佛山南海广场一期项目整改方案设计Word格式文档下载.docx

1、地价上涨过快，直接导致房产开发成本的增加，从而拉高了房价，导致购房者的恐慌，恶性影响整个行业甚至社会。由于成本的不可预知性，以及高支出性，地价失去限制，会给开发商带来恐慌。现在成都土地市场的一个客观事实是，有些开发商手里有地但不想开发，有些开发商想开发但手里没地。在这种情况下，土地拍卖如果还不限高，最大的影响就是市场将越来越失去理性，越来越浮躁。（3）商业产权过于多样化。多样化产权不利于统一规划和定位，导致产权分割出现问题。（4）商业与地产脱节。不少的商业地产开发商不做科学的前期定位，在不知道客户在哪里、也不知道客户需求就敢盖，也不了解当地商业规划、不了解商业发展趋势、不了解不同业态对物业经营

2、条件的要求，总是想当然。比如不少开发商在选址方面就有误区，总认为越是中心越好，其实不同业态对位置需求有很大不同，物业的适用性也一样。预计今年可能会出现一些不好用的商业烂尾楼。所以，导致的问题也比较多。国家统计局的最新统计资料显示，2005年一季度，全国累计完成的商业营业用房施工面积103亿平方米，同比增长204，可以看到发展的速度很快。但同时问题也突出。到3月底，商业营业用房空置面积为2612万平方米，同比增长203，空置面积与开发面积几乎同步增长。它占了全国商品房空置面积9220万平方米的28。按道理，空置面积与开发面积都在大幅度增加，价格就应该不太好了。但实际情况是，一季度，全国商业营业用

3、房的销售价格上涨52；而与此同时办公楼销售价格则下降09，出现这种情况靠的就是炒作。另外，2007年，资金依然是个突出问题。金融的宏观调控也不会有太大松动，房地产投资基金的渠道又一直没有打通。商业地产对资金的需求量应该说是比较大的，而且国外成功的商业地产运作模式基本上都是由基金来投入。112中国商业地产发展趋势趋势一：国外机构纷纷出手。2006年，外资进入中国房地产市场总金额高达23亿美元，其中16亿美元购买商铺和写字楼。摩根士丹利、美林、高盛集团和美国花旗集团，先后涉足中国商业地产市场，淡马锡基金和老虎基金也斥巨资购买内资企业股权，目标指向优质商用物业。京、沪、深、穗等大城市，都有外资关注。

4、荷兰ING集团、瑞士信贷银行、摩根士丹利不约而同看好中国，投资期多在5年。他们认为，内地甲级商业写字楼供应量偏少，零售业增长向好。随着国外机构亚太总部陆续内迁，对商业地产市场会有很大促进。趋势二：内企集团大手笔买断。2005年到2006年中，中国钢铁集团购买中关村金融中心8万平方米、中国铝业集团购买皇冠大厦6万平方米；中国机械装备集团整购中国电子大厦A座，中物理想集团整购B座、山东火炬地产开发公司整购科技大厦A座、浙大网新集团整栋买入北京国际A座。在国贸CBD核心区，中国人民财产保险股份有限公司买断银泰中心写字楼中的一座，价值约17亿元；凯德置地（Capitaland）收购中环世贸A、B两座，

5、成交合计18.7亿元。趋势三：REITs被普遍看好。业内权威人士认为，由于国内融资环境的挤压，商业地产企业纷纷寻求新融资模式，REITs（房地产投资信托基金）被普遍看好。2005年11月，领汇基金登上香港资本市场后，如何利用REITs获得融资渠道，引起广泛讨论。内地第一只REITs广州越秀房地产投资信托基金在香港联交所挂牌，成功募资17亿港元。大连万达、天津华银、华润、深国投都跃跃欲试。香港REITs纷纷缓发，对多数在建物业，REITs远水解不了近渴。REITs为投资商提供新的退出渠道。趋势四：优秀物业收益稳定。运营良好的商业物业，成为国外基金的收购对象。海外基金的运营，主要依靠物业租金收益。

6、北京2006年商铺租金平均上调15%以上，一线商铺增幅可达39%，东方广场位置最佳的商铺，租金由150美元升至300美元。可以遇见，随着2008年北京奥运会的到来，海外基金对北京的商业地产充满信心，优秀的商业物业是其最好的选择。近5年海外基金在国内商业地产投资项目的建筑面积总量超过了120万平方米，越来越多外资机构和海外基金，正在大举进入中国商业地产市场，信托基金也正被市场热切期盼。红地产10月份对海外基金投资中国商业地产项目进行了全面调查，发现最近5年海外基金在国内商业地产投资项目的建筑面积总量超过了120万平方米，其中上海、北京商业建筑面积总量分别为13万平米和42.3万平方米，依旧是投资

7、重点。在规模上，建筑面在5万平方米以上的大型项目占到了项目总数的29%，1万平米到5万平米的中型项目占57%。仅2005一年开发的商业建筑面积就达到了30.5余万平方米，与2001到2004年面积总和相当。可以预计，未来几年这一数字还将进一步增长。趋势五：商业地产金融功能和模式在国内将有广阔发展前景。2005年中国商业地产金融市场一度被抑制，而商业地产项目通常资金需求量都很大，回收期一般也超过8年，因此市场期待着更多的融资渠道。2006年，国际基金都纷纷在中国商业地产领域“试水”，越来越多外资机构和海外基金，正在大举进入中国商业地产市场，这无疑会促进国内商业地产的发展，另外房地产投资信托基金（

8、REITS）也正被市场热切期盼。综合以上各方面的情况，2007年商业地产走势看好。12中观环境121佛山商业地产的现状 （1）佛山商业地产局部过热，魅力犹在。过去两年，佛山商业地产不断升温，2005年佛山商业地产更是步入高速发展期。2005年全新投入运营的大型购物中心包括顺德天佑城、三水广场、顺联广场、嘉洲广场等，在建或将兴建的则包括顺联国际购物中心、沃尔玛三大购物中心、吉利广场、（大沥）新都会广场、保利商业水城、雅居乐禅城05F商业部分、世博商业中心等，以上项目都将是数万平方米至十多万平方米的大型商业设施。（2）佛山商业地产不能简单认为是过热或者不足。从业态上，商业地产可以分为大型购物中心（

9、Mall）、街区商业、专业市场等，目前是Mall的数量相对较多。雅居乐地产在广佛区域的首个大型商业项目雍景新都会，面积虽达到6万平方米的规模，但以独立的小型商铺为主，主要属于服务周边数公里范围居民日常生活需求的街区商业项目。另外各路资本纷纷涉足佛山商业地产，说明佛山商业地产魅力尤在。佛山居民的消费力强劲，是众多商家掘金的宝地。有实力及经验较强的开发商在佛山较容易获得丰厚回报。在广佛经济一体化概念下，佛山毗邻广州，将让零售成本大为降低。最后是佛山要发展成为现代大城市，无论在亚艺节、十二届省运会等活动推广上，还是内部基础设施一环、体育场馆等建设上都加大了投资力度，提高了佛山的城市知名度，也增加了开

10、发商及商家的信心。（3）与住宅比，开发商业地产需更多理性及耐心。商业地产的利润有可能比住宅多一倍至数倍，堪称丰厚。但开发商业地产项目与开发住宅项目有四大区别。一是资金回笼形式，住宅项目资金回笼形式比较单一，基本是靠出售出物业回笼资金；但商业地产除了出售部分物业回笼资金外，还可以租金或合作经营提取佣金等形式来进行资金回笼。二是在运作环节，住宅项目不需要招商和运营。三是投资回报期，住宅项目投资回报期短，一般不超过十年；但商业地产投资回报期长，甚至要十多年才能回本，资金压力较大。四是投资风险程度，商业地产前期投入资金大，回笼资金慢。（4）佛山商业地产急需法规以及产业规划指引。国内商业地产在2004年

11、、2005年开发热潮，引起了人们的广泛关注，不少专家纷纷建议加以调控。据了解，国家有关部门也在研究制订城市商业网点规划条例及听证制度。在相关的条例草案中，提到今后10000平方米以上的商业地产设施项目必须进行听证。由发改委、建设规划、工商行政管理、交通环保部门、生产流通部门、消费者协会、行业组织及专家学者参与听证。商业网点的所在区、街道也将推选社区代表发表意见。开发商经过听证之后必须拿到书面同意建设意见，方可办理有关建设手续。目前佛山商业地产急需更多法规及产业规划加以指引。希望佛山有关部门出台商业地产发展规划前，能够加强与相关企业的沟通。相关规划要对佛山商业设施的整体布局有足够的深度和前瞻性。

12、佛山商业地产发展虽然速度很快，但其商业地产项目开发还存在一定的盲目性。为了给企业提供有效指引，避免重复建设造成浪费，佛山商业地产发展规划是越早出台越好。至于雅居乐对禅城05F地块8万多平方米的商业面积，是相对分散开发还是集中开发一个大型购物中心，还在进行论证。企业除了考虑相关市场的承受能力，还非常希望能得到有关商业发展规划的指引。让开发的商业设施与佛山商业整体布局吻合，以便在市场运作上更快地获得成功。122佛山商业地产发展趋势2006年是佛山商业地产快速发展年，外资不断涌入佛山的商业零售市场各大商业巨头包括好又多、沃尔玛、吉之岛、易初等四处布点，佛山商业正融入国际市场竞争。与此同时佛山“2+5

13、”组团的城市发展规划，城市总体规划纷纷出台，使多个组团的商业都得到一定程度的发展，随着各中心城镇的大型商业购物中心的陆续投入使用，佛山的中心商业格局正逐步形成。（1）新商业中心逐步形成。根据佛山“25”组团城市发展的规划，佛山未来20年内将形成两个百万人口的中心城区，5个50万人口的中心组团和10个主要城镇。作为城市配套的商业必然随着城市的变化而发生变化，佛山商业必然形成多个中心、多个级别的商业中心同时存在的发展格局。2个中心组团的市一级别的商业、5个中心城镇的区域中心的商业、还有镇街的商业，而市一级的商业又可以由几个商业中心组成。此外，考虑到园区经济和居住社区的发展问题，还会发展一些园区商业

14、和社区商业。在这样的框架下，佛山的商业将形成互补的发展态势，满足人们日益增长的消费需求，并且提升城市的形象和综合竞争力。这样的商业分布和佛山的传统以及发展的状况也相吻合。佛山的区域有3800平方公里，居民居住较为分散，中心城区的商业凝聚力并不强。加上由于过去佛山的零售业发展较为滞后，很多佛山的高端消费都流失到广州、深圳、港澳，甚至国外，这样的状况一时三刻也很难改变，中心城区的商业中心也很难满足分散在各个镇区居民的需求。所以除了加快中心组团商业网点的建设和商业业态、经营手法的提升以外，在镇街一级发展满足当地居民日常生活需求的商业项目也至关重要，这是加快镇街城市化建设的重要内容。根据“25”组团城

15、市规划，两个中心组团是人口百万以上的中等城区，5个中心城镇是人口在50万左右的小城区，商业配套是城区发展不可缺少的，所以要在城镇化推进的同时进行商业布局。现有的大商业项目三水广场、嘉洲广场、盈信城市广场、天佑城、顺联联广场、顺联国际购物中心等分别位于不同的中心城镇，它们的开业将带动当地商业的发展，使当地的新商业中心逐步形成，使商业发展和城市发展相平衡13微观环境131南海桂城商业在“广佛RBD”口号巨大诱惑之下，南海桂城正成为多元商业资本积聚的洼地。日前，从“广佛RBD发展论坛”上获悉，以南海区桂城千灯湖为中心的地块，一个由南海政府做推手，中海、保利、万科等大牌地产商合力打造的30万人口“新城

16、”正在诞生。而在广佛地铁即将开通的大背景下，沃尔玛、家乐福纷纷抢址桂城，香港新鸿基更是抢在之前完成对南海广场的收购。一参与“广佛RBD”规划的知情人士透露，据不完全统计，砸进“广佛RBD”的各路资本接近百亿元。（1）零售巨头抢驻桂城。“受广佛RBD概念驱动，桂城已成为佛山零售与房地产市场的桥头堡。”本月初，沃尔玛在南海桂城开出首家店，耐人寻味的是，这家店距离其一直窥视而不得入的广州不过20分钟车程。无独有偶，家乐福在华南地区最大的店今年2月在桂城试业。而在此前，乐购、易初莲花等也先后落脚。众多零售巨头的扎堆无不冲着桂城“广佛RBD”规划而来。南海桂城位于广佛两个GDP分别达5000亿元和200

17、0亿元的经济体中间，去年第三产业83.85亿元，以占54.7的比率首度超过第二产业。为此，桂城一早确立了以发展商贸、地产、休闲服务业为特征的“广佛RBD”规划。目前，南海大道正在进行商圈改造提升，此外，政府投入7亿实行路网建设。胡认为，佛山一环、广州环城高速、广珠西线、广州华快、正在修建的珠二环高速及2010年通车的广佛地铁，都将实现桂城与广州的无缝连接。（2）商业地产扎堆圈地。除了众多商业巨头外，知名房地产商亦欲在“广佛RBD”概念中分得一杯羹。桂城商业地标南海广场目前正进入新一轮商业改造。香港新鸿基地产传讯部向记者证实，该集团耗资5亿元全面收购南海广场。这个总面积约6万多平方米的购物中心距

18、千灯湖仅五分钟车程。南海广场2005年销售额达7个多亿，比2004年增长7，是所有佛山商业地产项目中经营能力最强的购物中心。而作为目前南海最大的土地储备商，保利欲斥巨资打造千灯湖水上MALL，这将是保利在商业地产上的首试牛刀，也是其在中国涉足的首个MALL。目前吉之岛已签订进驻协议。另外，在千灯湖西面，一栋五星级酒店将和MALL同期建好。酒店的名称是保利皇冠假日酒店，建成后将是大佛山内首家世界顶级品牌的五星级酒店。喜来登酒店、阳光国际两家名牌五星酒店也已证实落户，滨江河堤与怡翠左岸项目将参照上海新天地商业模式，构筑第二个商业高地。2竞争对手分析从上面的分析可以得知，佛山，正渐渐成为继广州之后又

19、一个商业地产的集聚地，而南海则是这个集聚地的中心，现在的南海商业地产已初具规模，众多零售巨头进驻南海，世界500强的沃尔玛，保利地产等知名企业也纷纷打进南海，南海将成为商业地产的又一块黄金区域，而南海广场地处南海商业的发展中心，具有很大的发展潜力，然而，此处的竞争非常的激烈，南海广场能否在竞争中生存，能否继续一个商业的奇迹？下面分析一下南海广场的主要竞争对手的情况，以便找出相应的对策，在激烈的竞争中求得生存。21百花广场百花广场的商场面积有2.5万平方米，共分为7个主题区域：1楼休闲名店城，2楼名仕天地、皮具世界，3楼名媛坊，4楼百花奥运城、时尚领地，5楼手机数码城，6楼食通天，全方位展示了一

20、个丰富多样的购物天地。百花广场以时尚生活为基调，汇集了不少佛山市民喜欢的品牌，始终走在品位潮流的前端，一直是时尚先锋的“代言人”。百花广场以经营中高档的国际知名品牌及优质的国内品牌为主，众多国内外知名品牌就象颗颗闪烁的明珠相映其中，名品服饰、中西餐饮，艺康游乐城，名店运动城，屈臣氏，7楼活力健美俱乐部，休闲娱乐一应俱全，优良的品质，满意的服务，悠然自得的购物环境，百花广场当之无愧地成为佛山时尚新地标，让大众尽享日新月异的时尚风情。主题区域包括有：（1）1 楼名店街云集多个国际知名品牌休闲名店城集多个香港一线休闲品牌于一体。（2）2楼名仕天地迎合不同年龄阶层成功人士的消费品位，聚集国内外众多主流

21、品牌男装租户。（3）2楼皮具世界致力于组合最畅销的国际知名皮具品牌，打造全新的皮具之都。（4）3楼名媛坊众多时尚女装品牌荟萃。（5）4楼奥运城运动品牌旗舰之城。（6）4楼时尚领地百花广场继续引领时尚潮流的最新力作。（7）5楼手机数码城集多个实力商家于一体。（8）6楼食通天 “广饮港食”餐厅与金鳞鳍无国界料理。特点：位于佛山禅城区中心标志性建筑百花广场中，人流较密集，但其面积较少，各店铺面积少，且走廊空间较小，停车场较小，出入不方便。22兴华商场佛山市兴华商场地处佛山市商业、经济、文化、交通中心祖庙路中心段，与全国重点文物保护单位祖庙、广东四大名园之首梁园，近在咫尺。商场占地4000多平方米，经

22、营面积近20000平方米，主营家电、烟酒副食、日用百货、皮具鞋帽、儿童用品、钟表影材、运动休闲、品牌服装、针织内服等大类共60000多个品种，是佛山地区历史悠久、规模最大、档次最高，集购物、休闲于一体的大型综合商场之一。佛山兴华商场, 自1982年12月25日开业至今，巧借改革开放的机遇,秉承“顾客至上、信誉第一”的经营宗旨，以年平均21%的商品销售额递增速度，成为佛山市最瞩目的商场之一。面对市场空前激烈的竞争，兴华商场不断进行创新管理，挖掘和培育人才，并于2005年全方位规划全面升级改造商场，软硬件设施将得到进一步的提升，增强了市场竞争力，强势品牌纷纷进驻。经过重新装修整改，商场购物环境大有

23、改变，店铺与各种品牌分布都与南海广场类似，但停车场是其最大的一个问题，没有自有停车场，客人停车难。23嘉信茂广场（沃尔玛）嘉信茂广场，位于南海大道与南桂西路交叉口西北角这一黄金地段，是由嘉德商用产业和深国投商置共同合资建立，集超级市场、品牌服装、运动休闲、餐饮娱乐、珠宝饰品、儿童乐园、数码产品等于一体的一站式购物广场，总面积超过6.5万平方米。广场负一楼是世界500强老大沃尔玛“圈定”的“地盘”，而一楼则以精品专卖店、特色餐饮为主力阵营，二、三楼设立极具特色的专营店，四楼汇聚手机数码等时尚生活产品。沃尔玛购物广场桂城店位于南海大道，商场营业面积约为17000平方米，主营生鲜食品、服装、家电等，

24、经营商品品种数量近2万种。此外，商场还提供配镜、珠宝等特色服务。特点: 沃尔玛进驻,生活购物方便,且嘉信茂广场内饮食方面的店铺较多，场内各店铺面积与空间都比较大,内设有一个面积较大的中庭,举行各种活动很方便，有室外和室内大型停车场，广佛地铁所经地，不过嘉信茂广场店铺数量却不多,而且种类也较少。24东方广场东方广场于2003年开建，由佛山东建集团投资20多亿元兴建，是佛山最大的一个旧城改造商业项目，改造旧城面积达到80万平方米。佛山东方广场，占地25万平方米，商用面积超过23万平方米。东方广场以TOUR MALL观光购物商业模式，利用商业功能错位组合，容纳了大型百货商城、量贩超市、超大规模书城、

25、饮食集团、主题游乐、步行街、美食街、专卖店等功能与业态，以超大面积、超大规模的恢弘规模成为南中国复合型商业的典范。东方广场囊括了了以好又多超市、明珠百货、屈臣氏为主的明珠城组团；以吉之岛、永乐电器连锁店、肯德基连锁餐饮、东方数码港、东方家具生活馆为主的银州城组团；各类特色潮流、时尚产品汇聚的金山街组团（83型人坊）；以金康药房、东方美食坊为主的德胜搂组团，吸引了PIZZAHUT、味千拉面、真功夫等知名品牌进驻；以佛山市最大规模的东方书城为主的红宝石书城。另外，部分东方大街已开业，主要体现休闲、购物、娱乐的功能，内部主要街道顶部增设天棚，增加行人的舒适度；中央广场为各类主题性表演和商业活动提供了

26、理想而开阔的场地。位于佛山的老城区，附近人气与人流量都较大，经营面积大，商品种类齐全，配有3000多个停车位，佛山地铁二号线将途经项目所在地，但其周围道路较狭窄，车辆来往不便。25保利水城保利水城位于广佛经济圈的重点开发板块千灯湖板块，目前，万科、中海、雅居乐等实力房地产发展商在该板块都开发有楼盘，区域楼市十分兴旺。保利水城商业广场占地面积约10万，水道面积约23000，地上总建筑面积约16万，宽48米的运河从项目中央穿流而过，将项目分隔成东西两块不同商业区域：东广场规划为复合购物中心；西街配合室外步行街，设计为酒吧街、娱乐场等休闲夜店消费区域。目前，保利水城已进入施工建设关键期，基本构架、园

27、林等已初现端倪。该商城依傍千灯湖水系，结合佛山水乡特色，巧妙引用水景特色与资源，使消费者可以观赏到外面的水景，营造与众不同的购物享受。世界零售业500强吉之岛百货率先进驻，60多家国际知名连锁品牌已表达投资意向，预计将有超过10000个品牌进场经营，还有豪华电影院和真冰溜冰场等娱乐设施。而下阶段招商主要围绕次主力店及重点品牌进行，包括：专业店、餐饮、娱乐等。保利集团在该板块的经济形态十分丰富，占领不同的市场份额：在商业广场东南面，规划建设佛山首家超五星级酒店保利皇冠假日酒店，西南面及西向是豪宅千灯湖一号公馆，以及项目东向超过50万平方米的高尚住宅社区佛山保利花园。保利水城商业广场周围的生活配套

28、设施齐全，有南海有名的千灯湖相伴，环境优美，广佛地铁途经地，交通四通八达，但其毕竟是新建设的居住区，短时间内，人气和人流量不足。3原项目现状分析31原项目的基本情况3.1.1南海广场简介2000年9月23日，位于佛山市桂城的南海广场顺利开业；2002年3月底，南海广场完成国有体制向民营体制的转变，直至2006年9月1日香港新鸿基地产耗资5亿元全面收购南海广场并入主南海广场。南海广场地处南海区中轴线的南海大道上，是南海区“四纵五横”公路网络的主干道，也是佛山规划中的交通主干道，四通八达的公路网连接南海各镇区，最边缘的镇区到桂城也只需30分钟，多条宽阔的主干公路沟通广州、顺德、中山、番禺、三水、高明等周边地区，将珠三角连成一片。经过南海广场的公交车与短途客车也超过二十条线路。南海广场占地面积25000平方米，总建筑面积6.8万平方米，楼高十层，集购物、饮食、娱乐、文化、休闲于一体，是南海标志性建筑。具备强大实力的大批商家如信和超市、肯得基、半岛酒楼、美奇乐园、六福珠宝、G2000的进驻，形成了档次化经营的架构，为中高档人群提供了理想的购物场所32原项目分析3.2.1南海广场的基本情况南海广场2005年销售额达7个多亿，比2004年增长7，2006年销售额更是达到10亿，是所有佛