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1、4万亿投资扩大内需；9000亿住房保障建设机会等举措直接指向了三驾马车中的投资；而11月27日大幅下调存贷款基准利率、存款准备金率则直接把矛头指向了消费领域，鼓励人民从银行中取钱出来消费，扩大内需。而从调控力度来看，动辄几万亿的投资建设计划，10年罕见的重炮降息都显示出了中央宏观调控“出手要快，出拳要重，措施要准”的调控思路。1.1.3东莞经济：经济增速放缓，产业结构转型仍为重中之重数字东莞：东莞11月宏观信息回顾：东莞经济近期同样表现出增速放缓的局面，进出口总值回落，外贸订单较少，企业倒闭外迁的情况时有出现。但在东莞强有力的财政实力支持下，金融风暴所带来的伤口不会很深，相反，产业结构转型升级

2、才是摆在东莞当前的重中之重。而且在金融风暴中，转型所带来的阵痛也将得到弱化，因此，金融风暴中的东莞转型，既是挑战，也是机遇。目前，在保经济的方面，东莞主要是按照中央扩大内需的统一部署，加大基建投资力度，努力扩大内需，确保经济平稳较快增长，提高对金融风暴的警惕；而对于房地产业，由于其不是东莞的支柱产业，东莞市政府也明确表态不会就救市。对于产业结构转型升级，东莞出台多项优惠政策，加大招商引资，特别是高科技企业的引进，出台10亿元融资新政，为企业在转型中排忧解难，突显东莞政府对产业结构转型的高度重视。因此，东莞尽管也遭受着金融风暴的影响，面临着经济增速放缓的问题，但不碍产业结构转型升级的历史任务，东

3、莞将按照“保企业，促转型，加投资”的调控思路对东莞经济进行把度。1.2政策动向政策简评： 11月政策回顾，除了国家和地方纷纷出台的大额度扩大内需政策、降息和上调出口退税等经济活动调控政策外，政策出台的主方向是“减负”。增值税改明年推行，预计减轻企业税负1233亿；明年起取消百项行政收费，切实减轻企业和社会负担；上调征地补偿，增加为中小企业提供贷款担保的资金等等，都切实的为企业和人民着想，实现为企业和人民减负的目的。而近期个税起征点上调的呼声四起，国家方面也给予了积极的回应，从近期这些政策的公布与政策出台的舆论可以看出，“减负”已成了政策出台主要导向。另外，从11月中央电视台的相关栏目报道的主题

4、来看，从10月份的直击华尔街、金融海啸等报道已经转向“坚定信心促增长”，说明目前受全球金融危机影响，我国最大的问题是经济信心不足，政策及舆论导向重心由“救市”逐步向“救信心”转变。1.3市政规划规划简评： 本月规划的重点在于东莞对现代产业体系做出的规划，这是东莞首次对自身未来的现代产业体系做出规划，其总体目标是到2020年，形成先进制造业和现代服务业“双轮并转”、高新技术产业和适度重化工业“两翼齐飞”为特征、具有世界竞争力的现代产业体系，努力成为珠三角现代产业示范区。其对产业结构，产业空间布局、产业核心竞争力、内外源经济和人口结构结构等提出了规划目标，为东莞产业结构转型升级提出了具体的目标和指

5、明了升级改造的方向。另外，本月规划的另外一个内容是路网交通，主要是穗莞深城轨东莞段规划修改和禁摩规划，城轨的规划修改对东莞没有实质性的影响，只是为了避免重复建设，而禁摩的实施则主要是为了改善城区交通环境，但给城区的公交运行提出了更高的要求；对此，从明年起城区将增加200台中巴运营，相信城区交通出行将更加便利。区域信息：1.4其他关注刘志庚：政府不会恢复购房入户来打救楼市！ 梁国英：暂不考虑救市（楼市）！樟木头二手房遭遇抛售潮部分银行房贷新政细则：资料来源：南方都市报二、 土地市场分析1、 土地出让公告情况2008年11月东莞市国土资源局公告挂牌8宗土地，挂牌出让1宗商住用地与2宗工业用地，转让

6、土地包括4宗工业用地、1宗工业用地，总计30.59万，其中工业用地29.73万。2007年11月份土地供应17宗，6宗工业10.3万，8宗商住29.2万，1宗商业，2宗综合用地，共42.5万。相比去年同期情况，工业用地供应量大幅上升，商住用地大幅下降。2008年11月东莞土地出让情况： 2、 土地交易情况分析2008年11月东莞市成交2宗工业用地，总面积5260.96，一宗商住用地流拍，宣告本月已无商住用地的成交。2007年10月东莞市成交6宗土地，其中3宗工业土地2.34万平米，3宗商住用地13.5万平米。11月的成交情况同比去年惨淡，商住用地的成交大幅减少。2008年11月份土地交易情况：

7、10月10日，位于南城区东骏路西侧2008G034地块拍卖，只有东骏房地产一家参与竞价，最终由于起始价低于底价流拍；11月19日，该地块重新公开拍卖，最终因无人报价再次流拍，该地块面积达到33661平米，拍卖起始价为16800万元，楼面地价1996元/。地块的连续流拍，对市场信心打击较大。3、 2008年前11月土地供求状况自2008年下半年开始，土地市场供需呈下滑趋势，现在正面临一个消化阶段。由于2008年的工业土地供应量占据比例较大，工业用地的供需基本决定了市场的总体走势，随着工业用地供应的减少，商住用地对土地市场的支撑无力，预计09年上半年总体供需也将有所放缓。4、 工业用地市场分析20

8、08年土地供应以工业为主2008年前11个月土地总供应面积607.8万平米，其中工业用地355.78万，占总供应量的58.4%，相比同期比例大幅提升37.1个百分点，工业用地的供应同比增加3.13倍；供应商住用地180万，占总供应量的29.6%，相比同期比例减少40.9个百分点，商住用地供应同比下降了21.3%。随着东莞的双转型以及招商引资的进行，进驻东莞的企业陆续的增多，部分运营效益好的企业也开始进一步扩展规模，增加了对工业用地的需求。2008年政府大幅提升了工业用地的供应，特别是松山湖片区以及部分产业园区内的工业用地，主要为满足市场的需求。工业土地的供应量激增也将引发后市一轮建设厂房的热潮

9、。工业用地随着成交量的上涨，成交金额大幅提升2008年截止11月底，土地成交的总金额为91.2亿元，同比减少24.1%。工业成交18.2亿元，占成交总额的19.9%，商住用地成交60.8亿元，占66.6%。从成交金额角度来看，商住用地的成交金额依然占据土地市场的主导，但相比去年同期大幅下降了26.5个百分点。工业用地随着成交量的增加，成交金额所占比例也大幅提高到近两成。07年商住用地成交金额占据9成以上，08年商住用地市场冷清，流拍频现，作为政府的财政收入的主要来源之一的土地收入严重受阻，政府在此时加大了工业用地的供应，为满足工业用地市场的需求，同时也可弥补财政的缺失。减少商住用地的供应一方面

10、可以减少流拍现象，避免楼市信心下滑，另外也可平衡未来楼市的供需。工业地价节节攀升2008年前11月工业用地成交大幅提升，成交量已接近前8年的总量，在2008年大放异彩。2002年工业地价达到880元/，主要受虎门海运20024013地块地价的影响，单宗工业地价达到了2622元/。2003年至2006年，东莞工业用地地价在300元/左右徘徊，2007年上涨到376元/，主要是从2007年1月1日起，国家为了防止工业用地贱卖，规定工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准。2008年前11个月的工业地价已经达到567.5元/，较去年同期有快

11、速提升，主要受松山湖北部工业城工业地价的影响。排除个别地块成交影响，东莞近几年工业地价呈上涨趋势。三、 二级市场分析1、 总体市场分析1.111月新开盘项目开盘情况一览：旧盘加推情况一览：1.2、供求状况分析前11月新增供需比为1.9：1，整体吸纳率较低。2008年前11月，全市新增商品房供应面积为632.73万，合共68890套，累积成交333.58万，合共33196套，新增存量299.15万，合共35694套。新增商品房吸纳率按面积为52.72，按套数为48.19，整体吸纳率较低。11月市场供应冲回落，需求温和放量。从近期东莞商品房供需月度走势可以看出，东莞在近两年时间以来，商品房供求关系

12、大部分都处于供大于求的局面。而2008年11月是自2007年8月以来首度实现月度需求大于月度供给的月份。整个11月份商品房供应量为36.65万，需求量为36.86万。11月供应急速下滑，主要是因为开发商把精力放在10月和12月的关键节点上，加之市场大环境不景气，资金链紧张导致工程进度缓慢等因素导致了11月供应急速下滑，把主要精力放在年底冲量上；而11月的需求上升则很容易理解，房产新政和贷款利率的大幅下调直接降低了购房成本，变相下调房价，释放了部分购房需求，但也有部分置业者预期看空，所以需求量上升得比较温和。11月住宅需求超越供应，非住宅需求不足。从11月商品房供应结构可以看出，11月份供应同样

13、以住宅为主，供应面积为30.64万，占商品房供应面积的83.60%，供应比重环比上升4.58个百分点，供应面积环比下降51.58%，供应主要来自中信森林湖五期、 星城国际花园、利丰城市花园二期、翰林雅苑、世纪城国际公馆三期、鹿港小镇和富盈山水华府等项目。而成交面积为34.55万，需求自2007年8月以来首次超越供应；而非住宅供应面积为6.01万，环比下降64.23%，主要供应来自希尔顿广场、财富广场、利丰城市花园二期和星城国际花园等项目，但需求量仅为2.31万，需求相对不足。房贷新政抑制10月底需求，11月需求释放，成交良好。据东莞中原研究部监测数据显示，2008年11月东莞新建商品房成交量为

14、36.86万，环比10月上升8.64%，进一步超越了银十的成交成绩，而同比有12.26%的降幅。其中住宅成交占比93.73%，比重较10月上升5.90个百分点，共成交面积34.55万，共成交3192套。住宅成交面积环比上升15.94%，同比下降12.22%；非住宅成交面积为2.31万，同比环比均有不同程度的降幅。但需要注意的是，由于房贷新政公布后（10.22-10.31期间），市场有意压抑需求，等待新政实施后（11月后）签约，所以直接导致10月底需求延迟在11月释放。月线走势：供应回落，需求放量，吸纳率上升，供需比回落。从月线走势可以看出，随着11月供应量的冲高回落，需求在新政和降息的利好下进

15、一步得到释放，成交量温和上升，促使市场吸纳率两续两个月保持上升，供需比进一步回落。日线走势：11月成交情况平稳，月底央行大幅降息引发小高潮。随着11月1日房地产新政的实施，11月中上旬的商品房成交情况比较平稳，主要是因为银行细则迟迟不出台，消化速度维持在约120套/天，稳中略升，温和放量；而自11月27日央行宣布大幅度下调贷款利率起，在楼市新政和利率大幅下调的重大利好下，市场需求得到刺激，在11月底引发了一波成交小高潮，27-30日平均每天成交超过170套，最高一天消化了255套，为11月良好的成交画上了圆满的句号。市场存量依然大，后市消化压力巨大。持续的供大于求必定造成存量的累积，而东莞商品

16、房持续的供应放量已经给东莞的商品房存量造成了很大的销售压力。根据东莞中原研究部监测统计数据显示，目前东莞商品房的累积供应量为1838.99万，累积销售量为1119.44万，累积可售存量高达719.55万，累积销售率仅为60.87%。虽然11月的成交情况良好，各项指标都得到了较好的提升，但不足以扭转大势。目前，如果按照400万/年的消化量来计算，目前的可售存量足以让东莞消化1-2年的时间，可见后市消化压力的巨大。1.3、价格状况11月份成交量温和上升，普通住宅均价重上5000元关口。2008年11月东莞市普通住宅（含洋房和公寓）均价为5075元/，环比上升2.75%，重上5000元/关口，主要由

17、于项目受房贷新政和利率下调的利好刺激，普遍采用稳价策略，而置业成本的变相下降也为置业者选择素质更好的单位提供了空间，因此，成交均价在政策频繁利好的情况下有了一定的上升，配合成交的温和放量，形成了量价齐升的良好局面。11月可售存量加权均价出现首次回升。可售存量加权价格的计算首先将物业同以上分类，通过计算某一时期各物业各个项目的平均价格，然后将各物业各个项目的平均价格以各物业各个项目的可售存量为权数求得加权平均价格；加权均价能够修正部分热点成交项目过高或过低的成交价格给整体均价带来的影响。11月份的普通住宅加权价格为5357元/，经历了08年一整年的下降，首次出现了回升。1.4市场特征分析1、11

18、月东莞楼市呈现价量齐升，供求近一年来实现首度倒置。11月东莞楼市的成交量延续了银十的良好状况，置业需求在房贷新政和央行大幅降息的政策利好下得到了有效的释放，而价格也在政策利好的情况下止住下跌，并有一定的回升，量价配合不错，形成了量价齐升的局面，而当月也是自2007年8月以来首度实现需求超越供应。2、政策利好，助推楼市成交。房贷新政在11月1日正式实施，房价得到了变相的下调，但由于各银行细则迟迟不出台，导致新政效果并不明显；而11月27日央行的大幅降息则为楼市再次注入一支强心针，降息力度之大实为罕见。政策的利好不仅提振了市场的消费信心，而且还直接减低了置业成本：以一套90，均价5000元/的普通

19、住宅为例，新政配合大幅降息后，10年月供降低13.45；20年月供降低22.73；30年月供降低29.15，等于在房价回落的今天再变相下降房价1-3成。而11月底的良好成交也证实了这一点：新政利好将成为楼市成交助推器。3、明星营销唱主角“低价促销”在2008年以来一直是主要的营销手段，而进入11月后，由于房贷新政的出台，开发商预期看好，纷纷采取稳价策略，低价促销雷声渐少，而明星营销则唱响了11月楼盘营销的主角。天骄风景为帝峰组团的发售请来了宋祖英、齐秦、韩红等明星助阵；丰泰观山碧水为二期推介会请来了香港著名影星米雪；金域中央为两周年庆典请来了TVB明星林峰、夏雨、米雪，歌星许志安、杨千华；大朗

20、凯悦美景花园开盘请来跳水皇后郭晶晶等。类似的明星营销尽管在2008年并不少见，但11月如此集中一定程度上说明了开发商为了年底冲量，不惜花重本请明星助人气和名气。4、年底有望迎来全年成交峰顶2008年的最后一个月，开发商完成全年的任务艰巨，央行降息压力犹在，因此，开发商有望在12月进入2008年最后的竞争，供应量将有所放大，而价格也较为优惠，而在货源、价格、政策都比较利好的情况下，置业者有望释放需求，形成12月供求齐涨的局面。5、开发商销售情况2008年11月，万科地产共销售商品房面积33579，合共销售额2.2573亿元人民币在11月成交面积排行中排行第一，销售金额排名第二；而东莞市商业中心发

21、展有限公司11月销售面积为31088，排名第二，合共5.5349亿元的销售金额排名第第一；光大地产销售面积为30778，合共销售额1.9679亿元，均排名第三。回顾2008年前11个月，按销售面积排行，东莞地产龙头光大地产以37.64万的销售面积和25.15亿元的销售金额位列东莞商品房销售冠军；而位列第二的是全国地产龙头万科地产，其前11月的销售面积为27.25万，合计销售金额为21.17亿元。6、11月普通住宅项目销售排行11月普通住宅销售中，主打拼合户型的上东国际一期和万科金域蓝湾二期分别占据销售排行前两名，而风临美丽湾二期则凭借低价优势，销售情况排名第三。数据来源：东莞中原研究部2、 分

22、物业市场分析2、1东莞市11月各物业总体供需情况11月商品房首现“供不应求”情况，受商铺成交影响价格上涨明显。据东莞中原研究部监测数据显示，供应情况方面，普通住宅所占比重为72.3%，与上月供应比重相比有将近10个百分点的下降。普通住宅、车库和商铺三种物业下降明显，都呈现腰斩的情况，而在普通住宅下降的拉动下商品房的总体供应也下降54.2%。成交情况方面，住宅部分公寓类物业成交量下降明显；普通住宅方面价格基本不变，成交增长明显；别墅物业在价格下降的拉动下，成交微量上升；非住宅部分商铺和写字楼项目成交面积下降明显，商铺价格上涨47.3%，表现出量缩价升的情况。总体情况来看，值得关注的是11月首次出

23、现2008年以来新增供应量少于成交量的情况，在普通住宅的拉动下，供应面积减少，成交量增加，而在价格方面，受商铺的成交价格大幅度上涨的影响，本月商品房成交价格上升明显。2、2普通住宅市场情况分析11月普通住宅供应量大幅减少，成交温和放量，成交价格在5000元/左右找到有力支撑。据东莞中原研究部监测数据显示，11月普通住宅新增供应量急剧减少，究其原因，首先9、10月份海量的新增供应没有很好的得到消化，11月卖方以消化之前存量为主，其次，11、12月缺乏可供利用的营销节点，也少有项目选择这个时候上市。11月普通住宅成交量稳步上涨，主要有受新政策实施影响上东国际、金域蓝湾二期等10月后期开盘项目在11

24、月集中签约，以及中信森林湖五期等项目开盘影响，同时市场上多数项目如天骄峰景、世纪城国际公馆等都纷纷的打出明星牌的销售策略，也为市场的成交气氛升温。而由价格上来看，11月普通住宅成交价格稍有上升，全市成交均价为5053元/，由近段时间来看，全市成交价格除了10月份各楼盘纷纷打出特价牌使到均价稍微下降以外，其它三个月的成交均价都在5000元/左右徘徊，而且在这个价格上，成交能保持着相对稳定的状态，成交量与比全年各月份平均成交量大，所以有理由认为成交在这个价格段找到有力的支撑，如果不考虑某部分开发商因年未冲量或者回款压力而采取低价策略以外，相信在下一个营销节点到来的之前，价格的变化幅度不大。2.2.

25、1普通住宅新增供应情况11月新增供应合拼户型供应量巨大，供应户型以大面积单位为主。据东莞中原研究部监测数据显示，11月份新增供应项目15个，供应套数2687套，供应面积26.86万。供应户型以两房、三房为主。其中合拼户型902套，占总供应套数的33.6%。与上月比重相当。单个项目供应面积排名前列的为中信.森林湖五期、星城国际、翰林雅苑、利丰城市花园二期等11月新开盘项目，其中面积最大的为中信.森林湖五期， 4.34万。11月项目新增供应量前10的项目户型分布情况（单位：套）11月新增合拼户型11月新增供应户型面积情况据东莞中原研究部监测数据显示，11月份新增供应100以下单位套数为2010套，

26、比重为74.8%，其中有902套为合拼户型，扣除合拼户型100以下单位比重为41.2%，11月市场新增供应以大面积单位为主。2.2.2普通住宅成交情况东莞普通住宅后市销售压力大，成交单位均价步入5000元/。据东莞中原研究部监测数据显示，11月份共有146个普通住宅楼盘有成交，成交套数2725套，成交面积为299.6万，面积成交占各物业类型供应的76%。截止到11月30日，东莞市普通住宅可售存量为44971套，可售存量首次下降。据东莞中原研究部监测数据显示，11月份有成交的普通住宅楼盘中， 5000/以下的项目占106个，占总数量的72.6%，所占比重环比上升6.4个百分点。从2008年月度5

27、000元/以下普通住宅项目所占比重的走势来看大比重的楼盘价格在5000元/以下楼盘的出现也说明了现阶段的低价格是普遍的现象，而不是因为少数楼盘成交因素拉低了全市成交均价。另一方面我们可以看到，虽然5000元/以下的成交项目所占比重达到了七成多，但全市均价依然为5053元/，从中可以看到，价格虽然是一个关键因素，但不是一个成交的决定因素。成交单位价格集中，成交单位以4000-5000/为主。据东莞中原研究部监测数据显示，11月普通住宅成交2725套，其中3000-6000/这个价格段的成交套数为2330套，占了总成交的85.5%，5000/以下成交占了67%。销售情况最为理想的价格段为4000-

28、5000/，套数为951套，占了总体成交的42.7%。在其他的价格段中，最值得我们关注的是6000-7000/，作为一种中高档的产品，以满足改善型居住为主，本月成交243套，增长明显。普通住宅项目具体销售情况本月销售套数前15的项目11月份东莞普通住宅成交套数前15的项目情况中，主要有以下几种类型：1、以上东国际万科金域蓝湾二期以及中信森林湖五期为代表的项目，他们主要是10月底开盘或者11月开盘，在11月集中签约；2、万科城市高尔夫和理想0769.沁园为代表的项目，这类项目以良好的质量和社区环境吸引市场，加上合理的价格和品牌，成交一直理想，随着持续的热销，这些项目的成交价格环比更有所上升；3、

29、以山水名都为代表的项目，通过价格的下调促进了成交。在成交前15名的项目中，由价格来看，本月成交5000/以下的项目所占比重为66.7%。2.3、公寓物业分析2.3.1、公寓总体情况公寓成交总体低量成交，公寓销售以消化存量为主。据东莞中原研究部监测数据显示，由东莞市公寓供需情况可以看到，11月的公寓市场延续着前几个月的状况，成交量大于供应量，而从量价关系来看，11月的公寓成交价格变化不大，但成交下降明显。而总体来看8月以来，成交量和价格都保持在一个相对稳定的状态，但成交量都不大，只在一个低位置徘徊，说明买方对经济的预期依然不乐观，所以不排除未来有开发商采取降价走量的做法。而由长期来看市场缺乏新货的上市，市场现阶段一直在消化存量，所以，可以预见，公寓价格下降的幅度有限，作为一种占有城市最有利