如何签订商品房买卖合同Word格式文档下载.docx

1、邮政编码： 委托代理人：地址： 联系电话：委托代理机构： 买受人：【本人】【法定代表人】姓名：国籍 【身份证】【护照】【营业执照注册号】【】 地址： 【委托代理人】【】姓名：国籍： 电话：说明：以上均为合同双方当事人的身份情况，应据实填写，但应注意当事人名称应与身份证件或营业执照名称相一致，以防引起不必要的麻烦。根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：第一条项目建设依据。出卖人以方式取得位于、编号为的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使

2、用权转让批准文件号】为。该地块土地面积为，规划用途为，土地使用年限自年月日至年月日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】。建设工程规划许可证号为，施工许可证号为。本条是对项目审批手续的描述，包括土地使用权获得方式、土地的面积及用途、土地使用年限和工程的审批状况。房地产开发企业取得开发用地的方式有两种：一种是有偿取得，另一种是无偿取得。有偿取得是指房地产开发企业通过出让、转让或拍卖方式，并交纳一定的土地出让金或转让费的形式取得土地使用权，商品房的开发属此种形式。通过有偿方式取得土地使用权，房地产开发企业需与政府部门签订国有土地使用权出让合同，以明确双方权利义务。无偿取得是指

3、房地产开发企业直接通过行政划拨方式取得开发用地，经济适用住房即属此种形式。关于土地使用年限，根据中华人民共和国国有土地使用权出让和转让暂行条例第12条规定，居住用地土地使用年限为70年，综合用地土地使用年限为50年。本条的内容是对项目基本情况的描述，应据实填写，但应审查所填内容与证件内容是否一致。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为，商品房预售许可证号为。本条是对房屋销售依据的描述。根据城市商品房预售管理办法的规定，商品房预售实行许可证制度，房地产开发经营企业只有在取得商品房预售许可证后，方可进行商品房预售。依据上述规定，示范文本在本条明确约定

4、了商品房预售时应取得商品房预售许可证。所以购房者购买预售商品房时，不但要求出卖人出示商品房预售许可证，同时应将商品房预售许可证号写入合同当中。对于现房，按照商品房销售管理办法的规定，现房销售实行备案制（具体见本章第一节）。依据上述规定，现房销售不以办理销售许可证为销售条件，所以本条对现房销售并未约定销售许可证号。第三条买受人所购商品房的基本情况。 买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第【幢】【座】【单元】 【层】号房。该商品房的用途为，属结构，层高为，建筑层数地上层，地下层。该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】

5、。该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共平方米，其中，套内建筑面积平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。本条是对交易标的物房屋基本情况的约定，具体包括交易房屋的位置、户型和面积。房屋的位置、户型按双方确认的交易房屋约定。因阳台的封闭与否，影响着房屋面积的计算，所以示范文本中约定了交易房屋阳台的封闭情况。关于房屋面积的约定，因其中涉及多个面积概念，下面重点说明。按照商品房销售管理办法第18条规定，商品房建筑面积为套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。计算公式如下：该套商品房建筑面积套内建筑面积分摊

6、的公用建筑面积。上述公式中套内建筑面积，按照商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则规定，套内建筑面积等于套内使用面积加套内墙体面积加阳台建筑面积。计算公式为：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 其中套内使用面积一般为套内墙体所围空间在地面投影面积（具体计算规则见附录）；套内墙体面积包括公用墙体面积和非公用墙体面积。所谓公用墙体是指商品房各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙。公用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积，非公用墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。阳台面积的计算分为封闭阳台和非封闭阳台两种，封闭式阳台按其外围水平投影面积计算建筑面积，非封闭式

7、阳台按上述投影面积的一半计算为套内面积。分摊的公用建筑面积为套内建筑面积与公用建筑面积分摊系数之积，计算公式为：分摊的公用建筑面积=套内建筑面积公用建筑面积分摊系数 公用建筑面积分摊系数计算公式为：公用建筑面积分摊系数公用建筑面积套内建筑面积之和 公用建筑是指不具备独立使用功能，仅为其它建筑提供服务的建筑。可分摊的公用建筑具体范围见示范文本附件说明。关于房屋的上述面积是合同约定面积还是产权登记面积，应视房屋是预售房屋还是现房而定。对于预售房屋，因房屋尚在建设之中，交易双方只能以房屋设计面积来描述房屋面积，故示范文本称此时的房屋设计面积为合同约定面积。对于现房，房屋实测面积不但表述了房屋的真实面

8、积，也是产权登记的依据，示范文本称此时的房屋实测面积为产权登记面积。律师提醒：在本条不但应约定房屋建筑面积，应同时约定房屋套内建筑面积和公共部位和公用房屋公摊面积，以便于今后纠纷处理。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第种方式计算该商品房价款：1按建筑面积计算，该商品房单价为（币）每平方米元，总金额（币）千百拾万千百拾元整。2按套内建筑面积计算，该商品房单价为（币）每平方米元，总金额（币）千百拾万千百拾元整。3按套（单元）计算，该商品房总价款为（币）千百拾万千百拾元整。4。本条是对房屋计价方式和交易总价的约定。房屋交易中的计价方式通常采用下面两种方式：一种是按套计价，另一种是按面积

9、计价。按套计价是指交易双方依据房屋的状况直接确定交易总价的计价方式。按套计价因交易总价款是确定不变的，所以常用于房屋价值确定的房屋交易中，比如现房销售就多选用按套计价。对于预售房屋，因房屋尚在建设之中，房屋的实际面积和其它状况均无法确定，也就是说房屋的价值尚无法确定，所以不宜选用按套计价。按面积计价是按交易双方确认的面积单价和房屋实际面积来确定房屋交易价款的计价方式，常见于预售房屋交易中。对于按面积计价方式，按计价面积种类的不同，又可分为按建筑面积计价方式和按套内建筑面积计价方式两种。对于上面两种按面积计价方式的选择，律师建议选择按套内建筑面积计价，理由如下：首先，建筑面积中包含了套内建筑面积

10、和公用建筑分摊面积，而套内建筑面积部分为独立产权，公用建筑分摊面积部分为共有产权，所以套内建筑面积最终决定着房屋的实际使用价值。因此选择按套内建筑面积计价比选择按建筑面积计价更体现等价交换的市场规律。其次，对购房者来说，理解和核对建筑面积中的公用建筑分摊面积是非常困难的，如选择按建筑面积计价，无疑给一些不法开发商有了可乘之机，通过虚增公用建筑分摊面积以期渔利，选择按套内建筑面积计价更有利于保护购房者的利益。正因上述原因，北京市城市房地产转让管理办法第34条明确规定，房地产开发企业预售商品住宅的，应当按照套内建筑面积计价。依据上述规定，北京市国土资源和房屋管理局对建设部示范文本的本条款进行了修订

11、，具体修订为：“商品房的用途为普通住宅、经济适用房、公寓及其他高档住宅等居住类房屋，出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款；商品房的用途为非住宅的，出卖人与买受人约定按下述第种方式计算该商品房价款： 1、按套内建筑面积计算，该商品房单价为（币）每平方米元，总金额（币）仟佰拾万仟佰拾元整。2、按建筑面积计算，该商品房单价为（币）每平方米元，总金额（币）仟佰拾万仟佰拾元整。3、按套（单元）计算，该商品房总价款为（币）仟佰拾万仟佰拾元整。4、。” 律师建议：购买在建房屋（包括住宅和非住宅），律师建议购房者在本条选择按套内建筑面积计价。第五条面积确认及面积差异处理。 根据当事人选择的计价方

12、式，本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第种方式进行处理：1双方自行约定：（1）；（2）；（3）；（4）。2双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3以内（含3）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误

13、差比在3以内（含3）部分的房价款由买受人补足；超出3部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3以内（含3）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。产权登记面积合同约定面积 面积误差比100 合同约定面积 因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。本条是对房屋面积确认依据及房屋面积差异处理方式的约定。对于现房销售和选择按套计价的预售房屋，因不存在面积确认和面积误差问题，所以都不适用本条。选择面积确认依据的目的是处理面积误差问题，而面积误差的处理过程就是房屋交易价款的结算过程。结算房屋交易价

14、款除依据双方确认的面积外，还要依据双方约定的单价来进行。为便于结算房屋交易价款和避免争议，在此律师建议本条选择的面积确认依据应与合同第四条选择的计价依据一致。如选择按套内建筑面积来进行面积确认，按照商品房销售管理办法的规定，交易双方可协商确定面积差异处理方式。律师建议选择本条第二款作为面积差异处理方式。此面积差异处理方式是商品房销售管理办法规定的未约定面积差异处理方式时的法定面积差异处理方式，不但体现了公平合理的合同精神，也充分保护了购房者的正当权利。通过前面的讲述，我们知道建筑面积包含套内建筑面积和公用建筑分摊面积，而套内建筑面积决定着房屋的实际使用价值。为充分保护购房者权利，北京市国土资源

15、和房屋管理局对本条进行了修订，即增加了选择按建筑面积进行面积确认的误差处理方式，具体如下：“根据本合同第四条按建筑面积计价的约定，双方同意按以下原则处理：（1）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据产权登记建筑面积结算房价款；（2）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按利率付给利息。买受人不退房的，产权登记建筑面积大于合同约定建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记建

16、筑面积小于合同约定建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。产权登记面积合同约定面积 面积误差比-100%”合同约定面积 上述修订内容也是北京市城市房地产转让管理办法规定的选择按建筑面积进行面积确认但未约定面积差异处理方式时的法定面积差异处理方式。第六条付款方式及期限。买受人按下列第种方式按期付款：1一次性付款。2分期付款。3其他方式。本条是对付款方式和付款时间的约定。购房者应按自身实际情况确定付款方式和付款时间。就付款方式和付款时间，如买卖双方在商品房买卖合同补充协议中有详细约定，在本条中可不约定具体

17、付款时间，但应选择付款方式，如选择1，即为一次付款，同时在相应付款方式中约定：“具体见补充协议”。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第种方式处理：1按逾期时间，分别处理（不作累加） （1）逾期在日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付

18、逾期应付款万分之（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2。本条是对购房者逾期付款责任的约定。按照合同法规定，合同当事人未按合同约定履行合同约定义务，应承担相应的违约责任。违约方应承担的违约责任包括继续履行合同义务、采取补救措施和赔偿损失等。违约方的违约责任也可由合同当事人在合同中约定，即约定一方违约时向对方支付一定数额的违约金，但合同约定的违约金应遵循公平合理原则，如合同约定的违约金低于造成的损失，当事人可请求人民法院或仲裁机构予以增加，以弥补损失

19、；如约定的违约责任过分高于造成的损失，违约方可请求人民法院或仲裁机构适当减少违约金，减少的比例为违约金高于实际损失的30%。购房者逾期付款的违约责任，如选择本条第一款约定处理，约定中的违约金比例可参照金融机构计收逾期贷款利息的标准进行约定，现中国人民银行规定的逾期贷款利息为日万分之二点一。至于本条第一款中约定的因购房者逾期付款致开发商有权解除合同的期限，即根本违约期限，按商品房交易习惯，一般为60日。本条中购房者的逾期付款责任应与开发商逾期交房的违约责任相对等。第八条交付期限。出卖人应当在年月日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1

20、该商品房经验收合格。2该商品房经综合验收合格。3该商品房经分期综合验收合格。4该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起日内告知买受人的；2。3。本条是对合同标的物交付日期的约定，同时约定了交付的房屋应具备的条件。按合同法的规定，房屋交付日期可由买卖双方协商确定。实践中，对现房销售，房屋的交付日期完全以交易双方的协商为准；对房屋预售，房屋的交付日期一般以房地产开发企业在房地产管理部门备案的房屋竣工日期为准。房屋交付日期一旦确定，即成为判定开发商是否逾期交付房屋的依据。关于房屋交付的

21、条件，根据中华人民共和国城市房地产管理法第26条、城市房地产开发经营管理条例第17条、建设工程质量管理条例第16条规定，房地产开发项目经竣工验收合格后方可交付使用。从上述规定可以看出，房屋竣工验收合格是房屋交付的必备法定条件，同时房屋竣工验收合格也是房屋交付的最低条件，买卖双方在合同中可以约定高于上述标准的房屋交付条件，但不得约定低于上述标准的房屋交付条件。就竣工验收合格标准，本条共给出了3种竣工验收合格标准：工程验收合格、综合验收合格、分期综合验收合格，以供购房者选择。所谓工程验收是指对工程本身进行的验收，综合验收是指对整个小区包括主体工程、基础设施、共公配套设施、绿化等进行的整体验收，分期

22、综合验收是指对分期建设的小区按期进行综合验收。具体选择哪种验收合格标准，购房者可与开发商协商确定，但从房屋的使用角度看，应选择综合验收合格或分期综合验收合格作为房屋交付使用条件，因为工程验收合格仅表明建筑工程本身通过了竣工验收并具备使用条件，但房屋是否真正具备使用条件，还取决于小区内道路、绿化、停车场及其它配套设施的建设情况，只有通过综合验收的房屋，才真正具备使用条件。除本条给出的三种房屋验收合格标准外，还有一种验收合格标准，即规划验收合格。规划验收是规划行政主管部门按批准的规划许可证内容对已完工的建设工程进行的验收，验收内容主要包括：（一）建筑的总平面位置、层数、高度、立面、使用性质和建筑规模；（二）用地范围内和代征地范围内应当拆除的建筑物、构筑物及其他设施的拆除情况；（三）绿化用地的腾退情况；（四）单体配套设施建设情况。按照北京市建设工程规划监督若干规定的规定，建设工程只有通过规划验收，方可办理产权登记手续。从上述规定看，规划验收是房屋产权登记前对工程的最后一道验收程序，也是办理产权登记的前置条件，所以律师建议购房者在可能的情况下应选择工程规划验收合格作为房屋交付使用条件。根据现行法律、法规，工程竣工验收现实行备案制，即建设工程完工后，由建设单位组织勘察、