样本房地产项目开发流程图Word文件下载.doc

1、根据土地的开工条件、市场情况，共同制定开发节奏。 工程部 开发部 销售 项目方案确定发展中心、研发部现金流测算寻找合作资金项目招商报告（前期阶段）区域宏微观市场研究项目招商版盈利能力分析明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段）项目商业策划书财务中心：制定项目财务数据财务中心合作伙伴确定财务中心、集团资管部：制定合作方式、投资回报财务中心、集团资管部合作方案确定合作细节确定引资（商业计划书）签署战略合作协议综合管理部：协议盖章，存档财务中心、集团资管部、综合管理部合作实施（实施阶段）合作公司成立及相关手续办理协助办理股权、增资等相关财务问题。工商局办理公司注册投标、摘牌投方案标投经济标确定土地上限

2、拍卖竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术挂牌竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术获取土地签订土地出让合同确定用地图、桩点坐标、用地条件交纳政府净收益，契税，交易费法务：合同条款的草拟和完善财务：提供资金法务财务部用地规划许可证土地出让合同发展部：提供土地出让合同开发部发展部出让金、交易费交费证明提供资金缴纳出让金、交易费财务确权企业投资项目备案办理房地产开发资质预审表委托工程咨询资格机构编制申请报告协助提供相关项目资料研发向项目备案机关提交申请报告建设用地规划许可证原地上物土地证登报声明（原有土地证作废）土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）发展中心：提

3、供土地出让合同、付款凭证及相关图纸核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图交费证明缴纳土地费用1：500现状地形图3份（反楼座）详规委托设计详规办理土地证地籍图4份（薄膜图）土地登记申请书土地确权来源证明文件申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明综管：提供相关证明资料综管规划设计阶段区域市场调研1、项目所在地房地产市场总体供求现状2、项目周边竞争性楼盘调查参与协助研发对区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等研发部销售部3、项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部分）商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向商业招商部：针对重点商

4、家进行专向访谈同时组织相关专业人士进行专业论证商业策划部市场组商业招商部4、同期操作商业地产项目调查（商业部分）竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息运用顺驰商会操作平台，重点访谈了解重点商家对竞争项目的相关看法、同时了解投资客户对竞争项目的投资意向项目定位公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定通过行业发展状况分析，消费需求分析确定可开发公建部分业态种类。结合市场相关类型物业供求状况确定所选业态开发数量商业招商部 商业销售部：配合完成公建部分业态选择与数量确定商业策划部商业招商部商业销售部市场定位、客户定位、产品定位、价格

5、定位依据控规指标提供产品类型建议，协助项目定位工作商业招商：配合完成公建类定位销售体系商业策划研发部 商业招商部经济测算运营：逐步细化成本测算及利润率分析研发部 运营部 财务部项目发展报告开发计划根据宗地状况、市场条件和公司的回款要求，协同研发部初步制定土地开发计划和销售计划。商业：结合市场现状配合研发完成项目公建部分开发不同业态产品开发顺序建议工程：根据工程情况排定工期销售 工程 商业项目考核指标初定提供初步的项目开发排期和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求销管运营资金流根据工期制定工程款支付计划 开发：配套费及土地款支付计划 财务 工程、开发设计前期明确产品设计思路根据区域市场内客户需求

6、状况和在销楼盘热销产品分析，对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见销售明确设计院选择标准制定设计组织计划方案设计组织方案与设计院选择与合同签订合同文义审核成本审核运营部、法务部制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订依据建筑规划、景观规划及交工标准初步确定建安、环境等成本指标。结合行业特点提供有关需求建议，配合研发完成相关设计参与制定交工标准，对主要部位做法、结构方案、设备方案等提出建设性意见 工程 运营 商业规划方案结合成本测算的研讨及确定对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价，确保预期利润率。销售 、

7、商业：结合项目地块的基本素质、成本测算情况和预期销售情况，对项目规划设计提供合理性意见从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见提供各项配套费用标准研发 运营开发 销售 工程 商业彩色总平面图（含经济指标）送规划预审负责提供图纸修建性详规成果提供参考意见开发详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示会市政府）建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定各部门共同商讨成本指标，逐步深化。销售、商业：根据产品成本情况和结盘、在售项目销售经验总结，对建筑平、立面的工程效果提供合理化建议研发 运营销售 商业工程彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府）建筑方案报建图提供报建图纸景观概念方案设计及确定结

8、合项目定位、客户需求情况和以往销售经验总结，提供景观需求、景观规划等建设性意见成本核算及成本指标控制销售 工程 运营 商业指标确认阶段项目成本指标确定销管：和企划对销售费用指标，进行讨论确定结合不同业态经营客户需求，提供有关配套设备设施种类、数量建议工程 研发 开发 财务：项目前期、工程、配套、费用等指标落实销管 工程 研发 开发 财务 商业项目考核指标确定结合公司战略要求和项目自身状况，协调其他各部门制定项目的考核指标体系制定工期销管 工程 年度考核指标调整根据集团及公司发展战略的要求和公司库存、新增、新开资源的数量制定公司年度考核指标体系施工图设计组织施工图设计院的选择与合同签定配合研发进

9、行设计招投标工程管理：对结构方案、设备选型进行评估合同的审核研发 运营 工程管理部 法务制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标准确定、建筑、景观限额指标确定）按产品型式不同提供建筑设计限额指标，提供景观限额设计指标销售、商业 ：结合项目定位和客户需求及经验判断，参与建筑、景观规划和交工标准的讨论制定提供工程技术专业建议结构方案及设备选型研讨及确定针对不同结构方案进行经济测算，方案优选参与结构方案及设备选型研讨工程 运营地质勘察报告组织现场勘察，并提供地质勘察报告负责提供规划总平面图工程施工图成果总平面图放线图桩位图施工图报建图消防、人防报建图施工图审查全图及计算书编制典型楼座建安预算

10、施工图会审参与施工图会审，审核对成本影响较大的项目，提出优化意见对施工图的完整性、设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核施工图全图编制典型楼座建安预算，建安成本综合测算、分析、反馈并进行图纸优化根据项目预期销售均价和利润率要求，根据不同施工方案的成本情况，讨论并加以优化负责图纸优化变更对设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核运营部研发 工程 销售综合管网方案设计开发部：提供各专业局设计条件景观扩初及施工图设计成本核算及费用控制景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化销售 ：结合宗地状况、项目定位和成本测算情况，参与景观施工的讨论制定对选材、工艺做法提出专业性意见

11、开工开盘建设工程规划许可证规划方案及市政方案送审设计方案（含总平面方案）申报表配合提供设计院盖章确认修建性详细规划2份，电子文件1份（注：规划方案审定前，提交10本规划设计方案，电子文件1份）提供所需图纸申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书建筑方案送审建筑设计方案申报表1/500现势地形图1份投资计划建筑设计方案2份（含建筑效果、总平面、各层平面、立面、剖面图等）、重要项目需提交模型取得许可证大配套提供资金保障小配套消防证明负责提供消防报建图人防证明负责提供人防报建图地名证明现场工程放线规划局批复的项目总平图及电子文件首层平面图出图及图纸问题解决现场配合研发 工程按照施工总平图进行楼座点

12、放置，出放线报告配合勘测、清除现场障碍 工程施工单位配合做记录、现场保护组织施工单位做好记录及现场保护移交施工单位现场发现问题，及时解决组织施工单位交接施工许可证天津市建筑工程施工图纸及技术资料报告书工程施工中标通知书及经过鉴证的施工合同建设资金证明（银行存款证明）（注：资金情况满足施工中标价的1/3以上）建设项目年度投资计划（当年计划）施工图审查负责提供施工图及计算书质量监督登记表配合办理安全措施组织施工单位做好现场围墙及现场相关安全措施。安全施工措施登记表配合现场安全销售许可证营业执照 资质证书国有土地使用证或建设用地规划许可证年度投资计划建设工程规划许可证负责提供所需的全部图纸建设工程施

13、工许可证公用基础设施配套证明获取前期物业备案证明物业：签订物业合同物业基础工程形象部位达到正负零及图象文件到达基础部位，提供基础验收证明获取面积计算成果表提供地名批复及附图、图审证等证件提供全套施工图项目总平面图出图获取商品房网上销售数据录入合格证明配合网上录入规划成果开工准备移苗临水、临电协助临时电送电、接入水接入提供资金，审核工程部、财务部、运营部确定临水、临电位置及数量平整场地施工组织方案负责提供所需的全部资料共同确定甲供分包项目及各种特殊材料的档次价格。招投标、签订合同勘察负责提供总规划图等所需的全部资料配合招标运营 研发 法务桩基施工单位运营配合招标、测算成本运营 监理运营 法务土建

14、施工单位招投标文件的法务审核、合同的审核甲供材、分包商沉降观测土建施工单位的公开招标及合同备案确定备选施工单位、提供招标资料及备案合同共同确定合同约定的各项条款组织监理、施工单位一起对图纸会审配合会审会同设计院进行会审，签定会审记录负责提供所需的全部图纸,并配合会审设计交底会同设计院进行技术交底，签定交底记录负责组织设计单位交底和变更质量监督手续办理质检委托配合办理相关手续办理安全检查委托环卫、环保等相关手续申办项目临时、永久路口的报建手续申办项目临时施工用水、临时用电、排污手续办理施工人员暂住手续开工施工放线建立平面和高程控制系统。建立控制主轴线（基线）标桩，并在现场清楚标明墙、柱轴线位置负

15、责提供所需的全部图纸和技术支持规划验线监理单位组织工程部、设计、规划局验线研发、开发：配合验线研发、开发桩基施工试桩施工，确定桩基施工标准配合确定桩基施工标准桩基全面施工桩基检测委托桩基检测单位进行桩基施工质量检测，并提供桩基检测报告开槽土方工程支护工程降水工程地基备案配合参与验收基础施工地基处理混凝土垫层地下防水混凝土基础负责提供所需的全部图纸，配合解决图纸设计问题基础验收备案承建单位自评监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查监理组织相关部门验收签定建筑工程分部工程（基础）验收表基础处理竣工结算核对全部设计变更、现场签证及各项扣款的增减项造价。申请结算，提供全面的现场签证（监理、工程部经

16、理签字确认）、水电扣款等基础性资料项目亮相前准备推盘策略确定产品策略企划：根据项目定位、市场状况和项目推广策略，对产品推广排期和阶段性重点聚焦产品提出合理化建议根据产品推广排期，提供具体产品的房型图、户型卖点综述、专业设计人员支持、负责讲解产品等项目销售研发 企划价格策略协助现场根据具体组团、楼座、楼层、朝向等因素制定价格体系及制作销控提供售价销管、运营推广策略参与项目推广策略的讨论，提出合理化建议，实现推广效果的最大化提供设计院背景、产品设计理念、产品卖点及专业设计人员的支持 企划项目销售、研发部招商策略：整合外部资源，根据项目销售需要，制定项目全程招商策略配合制定全程招商策略商业策划商业招

17、商确定外部资源广告公司寻找及确定参与研究讨论广告公司的选择，参与沟通企划商业策划制作公司寻找及确定企划策略公司寻找及确定策略公司的沟通，并进行相关的培训媒介公司寻找及确定根据目标客户群的日常生活、行为习惯，选择和确定有效的媒体形式，监控、反馈媒体实施的效果活动公司寻找及确定活动公司的沟通，各个阶段活动组织的配合协调，活动过程的实时关注，反馈调整后期活动营销的内容项目推广定位确定项目名称、组团名称根据对产品的理解提出合理建议。根据对市场客户的理解提出合理建议。项目销售 研发项目核心推广理念确定SLOGON确定项目核心识别系统确定logo确定参与项目核心识别系统的讨论和确定VI系统及延展方案确定企

18、划部亮相前项目知识培训建筑知识，楼盘背景，项目卖点综述，竞争对手比较，付款方式，法律手续，销售技巧等方面的综合系统培训。提供相关政策培训提供相关政策培训及统一口径的法律审查提供建筑设计单位、景观设计公司、建筑风格、各项控规指标、交工标准、户型卖点资料、全部图纸等 提供施工材料、施工工艺、重点节点、工程进度、入住时间、交工标准等资料销管 法务 研发 工程分卖场设立为实现项目宣传的最大化，在合理地段设立商品房展示中心提供外卖场设计、包装方案并协助完成包装，卖场相关销售道具制作外卖场销售道具准备现场房型手册（亮相版）提供各单体户型图和楼层平面图、小区摆位图等售楼处装修装饰及售楼处内外部指引包装（精神

19、堡垒、工地围档、吊旗、道旗、形象墙、指示牌、资料架、展示架）提出装饰及指引系统的合理化建议组织招标确定施工单位，协助企划部进行售楼处内部装修和项目指引系统的施工核算售楼处装修成本，进行合同审批和付款工作提供装修及包装所需资金支持工程、财务、项目销售、运营样板间及样板环境指示说明系统协商决定样板间建造的具体户型提供样板间户型的详细房型图和尺寸组织招标确定施工单位并施工，组织样板间施工和节点支持样板间装修成本核算及合同审批工作工程 研发 财务、项目销售、运营沙盘（概念）、户型单体模型提供项目整体规划方案和单体户型图，支持企划部制作概念沙盘和单体沙盘与企划部协商，选定概念沙盘的方案及单体沙盘的户型选择研发、项目销售入市前印刷品的设计、制作（概念楼书、房型图、DM单、宣传海报等）各种印刷