香山项目阶段性总结文档格式.doc

1、11、 公馆及游艇命名；12、 园林小品命名。三、市场切片定位：市场客源选取1、 有闲钱在一亿以上；2、 中国500大名企（中外）；3、 中国1000大富豪（中外）；4、 主要年龄3555岁；5、 有国际观时尚；6、 有企图心再成长；7、 有品位懂生活；8、 近期资产累积快速；9、 喜欢另类张扬；10、 极度精打细算（银贷必备）。投资客商务客置产VS休闲四、产品定位：市场吻合度及产品差异性1、 低自付、高享受（银贷），多功能；2、 量身定做，房子、装修、园林、游艇；3、 有国际级档次会所的别墅；4、 有商务性功能的房子及游艇；5、 代为管理公馆及游艇；6、 有英式管家贵族式服务；7、 每一套内

2、外都不一样，唯一性强；8、 滨海的别墅；9、 远程CCTV的别墅；10、 家务自动化的别墅；11、 附游艇会VIP会籍的别墅；12、 特区、保安、私人领域；13、 私人“快速出国”的别墅；14、 私人游泳池（大海）。五、论证（附加价值）： 和理性及诱因（动机）1、 中国限量滨海“收藏”；2、 VIP会籍的价值；3、 私人“快速出国；4、 游艇价值；5、 特区、私人领域价值；6、 商务的价值；7、 VIP泊位的价值；8、 可出租营利的价值；9、 玩家休闲的价值；10、 免装修工程的价值；11、 量身定做、命名的价值；12、 私人游泳池；13、 游艇驾证。14、六、推出时机须具备条件设计竞赛活动（

3、规划VS装修） 项目大小定位完成； 项目俱乐部定为完成及相关配套完成； 项目建筑规划平、立、外、剖面完成（最少30套方案完成实品屋）； 单项做举办活动完成（设计竞赛）； 项目基础知名度、铺垫完成； 游艇公司进驻； 游艇驾训招开； 销售渠道完成；七、核心竞争力： 直升机出海出国游艇； 国际级俱乐部滨海别墅； 游艇驾证私人游艇； 投资效益商务效益（自用出租两相宜）； 量身定做命名（公馆、游艇）； 封神榜（出书）、出名（反之易出事）； 最好控制单套在500平米以内，总价在1000万以内； 含游艇在1500万以内为最佳，建筑以300平米以内为最佳； 最好每一套别墅内部功能皆不一样，外观也不一样；八、风

4、险提示：1、 可能没有独立土地权约的VIP泊位；2、 售价在2万/以上，总价在1000万/套以上；3、 可否融资在80以上（主名分特殊）4、 封神榜出书（出名）易出事。陆、酒店式公寓SOHO： 主体及精神1、 房间装修变化多；2、 各国风格有；3、 休闲度假浓；4、 亦可设点办公；5、 6星级饭店；6、 足可出专书；7、 新投资观念（信托及鉴证）；8、 装修费用、配套费用、设备费用，前期筹备营运准备金；9、 35年大翻新装修缮；10、 专业经营团队； 功能及配套设施1、 最少25000的配套；2、 可容纳3000人会议厅；3、 多功能厅；4、 林肯商务俱乐部（城市俱乐部）；5、 娱乐地产；6、

5、 6星酒店；7、 外商俱乐部（联谊会），200300房最佳，本项目为500600间房；8、市场目标客源选取1、 能把买别墅拿来当套房买的人；2、 企业主、企业家；3、 赠品；4、 房地产投资狂热族；5、 豪门第二代；6、 福建省名企；7、 会员卡（例：高尔夫）族；8、 时尚有钱人；9、 短期暴发户；10、 投资客；11、 商务自用。1、吻合度： 商务功能； 会务功能； 休闲度假； 俱乐部功能； 特区、私人领地； 娱乐地产、娱乐功能。2、差异性： 酒店式SOHO； 新投资观念； 信托管理； 双俱乐部； 意识性产品； 足可出专书。1、 酒店会员卡；2、 城市俱乐部会员卡；3、 信托管理（资金）；4

6、、 812年回本；5、 商务价值；6、 特区、私人领域价值；7、 自住：天数换算；8、 消费折扣优惠；9、 年回收对总投入100万，银行融资（可贷款来买的观念）：6，1.6：100，1.2：100，6：100。10、 两种方案，酒店、SOHO同时出手，战略性；11、 酒店SOHO写字楼，最少要10万经济性。六、推出时机须具备条件： 以城市俱乐部：会议、娱乐地产的观念，1万会员5万会费5亿； 以酒店俱乐部观念：20万会费2000名会员4亿；在以上两个角度下，长期回收是可行的，投入是可放手创作的，同时酒店及SOHO的推出在战略上、战术上有其巧妙处两者收一效即可达酒店及城市俱乐部的创建。 本项目唯一

7、缺憾为独立产权变成持分产权之变数； 信托管理、商务价值、双俱乐部、私人特区、外商俱乐部； 6星级酒店最佳投资标地，国际级经营团队； 专书； 812年回本； 1000元180天（360天/500元/天）18万6年回本（经济效益） 月租8000元/月12个月9.6万/年10年10年还本 8000元30天24000元/8000元/月3.3折月租1、 一般SOHO存在为投资出租。高单价低总价。精装修。小平米数。但一旦单价2万/时，租金是否能跟的上，而值得投资；2、 自用为写字楼办公，或自住一房的SOHO高总价更难成立；3、 为了符合租金，必须是5星级的酒店，并可包租、可自住15天；4、 除了5星级酒店

8、，必须有其他较高的附加值方可出手；5、 以502万/100万（可买别墅了），“反而”应以出售“时段租赁权”，180元/年500元/天9万/年，11年回本99万。附注：酒店式公寓、SOHO同时出手：酒店式公寓SOHO出售时段租赁权2万元/（精装修）前6年6年9.6万57.2万元中6年7.2万43.2万元后6年6万36万元合计18年共136.8万元配合每年自用12天1000元1.2万18年21.6万消费折数另计会员卡（免年费）20万/卡配合事项合计41.6万元总计178.4万元（自备款30万）VIP泊位的定性及定价思考一、VIP泊位的定性 1、它是360度全海景，附有游艇泊位的高档别墅。2、它可能

9、是私人物业，做为顶级成功人士的寓所3、它可能是国际五星级酒店的顶级度假别墅，每晚租金8000元起4、它可能是实力品牌企业的顶级招待所5、它可能是游艇狂热者的度假天堂6、它可能是国际游艇玩家的停泊港二、成为商品房的基本条件中国别墅市场已逐渐成熟，市场对商品房一有牢不可破的认知，必须具备完整的五证及足以让人倾倒的建筑及环境。通常别墅属于现房市场（现房才好卖），样板间的设计与品质将关键的影响看房者的购买信心指数。三、现状与变化1、07年销售期不具备商品房销售相关证照。2、07年施工进度顺利，规模形象透过努力即可建成。3、07年完成样板间至少23栋。4、配套会所结构可完成。5、区域内海水可引入，部分景

10、观可完成。6、国际俱乐会员机制完善，国际联网工作展现。7、已初步建立全国知名度，须努力完善美誉度。四、初期应变及长期计划1、先卖地上物，不承诺产权2、先卖地上物，承诺产权3、产权有几种形式可选择（甲方与专业律师研究）4、部分出售属私人物业，配以高档完善服务与管理，部分出售产权，回租，属酒店经营的顶级度假别墅，业主享有增值、分红及每年使用天数（免费）五、价格1、在完成单体细部方案及装修标准后，客观订定。2、价格策略按地产专业及市场规律分阶段操盘。3、分有产权、无产权两阶段收费，同时必须给予十分充分的保障及赎回机制。4、高档别墅不具有明显的比价效应，但品质与价值是绝对挂钩的。顶级客层阅历丰富，将采

11、取一分品质一分价的原则，加上大规模的整体价值烘托来面对。预约、营销别墅的基础要件1、 企业、集团公司基本包装2、 游艇码头、港务的管理公司3、 酒店的管理公司4、 物业管理公司5、 建筑规划的公司6、景观设计的公司7、灯光造景工程的公司8、游艇设计生产的公司9、企划及营销公司进驻，并完成筹备期工作。10、接待中心完成：泛指内外接待中心（含小会所）11、基础企划、营销、广告、媒体、执行具共识“合同”并以完成打底铺垫工作。例：基本印刷品等12、别墅区可先划定部分小区，先2030套不同户型推出，后续快速跟进规划完成：但先推出的产品必须软硬体明晰详确。栋距、绿地、设施、面积、户型、建材、软硬体配件、单

12、价、总价、计价方式，是否附何种游艇，是否有哪些管理费，可享受哪些附加价值及配套。13、预约方式、优惠方案、选房方式、特惠方式、付款方式14、介绍流程、行销流程行销策略、广告策略完成 15、行销人员招聘、专案式组训完成（月3045天）就位。16、其他。大跨区中，简列本项目如何做好异地行销：一、 如何节省开支？二、 如何增加目标客户层的接触机会？三、 如何做好异地行销的小型事件行？不必在异地设立办公室及生财设备在五星级的酒店里租用大堂即可。优点：1、减少固定的办公室庞杂管销。1、 减少固定的办公室生财设备。2、 效果好，多用长一点时间，效果不好立即截至。3、 弹性灵活而机动。 租用五星级酒店大堂的

13、一个小区快块 优点：1、中国权贵特征，出入五星级酒店。 2、强迫自然性面对接触的机会。 3、效果好多用长一点时间，效果差可立即当月截止。 4、弹性灵活而机动。 5、并可循环性做区块的浸透及入侵。三、如何做好异地行销的小型事件行销？不必自行操作，运用当地专业机构开立游艇别墅高峰论坛。1、 花少许经费借当地厂商资源。2、 花少许记者费用，引发当地报道。3、 花少许经费，可邀到达官贵人论坛。4、 有些许炒作性，公众媒体有文章可做。效果好时会有：1、陆续报道。2、追踪报道。若再加上当地的名录，邮寄DM，则异地行销的综合性项目需求可言基本达到少花钱，多做事。写字楼硬件方面分以下几个方面，主要是体现科技与

14、创新 建筑类型：框架或钢结构，抗震在8级地震以上； 办公空间：能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间； 标准层高：室内净高2.6m以上； 标准承重：楼板承重在2.5KN/m2以上； 供电系统：双路供电，办公面的供电容量在80W/m2以上； 空调系统：国际知名品牌中央空调系统，用户能根据自我要求调节室内温度、湿度，空调系统充具有分区域控制能力，新风量在30立方米/人/小时以上。 电 梯：国际知名品牌，每部电梯服务面积小于3900平方米/吨?台,候梯时间不超过30秒钟。 停 车 位：每6090平方米出租面积提供1个机动车位，并实现智能化高效管理。 供水系统：24冷热水供应，并有中水处理系统； 智能

15、化系统 ：达到5A级标准； 办公（OA）：预留OA电力负荷50VA/m2以上，办公室OA布线采用网络地板或地面线槽； 通信（CA）：计算机网络通信系统到达所有的办公间，提供其他国际国内长途语音及数据通信条件；千兆入户，百兆到桌。 楼宇（BA）：主要的机电设计由计算机管理，并监控其运行状况，实现管路的自动控制； 消防（FA）：防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置； 保安（SA）：保安重点部位（门厅、电梯等）设电视监控计算机，自动巡更；装饰装修 外 立 面：铝板、玻璃幕墙，局部为高档石材等材料。 大 堂：有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩或高

16、级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料 电 梯 厅：采用高档装饰材料，地面应采用石材；应有不锈钢、大理石或木门套； 走 廊：高级带胶垫毯或用石材地面，高档吸音材料吊顶； 卫 生 间：进口名牌洁具，高品质、低噪声，通长石材洗面台，设通长面镜、洗手液盒、 电动干手机、手纸，高档防水防潮吊顶、洗面台、面镜部位提高照度，高级瓷砖或 石材墙、地面，前室空间能有余度满足使用者理容要求； 办 公 间：墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆，高档吸音材料吊顶，刷高级乳胶漆，块状胶垫地毯地面；生态空间：一个高档的写字楼内应该有一些绿化生态空间布局 ，以增添写字楼内部景观。香山国际游艇俱乐部项目写字楼产品描述研究

17、内容甲方观点九鼎观点研究方向研究细项定味研究（结合项目位置以及综合配套，竞争分析，公司战略思路以及可行性）智能化办公室/酒店式办公室/复合式办公室/立即办公室/总部办公室/环保（生态）办公室/资讯办公室/商务办公室/创业基地复合式功能办公人员构成20-50人/单位 为主力构成 70%户型面积定位80-250平方米面积段配比实际使用面积80-150平方米52%120-250平方米150-300平方米40%280-500平方米其他8%项目配套电梯数量5部/幢（每3层一梯），未含货梯40005000平方米拥有一部电梯，平均等待时间为45秒（3.3m层高）本案层高6.4m，可考虑约7000平方米拥有一

18、部电梯，5部/幢平均等待时间200个/幢（1个/160平米）电话线数量2700条（每12平方米1条）同时预留同等数量宽带网络接口；有线电视、卫星电视接口可是实际情况预留电源供应90Va/平方供电容量：应能适应将来用电设备的增加，用电量增大的需要，变电所设计时应为将来的扩容而预留足够的空间。参考值3万平米层高写字楼供电容量约10000Kw-12000Kw供电电源质量：电压波动不大于15 频率变化不大于0.5Hz 波形失真率不大于8 允许断电持续时间为4200ms，自备发电机组冷热水24h全自动变频标准给水系统，卫生间24小时热水，直饮水入户供应，中水系统（满足SOHO办公的需求）空调系统中央空调

19、系统/新风系统甲级写字楼每人每小时获得的新风量为50-60立方米，为普通写字楼的两倍（每人每小时30立方米）；中央空调系统，24小时单户自由开关、自由调节室内温度，并可以精确地进行分户计量费用有线电视系统邻频传输分配技术有线电视系统（SMATV）采用邻频传输分配技术，接收内容包括有线电视节目、卫星电视节目、大厦自办闭路电视节目安防系统安防系统（SAS）在电梯轿厢，主要出入口，车库等部位安装摄象机。采用24小时闭路电视摄象系统，门禁系统，一卡通系统，立体设防，达到多重防范预警效果产品功能智能功能楼宇自动化系统（BAS），可以自动及远程遥控机电设备，实时观测设备运行状态；消防自动报警及联动系统（F

20、AS），消火栓灭火系统和自动喷淋灭火系统。设置楼梯加压送风系统及排烟系统商务功能办公自动化管理系统（OAS），为客户提供办公自动化管理，宽带接入及相关多媒体增值服务、信息自动化系统（CAS）、结构化布线系统（PDS）办公楼采用多模光纤作为数据传输的垂直主干网络，可实现数据交换“万兆光纤入楼,千兆到楼层，百兆到桌面”；通讯功能手机信号覆盖系统写字楼内安装微蜂窝基站，信号覆盖大厦地下、地上、电梯轿厢等各区域，使受机实现无障碍通讯；休闲功能大堂背景音乐系统吧类：酒吧、咖啡吧、艺术吧 文化艺术类：书店、高档音响店、画廊、数字影像店品牌专卖点：以经营一二线时尚品牌为主 餐饮类：快餐、中式特色餐饮、西式风

21、情餐厅、主题餐厅、特色咖啡店、冰/甜品点家居商业类：小型超市、鲜花、礼品航空票务中心及银行金融服务：商务中心：邮政服务：洗衣店：自用功能卫生间提供24小时热水，中水处理系统，自动排烟系统建筑材料幕墙双层LOW-E低辅射玻璃新型LOW-E玻璃幕墙大堂设计主体景观/设置大堂接待前台/大楼客户铭牌/自动感应门、旋转门/大理石地面、装饰墙/绿植、装置画、公共休息区走道石材地面、乳胶漆墙面、吸音板吊顶办公区域地面抛光砖、乳胶漆墙面、进口灯具、吸音板吊顶、玻璃幕门公共部分卫生间各层设置独立男女公厕/高档洁卫器材电梯推荐三菱/迅驰高速电梯，2-3部观景电梯3m/s共享设施与酒店或酒店式公寓共享配套设施如健身

22、房、咖啡厅、大型会议厅等会展：会议、行业交流、一般聚会、专题论坛、新产品发布与宣传、小型特色展览、文化展示公共卫生间每层共享配套设施会客室、小型会议室、茶水中心、行政设备中心公共卫生间、会客室、小型会议室、茶水中心、行政设备中心、每层都有公共休息、吸烟区 注：假定2幢写字楼，每幢32500平方米左右，层高6.4米，预计15层，每层建筑面积1800-2000平方米左右。1、 项目开发计划，开发进度。 开发计划与进度：（1）2006年1月2008年10月，A,第一阶段建设完成，该阶段全部与游艇码头、游艇俱乐部的所有配套有关，即：游艇普通泊位、VIP泊位、俱乐部会所、游艇技术服务区、游艇驾驶培训中心

23、、游艇销售展示区、邮轮接待中心（因预计邮轮接待中心不会带来好的经济效益，计划将邮轮接待中心的一部分变更为更具商业价值的项目）、滨海商业街。B, 游艇产业招商、滨海商业街招商、俱乐部会员推广、泊位销售等结合A的进展适时开展。（2）2008年底，第二阶段完成：游艇俱乐部开始服务，滨海商业街开业。（3）第三阶段为2007年底2011年初， A,酒店、写字楼建设 B，酒店品牌及管理公司的确定，写字楼的招商或销售2、 项目工程计划，工程预定进度表。（1） 工程计划大致分为水工工程、建安工程、内部装修等几部分。（2） 工程预定进度：2007年12月底完成全部围海造地工程。2008年10月完成游艇码头及俱乐部等配套设施的建安工程。3、 游艇码头管理公司。对会员权属的建议方案。管理公司经过选择已基本确定，然而尚未签约，所以会员权属方案尚未完稿。4、 已完成配合（合作）的配合项目及厂商：希望推荐的配合项目 （推荐厂商）。 已完成的配合项目：戴德梁行的市场调研与定位分析、浩华顾问公司的酒店市场调查与定位分析、法国NDA的总评方案设计