某项目结算总结及成本分析报告参考Word格式.docx

1、4， 根据公司计财部近期明确的关于工程费用明细内容，样板房、售楼处的费用属营销费，灯光、园林、绿化等属工程费，按此划分标准，某项目工程成本应增加919万元。5， 由于缺乏前期控制，在某项目结算过程中不得不采用了一些特殊办法，获得部分额外的核减额。经分析，若按规范的方法、100%符合规定地计算，某项目的结算造价应增加1000万元左右。由于在大大小小各个分项上均存在这样的核减额，无法详尽统计，这里只统计了几个大项，见下表。结算项目核减数额（万元）核减理由备注13#楼土建506.9抹灰等按对我方有利方式套价；工程量少计仍是分歧45#楼土建485.78脚手架等按对我方有利方式套价；人工挖孔桩及大临工程

2、80钢筋少算，护壁加厚未算；大临工程少算商品砼249砼单价和数量按有利我方算法钻孔桩基坑支护8竣工资料不齐全合计1329.68已结算573.78，存在分歧755.9，按一半分歧计算为1001.73万元。6， 某项目主体工程（属一类工程）的取费标准与现在深圳建设行业的一般行情相比偏高，目前一类工程往往按三类下浮10%取费，而某项目是按二类下浮5%，总造价比三类下浮10%高出约10.5%，高出部分的造价为1592万元。综上所述，按目前的成本类别划分，某项目的“真实”建安工程成本，为2.677亿元，成本指标为每平方米建筑面积2172元，每平方米销售面积2786元。详见下表。序号费用内容数额（万元）1

3、我部20xx年7月确认的分项工程和费用内容26260其中含一半未消化的分歧共 万元2新增项目工程造价182以 时间为界3按新成本类别划分加入的费用919含泛光照明和园林绿化4特殊手段核减的数额1002应加上5总包取费方面可下浮的造价1592应减去总 造 价 合 计267711+2+3+4-5-6每平米建筑面积造价2172建筑面积123233平米每平米销售面积造价2786销售面积96102平米二，造价水平对比1， 总体水平中海地产在其项目建设中，采用大量分包工程和甲供材以降低成本，又借其付款方式的优势将各类合同定价维持在较低水平，同时，由于中海的前期造价控制工作十分充分，在施工中变更和签证很少，

4、以至中海地产的成本水平在业界公认是偏低的，低于万科地产。工程造价水平的高低，在造价管理行业普遍采用每平方米建筑面积的造价指标来考察。据我部初步了解，中海地产的同类工程造价指标控制在每平方米建筑面积2300元，其中不包括勘察、设计和监理费，而某项目工程造价中包含勘察设计和监理费共500万元。若按2300元/M2计，某项目的工程成本将达到2.834亿元；更何况，某项目主体工程（属一类工程）的取费标准与现实深圳建设行业的一般行情相比偏高，目前一类工程往往按三类下浮10%取费，而某项目是按二类下浮5%，总造价比三类下浮10%高出约10.5%。由此可见，某项目的结算成本处于较低水平。2， 各项造价指标深

5、圳建设工程价格信息是由深圳市建设工程造价管理站编印、每月定期发布、用以提供建筑市场信息和发布建设行业政策法规为主的内部刊物。现将某项目工程造价指标与信息价上发布的参考指标列表对比，以考察某项目各专业的造价指标。1 各专业工程综合指标（每m2指建筑面积） 项目单位某项目指标信息价指标对比情况1-3#楼土建工程（15-24层指标）元/m21600.5012601540较高4-5#楼土建工程（15-35层指标）1354.5016201980较低给排水工程67.82100150通风与空调元/冷吨701175009500略低强电工程125.961351636弱电工程A小区智能化（对讲、保安监控、抄表）9

6、.517.524.1B停车场管理系统3.03.24.37燃气工程元/户1797.6615002000在范围内消防工程48.20701109市政道路工程元/125219002500上表对比结果显示，仅1-3#楼土建工程指标偏高，主要原因是1-3#楼大部分户型是带装修的，而信息价指标中室内仅含粗装修（乳胶漆）。分项工程单位造价指标土石方工程1-3#楼元/m327.5430.0.持平土石方工程4-5#楼29.0030.00桩基础工程1-3#楼814.59850桩基础工程4-5#楼896.5900砼及钢筋砼工程1-3#楼1326.981400砼及钢筋砼工程4-5#楼1440.291450上表对比情况显

7、示，三大分项工程的单位造价几乎均与指标持平，反映某项目项目在这几个分项工程方面经济性一般。三，成本分析1，主要工料指标（每100 m2建筑面积）1-3#楼人工工日623.60580.00略高钢筋T8.757.50偏高砼m355.7045.00模板328.70300.00砌块4.6015.00偏低4-5#楼537.92620.009.658.5062.0050.00337.20320.004.887.00上表对比结果显示，钢筋、砼指标均偏高，经济性较差。另外1-3#楼用工较多，主要原因是其中多数户型含室内装修。2， 土建工程成本构成分析各项费用比例造价（元）占比重人工费14,327,475.12

8、19.32%14,069,899.9321.4%材料费36,671,514.4849.45%25,548,303.2938.86%机械费9,039,954.7312.19%11,496,422.6017.49%费用11,739,334.1615.83%12,044,458.9418.32%税金2,380,496.693.21%2,588,065.733.936%74,158,775.49100%65,747,414.33分部分项工程造价比重土石方工程1,341,152.551.85%1,181,623.921.8%砖石工程2,073,349.352.86%2,092,388.983.18%砼及

9、钢筋砼工程42,344,173.3258.41%36,675,405.6155.78%楼地面工程1,355,651.501.87%2,049,681.963.12%屋面工程2,624,309.323.62%2,825,220.934.29%装饰工程9,605,552.0713.25%7,390,282.5811.24%脚手架工程5,002,136.556.90%2,751,328.294.18%垂直机械运输费5,147,126.027.10%5,474,213.748.33%超高补贴费3,001,281.934.14%4,120,022.486.27%10签证1,664,042.882.24%

10、747,985.891.14%3， 项目建安成本构成分析建安成本项目指标比重（%）一、前期工程费用489,200.003.970.18临电施工115,000.000.930.04通信管线及迁移工程35,000.000.280.01电缆铺设工程10,000.000.080.00泵房迁移（含消防费用）214,200.001.74周边建筑物监测（地质）二、岩土工程3,997,500.0032.441.48三、基础工程14,884,034.74120.785.52桩基工程（含大临）15,113,300.00122.645.61沉降观测费8,600.000.07四、主体工程233,213,529.401

11、892.4686.531-5#楼主体工程139,906,189.821135.3051.91分包工程16,721,441.69135.696.20a、塑钢、铝合金门窗制安8,359,388.1767.833.10b、防火门供货及安装2,710,040.5521.991.01c、入户门制作安装工程1,351,770.0010.970.50d、人防工程1,250,104.86213.890.46e、1-3#楼送装修房木地板制安工程777,600.006.310.29f、4-5#楼观光电梯玻璃罩工程607,835.594.930.23g、1-3#楼送装修房户内门制安工程509,400.004.130

12、.19h、烟道工程422,451.003.430.16i、1-5#楼外墙涂料工程327,204.162.660.12j、1-3#楼送装修房门槛石、窗台板制安工程123,400.001.000.05k、白蚁防治工程120,000.000.97l、水池防护91,599.360.740.03m、4-5#楼地下室外墙防水工程38,648.000.31n、观光电梯井道涂料工程32,000.000.26甲供材22,043,043.70178.878.18a、1-5#楼外墙面砖及1-3#楼内墙砖7,026,200.0057.022.61b、商品砼14,747,350.00119.675.47c、4-5#楼烟

13、道耐火砖耐火泥52,097.500.420.02d、4-5#楼外墙文化石217,396.201.76安装工程49,295,554.19400.0218.29a、常规水电21,255,000.00172.487.89b、消防工程5,890,000.0047.802.19c、通风空调1,993,000.0016.17d、变配电设备及安装3,906,486.7331.701.45e、发电机组消声环保58,000.000.47f、发电机设备安装110,000.000.89g、电梯设备及安装13,717,067.46111.315.09h、燃气工程2,366,000.0019.200.88i、水电甲供材

14、2,063,600.0016.750.77装修工程5,247,300.0042.581.95住户大堂装饰1,044,000.008.470.39裙房外墙装修4,203,300.0034.111.56五、室外配套工程11,842,846.8196.104.39小区智能化1,177,400.009.550.44安装类2,005,000.0016.27景观类7,500,000.0060.862.78道路370,000.003.000.14信报箱制安费用150,000.001.220.06永久性导示系统250,000.002.030.09泳池设备226,000.001.83泳池装修93,500.000

15、.76垃圾中转站70946.810.58六、工程其他费5,087,100.0041.281.89工程监理费1,400,000.0011.360.52燃气工程监理费75,400.000.61工程勘察（详勘）95,300.00工程设计费3,316,400.0026.911.23工程造价咨询费200,000.001.62合 计269,514,210.952187.03100.00第三部分 几个典型事例的回顾和总结1, 三算单办理由于小业主办理房产证需要定额站核准的三算单，为了实现房产证的及时办理（按规定应在入伙后150天之内），我部根据公司部署，在结算未完的情况下着手办理三算单。同时，为了配合财务成

16、本核算方面的需要，三算单的审定造价越大越好，但是，三算单是建设主管部门出具的合法文件，是施工单位向建设单位要求付款的合法依据。因此，既要使施工单位配合及早办理，又要达到造价偏高的要求，还要防范公司的风险，这的确是一项难度较大的工作。我们先后三次办理三算单，前两次均因南京三建的不配合而搁浅，后经多方努力才终于完成任务。一方面基本保证了房产证办理的时间，另一方面核准造价中加入总包单位承包范围之外的工程造价9356万元，且比实际结算造价高出2868万元（详见下表）。项目名称核准造价（万元）结算造价（万元）核准高出结算造价（万元）分歧造价（万元）一分包工程及甲供材人防工程146.328125.0121.318防火门及门窗工程904.049980.77-76.72154.16小区智能化115117.4-2.4167.6169.34-1.74584.9589-4.1室外给排水82.8111.22-28.42高低压设备安装