房地产建设可行性研究报告大型分六期第三部分Word下载.docx

1、64963.59280429.96多层住宅26487.675390.5431878.21商业营业房3610.9014075.4817686.38不含宾馆面积车库4541.119386.34478.6714406.1211.2一期工程财务分析11.2.1销售收入及销售税金及附加估算一期工程建设期为3年，销售期也为3年，其中第一年与第二年为销售期，第3年为回款期。在整个建设和销售期内，可实现销售收入15895.72万元。1. 分年销售计划表11-2 一期工程分年销售计划表序号项 目项目总面积售价（元）销售率合计销售率1232200.00100.00%50.00%0.00%6500.004500.0

2、02.销售回款政策实行分期付款，第一年付50%，第二年付清剩余50%。3.销售收入在整个建设和销售期内，共实现销售收入15895.72万元。4.销售税金在整个建设和销售期内,销售税金及附加为874.261万元。其中： 营业税：794.79万元。 城市建设维护税：55.64万元。 教育费附加：23.84万元。土地增值税：1248.31万元。11.2.2利润本项目完成后，可实现房产销售收入15895.72万元。销售净收入：减除经营税金及附加、土地增值税，净收入为13773.14万元。开发成本：9471.19万元。利润总额：4301.95万元。所得税：1075.49万元。净利润：3226.46万元。

3、11.2.3财务指标表11-3一期项目财务指标一览表销售利润率%20.30%投资利润率33.36%财务内部收益率（所得税前）259.44%4财务净现值（所得税前）万元2999.695投资回收期（所得税前）年1.426财务内部收益率（所得税后）143.66%7财务净现值（所得税后）2154.278投资回收期（所得税后）1.809资本金收益率由上表可以看出，项目财务内部收益率为259.44%，财务净现值为2999.69万元（折现率=13%）。高于基准收益率，项目在财务上可行。11.2.4不确定性分析对于项目重要的几个因素,可出售面积、售房价格、销售款回笼进度、建设投资分别做上浮5%、10、15%和

4、下浮5%、10、15%的调整，分析各因素的敏感度。表11-4一期工程敏感度系数和临界点分析表不确定因素变化率（%）内部收益率敏感系数临界点（%）可出售面积-5.00%167.59%18.37-19.75%-10.00%107.36%15.21-15.00%64.80%12.98售房价格销售款回笼进度建设投资5.00%182.59%15.3724.50%10.00%132.34%12.7115.00%96.91%10.84表11-5敏感性分析结果表变化因素变化率基准折现率13.00%416.75%748.68%1910.48%1676.88%672.51%391.60%图11-1一期工程敏感性分

5、析图通过上表与上图可以看出，本项目随销售价格、可出售面积、销售回款进度变化的反应很大。由此，本项目应该做好销售宣传，加强销售管理，严格回款制度，保证项目的顺利实施。11.3二期工程财务分析11.3.1销售收入及销售税金及附加估算二期工程建设期为3年，销售期也为3年，其中第一年与第二年为销售期，第3年为回款期。在整个建设和销售期内，可实现销售收入18700.57万元。表11-6二期工程分年销售计划表2400.00全 部72781.610.00在整个建设和销售期内，共实现销售收入18700.57万元。在整个建设和销售期内,销售税金及附加为1028.53万元。953.03万元。65.45万元。28.

6、05万元。1992.07万元。11.3.2利润本项目完成后，可实现房产销售收入18700.57万元。减除经营税金及附加、土地增值税，净收入为15679.96万元。9799.12万元。5880.84万元。1470.21万元。4410.63万元。11.3.3财务指标表11-7二期项目财务指标一览表23.59%44.11%8680.07%4365.731.01610.60%3210.031.16由上表可以看出，项目财务内部收益率为8680.07%，财务净现值为4365.73万元（折现率=13%）。11.3.4不确定性分析表11-8二期工程敏感度系数和临界点分析表1020.77%1531.86-17.

7、04%445.81%823.43234.26%563.051338.93%1468.2318.56%665.74%801.43412.84%551.15表11-9敏感性分析结果表10123.64%13955.92%18677.46%16774.33%12063.33%9956.33%图11-2二期工程敏感性分析图11.4三期工程财务分析11.4.1销售收入及销售税金及附加估算三期工程建设期为3年，销售期也为3年，其中第一年与第二年为销售期，第3年为回款期。在整个建设和销售期内，一号楼因为拟建为自营五星级宾馆，一楼大厅与四楼以上一、二栋全部自营，包括八号楼一至四层，本期可销售商业面积为14075

8、m2；本期可销售住宅面积为8923.24m2。可实现销售收入11112.17万元。表11-10三期工程分年销售计划表22998.72在整个建设和销售期内，共实现销售收入11112.17万元。在整个建设和销售期内,销售税金及附加为611.17万元。555.61万元。38.89万元。16.67万元。0万元。11.4.2利润本项目完成后，可实现房产销售收入11112.17万元。减除经营税金及附加、土地增值税，净收入为10501.01万元。9243.97万元。1257.04万元。314.26万元。942.78万元。11.4.3财务指标表11-11三期项目财务指标一览表8.48%9.68%23.75%4

9、22.772.5717.35%175.732.67由上表可以看出，项目财务内部收益率为23.75%，财务净现值为422.77万元（折现率=13%）。11.4.4不确定性分析表11-12三期工程敏感度系数和临界点分析表12.66%2.22-4.75%2.52%2.12-6.79%2.0413.84%1.985.41%5.37%1.84-1.95%1.71表11-13三期工程敏感性分析结果表35.93%49.38%64.30%67.10%49.67%35.50%图11-3三期工程敏感性分析图11.5四期工程财务分析11.5.1销售收入及销售税金及附加估算四期工程建设期为3年，销售期也为3年，其中第

10、一年与第二年为销售期，第3年为回款期。在整个建设和销售期内，可实现销售收入16120.38万元。表11-14 四期工程分年销售计划表2500.00架空层车库64266.78在整个建设和销售期内，共实现销售收入16120.38万元。在整个建设和销售期内,销售税金及附加为886.62万元。806.02万元。56.42万元。24.16万元。1247.03万元。11.5.2利润本项目完成后，可实现房产销售收入16120.38万元。减除经营税金及附加、土地增值税，净收入为13986.73万元。9562.68万元。4334.05万元。1083.51万元。3250.54万元。11.5.3财务指标表11-15

11、四期项目财务指标一览表20.16%32.99%261.05%3040.381.38147.76%2188.661.67由上表可以看出，项目财务内部收益率为261.05%，财务净现值为3040.38万元（折现率=13%）。11.5.4不确定性分析表11-16四期工程敏感度系数和临界点分析表171.13%17.99-19.90%110.51%15.0566.89%12.94185.92%15.0324.78%135.68%12.5499.72%10.76表11-17四期工程敏感性分析结果表408.33%693.53%1480.94%1356.97%632.76%385.69%图11-4四期工程敏感

12、性分析图11.6五期工程财务分析11.6.1销售收入及销售税金及附加估算五期工程建设期为3年，销售期也为3年，其中第一年与第二年为销售期，第3年为回款期。在整个建设和销售期内，可实现销售收入12864.91万元。表11-18 五期工程分年销售计划表在整个建设和销售期内，共实现销售收入12861.91万元。在整个建设和销售期内,销售税金及附加为707.41万元。643.1万元；45.02万元；19.29万元。349.69万元。11.6.2利润本项目完成后，可实现房产销售收入12861.1减除经营税金及附加、土地增值税，净收入为11804.82万元。9597.88万元。2206.94万元。551.73万元。1655.2万元。11.6.3财务指标表11-19五期项目财务指标一览表12.87%16.89%59.17%1270.04投资回收期（所得税前