建设工程项目可行性设计方案Word文件下载.docx

1、13、投资估算；14、融资方案；15、财务评价；16、国民经济评价；17、社会评价；18、风险分析；19、研究结论与建议。第一节 建筑工程计价特点 一、建筑业和建筑产品1、建筑业 建筑业是以各类土木建筑、安装和装饰企业为基干组成的重要物资生产部门，专门从事建筑安装工程的勘测设计、建筑施工、设备安装和建筑工程更新维修等的生产部门。它即承担着国民经济各个生产部门所需要的房屋和构筑物的建造、改造、和各种设备、装置的安装工作，也承担着非物资生产领域所需要的房屋、公共设施和民用住宅等的施工任务，以及与上述各种建设有关的工程地质勘察和设计工作。建筑业是国民经济的重要生产部门，它与整个国家的经济发展和人民生

2、活改善有着密切关系。建筑业是各个行业赖以发展的基础性先导产业，没有强大的建筑业，整个社会的再生产活动就无法进行。人民群众的衣、食、住、行，都离不开建筑业，尤其是住和行，更与建筑业密不可分。建筑业能为国民经济各个部门提供物资基础，为提高人民的生活水平提供各种设施，为国家增加积累财富等。可见建筑业具有广泛的社会性和不可替代的重要性，在国民经济发展中起着十分重要作用。（1）、我国国民经济中建筑业占有较大份额。根据2000年中国年鉴资料，建筑业1999年企业总增加值为5442.7亿元，占全年国生产总值80422.8亿元的6.6%，居各个行业的第四位。（2）、从整体看，建筑行业属于劳动密集行业，能容纳大

3、量的就业人员。根据统计，1996年我国的建筑行业就业人数为2992.3万人，占全国就业人数的6.97.%，大大缓解了国家的就业压力，促进了社会和谐。（3）、建筑业前后关联密切，能有效带动相互关联产业发展。建筑产品中，物资消耗占60%-70%，它与50个以上的部门、行业有着直接或间接联系，特别是建材工业、冶金工业、木材以及木材加工业、金属结构以及制品生产工业、化学工业之间的关系更加密切。根据1987年全国投入产出表分析，建筑业完全消耗系数为1.6768，就是说每增加一亿元建筑产值，可以直接或间接带动其它产业增加产值1.6767亿元，这样社会总产值共增加2.6768亿元。这表明，建筑业对经济发展的

4、带动是显著的。（4）、建筑行业走出国门，发展国际承包，有力提高我国的创汇能力和国际交往。国际承包是一项综合性输出，可以带动资本、技术、劳务、设备和商品输出，而且还可以扩大影响，赚取外汇，世界各个国家都非常重视建筑业走向国际承包市场，发展外向形建筑业。我国目前在国际承包市场的占有额仅仅约为3%，与国际间有较大差距，但是也应当看到我国建筑业在国外承包的潜力和广阔前景。建筑行业的界定取决于行业分类，行业分类又是为了经济建设的有效管理。根据我国1995年元月实行的国家标准国民经济行业分类与代码（GB/T4754-94）划定，建筑业包括“土木工程建筑业”、“线路、管道和设备安装业”、“装修装饰业”等三个

5、大类。.装修装饰业包括从事建筑物的、外装修和装饰的施工和安装活动，车、船、飞机等的装饰、装潢工程。二、建筑产品及其价格分析1、建筑产品特点（1）、建筑产品的固定性。工程项目都是根据需要和特定条件由建设单位选址建造的，建设地点和设计方案确定后，建筑产品的位置便固定下来，在其生产过程和以后的使用过程中，其位置也是固定不变的。建筑产品的固定性，使工程建设地点的气候、工程地质、水文地质和经济技术条件等直接影响工程的设计、施工和造价。（2）、建筑产品的多样性。每项建筑产品根据其使用功能的要求，与其他建筑产品存在着差别，这样就形成了建筑产品的多样性特点，需要单独设计、单独施工、逐件计算价格。建筑产品的多样

6、性，增加了建设工作和管理的难度。（3）、建筑产品体型庞大。建筑产品要满足使用功能的要求，外形体积十分庞大，大于任何工业产品，这一特点十分显著。（4）、建筑产品生产的特点有：建筑产品生产的单件性，这是由建筑产品的固定性和多样性决定的；建筑产品生产的流动性，这是由建筑产品的固定性决定的；建筑产品生产多为露天作业，这是建筑产品的固定性和庞大性决定的；建筑产品生产周期长，这是建筑产品物料投入量大和体积庞大决定的。建筑产品生产的特点决定了建筑产品不宜简单的规定统一价格，而需要借助于编制工程概预算这种特殊的定价程序，给每个产品单独定价。三、建筑工程计价特点建筑市场是承发包工程的场所以及承发包工程中各种交换

7、关系的总和，是实现建筑资源优化配置、建筑产品等价交换、企业平等竞争、合法经营场所，是社会主义市场体系中的一个组成部分。建筑市场的主体由业主、承包商和中介服务者等构成。客体是作为生产资料和生活资料的建筑产品。建筑产品的价格受供求规律的影响，表现为，第一在建筑产品需求方面，我国存在的国有单位、集体所有制单位、城乡个体户和三资企业等四类建筑产品的需求者，由于他们所处的社会环境、经济收入的不同，也造成了在建筑市场上有不同的需求表现。第二建筑产品的供给方面，建筑产品的生产者是按需求者的订货要求组织生产。从这个意义上讲，他们的供给行为是被动的，就是根据买主的要求，然后组织生产。他们也可以在被动中发挥主动性

8、，积极参与市场竞争，有效地影响建筑产品的市场价格，从而影响工程价格。建筑工程造价计价特点如下：1、单件性计价每项建设工程都必须单独计算造价，而不能像一般工业产品那样按品种、规格、质量等成批定价。主要原因是：第一，每项工程一般情况下都有专门用途，这样其结构、造型以及装修装饰等往往各不相同，从而导致造价上的很大差异。第二，即使是同种用途的工程，其技术水平、建筑等级标准也会有区别，也会给造价带来差异。第三，工程建筑地点的不同所带来的水文地质条件、气候、资源条件、环境条件等的差异使工程造价产生区别。2、多次性计价建设工程生产的周期长，并且是分段进行的，相应的应在不同阶段多次计价，以适应各个建设阶段的造

9、价控制与管理。多次性计价，实际上就是一个逐步深化、逐步细化、逐步接近实际造价的过程，一般分别计算：（1）、可行性研究阶段的投资估算造价；（2）、初步设计阶段的概算造价；（3）、技术设计阶段的修正概算造价；（4）、施工图设计阶段的造价预算；（5）、招投标阶段的合同价；（6）、合同实施阶段的结算价；（7）、竣工验收阶段的实际造价。3、按照工程构成组合计价计算工程造价，包括建筑装饰装修工程预算造价，要想直接计算出整个项目的总造价是很困难的，除非使用估算指标进行粗算。因此，一般在计算工程造价时候将整个建设项目分解为若干个基本构成部分，通过计算各个基本构成部分的人工费用、材料费用、机械费用等各种费用，再

10、将他们汇总相加得到整个工程的造价。为了便于计算，一般采取如下方法对一个基本项目划分：（1）、建设项目：也叫基本建设项目，是行政上具有独立的组织形式，经济上进行独立核算，经过批准按照一定总体设计进行施工的建设实体。例如，一家工厂、一所幼儿园、一座农庄、一家饭店等等。它们一般由一个或者多个单项工程组合而成。（2）、单项工程：也叫工程项目，是指在一个建设项目中，具有独立的设计文件，竣工后可以独立发挥生产能力或者使用效益的工程。例如，某个公司的办公楼、实验室；某个学校的教学楼、食堂、教工宿舍等。一般单项工程是由一个或者多个单位工程组成。（3）、单位工程：是指单项工程中具有独立设计文件，能独立进行施工，

11、但是竣工后不能独立发挥生产能力或者使用效益的工程。例如，一栋楼房中的土建工程、装修装饰工程、卫生暖风工程、电气照明工程等，如果只是完成其中一项单位工程，是不能发挥使用效益的。单位工程一般是由多个分部工程组合而成。（4）、分部工程：是指在单位工程中，为了方便工料核算以及施工管理等，按照工程的结构特征和施工方法而划分的施工部位或者构件部件。例如，装饰装修工程中的楼地面工程、墙地面工程、门窗工程等。分部工程一般是由多个分项工程组合而成。（5）、分项工程：是指在分部工程中，为了确定工程造价以及施工管理等，按照施工要求和材料品种规格而划分的一定计量单位的产品。例如，楼地面工程中的花岗岩地面面层，陶瓷砖地

12、面面层、花岗岩楼梯面层等。总之，计算工程造价时，要根据从局部到整体的分部组合，通过计算分项工程、分部工程、单位工程、单项工程的相关费用，经过汇总就能得到建设项目的总造价。工程造价计价方法具有多样性，计价依据具有纷繁的复杂性，需要我们在实践中探索掌握。第二节 工程建设定额计价和清单计价一、工程建设定额的含义工程建设定额是指在正常施工条件下和合理劳动组织、合理使用材料以及机械的条件下，完成单位合格产品所必须的人工、材料、机械以及资金的数量标准。工程建设定额是一个综合概念，它是多层次、多种类单位产品生产消耗数量标准的总和。它全面反映了在一定的社会生产力条件下的产品生产和生产消费之间的数量关系。它除了

13、规定的数量标准外，还规定了具体的工作容、质量标准、安全要求等。在工程建设定额中，产品是一个广义的概念，它可以指工程建设的最终产品建设项目，例如一座发电厂、一所医院、一座楼房；也可以是构成项目的某些完整的产品单位工程，如一所医院的门诊大楼；也可以是完整产品中的某些较大的组成部分子单位工程，如门诊大楼的房屋建筑工程；还可以是较大部分中的较小部分分部工程或者更小的部分分项工程，如砌砖、浇注混凝土等。工程建设定额中产品概念的围之所以广泛，是因为工程产品的构造复杂，产品体形庞大，种类繁多，生产周期长等技术、经济特点决定的。这些特点使定额在工程建设管理中占有更加重要的地位，同时也决定了工程建设定额的多种类

14、、多层次性。二、定额的产生与发展定额的产生与发展是和企业由传统管理（也叫放任管理）到科学管理的转变密切相关的。在小商品生产条件下，由于生产规模小，产品比较单一，生产过程中需要的人力、物力也比较少，组织生产往往靠简单的生产经验就能满足生产和管理需要。19世纪末到20世纪初，资本主义生产日益扩大，生产技术迅速发展，劳动分工和协作也越来越细，对生产消费的科学管理要求也十分迫切。资本主义社会生产的目的就是为了攫取最大限度的利润，为了达到这个目的，资本家就要千方百计地降低单位产品中的活劳动和物化劳动的消耗，加强对生产消费的管理科学的研究，促成了定额的产生。1895年泰勒（F.W.Taylor）在美国发表

15、了他的计件定额制论文之后，18981901年的时间里，他在Bethlehem钢铁公司创立了作业时间的标准化、作业步骤标准化、作业条件标准化和改进工厂组织等一系列基本的科学管理技术。在他的许多定额研究中，有一个“铁锹作业的研究”很著名。在Bethlehem钢铁公司有600多名使用铁锹劳动的工人，由于他们工种不同（如装矿石、焦碳、石头、煤灰），铲的东西也不同。他们铲一锹的重量是多少时，最不疲劳？于是泰勒就挑选干活好的工人，要求他们：按照要求劳动，会得到较多的工资。然后，在几个星期里每天连续改变每一锹的重量，来观察产量。第一天每一锹的重量为38磅，结果一天完成25吨；第二天一锹的重量为34磅，产量增

16、加到30吨；第三天一锹的重量为2122磅，产量最高。小于这个重量时，产量就开始下降了。同期，还有动作研究，为后来的时间合成技术奠定了理论基础。第二次世界大战结束后，在欧美出现了运筹学和工效学，也对生产效率和定额水平的提高起到了积极地促进作用。我国建筑工程定额是在新中国以后，从一白纸发展到今天逐步建立和完善的。建国初期，我们吸收了前苏联建筑工程定额的经验，20世纪70年代后期又参考了欧、美、日等国家和地区的有关定额方面的管理科学容，并结合我国的建筑工程施工实际情况，编制了适合我国实际切实可行的建筑工程定额。1951年，制定了东北地区统一劳动定额。随后，其他地区也相继制定了劳动定额或者工料消耗定额

17、，从此，定额工作开始在我国施行。 1955年，劳动部和建筑工程部联合编制了全国统一劳动定额，这是我国定额集中管理的起步。1956年，国家建委对1955年的劳动定额进行修订，增加了材料消耗和机械台班定额部分，颁发了全国统一的施工定额，定额水平提高了5.2%，到1957年末，执行劳动定额的计件工人占生产工人总数的70%。这样，定额无论深度和广度都得到较快发展，发挥了为生产和分配服务的功能。1958年，我国开始第二个五年计划。由于经济领域的“左”倾思想影响，否定了社会主义时期商品生产和按老分配原则，否定了劳动定额和计件工资，撤消了一切定额。1960年，建筑业实行计件工资的工人不到工人总数的5%。到了

18、1962年，国家建筑工程部又正式颁发了全国建筑安装工程统一劳动定额，建筑工程定额工作才得以恢复。1966年，“文化大革命”期间，平均主义代替按劳分配，否定了科学管理和经济规律，国民经济遭到严重破坏，定额制度和资料再次被抛弃，导致建筑业全行业亏损。1979年以后，我国的经济建设得到恢复和发展，1979重新颁发了建筑工程统一劳动定额，加强了统一劳动定额的管理。之后，各省、市、自治区也在结合当地实际的情况下，制定了适合本地区的各类预算定额或计价表，使定额在建设领域发挥着巨大作用。1995年，建设部颁发了全国统一建筑工程基础定额（土建部分）之后，又颁布了全国统一市政工程预算定额、全国统一安装工程预算定

19、额、全国统一建筑装饰装修工程消耗量定额（GDY901-2002），我国的建筑定额体系更加完善。三、定额计价定额计价这里是指在工程造价的确定中，根据现行的计量规则计算工程量，然后依据现行的综合概预算定额和取费定额等进行定额子项目套算和费用计取，最后确定工程造价。定额计价分为：1、概预算；2、投标价、标底价以及合同价的有关计价；3、工程结算；4、竣工结算。传统的预算，广义上包括了预算和投标价、标底价和其他的预算基础价。目前，国很多地区采取传统的预算模式。四、工程量清单计价综合预算定额计价使用的定额的工料以及消耗量是社会平均的，施工方法是综合决定的，工料以及预算价格是地区统一确定的，取费也是按地区平

20、均测算。因此，不利于促进施工企业积极革新技术，提高管理水平，降低成本，自主报价，公平竞争。这就需要改革，需要采取新的计价模式。欧美等发达国家和地区，大多采用工程量清单计价模式，统一计量规则，计算方法标准化，工程造价在市场中确定，在实践中取得了好的效果。清单计价使工程造价计价更加趋向合理，实行工程量清单计价已经成为计价方向。在建筑装修行业，全国建筑装饰装修工程量清单计价暂行办法和全国统一建筑装饰装修工程量清单计量规则得到了很好的实施。1、如何理解工程量清单计价模式工程量清单计价应是一个以市场为主确定工程价格的体系，在这个体系中：（1）、国家制定统一的工程量清单计价方法与规则。对于建筑装饰装修行业

21、，目前全国建筑装饰装修工程量清单计价暂行办法和全国统一建筑装饰装修工程量清单计量规则。通过办法和规则，规工程量清单计价行为，维护招标人和投标人的合法的权益和经济利益。（2）、企业根据清单计价方法与规则，进行工程量清单计价：招标人编制工程量清单以及其他招标文件；招标人编制标底（根据工程量清单等）；招标人自主确定投标报价（根据工程量清单等）；确定合同价；工程结算；竣工结算。这样，国家在宏观方面进行管理，企业根据规则运作，作为投标人根据工程量清单和自身情况以及市场变化，可以自主报价。2、工程量清单计价划分（1）、工程量清单计价分类：从整个建筑装饰装修工程量清单计价过程看，工程量清单计价主要容是：招投

22、标阶段的清单计价；签定合同阶段的清单计价；工程结算阶段的清单计价；竣工阶段的清单计价。（2）、招投标阶段的清单计价：对于招投标阶段的清单计价，也可以称为一种预算（并非传统概念的预算），是用清单计价模式的预先计算（或者叫做估价）。它主要包括：工程良清单的形成和根据工程量清单计算造价。第一，工程量清单的形成。工程清单是是招投标文件的重要组成部分，它主要包括总说明、分部分项工程量清单项目、工程量等。投标阶段的清单计价对建筑单位或者招投标人来讲，其中一项就是要编制工程量清单。它可以由招投标人自身或者委托具有相应资质的工程造价咨询进行编制。编制时应根据全国建筑装饰装修工程量清单计价暂行办法和全国统一建筑

23、装饰装修工程量清单计量规则，以及招投标文件的有关规定，并结合施工图、施工现场的实际情况等。第二，根据工程量清单计算造价。这可以分为两部分：报价形式和标底形式。对于施工单位或者投标人来讲，招投标阶段的清单计价意味着根据招标文件的工程量清单以及有关要求，结合工程实际情况和自身实际情况，自主确定形成报价，简单地说就是据量计价。目前很多人采用的工程量清单计价是指的这一部分容。其实，这是工程量清单计价的一个阶段容，是这一阶段施工单位或者投标人的一项工作容。对于建设单位和招标人来讲，招投标阶段的清单计价在编制了工程量清单以及招标文件其他容，还需要自己或者委托具有相应资质的造价咨询，根据清单和招标文件要求以

24、及其他情况编制标底。标底是结合施工现场实际情况以及合理的施工方法，按照全国统一建筑装饰装修工程消耗量定额和造价管理发布的市场价格信息编制的。报价是根据施工现场实际情况和自己制定的施工方案或者施工组织设计，按照企业定额或者参照全国统一建筑装饰装修工程消耗量定额以及工程造价管理单位发布的市场价格信息编制确定的。对于工程造价的计算，标底和报价均按分部工程、技术措施、其他措施等项目，采取综合单价分别计算。综合单价是由完成单位工程清单项目所必须的人工费、材料费、机械费、管理费、风险费、利润、规费和税金等相关费用组成。随着我国经济发展水平提高和日益增加的国际交流，工程造价行业也逐步发展进步。第二章 建筑装

25、饰工程预算准备一般情况下，在作预算之前，我们就需要作一些必要的准备工作。这些准备工作即包括了理论上的，也包括了方法和资料等。这里，我们主要介绍建筑装饰装修工程预算的概念、容以及分类，然后我们再介绍装饰预算的编制步骤。第一节 工程预算容一、工程预算的基本概念1、建筑装饰装修的概念 根据2001年11月发布的建筑装饰装修工程质量验收围（GB50210-2001）文件定义，建筑装饰装修是指为保护建筑物主体结构、完善建筑物的使用功能和美化建筑物，采取装饰装修材料或饰物，对建筑物的外表面及空间进行的各种处理过程。建筑装饰装修的术语是综合了建筑装饰、建筑装修、建筑装潢等，其含义在建筑装饰工程施工及验收规（

26、JGJ73-91）、建筑工程质量检验评定标准（GBJ301-88）、建筑工程质量管理条例、建筑部装修设计放火规（GB50222-1995）和建筑装饰装修工程质量验收围（GB50210-2001）等文献中都沿用了“建筑装修”术语。从文献规的含义看，建筑装饰反映了面层处理，建筑装修与基层处理、龙骨设置等工程容相关联，装潢的本意则是装裱书画，“建筑装饰装修”的含义则是包括了“装饰”和“装修”的所有的容。建筑装饰装修工程原本属于土建工程的一个分部工程，由于这个行业发展较快，现在已经成为一个独立的单位工程，具体就是：单独设计、单独编制预算、单独招投标和单独施工等。在建立这个概念的基础上，应当熟悉建筑装饰

27、装修工程的施工过程，工程施工过程的每一道工序是如何操作的，事先的准备工作有哪些，应该达到什么样的规要求，工序之间如何搭结等等，这些与准确进行建筑装饰装修工程预算有着密切的联系。2、建筑装饰装修工程预算，传统的预算方法是根据施工设计图纸以及有关标准图、现行的预算定额、费用定额和地区设备、材料、人工、施工机械等价格，以及施工组织设计或施工方案、有关动态调价文件、工程承包合同或文件、最新市场材料价格等预先编制和确定的建筑装饰装修工程所需要的全部投资额的技术经济文件。上述预算依据中，施工设计图纸和有关图纸结合工程量计算规则用以计算确定工程量；现行预算定额、费用定额和地区设备、材料、人工、施工机械台班等

28、的预算价格用以确定分部分项工程的定额单价和费用计取；施工组织设计或施工方案用以确定和选取所对应的定额子目；有关动态调价文件，用以确定地方性材料差价；工程承包合同或招投标文件用以帮助确定预算围和容；最新市场价格用以确定市场材料价差。作为建筑装饰装修工程预算，它与其他工程预算的关系为：一个单项工程包括土建单位工程、给排水单位工程、电气照明单位工程、暖通单位工程、装饰装修单位工程等。因此，建筑装饰装修工程预算与土建单位工程预算性质一样，是一个单项工程中的单位工程预算。 为了和有关学科的理论进行比较，我们可以将建筑装饰装修工程预算称为建筑装饰装修工程预算造价，以方便和建筑工程造价衔接；也可以将其称为建

29、筑装饰装修工程预算投资，以便和工程建设投资衔接；亦可以将其理解为建筑装饰装修工程预算估价，便于和国际惯例衔接。二、工程预算容建筑装饰装修工程预算是根据设计图纸、现行的工程量计算规则等编制依据，计算楼地面工程、墙柱面工程、天棚工程、门窗工程、油漆、涂料、裱糊工程、其他工程的分部分项工程量，套取预算定额（结合地区单位估价表）以及费用定额，最后得出装饰装修工程预算造价。一般情况下，装饰装修工程预算书的组成部分是：1、预算书封面；2、编制说明；3、单位工程预算表；4、单位工程费用表（或工程造价计算表）；5、单位工程工料汇总表；6、单位工程材料差价表；7、其它。如，单位工程甲方供应材料表、三材汇总表以及

30、设计修改变更通知单等。作为建筑装饰装修工程预算的延伸和拓展，还可以包括水暖装饰装修预算和电气照明装饰装修预算等，包含的原因是因为现代的水暖、电气照明工程不仅具有基本房屋设备的功能，而且具有特有的装饰作用，因而带有装饰装修性质。三、工程预算分类我们可以依据预算主体的不同，分为乙方建筑装饰装修工程预算和甲方建筑装饰装修工程预算或者甲方审核建筑装饰装修工程预算。大多情况下，乙方预算大于甲方预算或者甲方核算。在规的市场、采取招投标情况下，根据建筑工程预算与标底的关系，可以分为建筑装饰装修工程标底预算和建筑装饰装修工程投标预算。投标预算可能大于或者是小于标底预算。根据建筑工程施工发包与承包计价管理办法和全国建筑装饰装修工程量清单计价暂行管理办法的有关容