建促进中部崛起的重要战略支点和文化产业高地。大别山民俗村落：集农耕文化、移民文化、非物质文化

7、遗产于一区，建设一系列XXXX名人和XXXX“非遗”展示场所，包括已成功申报黄梅戏、挑花、禅宗、善书、袖活、岳家拳、花鼓戏、李时珍传说等8项国家级非物质文化遗产，省级非物质文化遗产22项，地市级非物质文化遗产74项。104个“非遗”表演的传人街区、传人珍品博物馆、XXXX名人展馆、古钱庄、杂艺馆、医药馆、毕升活字印刷展馆等，将成为全省最大的“非遗”保护基地。生态旅游康体园：集教育国际交流中心、禅修研习中心、国学研习中心于一体，设康体旅游、养生旅游、运动旅游于一区。“一厅”、“二廊”、“五区”， “百步一楼，千步一阁；廊腰缦回，檐牙高啄；各抱地势，钩心斗角。盘盘焉，囷囷焉，矗不知其几千万落。长桥

8、卧波，未云何龙？复道行空，不霁何虹？高低冥迷，不知西东”。笔笔精雕细琢，物物匠心独运，处处鬼斧神工，一个集天时、地利、历史底蕴和人文环境于一体巧夺天工的“恒天XXXX文化创意城”横空出世。将激荡XXXX，掀起新的舆论冲击，并使XXXX的文化产业风起云涌，波澜再起。城东新区这块未来XXXX城市发展的梦想之地，无疑是最符合它的气质这是XXXX启动的唯一一块具有“上海浦东”概念的新城发展区块。这里，是XXXX高新产业、创意产业、知识型人群最为集中的区域，而恒天XXXX文化创意城的入驻无疑会给新区的繁荣启动新的引擎！恒天XXXX文化创意城秉承了世界商业休闲风采，并结合XXXX的特征，开启了XXXX娱乐

9、化的新阵地，并首开鄂东休闲娱乐经济之先河。恒天XXXX文化创意城这一案名的确立，已经注定它将是鄂东休闲娱乐经济领航的新标杆，注定将给大别山经济社会发展试验区带来新的激情和梦想，给XXXX城市注入新的兴奋点。恒天XXXX文化创意城，这一文化大手笔令人惊叹，大气魄让人震撼这一文化血脉弘扬XXXX人生生不息的精气神，不仅是XXXX的一张亮丽名片，更是XXXX实现崛起的依托！1.1.7 项目总投资及资金来源项目总投资360146.6万元，其中：建筑工程费249985.3万元，设备购置费4415万元，征地费用62400万元，工程建设其他费用16142.3万元，预备费16629万元，建设期利息10575万

10、元。资金来源为：建设单位自筹资金260146.6万元，银行贷款100000万元。1.1.8 项目建设期项目建设期为30个月，即从2014年6月至2016年12月。1.1.9 财务评价指标1、项目总建筑面积587863 m2，其中：出售面积441303m2，自营面积146560m2。出售房屋收入349279.04万元，扣除销售环节税金26625.54万元，房屋维修基金3492.79万元，建造成本360146.6万元，亏损40985.89万元，亏损率为11.38%；自留建筑面积建造成本129885万元，减亏损40985.89万元，纯利润88899.11，利润率24.68%。2、项目自营部分投资财务

11、内部收益率(税后)14.85%，财务净现值(税后)46992万元，投资利润率9.5%，投资回收期(税后)8.89年，有较强的盈利能力；资产负债率最高为28.27%，有较强的偿债能力；项目投资有较高的盈余资金，有足够的净现金流量，财务可持续性较好。项目在财务上是可行的。1.2 建设单位基本情况 中国恒天集团有限公司是国务院国有资产监督管理委员会监管的国有独资大型中央企业，由原国家纺织工业部所属中国纺织机械（集团）有限公司、中国纺织工业对外经济技术合作公司、中国纺织机械和技术进出口有限公司、中国化纤总公司、中国丝绸工业总公司等组建而成，是“中国企业500强”，在纺织装备领域是世界第一。集团现有二级

12、子公司22家，员工5万余人，拥有境内上市公司6家，分别是经纬纺机、恒天凯马、保定天鹅、中国服装、香港立信、山东海龙。集团资产600亿元，通过控股非银行金融机构控制金融资产2800亿元，集团企业分布在国内20多个省、市、自治区及境外近20个国家和地区。1.3 项目运作模式1.3.1文化创意城运作的基本原则文化创意城运行基本原则是“政府支持、行业集中、市场运作、功能完善”。建立市场化、企业化运作机制，充分整合优势资源，以文化创意成果产业化、市场化为出发点，风险投资作为发展的助推器，增值服务作为发展的核心竞争力，不断创新管理模式和运作机制，推进文化创意产业链的形成，为文化创意产业服务。 主办方将争取

13、国家有关部委的支持，整合国家各行业主管部门和XXXX地区人才、信息、技术等优势资源，联合地方政府成立恒天XXXX文化创意城区管委会，代行有关管理职能，高效率协商处理各类问题，提出促进事业发展的政策建议，全方位为入园企业服务。1.3.2文化创意城的运作和推广主办方联合有实力的单位，按现代企业制度的要求，成立专业项目管理公司负责文化创意城的日常运行、管理。文化创意城建立经营者、采购者、业主协调机制，帮助消除经营困难，维护市场秩序，营造和谐的商业经营环境。文化创意城建立市场营销推广中心，综合宣传报道、产业论坛、国际交流、招商引智等各种媒介和手段，通过协同营销，整合传播，加强文化创意城整体宣传，强化文

14、化创意城品牌，打造文化创意城知名度，扩大文化创意城影响力，为入驻企业拓展市场服务。文化创意城建立商务信息中心，研究跟踪产业前沿动态，为入驻企业提供市场行情、消费需求、动态信息；提供贸易咨询、法律服务、营销策划等支持；建立反欺诈服务体系，维护购销双方的合法权益。1.3.3做好产业辅导孵化工作秉承“企业的成功，才是文化创意城的成功”的理念，完善企业创业孵化辅导、管理咨询、风险投资及融资、科技成果转化服务体系。通过政府专项资助、租税抵减、费用补贴等方式鼓励入园企业接受培育辅导和顾问服务。积极推动和落实信息提供、短期诊断、个别辅导、观摩会、资助培训、参观考察等各类辅导形式。精心设定企业创业和经营辅导内

15、容，以提高企业商业运作能力为着眼点，不定期地邀请各方面专家举办财务、营销、工商、税务、外贸、法律法规等培训；研究企业经营解决方案，切实推动企业在运作流程、组织创新、人员发展等方面的进展。文化创意城建立完善的融资服务体系，通过投资推介和产业说明等机会协助入园企业建立与金融机构、企业集团、投资基金及私人资本的联系渠道，为企业的发展提供多元化的融资渠道。通过组建文化创意城风险投资公司、融资担保公司等为符合条件的科技型和创新型创业企业提供创业资本。1.3.4做好入园企业全方位的服务工作文化创意城建立优质高效的中介服务体系，开展技术和服务贸易、经纪服务。为入园企业在国内外的专利和商标注册提供代理服务；建

16、立成果转让和产权交易中介服务体系；联合有关单位建立质量保障体系；加大知识产权保护工作力度；为企业代办项目申报等业务，协助文化创意城企业申请科技经费、推广基金、贷款、申请融资担保服务。广泛宣传恒天XXXX文化创意城的规划和优势，加强国内外的交流合作，强力推进文化创意产业的招商工作，吸引海内外优秀文化创意研发机构、设计企业进入恒天XXXX文化创意城。 1.4可研报告编制依据1、投资项目可行性研究报告编制指南；2、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；3、中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；4、国务院关于加快发展服务业的若干意见；5、国务院办公厅关于加快发展服务业若干政策措施的实施

17、意见；6、国务院关于进一步支持文化事业发展若干经济政策；7、国务院关于进一步加快旅游业发展的通知；8、国务院办公厅关于加强我国非物质文化遗产保护工作意见；9、国家、行业及地方的有关法律、法规和规程、规范；10、XXXX市文化产业发展规划纲要；11、XXXX名人文化建设规划实施方案；12、XXXX市人民政府加快发展服务业实施意见；13、建设单位提供的其他资料。1.5可研报告编制主要内容 1、项目建设背景及必要性2、市场需求分析3、建设选址及建设条件4、项目产业基地总体规划5、项目建设工程方案6、配套工程方案7、环保、消防、节能及安全8、项目的组织机构设置9、项目实施进度及招投标方案10、投资估算

18、及资金筹措11、经济效益和社会效益评价12、项目社会稳定风险评估1.6可研报告结论本项目符合国家相关产业政策，属于国家鼓励并支持的产业项目。通过分析当前市场发展趋势，文化产业正逐步走向市场化、规模化和规范化。本项目定位于文化创意产业展示及示范的综合服务平台，建设适应未来XXXX市文化产业发展的需要，具有广阔的发展前景。项目规划、设计及选址合理，功能布局合适，投资规模适宜，经济和社会效益较好，故项目建设是必要的、可行的。第二章 项目建设背景及必要性2.1项目建设的背景国务院关于深化文化体制改革的若干意见明确以发展为主题，以改革为动力，以体制机制创新为重点，形成科学有效的宏观文化管理体制，富有效率

19、的文化生产和服务的微观运行机制；以公有制为主体，多种所有制共同发展的文化产业格局和统一、开放、竞争有序的现代文化市场体系；形成完善的文化创新体系，形成以民族文化为主体、吸收外来有益文化，推动中华文化走向世界的文化开放格局。2009年9月国务院发布了文化产业振兴规划。随后文化部发布文化产业指导目录。国家将重点推进的文化产业包括文化创意、影视制作、出版发行、印刷复制、广告、演艺娱乐、文化会展、数字内容和动漫等。国家对文化产业发展的支持力度前所未有。这表明，我国文化创意产业面临着前所未有的发展机遇。XXXX市委、市政府高度重视文化创意产业的发展，2013年7月24日下午，XXXX文化产业发展规划（2

20、013-2020）在汉通过评审，以下简称文化发展规划。编制规划是市委、市政府立足顶层设计，从更高起点上谋划、更高层次上推进XXXX文化产业发展作出的重大决策，是落实“双强双兴”战略的重要举措。XXXX市将以文化发展规划为指导，发挥区域文化资源优势，把文化资源与文化创意、新兴文化产业相结合，以文化为纽带，以产业为载体，推动文化资源优势向产业优势转化，加快特色文化产业群、产业链的集聚，形成特色鲜明、功能完善的文化产业发展增长极，着力推进文化强市建设，为加快XXXX市文化创意产业的全面健康发展提供坚实的保障！2.2项目建设的政策依据文化产业就是按照工业标准，生产、再生产、储存及供给文化产品和服务的一

21、系列活动。文化产业是指在全球化条件下，以人们的精神文化娱乐消费需求为基础，以高科技技术手段为支撑，以网络等新传播方式为主导，以文化艺术、科技与经济的全面结合为自身特征的，跨国、跨行业、跨部门、跨领域重组或创建的新型产业集群。它是以文化为核心，向大众提供文化、艺术、科技、精神、心理、娱乐等产品的新兴产业。文化产业处于产业链的上游，资源消耗少，产品附加值高，无污染，能促进就业，引入高端人群，并能有效融合一、二、三产业，发掘新的市场，转变经济增长方式，提升城市综合竞争力，已成为世界范围内普遍认可的社会发展主导产业，正以前所未有的速度在全球迅速崛起。党的十八大报告中强调，大力发展文化产业，实施重大文化

22、产业项目带动战略，加快文化产业基地和区域性特色文化产业群建设，培育文化产业骨干企业和战略投资者，繁荣文化市场，增强国际竞争力。运用高新技术创新文化生活方式，培育新的文化业态，加快构建传输快捷、覆盖广泛的文化传播体系。这是一项重大的战略任务。文化是一个民族的精神和灵魂，是国家发展和民族振兴的强大力量。要推动文化大发展大繁荣、提升国家文化软实力，要推动文化产业成为国民经济支柱性产业，充分发挥文化引导社会、教育人民、推动发展的功能，建设中华民族共有精神家园，增强民族凝聚力和创造力。当前，湖北文化产业呈现出前所未有的蓬勃发展态势，文化产业成为湖北省新的经济增长点。2011年湖北省文化产业实现增加值50

23、4.88亿元，比上年增长27.6%，占GDP比重为2.58%。2012年末，湖北省共有国有艺术表演团体100个，群艺馆、文化馆116个，公共图书馆110个，博物馆125个；电影放映管理机构85个，放映单位1418个；广播电台68座，电视台89座，有线电视用户1055.83万户；全年出版全国性和省级报纸19.90亿份，各类期刊3.30亿册，图书2.58亿册。2012年4月28日，湖北省委办公厅、省政府办公厅印发湖北省“十二五”时期文化改革发展规划纲要。规划纲要提出“十二五”期间全省文化产业增加值增幅高于全省生产总值的增幅，2015年全省文化产业增加值比2010年翻一番，占全省生产总值的比重明显提

24、升，成为全省重要支柱产业；到2015年，湖北文化整体实力力争领先中部，进入全国第一方阵。中投顾问发布的2013-2017年湖北省文化产业投资分析及前景预测报告共九章。阐述了文化产业的定义、分类、构成及特征等，接着分析了国内外文化产业和湖北省文化产业的现状，具体介绍了湖北省广播影视业、出版业、动漫产业、文化旅游业、文物保护的发展。报告对湖北省文化产业做了区域发展分析、园区建设分析、重点企业经营状况分析和投融资分析，最后分析了湖北省文化产业的未来发展前景。结论是文化产业对推进经济增长的贡献不断增强，成为经济社会发展的一大亮点。当前，湖北文化产业发展存在的短板和不足是：在资源开发整合、产业发展规模、

25、体制机制创新、区域协调配套和综合实力影响等方面都有待进一步加强。XXXX市委、市政府十分重视文化产业的发展，正着力抓好以下几个方面的工作。 1、把握战略机遇，形成加快文化产业集群发展的共识当前，我国文化产业正处于大发展、大繁荣的战略时期。国家统计局发布的报告显示，2012年，我国文化及相关产业法人单位实现增加值18071亿元，按同口径和现价计算，比上年增长16.5%，比同期GDP现价增速高6.8个百分点。数据显示，2012年我国文化产业实现了较快增长，在国民经济中的份额稳步提高。当年文化产业法人单位增加值与GDP的比值为3.48%，按同口径计算，比上年提高0.2个百分点；文化产业对当年经济总量

26、增长的贡献为5.5%。分类别来看，2012年，我国文化制造业法人单位实现增加值7253亿元，比上年增长17.4%；文化批零业实现增加值1187亿元，增长9.4%；文化服务业实现增加值9631亿元，增长16.7%。这三类占文化产业法人单位增加值的比重分别为40.1%、6.6%和53.3%，与上年相比无明显变化。此外，按照文化及相关产业分类(2012)新标准，根据新口径，2011年我国文化产业法人单位增加值由13479亿元修订为15516亿元，与当年GDP之比由2.85%修订为3.28%。我国文化产业增加值增长速度均高于同期GDP增长速度，平均年增加值1000亿元左右，增幅为15%至20%，占GD

27、P比重年均提高0.15%。整体上已经进入物质消费和文化消费并重的时期。文化产业在经济萧条时期具有“反周期”的独特属性，人们对那些能够带来欢乐、放松心情、舒缓情绪的文化产品有着强烈的消费愿望。国家统计局统计数据显示，在国际金融危机将全球经济拖入低谷之时，2011年我国电影、电视、新闻出版、动漫游戏等呈现强劲攀升之势，文化产业逆势上扬，显示出巨大的市场潜力和发展前景。同时，随着生活水平和科技水平的不断提升，产业发展和产品的生产与消费都融入了更多的文化因素，文化越来越成为区域和企业核心竞争力的重要因素。因此，随着区域竞争层次的提升和产业发展的优化升级，文化产业将成为高起点竞争的重要支撑，我们必须抓住

28、和利用好金融危机带来的文化产业大发展战略机遇，大力实施理论武装、舆论传播、思想道德建设、文艺精品打造、XXXX市形象提升、文化惠民、文化产业发展、文化资源保护开发八大工程，采取超常规的战略措施，大手笔、重力度、高起点推进XXXX文化产业的整体升级和集群发展，全面提升XXXX的区域文化软实力，形成保增长、保民生、保稳定的重要基础和新经济增长点。 2、科学规划整合，构建区域性特色文化产业群体系 “十二五”期间我国文化产业发展将进入全面整合的新阶段，跨媒体、跨行业、跨地区、跨所有制的产业集群将成为新阶段文化产业发展的重要特征。加快湖北文化资源的战略整合步伐，积极探索文化与科技、文化与资本、文化与传播

29、手段创新的有机结合和产业融合的新途径，为XXXX市文化产业集群发展创造良好的环境条件。根据“两圈一带”战略规划，将武汉城市圈、长江经济带文化旅游圈的文化资源进行科学的规划整合，按照优势互补、和谐共赢、整体联动、彰显特色的发展原则，形成区域内统一协调的文化产业集群规模。广电媒体文化产业、报刊等平面媒体文化产业、出版发行文化产业、影视演艺文化产业、休闲旅游文化产业、体育健身文化产业应以“两圈一带”为依托，整合全市资源实现集群统筹发展。要引进广告会展文化产业和网络动漫文化产业来XXXX落户，打造集广告会展、动漫游戏以及新型创意设计产业于一体的文化创意之城，形成广告会展、动漫游戏和创意设计文化产业集群

30、。 3、创新体制机制，增强文化事业和文化产业发展活力 全面增强XXXX文化事业和文化产业发展活力，营造XXXX文化经济的发展优势，必须大力推进文化体制改革，创新文化管理方式，加快政府职能转变，实行政企分开、政资分开、政事分开和政府与市场中介组织分开，强化政府的政策调节、市场监管、社会管理和公共服务职能，逐步建立党委领导、政府管理、行业自律、企事业单位依法运营的文化管理体制和富有活力的文化产品经营机制。紧密结合XXXX文化事业和文化产业的发展实际，在体制机制创新上积极探索跨媒体、跨地域、跨行业、跨所有制合作新模式。进一步在文化体制机制的改革创新上取得新突破，从而形成推动XXXX文化事业和文化产业

31、科学发展的强大动力。 4、做大做强文化企业、优化战略布局、打造文化产业集群通过结构调整与资源整合，规划文化企业重组、上市，建成一批在全国具有规模优势和影响力的文化企业，引领带动XXXX文化产业群整体跃升。鼓励和支持大型国有文化企业进行跨地区、跨行业、跨所有制的兼并、联合和重组，推动企业上市融资，着力打造XXXX的十亿、百亿级的一批大型骨干文化企业，做大做强市场主体。通过培育实力强、影响大的“文化航母”产业集群，进一步优化文化产业的结构和布局，形成新闻传媒、出版发行、动漫游戏、文博会展、文化旅游、文化创意、休闲娱乐、影视演艺、体育健身等文化事业和文化产业体系互相配套融合的新格局，使XXXX文化产

32、业进入“航母集群”，成为我国文化市场的重要生力军和战略投资集团军，成为拥有自主知识产权、原创能力强、具有国际竞争力的综合性文化企业集团，构建促进中部崛起的重要战略支点和鄂东文化产业高地。 XXXX高校和科研单位较多、智力密集，产业园区建设基础扎实，三国文化、红色文化、东坡文化、禅宗文化、中医药文化、黄梅戏曲文化等特色鲜明。要发挥好这些优势，关键是加快推进具有重大示范效应和产业拉动作用的重大项目建设，形成一批代表国家水准和未来发展方向、具有鲜明地域和民族特色的文化产业园区与示范基地，真正发挥文化产业的产品创作、技术研发、产业化试验和推广的作用。要实施重大项目带动战略，加强文化产业园区和基地布局统筹规划，建设一批重大文化产业项目、一批各具特色的文化产业园区、一批具有地域和民族特色的文化产