行政事业单位经营性资产房屋租赁方案及合同模板文档格式.docx

1、并根据实际情况以3月的房租作为保证金，保证金在租赁期间不得 冲抵任何费用，待租赁期满经过验收无误后，将退还保证金。部分较偏远， 管控力度不强的地方，可适当提高保证金额度。（二） 信息上报。根据以上的综合信息，整理招租项目操作方案，制作备案审批表，由主要领导签字盖章后向县国资委报备。（三） 项目操作方案在国资委备案确认后，经办人根据业务会招租要 求准备项目资料、制作招租文件（具体出租要求）。（四） 进场交易，竞价出租。按规范程序向县公共资源交易中心报送招租项目，通过审核被受理后，与中心指派的项目负责人对接，传递相关 材料，介绍项目情况，负责核对中心起草的招租公告。经核对无误后资源 交易中心在平台

2、上发布招租公告，并在网上公示约 20天。在公告期内接受解答项目咨询，介绍项目情况、解释招租条件、报名流程、带领意向客 户现场看房。（五） 有意参与竞标的客户在中心注册报名，缴纳竞价保证金，按指 定时间在网上正式竞价，产生有效最高报价，确定中标人，在网上进行公 示，出具中标确认书。（六） 中标确认及后续工作。意向承租人竞价中标后，资源交易中心 会在3日内向其出具中标确认书，中标人执中标确认书前来签订房屋租赁 合同，结算交付租赁保证金、首期房租款项、中心交易服务费。完成网上 审批流程后，合同盖章，送公共资源交易中心备案，办理保证金款项转付 手续。（七） 租赁合同签订并收齐租赁保证金及首期租金后，即

3、可通知管理 员移交中标房屋，办理水电物业交接手续，纳入日常管理。（八） 费用的收缴与上缴。合同签订完毕后，我公司会安排相关人员 按照合同规定的房租收缴期限对房租进行收缴。对于收缴的房租扣除各项 费用包括：招租、拍租，水、电、物业费等。在扣除这些费用后，公司在 房屋租金中计提8%的管理费，其余全部上缴财政。三、有关要求及说明（一）房屋租赁应遵循平等、互利、自愿、真实的原则，租赁程序应 遵循公开、公正、公平原则，确保过程严谨、手续完备。任何部门及个人 不得以不合理条件限制或排斥其他自然人、企业和组织合法参与招租竞 标，不得在房屋租赁管理工作中徇私舞弊或谋取私利。租赁管理部门工作 人员应保守秘密，除

4、正式公布的招租文件内容外，不得泄露按规定应保守 的租赁机密信息。（二）公司对授权范围内的房屋租赁操作及管理实行统一制度，分级 管理，设置资产运营管理部行使房屋租赁及监管职能：1、 资产运营管理部负责招租项目具体操作及租赁合同签订，执行合同登记备案，建立全公司房屋租赁档案，对租赁合同执行情况进行监督。 同时负责公司房产清查统计，权证办理及产权过户，对房产进行调配，处 理租赁纠纷。2、 资产运营管理部负责执行租赁合同的具体工作：包括房屋移交， 租赁期间租金督缴及日常巡视，租赁到期后房屋清场交接和安全维护；建 立房屋租赁台账，登记房屋信息、承租人信息、合同执行情况、租金收缴 情况、安全消防管理等内容

5、；及时报告资产增减及影响租赁的情况和信息， 及时反映承租人的意见要求，提供参考处理意见。3、 资产运营管理部提前整理出 3个月后租赁将要到期的房屋，制 订招租工作计划，对项目操作方式及招租价格提出建议，分析项目坐落位 置、结合房屋实际状况、参考周边房屋租赁价格，从而确定招租底价，明 确各项招租要求，设定招租条件，报经主管领导和业务会议研究，确定招 租项目操作方式及具体操作主体。4、 资产运营管理部提前（3个月左右）对租赁将到期房屋进行现场 勘查，查看房屋现状及水电等附属设施使用情况。约见承租人，了解承租 人意愿及意见，书面通知承租人做好参加公开竞租或退房清场的准备。5、 资产运营管理部根据汇总

6、情况制订招租文件，招租文件中应包 括的主要内容：（1） 房屋描述：包括位置座落、建筑面积、权证情况、水电状况、 需要预先明示的权属或房屋本身瑕疵等。（2） 经营范围：杜绝具有危险性的、严重扰民的、污染严重的各类具有安全隐患或不符合环保要求的经营项目。（3） 招租底价：依据相近地段商业房屋的平均租赁价格，并参考招 租房屋最近一期租金价格确定招租底价。（4） 租赁年限：主要依据预估项目的年租赁金额，并综合考虑租赁 面积和项目地段等因素来确定租赁年限。不同的项目均有相应的基本租 期，租赁时间需要超出基本租期的必须经相关决策部门批准后才能实施。 在基本租期内的年租金标准一般保持不变；对于租赁年限超出基

7、本租期的 项目，超出基本租期的部分应增加租金递增条款。项目金额（面积）与租期年限关系参照表项目金额（面积）基本租期超过基本租期部分租金递增幅度决策部门3万元以下（含）1年最长不超过3年，租金固疋经业务会研究3-10万元（含）或面积v 200n23年最长不超过5年，前三年租金固疋，第4年起每年递增10%报领导批准10-50万元（含）或面积200n25年最长不超过6年，租期内每隔2年租金递增10%50-100万元100万元以上（5）租金支付要求：租赁中必须采取先付租金后使用的方式。租金 通常按半年支付一次，一般不应采取按月支付方式（临时性租赁除外） 支付时间应约定在每一期实际租赁发生前的三或五日。

8、（6） 租赁保证金：预先约定其比例为月租金的 2倍至3倍，具体数 额等待中标价格明确后，在签订租赁合同时确定。（7） 承租人应承担的费用：包括水电费、物业费、卫生费、因自身 经营需要进行的基础设备改造升级费用、安全消防设施维护更换费用以及约定由承租人承担的其他费用（8） 交房约定：必须在承租人交清租赁保证金及首笔租金后方可办 理移交。（9） 装修约定：要求装修时不得破坏承重墙及主体结构，约定承租 人装修后不可移动的设施在租赁到期后应无偿移交出租方。（10） 特别约定（租赁终止时对于承租人装修部分不予补偿的各类情况）：在承租人有严重违约行为（含擅自转让、转租、转借房屋、欠交租 金或费用达一定金额

9、或超出约定交款的最长时限、破坏房屋主体结构、利 用租赁房屋从事违法活动、有其他危害产权人或公共利益行为等） 、市政建设或整体商业开发需要拆除房屋、自然灾害或其他不可抗力等因素导致 租赁终止、因承租人单方面要求而提前解除租赁关系以及合同到期租赁自 然终止的情况下，对于承租期内承租人因自己的经营需要而进行的装修装 潢部分（含承租期间二次装修或更多次数的装修），出租方（产权方）均 不予任何补偿。（11） 合同签订时限：约定在中标后 10个工作日内租赁双方签订正 式房屋租赁合同，如因中标人单方面原因逾期未能签订合同的，即视为中 标人严重违约，本次招租结果作废标处理，并没收违约中标人竞标前缴纳 的保证金

10、。（12） 对于在县公共资源交易中心竞价出租过程中流标的，公司将对 项目流标原因进行分析并重新组织招标。（三）为提高招租工作效率、减小承租权变更期间对租金收益产生的 不利影响，应根据项目情况的不同，分别交由县公共资源交易中心，具有 拍卖资质的公司，或本公司自行承担具体招租操作。1、对于证照齐全的，以及虽证照缺失但产权或使用权无争议，并具 备下列条件之一（具备房产国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建 设工程规划许可证、竣工验收报告、房屋检测报告；具备有权部门出具的 房屋安全鉴定报告和房屋测绘报告），且预计年租金在1万元（含）以上 的项目，一律委托县公共资源交易平台，由资产运营管理部按项目申报

11、要 求报送以下招租书面材料：产权交易项目申报（受理）登记表（一式两份）、委托招租要求（包括上述第八条中招租文件的全部内容）、公司会议同意项目进行公开 招租的会议纪要、委托单位同意服从中心开标条件的说明、委托单 位上级部门同意进行项目申报的函、项目经办人授权委托书 （以上材料均为加盖公章的原件）；房屋产权证或相关证明、委托单位企业营业执 照、组织机构代码、法人身份证、最近一期房屋租赁合同（以上材料均为 加盖公章的复印件）；如招租房屋目前租赁尚未到期或已到期但尚未清场， 还需提供原承租人签字同意按约定时间搬空清场移交房屋的承诺函以 及由招租方企业法人代表签字承诺由招租方承担按时清场交房义务及相 关

12、责任的承诺函。委托项目材料通过审查予以受理后，公司授权资产运营管理部代表公 司与县公共资源交易中心签订招租项目委托合同 ，之后的招租信息公 开发布、答复咨询、报名受理、组织开标、佣金收取等工作均由公共资源 交易中心按规范程序具体操作。在项目公示咨询期间，资产运营管理部主 要工作是配合招商、安排现场看房及答复咨询。2、对于预计年租金在1万元（含）以上但由于历史原因不具有本条 第一款所列各项权属证明、因而不符合县公共资源交易中心申报受理条件 的项目，以及预计年租金在1万元以下的具备独立招租条件的房屋招租项 目，均交由区财政部门统一招标确认的拍卖公司公开竞价租赁（不含农贸 市场经营摊位、物流仓库库房

13、、及附带设备出租的厂房车间）。资产运营管理部代表公司与拍卖公司签订（承租权）委托拍卖合同 附委托竞价租赁招租要求（加盖公章），内容包括本办法所列招租文件 的全部内容、在本地县级以上平面媒体上登报公告的次数、项目咨询公示 期时间等，要求拍卖公司严格依据委托竞价租赁招租要求内容制订竞 标须知及竞标细则，并在租赁房屋现场发布公开招租房屋信息。其他需要提供的书面材料：房屋产权权证或相关证明、委托单位企业营业执照、组织机构代码、 法人身份证（以上材料均为加盖公章的复印件）、以及提前发给原承租人 并由其签收的告知其即将进行房屋公开拍租的书面通知复印件。项目咨询公示期时间长短的设定主要依据项目情况、房屋地段

14、位置、 是否空置、以及对招商难易程度的预估，委托拍卖公司竞价租赁的项目咨 询公示期通常为7天左右，一般不少于5天，招商难度较大的项目可延长 项目公示期。在项目咨询公示期间资产运营部与资产管理部主要工作是配 合招商，安排现场看房及答复咨询。3、对于县公共资源交易中心和拍卖公司均不予受理的招租项目、不 具备独立招租条件的项目（如没有独立门面、位置处于大厅内部的拆迁恢 复房屋，与相邻产权间没有实体墙壁分隔、或存在交叉产权情况、与相邻 产权边界不能明确分隔、进出时必须通过他人产权、因而无法单独租赁的 房屋）、各种短期临时性租赁项目（租期不足一年的）、流动性较大租赁状 况变更频繁的项目（如农贸市场内非独

15、立的门面和摊位）以及经营方式不 同于普通房屋租赁不适宜采取竞价拍租方式的项目（如物流仓库库房、附 带设备出租的厂房车间等），按照规定的招租工作流程组织具体操作：对 于处于空置状态的自行操作项目，资产运营管理部可以通过现场张贴招租 公告、或在平面媒体、网络平台上发布招租广告的形式进行招商；如同一 处招租项目的意向承租人超过两人，则由资产运营管理部与公司领导会商 后确定招租底价，自行组织公开竞标，采取公开竞价、价高者得的方式确 定承租人；公开竞标时通知相关部门进行现场监督。自行操作项目的招租工作流程：（1）资产运营管理部整理出近期到期房屋并进行核对，区别项目不 同情况，甄选不适宜公开招租的项目，提

16、出自行操作的建议，同时收集周 边地段房屋租赁价格信息，对招租参考价格提出建议，将此类项目简要情 况及建议以书面形式交公司领导讨论。（2） 资产运营管理部根据领导部门的意见，核对确认到期项目的实 际情况，列出自行操作项目方案，经业务会研究报公司领导批准后，由资 产运营管理部配合操作。（3） 操作主体得到授权后与意向承租人商定项目具体合同细节（包括租期、租金价格、增长幅度、付款方式、装修条款等） ，商谈结果向主要领导汇报，经批准后予以确定。（4） 对于农贸市场内非独立的门面和摊位、物流仓库库房、附带设 备出租的厂房车间等，按照项目金额的大小，授权资产运营管理部按规范 程序具体操作。对于月租金2千元

17、（含）以上农贸市场内非独立门面和摊位、仓库库 房、附带设备出租的车间厂房的租赁，由资产管理部配合资产运营部操作， 与意向承租人商订租赁事项后，商谈结果向主要领导汇报，经批准后予以 确定。对于月租金2千元以下农贸市场内非独立门面和摊位、仓库库房、附 带设备出租的车间厂房的租赁，由资产运营管理部直接与意向承租人商订 租赁事宜，并将商谈结果向公司主要领导汇报，经批准后予以确定。（四）确定租赁合同的条款细节后，经公司主要领导授权，由资产运 营管理部代表出租方与中标人签订正式租赁合同。签订正式合同时，对于租赁合同中的各项基本条款，如租赁价格、房 屋位置、建筑面积、租期年限、租金标准、租金增长幅度、支付方

18、式、关 于装修补偿的特别约定等凡在中标确认书以及招租竞标文件中已经明 确约定的，必须严格依照中标价格及招租竞标文件中确定的内容进行签 订，不得擅自更改。对于其他未予明确的条款在合同签订时应遵循以下规定：1、公司不再实行装修期免租金制度。对于一些情况特殊，装修时间确实较长的项目，需要经过业务会议研 究，报领导批准同意后方可签订正式合同。2、租赁保证金金额：租赁期间必须根据房租金额大小按一定的比例收取租赁保证金，且必须在房屋移交之前收齐项目金额租赁保证金数额基本标准n年租金V 20万元不少于3倍月租金20万元w年租金V 50万元不少于2.5倍月租金50万元w年租金V 100万元不少于2倍月租金年租

19、金100万元不少于1.5倍月租金物流仓库、厂房车间、市场摊位的租赁保证金原则上应相当于月租金的2倍金额。对于租赁保证金数额少于基本标准的项目合同，必须经过业务会议研究，报领导批准后方可签订。3、 交房时间：必须约定在承租人付清租赁保证金及第一期租金后方 可交房，如中标人不是原承租人，还必须考虑预留充分的清场时间，避免 因不能及时清场而承担延迟交房的违约责任。4、 租赁起止时间：正式租赁开始时间应以房屋清场后实际交房日期 为参考，按照中标确认书中约定的租赁年限予以明确。5、 合同的签订：签订合同前（或合同执行过程中）如因发生重大情 况变化或不可抗力的因素导致确实需要变动合同主要条款内容的，必须经

20、 公司领导办公会议研究决定后方可执行。房屋租赁合同应一式三份，承租人与资产运营管理部各执一份， 公司存档备案一份。承租人为非自然人的，需提供营业执照、组织机构代 码证、法人代表身份证复印件、联系人及联系方式进行备案；承租人为自 然人的，需提供承租人联系方式、身份证复印件进行备案。签订正式租赁合同时要求使用统一制定的房屋租赁合同文本。本 方案施行前依法签订的租赁合同，继续使用至租赁期满。仓库库房、农贸市场摊位租赁合同文本要求使用统一制定的仓储租 赁合同、市场摊位租赁合同，杜绝仅有口头协议无书面协议的租赁行 为。本方案施行前依法签订的仓库租赁合同、市场摊位协议，继续使用至租赁期满。签订正式租赁合同

21、时必须同时签订 消防安全生产责任书，明确租赁 双方的消防安全责任义务。消防安全生产责任书一式三份，资产运营 管理部与承租人各执一份，公司档案留存一份。（五） 必须在收齐租赁保证金及首期租金后，方可将租赁房屋移交承 租人，以避免发生承租人先接手房屋后却故意拖延付款的情况。房屋交付 时，资产运营管理部和承租人应到场，资产运营管理部与承租人现场对房 屋及附属设备设施、水电表读数、钥匙等进行登记并办理移交手续，移交 结束后双方在房屋及附属设备移交清单上签字。租赁期满收回租赁房屋时，现场移交程序同上；房屋收回时，资产运 营管理部应确认承租人结清应承担的所有费用后，才能书面通知财务部退 还承租人的租赁保证

22、金。（六） 资产运营管理部建立全公司房屋租赁信息档案，根据备案合同 内容登记房屋租赁情况、承租人租金缴纳情况、承租人联系方式、有效证 件信息（包括身份证、营业执照等、组织机构代码证等）并及时保持更新。由资产运营管理部自行操作并签订合同的项目，在合同签订后 3日内将合同原件、承租人信息（身份证、营业执照复印件、联系方式等）备案； 招租过程的相关文件（登报招租复印件、项目现场公示照片、竞标、中标 文件等）自行建档备查。因农贸市场摊位、仓库库房租赁关系变动比较频繁，每月 20号前管理仓库及农贸市场的资产运营管理部应汇总所管理的农贸市场、仓库的租 赁情况，以报表形式（附电子档）进行核对。（七） 房屋租金收缴基本程序为：资产运营管理部月底安排收缴计划 -承租人自行缴纳或资产运营管 理部派人收缴-财务部统计收款情况-反馈资产运营管理部。1、资产运营管理部每月底根据备案合同信息制订下月租金收缴计划， 开具一式三联的房屋租金收缴通知单，一联留存，一联交财务部、一