阳江区国有农用地基准地价成果征求意见稿Word文档下载推荐.docx

1、（2） 评估基准日评估基准日为2017年12月1日。（3） 基本设施状况耕地：基本设施状况为宗地红线外“两通”（通路、排水），红线内场地不平整，开发程度设定为具备基本的灌排设施（旱地无灌溉设施，具备一定的排水条件）及田间机耕道路体系。园地：基本设施状况为宗地红线外“两通”（通路、排水），红线内场地不平整，开发程度设定为具备基本的灌排设施。林地：基本设施状况为宗地红线外“一通”（通路），红线内场地不平整，开发程度设定为不具备基本的灌排设施。坑塘水面：基本设施状况为宗地红线外“三通”（通路、排水、通电），红线内场地不平整，开发程度设定为具备基本的灌排设施。滩涂：（4） 土地使用期限土地使用期限设定

2、为50年。（5） 土地使用权类型国有农用地出让使用权。（6） 标准耕作制度水田种植“早稻-晚稻”，旱地种植“花生-秋甘薯”，一年两熟制。种植“荔枝、龙眼”等多年生果树。种植可收益的 “桉树、杉树、松树”等多年生用材林。养殖可收益的 “四大家鱼（青鱼、草鱼、鲢鱼、鳙鱼）”等淡水鱼类。表1-1-2 国有农用地基准地价内涵表 土地用途 项目 滩涂估价期日2017年12月1日基本设施状况两通一通三通法定使用年期50年土地使用权类型国有农用地出让使用权标准耕作制度2 阳江市市区国有农用地基准地价成果2.1 耕地级别价表2-1-1 国有农用地耕地级别分布表耕地级别级别价（元/m2）所含街道、镇、林农场所含

3、行政村、社区、坐落单位一级67.11岗列街道岗列十里农场双捷镇红十月农场二级53.97岗列农场红十月农场、阳江林场（双捷镇）三级46.93白沙街道阳江林场（白沙街道办）、白沙办事处北山林场、市林科所平冈镇平冈镇政府红十月农场、茶水村、阳江林场（双捷镇）、长坑村四级39.89阳江林场（白沙街道办）平冈农场红十月农场、双捷镇林场、阳江林场（双捷镇）闸坡镇观堂村、麻礼村、山白村、闸坡镇政府2.2 园地级别价表2-2-1 国有农用地园地级别分布表园地级别53.07阳江林场（白沙街道办）、石河水库管理所岗列农场、北山林场、市林科所良朝村45.99市林科所、北山林场39.3131.45红十月农场、双捷镇林

4、场2.3 林地级别价表2-3-1 国有农用地林地级别分布表林地级别25.07白沙办事处、阳江林场（白沙街道办）城东办事处北山林场、岗列十里农场、南排村、市林科所闸坡镇政府21.62元头村18.17埠场镇那蓬村北山林场、马曹村、坪郊村、市林科所、奕垌村平冈镇政府、廉村村红十月农场、双捷村、双捷镇林场、阳江林场（双捷镇）北极村、观堂村、闸坡镇政府13.63石河水库管理所、阳江林场（白沙街道办）随垌村丹济村、海陵镇海岛、新盐村、闸坡镇政府2.4 坑塘水面级别价表2-4-1 国有农用地坑塘水面级别分布表坑塘水面级别72.19北山林场、岗列村、市林科所60.16白沙办事处、石河水库管理所、阳江林场（白沙

5、街道办）南恩办事处平冈镇政府、平冈农场52.3139.23山白村2.5 滩涂级别价表2-5-1 国有农用地滩涂级别分布表滩涂级别21.23端逢村、那蓬村、山外西村城西街道碧桥村、冲表村、第一埒村、龙湾村、麻布演村、阮东村、阮西村、三江村大朗村、司朗村东一村、东二村、平冈镇政府、沙头垄村观堂村18.43地美村、埠头村、福岗村、岗新村、麻桥村、石河村、阳江林场（白沙街道办）埠场居委会华龙村、津朗村、山津村对岸村、龙涛村、那格村、三洲村、四围村廉村村、平冈镇政府康州村、朗东村、坭湾村北极村、丹济村、观堂村、南村村、平兰村、石塘村、下朗村、闸坡镇海岛14.74石河水库管理所埠场镇海岛、南埠村、山外东村

6、东二村、大魁村双捷村北汀村、丹济村与南村村争议地、海陵镇海岛、麻礼村、那拿村、平章村、山白村、石塘村、新盐村、雪流村、闸坡镇政府3 基准地价修正体系为更好地发挥基准地价的作用，需分析基准地价与宗地地价的相关关系，编制基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的修正体系，从而可以在国有农用地分等定级的基础上，根据待估宗地各影响因素的情况，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价，满足各方面对宗地价格的需求。3.1 宗地地价影响因素及其权重建立基准地价修正体系，应首先根据当地的具体情况确定影响地价的因素，然后确定各级土地内地价影响因素的修正幅度，计算各因素的修正系数。不同用地类型，其影响因素

7、的选择也不同，本次国有农用地估价，组织专家以特尔菲法，在对分等因素、定级修正因素综合分析的基础上，确定了国有农用地地价的影响因素及其权重。不同用地类型其各个因素因子的权重如表3-1-1表3-1-5所示。表3-1-1 影响耕地宗地地价的因素及其权重因 素因 子权 重自然因素地形状况田面坡度5.85坡度5.19土壤条件表层土壤质地6.31剖面构型6.59土壤有机质含量7.61土壤pH值5.5有效土层厚度5.07水利状况地下水位3.87水质5.81区位因素区位条件中心城镇影响度5.91农贸市场影响度3.7交通条件道路通达度对外交通便利度3.59经济因素基础设施灌溉保证率5.41排水条件5.2田间路密

8、度2.28耕作便利条件田块形状3.5耕作距离3.1资源状况人均耕地3.22土地利用土地现状3.3土地用途分区3.49合 计100表3-1-2 影响园地宗地地价的因素及其权重6.298.119.728.797.66.376.216.094.54.95.3土地利用方式4.19表3-1-3 影响林地宗地地价的因素及其权重6.088.28.2810.828.534.585.517.487.717.24.496.68.21表3-1-4 影响坑塘水面宗地地价的因素及其权重9.419.799.596.29.77.626.497.525.675.394.67.02表3-1-5 影响滩涂宗地地价的因素及其权重6

9、.699.2910.769.436.2211.118.5811.12 对外交通便利度9.96.5110.393.2 地价影响因素修正幅度计算各地价影响因素修正幅度是以各基准地价区片为单位，用各评估单元的土地单价减去该级别的基准地价，得到上调或下调的幅度。上调或下调幅度的计算公式为：F1（Inh-Ilb）/Ilb100% F2（Ilb-Inl）/Ilb式中：F1基准地价上调最大幅度；F2基准地价下调最大幅度；Ilb基准地价；Inh基准地价区片内土地价格的最高值；Inl基准地价区片内土地价格的最低值。3.3 基准地价修正系数表根据前面确定的宗地地价影响因素的权重，计算各因素的修正系数，计算公式如下

10、：F1i=F1Wi F2i=F2F1i ：某一因素的上调系数；Fi：某一因素的下调系数；Wi：某一因素对宗地地价的影响权重。以基准地价为一般水平，其修正系数为零。在一般水平与上限价格之间，内插条件较优的修正系数，同时确定较优条件下的地价水平；在一般水平与下限价格之间，内插条件较劣的修正系数，在此基础上按优、较优、一般、较劣、劣编制各级别修正系数说明表及基准地价修正系数表。表3-3-1 耕地宗地地价影响因素指标说明表 因素指标数 因素体系优较优一般较劣劣因素指标225588151525壤土粘土砂土通体壤、壤粘壤砂粘粘、壤粘粘、粘砂粘、通体粘砂粘砂、壤砂砂粘砂砂通体砂3.03.0-2.02.0-1

11、.00.6-1.00.6土壤PH值6.0-7.95.5-6.05.0-5.54.5-5.04.5， 7.910060-10030-603060类水质类水质、类水质类水质劣类水质城镇影响一级城镇0400040008000800012000120002000020000二级城镇02000200040004000600060001000010000三级城镇010001000200020003000300050005000农贸市场影响一级市场01092.751092.752185.52185.53278.253278.2543714371二级市场0139313932786278641794179557

12、25572道路条件一级道路0331533156630663099459945132603260二级道路01312.51312.5262526253937.53937.552505250三级道路0877.5877.5175517552632.52632.535103510高速路口阳江高速路口082508250165001650024750247503300033000其他高速路口057505750115001150017250172502300023000火车站港口阳江港04250425085008500127501275017000闸坡港0500050001000010000150001500

13、020000健全无充分满足基本满足一般满足无灌溉条件0.250.150.250.050.150.0010.05规则较规则不影响生产轻微影响生产影响生产02020404060601000.3亩0.3-0.5亩0.5-0.7亩0.7-1.0亩1.0亩生态安全控制区基本农田保护区一般农用地其他用地区城镇建设用地区、村镇建设用地区表3-3-2耕地基准地价修正系数表（一级）级别一级地等 % 权重3.02 1.51 0.00 -2.51 -5.02 0.1767 0.0883 0.0000 -0.1468 -0.2937 0.1567 0.0784 -0.1303 -0.2605 0.1906 0.095

14、3 -0.1584 -0.3168 0.1990 0.0995 -0.1654 -0.3308 0.2298 0.1149 -0.1910 -0.3820 0.1661 0.0831 -0.1381 -0.2761 0.1531 0.0766 -0.1273 -0.2545 0.1169 0.0584 -0.0971 -0.1943 0.1755 0.0877 -0.1458 -0.2917 2.80.0846 0.0423 -0.0703 -0.1406 20.0604 0.0302 -0.0502 -0.1004 1.110.0335 0.0168 -0.0279 -0.0557 2.50

15、.0755 0.0378 -0.0628 -0.1255 1.20.0362 0.0181 -0.0301 -0.0602 30.0906 0.0453 -0.0753 -0.1506 1.80.0544 0.0272 -0.0452 -0.0904 0.70.0211 0.0106 -0.0176 -0.0351 1.190.0359 0.0180 -0.0299 -0.0597 0.1570 0.0785 -0.1305 -0.2610 0.1634 0.0817 -0.1358 -0.2716 0.0689 0.0344 -0.0572 -0.1145 0.1057 0.0529 -0.087