财务管理学第五章长期筹资方式.ppt

1、第五章 长期筹资方式,第一节 长期筹资概述 第二节 股权型筹资第三节 债权型筹资第四节 混合性筹资,第一节 长期筹资概述,企业筹资指企业根据其生产经营、对外投资和调整资本结构等需要，针对筹资来源、运用筹资方式、通过金融市场，经济有效地筹措和集中资金的活动。企业筹资的动机扩张性筹资动机：企业因扩大生产经营规模或增加对外投资而产生的筹资动机。资产和权益规模增加。调整性筹资动机：企业为了偿还债务而产生的筹资动机。具体来看，又分为调整性偿债筹资和恶化性偿债筹资。资产和权益规模不变，权益构成发生改变。混合性筹资动机：企业既为扩张规模又为偿还债务而产生的筹资动机。既扩大资产和权益规模，又改变权益结构。企业

2、筹资的原则：合法性、效益性、合理性、及时性。,长期筹资的渠道,企业筹资渠道指企业筹集资金的源泉。资金从何而来？1.政府财政资金 2.银行信贷资本3.非银行金融机构资本 4.其他法人资本5.民间资本 6.企业内部资本7.国外和港澳台地区资本企业筹资方式指企业筹集资金所采取的具体形式和工具。资金如何得来？1.吸收投入资本 2.发行股票3.银行借款 4.发行债券5.融资租赁 6.留用利润通过筹资来源与方式的恰当配合，尽量降低成本，减少风险。,长期筹资的类型,股权性筹资、债务性筹资与混合型筹资股权性筹资是股权资本的筹集。股权资金亦称权益资金、自有资金。债务性筹资是债务资本的筹集。债务资本亦称借入资金。

3、长期筹资与短期筹资长期筹资是企业需用期限在1年以上的资金的筹集。短期筹资是企业需用期限在1年以内的资金的筹集。内部筹资与外部筹资内部筹资是企业在企业内部通过留用利润而形成的资金来源，一般无需花费筹资费用。外部筹资是企业向企业外部筹集而形成的资金来源，大多需要花费筹资费用。直接筹资与间接筹资直接筹资指企业不借助银行等金融机构，直接向资金所有者融通资金的筹资活动。间接筹资指企业借助银行等金融机构融通资金的筹资活动。,长期筹资方式,吸收投入资本筹资发行普通股筹资发行债券筹资长期借款筹资融资租赁筹资发行优先股筹资发行可转换债券筹资发行认股权证筹资,股权性筹资,债权性筹资,混合性筹资,第二节 股权性筹资

4、,注册资本制度 注册资本是企业法人资格存在的物质条件，是股东对企业承担有限责任的界限，也是股东行使股权的依据和标准。是企业在工商行政管理部门登记注册的资本总额。股份有限公司发起设立、募集设立有限责任公司,注册资本制度的模式法定资本制授权资本制折衷资本制,吸收投入资本是指企业以协议等形式吸收国家、其他法人、个人和外商直接投资的一种筹资方式。吸收投入资本筹资的优点吸收的投入资本属于股权性资金，能够提高企业的资信和借款能力。财务风险较低。吸收投入资本不仅可以筹得现金，还能够直接获取所需的设备、技术等，尽快地形成生产经营能力。吸收投入资本筹资的缺点吸收投入资本的资金成本较高。与发行普通股相比，吸收投入

5、资本筹资没有证券作为媒介，因而产权关系有时不够明晰，并且不便于产权交易。吸收非现金投资的估价现行市价法重置成本法收益现值法,一、投入资本筹资,二、发行普通股筹资,普通股与优先股普通股的种类普通股的发行方式普通股的销售方式普通股的发行价格股票上市普通股筹资的优缺点,江铃汽车A、B股筹资案例,江铃汽车前身是南昌汽车修配厂，成立于1952年。1993年2月开始进行股份制改造，将原厂净资产折为36793万股国家股和2807万股法人股，江铃汽车（股票代码000550）1993年月11月完成股份制改造，于1993年10月17日和11月11日发行A股职工股980万股、公众股8820万股，募集资金3.44亿元

6、人民币；同年11月22日，“江铃汽车股份有限公司”宣告成立，12月1日“赣江铃A”在深交所上市交易。1995年9月发行B股1.74亿股，实际募集外汇资金折合3.39亿元人民币，其中美国福特汽车公司以4000万美元认购了B股的80%，与之结成战略伙伴关系，被证券界誉为“江铃B股”模式；1996年3月江铃与福特汽车（中国）有限公司合资成立了福昌空调系统有限公司；1997年5月江铃与世界上最大的座椅内饰件公司美国李尔公司合资成立江铃/李尔内饰系统有限公司；1998年11月增发1.7亿股B股，募集外汇资金约合5.85亿元人民币，其中美国福特汽车公司再次以5450万美元增持1.2亿股。,普通股与优先股,

7、股票是股份有限公司签发的证明股东按其所持股份享有权利和承担义务的书面凭证。股票是一种有价证券，它代表了持股人对公司的所有权。股票按股东的权利和义务分为普通股和优先股。普通股是最基本的股票。普通股股东享有公司管理权、表决权、优先认股权、股利分配权和剩余财产分配权。优先股股东一般无表决权和优先认股权，但优先于普通股股东分取股利和公司剩余财产。,普通股的种类,按票面有无记名划分，可分为记名股票和无记名股票。按票面是否标明金额划分，可分为有面额股票和无面额股票。按资金来源划分，可分为国家股、法人股、个人股和外资股。按发行时间划分，可分为始发股和新股。按是否上市划分，可分为上市股票和非上市股票。按币种和

8、上市地区划分，可分为A股、B股、H股、N股、S股等。,普通股的发行方式,普通股发行方式指的是公司发行普通股的途径。有偿发行：由出资人有偿购买股票。公募发行：指公司公开向社会发行股票。我国股份有限公司采用募集方式设立时以及向社会公开募集新股时，就属于公募发行。私募发行：指公司不公开向社会发行股票，只向少数特定的对象直接发行。我国股份有限公司采用发起方式设立时、不向社会公开募集新股时以及向股东有偿配股时，即属于私募发行。无偿发行：公司无代价地将股票交付股东。无偿配股、股票股利即属于无偿发行。,股票发行的具体方式,公司股本总额在4亿元以下的公司，上网定价全额预缴款与储蓄存款挂钩公司股本总额在4亿元以

9、上的公司可采用对一般投资者上网发行和对法人配售相结合的方式。,普通股的销售方式,普通股的销售方式 自销 承销包销是根据承销协议商定的价格，由证券经营机构一次性全部购进发行公司公开募集的全部普通股，然后以较高的价格出售给社会上的认购者。代销是证券经营机构仅替发行公司代售普通股，不承担股份未募足的风险，并由此获取一定的佣金。承销费用、注册会计师费用、资产评估费用、律师费用等 承销金额收费标准 2亿元以内1.53 3亿元以内1.52.5 4亿元以内1.52 4亿元以上不得超过900万元（上网发行）或不得超过1000万元（网下发行）成本：自销代销包销,普通股的发行价格,普通股的发行价格 等价就是以股票

10、票面金额为发行价格。时价就是以公司原发行股票的现行市场价格为基准来确定增发新股的价格。中间价就是以时价和等价的中间值来确定股票的发行价格。按等价发行股票又叫平价发行。按时价或中间价发行股票，发行价格既可能高于面额也可能低于面额。高于面额发行叫溢价发行，低于面额发行叫折价发行。我国只允许溢价或平价发行股票，不允许折价发行。因为：这种发行价格会使公司实有资本少于公司应有的资本，致使公司资本中存在着虚数，不符合公司资本充实原则。公司以低于票面金额的价格发行股票，实际上就意味着公司对债权人有负债行为，不利于保护债权人的利益。,股票发行价格的确定未来收益现值法 市盈率法 市场询价法 市场竞价法,发行价格

11、的确定市盈率法,上市公司股票发行价格的确定：（发行当年预测利润）（发行当年加权平均股本数）市盈率（发行当年预测利润）（发行前总股本数本次公开发行股本数(12发行月)12）市盈率,武钢股份增发新股案例,2004年6月14日17日，武钢股份组团赴深圳、上海进行现场和网上路演推介，详细介绍武钢股份的投资价值和主业重组的相关情况6月14日，武钢股份公布网上、网下发行公告，按照高于或等于最终确定的发行价格获售申购股数计算，本次发行的认购倍数为7.485倍；在扣除原社会公众股股东行使优先认购权的获售股份后，本次比例配售发行的认购倍数为9.4749倍，网上配售比例为10.6%，网下配售比例为10.5507%

12、。网上网下双获超额认购，有效申购数量达13,753,271,042股。1网上发行情况 本次发行最终确定在网上发行的数量为16240.50万股，占本次向社会公众公开发行股份数量的28.80%。其中原社会公众股股东优先认购权部分的获售申购数量为13242.82万股，全部获得优先配售，占本次向社会公众公开发行股份数量的23.48%；其他公众投资者和原社会公众股股东参与网上比例认购的获售申购数量为28280万股，实际获得的配售数量为2997.68万股，配售比例为10.6%，占本次向社会公众公开发行股份数量的5.32%。,2网下发行情况本次发行最终确定在网下发行的数量为40159.13万股，占本次向社会

13、公众公开发行股份数量的71.20%。其中有97家机构投资者获得配售，机构投资者的获配申购数量为380630万股，实际获得配售数量为40159.1万股，配售比例为10.5507%。机构投资者中，长江证券获配60,402,757股，红塔证券获配48,680,929股，鹏华中国50开放式证券投资基金获配32,453,953股，位列前三位；证券公司类机构投资者共获配115,983,843股，投资基金类机构投资者共获配113,029,647股，全国社保基金共获配10,867,221股，其他机构投资者共获配161,710,562股。网下发行产生的零股3712股由保荐机构（主承销商）包销。2004年6月23

14、日，武钢股份公告称，公司增发新股网上、网下申购已经结束。本次发行价格为每股6.38元，最终发行数量为141042.4万股，其中向社会公众公开发行56400万股社会公众股，向武钢集团定向增发84642.4万股国有法人股，占本次发行总量的60%。武钢集团以本次公开发行的发行价格每股6.38元全额认购向其定向增发的国有法人股。,股份公司的成立,股份公司的设立方式：发起设立和募集设立对发起人的要求认购股份不得少于注册资本的35%工业产权和非专利技术作价不得超过注册资本的20%,公开募集股份程序,发起人出资选举董事会和监事会向公司登记机关申请设立登记向证监会递交募股申请和要求的文件证监会审查批准签承销协

15、议和银行代收股款协议公告招股说明书并制作认股书认股人缴款确定募集成功与否并验资创立大会申请设立登记，取得营业执照，公司成立,股票上市,股票上市的优点主要有：（1）改善财务状况。公司公开发行股票可以筹得自有资金，能迅速改善公司财务状况，并有条件得到利率更低的贷款。同时，公司一旦上市，就可以在今后有更多的机会从证券市场上筹集资金。（2）利用股票收购其他公司。一些公司常用出让股票而不是付现金的方式去对其他企业进行收购。被收购企业也乐意接受上市公司的股票。因为上市的股票具有良好的流通性，持股人可以很容易将股票出手而得到资金。（3）利用股票市场可以准确及客观地评价企业。对于已上市的公司来说，每时每日的股

16、市，都是对企业客观的市场估价。（4）利用股票可激励职员。上市公司利用股票作为激励关键人员的手段是卓有成效的。公开的股票市场提供了股票的准确价值，也可使职员的股票得以兑现。（5）提高公司知名度，吸引更多顾客。,股票上市的缺点主要有：（1）使公司失去隐私权。一家公司从私人公司变成公开上市公司其最大的变化即是公司稳私权的消失。国家证券管理机构要求上市公司将关键的经营情况向社会公众公开。（2）限制经理人员操作的自由度。公司上市后其所有重要决策都需要经董事会讨论通过，有些对企业至关重大的决策则需全体股东投票决定。股东们通常以公司盈利、分红、股价等来判断经理人员的业绩，这些压力往往使得企业经理人员注重短期

17、效益而忽略长期效益。（3）公开上市需要很高的费用。这些费用包括：资产评估费用、股票承销佣金、律师费、会计师费、材料印刷费、登记费等等。这些费用的具体数额取决于每一个企业的具体情况、整个上市过程的难易程度和上市数额等因素。,普通股筹资的优缺点,优点普通股属于股权性资金，与债权性资金相比，能够提高企业的资信和借款能力。与债权性资金相比，普通股不需要归还，并且没有固定的利息负担，因此财务风险较低。缺点普通股筹资的资金成本较高。增资发行新股，一方面可能会分散公司的控制权；另一方面由于新股对积累的盈余具有分享权，从而降低了每股净资产，因此有可能导致普通股价格下跌。,第三节 债务性筹资,长期借款筹资发行普

18、通债券筹资融资租赁,一、长期借款筹资,长期借款的种类长期借款的信用条件长期借款筹资的优缺点,长期借款的种类,按提供贷款的机构划分，可分为政策性银行贷款、商业性银行贷款和非银行金融机构贷款。按担保条件划分，可分为信用贷款、担保贷款和抵押贷款。按贷款用途划分，可分为基本建设贷款、更新改造贷款、科研开发和新产品试制贷款。,长期借款的信用条件,授信额度：借款企业与贷款机构之间正式或非正式协议规定的企业借款的最高限额。非正式协议下，贷款机构并不承担按最高限额保证贷款的法律义务。周转授信协议:正式协议下，对规定的授信额度内的贷款，贷款机构必须予以保证。贷款机构对周转授信协议负有法律义务，并因此向企业收取一

19、定的承诺费用，承诺费用一般按企业使用的授信额度的一定比率（0.2左右）计算。补偿性余额：贷款机构要求借款企业将借款的10至20的平均余额留存在贷款机构。存在补偿性余额时，实际利率高于名义利率。,长期借款筹资的优缺点,优点长期借款的资金成本较低。长期借款有利于保持股东控制权。长期借款的筹资速度快。长期借款的灵活性较大。缺点长期借款的财务风险较高。长期借款的限制较多。长期借款的筹资数量有限。,厦门路桥长期借款、财政补贴筹资案例,厦门路桥上市发行前，公司股本总额为20,000万股，全部为国家股，由厦门市国有资产管理局、交通部分别授权路桥总公司、华建交通经济开发中心持有，持股比例分别为81.31%和1

20、8.69%。公司准备发行A股9,500万股，每股面值1元，采用溢价发行，每股发行价格5.53元，预计实际募集资金50,717万元，其中9,500万元计入股本，股票溢价41,217万元全部计入资本公积金。厦门路桥的业务收入主要来源于公司已开发并开始经营的桥梁的通行费收入。该收入主要来源于厦门大桥收取的车辆通行费。近三年公司的业务收入100%来源于过桥费收入。在上市时，厦门路桥面临的这些风险集中体现在海沧大桥的建设上。作为公司的主要盈利资产，海沧大桥在公司上市时尚未完成，需要进一步的资金投入，资金来源在招股说明书中陈述如下：,海沧大桥项目的总投资为287,400万元，项目资金安排情况如下:A日本输

21、出入银行贷款13,000万美元，折合人民币107,900万元，利率为浮动利率，即6个月的LIBOR加0.25%和转贷手续费0.6%，期限15年；B国家开发银行贷款30,000万元，年利率为12.42%，期限12年（根据国家开发银行的通知，该笔贷款年利率从1997年10月23日起由12.42%调整至10.53%，从 1998年3月25日起由10.53%调整至10.35%）；C交通部安排车购费26,900万元（该车购费属中央预算外资金,由交通部直接安排给全国重点交通基础设施建设企业）；D厦门市财政局贴息借款30,000万元，其中含专项贴息借款20,000 万元及养路费收入和车购费返还共 10,00

22、0万元；E本次募股资金投入49,617万元。,以上共计落实资金244,417万元，尚有42,983万元资金缺口。目前42,983万元资金缺口已通过厦门大桥过桥费收入补充、财政预算安排、有关金融机构承诺贷款等方式大部分予以落实。其中，厦门大桥1998年、1999年的过桥费收入计划投入18,000 万元，交通部交计发1998489号文落实财政预算内专项资金3,250 万元及银行贷款计划安排3,300万元，共6,550万元；中国银行厦门市分行承诺贷款7,000万元，合计31,550万元。尚缺11,433万元在本公司成立后将自筹解决。,日本输出入银行的贷款来自1997年12月28日，厦门路桥与中国银行

23、厦门市分行签订的厦门海沧大桥项目使用日本输出入银行贷款1.3亿美元转贷协议。该笔贷款为浮动利率贷款，利率为每一付息日前二个工作日六个月的LIBOR加0.85%（包括转贷手续费0.6%），贷款期限自1997年12月5 日起计算，首次还款日为2002年5月20日，最终还款日为2012年11月20日。厦门路桥以所属资产厦门大桥为该笔贷款提供了抵押担保。原借款人为路桥总公司，中国银行已经同意将借款人变更为厦门路桥。,国家开发银行的贷款来自1997年5月20日厦门路桥与国家开发银行签订的用于厦门海沧大桥建设的3亿元人民币的借款合同，年利率为12.42%（根据国家开发银行的通知该笔贷款年利率从1997年1

24、0月23日起由12.42%调整至10.53%，从1998年3月25日起由10.53%调整至10.35%），贷款期限自1997年4月29日起至2009年4月28日止，首次还款日为2001年11月31日。路桥总公司以厦门火烧屿的土地使用权为该笔贷款提供了抵押担保。原借款人为路桥总公司，国家开发银行已经同意将借款人变更为厦门路桥。,由于厦门大桥过桥费收入增加1553万元，使厦门路桥1999年完成主营业务收入13698万元，同比增长12.8%；实现净利润18304万元，同比增长75%，主要原因是根据厦门市财政局关于补助一亿元、专项借款二亿元人民币用于厦门海沧大桥建设的函，公司收到用于海沧大桥建设的市财

25、政补助款8450万元，加之获利返还营业税693万元，补贴收入达到9143万元。利润状况良好使厦门路桥1999年每股收益和净资产收益率分别达到0.62元和19.5%，在同业中处于领先位置。但为了完成海沧大桥的巨额投资，公司除利用募股资金49617万元外，还增加了长期负债63865万元，同比增长74.42%，使公司资产负债比率由1998年底的66.38%上升为1999年底的69.35%，在同行业中处于较高水平。,2000年，厦门路桥实现利润总额4915万元，比去年同期的19424万元下降了74.7%，每股收益由1999年的0.61元猛降到2000的0.1元。业绩的下滑并不是主营业务经营的问题（相反

26、主营业务收入同比增长68%），而是补贴收入减少以及成本费用增加造成的。公司在年报中披露：（1）补贴收入减少9026万元；（2）财务费用上升约8000万元；（3）主营业务成本上升过快。财务费用增加主要是由于用于海沧大桥的银行借款利息和汇兑损益均须计入财务费用，不再予以资本化。主营业务成本上升过快主要是在收购了厦门市路桥建设总公司持有的厦门市路桥建材公司95%的股权后，尽管带来主营业务收入同比增长68%，但是该公司主营业务成本为5472万元，致使主营业务成本同比增加385%，增幅大于收入增长幅度，从而影响利润的提高。,二、发行普通债券筹资,债券的种类债券的发行价格债券的信用评级债券筹资的优缺点,债

27、券的种类,按债券上有无记名划分，可分为记名债券和无记名债券。按有无抵押品划分，可分为信用债券和抵押债券。按利率是否固定划分，可分为固定利率债券和浮动利率债券。按是否上市划分，可分为上市债券和非上市债券。,债券的发行价格,影响债券发行价格的因素包括债券面额、票面利率、市场利率和债券期限。当票面利率与市场利率一致时，债券发行价格等于票面金额，这叫作平价发行。票面利率高于市场利率时，债券发行价格高于票面金额，这叫溢价发行。票面利率低于市场利率时，债券发行价格低于票面金额，这叫折价发行。实际的债券发行价格还会受到公司信誉等多种因素的影响。,债券的信用评级,债券的评级制度起源于美国。国际上流行的债券等级

28、一般分为三等九级。国际信用评价机构标准普尔（S&P）2006年公布，将中国的信用等级从“A-”上调到“A”，上调了一个等级，与韩国持平。标准普尔解释上调等级的原因称：“中国经济增长前景非常明朗，中国银行业的能力得到了改善。”高于A等级的信用等级有A、AA、AA、AAA四个等级，新加坡(AAA)、香港(AA)。我国的债券评级工作也在不断发展。根据中国人民银行的规定，凡是向社会公开发行的公司债券，需要由中国人民银行及其授权的分行指定的资信评级机构或公证机构进行评信。我国证券法也规定，公司发行债券，必须向经认可的债券评信机构申请信用评级。,发行债券的条件,公司规模要求资本结构要求利润要求资金投向要求

29、利率要求,债券筹资的优缺点,优点发行债券的资金成本较低。发行债券有利于保持股东控制权。发行债券的筹资范围广。缺点发行债券的财务风险较高。发行债券的限制严格。筹资数量有限。,北京水泥厂债权转股权案例,截至1999年6月20日，北京水泥厂欠建行的长期贷款本金为5.25亿元，利息累计为4.45亿元，本息总计为9.7亿元。通过调查分析北京水泥厂的财务状况，根据安达信公司对北京水泥厂每年的自由现金流量的预测，北京水泥厂1999年的自由现金流量约为6,000多万元；2000年以及后年度每年的自由现金流量近7,000多万元。以其自有现金流量预测为基础，同时考虑北京水泥厂的资产剥离和人员分流后内部挖潜及北京建

30、材集团将土地和矿山等资产注入北京水泥厂等因素，北京水泥厂可保留3亿元的长期债务，这部分债务将由重组后的北京水泥厂在5年7年内还清本息。拟将信达公司9.7亿元贷款本息中，3亿元留为企业的负债，其余的6.7亿元将转为信达公司对北京水泥厂的股权，由信达公司进行阶段性的经营和管理。另外经北京建材集团同开发银行协商，开发银行的长期贷款本息4,140万元由北京建材集团承担，也将转为北京建材集团对北京水泥厂的股权。,债转股后信达公司持有北京市水厂的股权为6.7亿元，北京建材集团注入的土地及矿山采矿权的评估值为4.5亿元，冲抵-1.68亿元的净资产和剥离的资产0.2亿元，同时承担开发银行0.414亿元债务，其

31、股权为3.03（4.5-1.68-0.2+0.414）亿元。经重组后北京水泥厂的总股本为9.73亿元。其中信达资产管理公司占68.9%的股份，北京建材集团占31.1%。北京水泥厂债转股后，每年可降低财务费用约1亿元，同时通过资产剥离、转换经营机制、降低各种成本，预计1999年可实现销售收入1.89亿元，支付财务费用2000多万元及提取4,000多万元折旧后，可实现利润约1,900万元。随着利息逐年减少，预计2000年可实现利润2,000万元以上。债转股后，北京水泥厂将步入良性循环的轨道。根据上述预测，如果将北京水泥厂的利润全部分配，根据股权比例，信达公司每年将可获得约1,300万元以上的收入（

32、如果考虑免征增值税的因素将可获利2,400万元以上）。,三、融资租赁筹资,经营租赁与融资租赁融资租赁的形式融资租赁租金的确定融资租赁筹资的优缺点,融资租赁的形式,直接租赁：由租赁公司按照承租企业的要求购买设备，并在契约或合同规定的较长期限内提供给承租企业使用的信用性业务。是融资租赁的典型形式。售后租回：企业按照协议先将其资产卖给租赁公司，再作为承租人将所售资产租回使用，并按期向租赁公司支付租金。杠杆租赁：涉及承租人、出租人和贷款人三方当事人。出租人只垫支购买资产所需现金的一部分，其余部分则以资产作担保向贷款人借款支付。,融资租赁租金的确定,租金的决定因素租赁资产的购置成本，包括买价、运杂费、途

33、中保险费等。预计租赁期满后租赁资产的残值。租赁公司购置资产所提供资金应计的利息。租赁手续费，包括租赁公司承办租赁业务的营业费用及一定的盈利。租赁期限。租金支付方式。年付、半年付、季付和月付；先付和后付；等额支付和不等额支付。租金的计算方法平均分摊法等额年金法,融资租赁筹资的优缺点,优点租金可在税前扣除，起到抵税作用。融资租赁的限制条件少。融资租赁集“融资”与“置产”于一身，可迅速获得所需资产。融资租赁中，资产陈旧过时的风险一般由出租人承担，因此承租企业可免遭资产陈旧过时的风险。缺点融资租赁的筹资成本较高。融资租赁的财务风险较高。,融资租赁案例,某企业生产经营活动需要一项设备，价值10万元，预计该设备的折旧年限为5年，期满无残值。现有两个方案可供选择：甲方案是向银行借款10万元购买设备，借款年利率为10%，单利计息，借款期限为5年，每年末支付当年利息，到期偿还本金；乙方案是采用融资租赁方式租