房产登记管案例分析整理(2011版).doc

1、全国房屋登记审核人员培训考核大纲（2011版）住房和城乡建设部房地产市场监管司编目 录前 言2培训考核内容及要求3第一部分 房地产登记制度与政策3一、民法、行政法知识3二、房地产管理基本制度与政策4三、房地产登记档案10四、房地产测绘基础知识11五、房地产市场信息系统12第二部分 房地产登记实务与案例13一、房屋登记办法13二、房屋登记实务13三、房地产登记案例分析14考场要求24考核说明26一、考核题型26二、考核题量26三、评分规则27培训考核参考书目28前 言根据房屋登记办法（建设部令第168号）、住房和城乡建设部关于做好房屋登记审核人员培训考核工作（试行）的通知（建房200961号）的

2、有关规定，我们委托中国房地产研究会房地产产权产籍和测量委员会编写了全国房屋登记审核人员培训考核大纲（2011版）。本大纲是2011年度全国房屋登记审核人员（以下简称房屋登记官）培训考核的指南。本大纲对房屋登记官培训考核内容及要求具体区分了“掌握”、“熟悉”、“了解”三个层。要求“掌握”的是重点内容，要求“熟悉”的是重要内容，要求“了解”的是应知道的内容；对考核设备配置、场地等软、硬件条件做出了具体规定；对考核题型、题量和评分标准做出了具体说明。各地房地产管理部门应严格按照本大纲要求做好培训考核工作。参加房屋登记官培训考核的人员应按照本大纲要求备考。为帮助各级房地产管理部门、参加房屋登记官培训考

3、核的人员及相关人员更好地掌握房屋登记官培训考核的具体内容，本大纲推荐了2011年度房屋登记官培训考核参考书目，供选择使用。培训考核内容及要求第一部分 房地产登记制度与政策一、民法、行政法知识（一）民法1.民法总论掌握：民事主体（自然人、法人、其他组织）、监护制度、宣告失踪、宣告死亡、权利客体、民事法律行为、民事法律关系。 熟悉：民法基本原则、代理制度。了解：民法的概念与特征。2.物权法 掌握：物权的概念与特征，债权与物权的区分，物权法基本原则、物权变动，所有权、建筑物区分所有权、共有（按份共有、共同共有）、建设用地使用权、宅基地使用权，抵押权。 熟悉：物权法的特征、地役权。了解：土地承包经营权

4、。3.合同法 掌握：合同的概念与特征、成立与生效、内容与形式、合同的效力。熟悉：不动产登记中常见的几类合同（买卖合同、借款合同、赠与合同、抵押合同）。4.婚姻家庭法掌握：夫妻财产关系。了解：夫妻人身关系。5.继承法掌握：法定继承、遗嘱继承、遗赠。（二）行政法与行政诉讼法1.行政法概述掌握：行政法的基本原则。熟悉：行政法的概念与特征。2.行政主体熟悉：行政主体的特征。了解：行政公务员的职责。3.行政行为熟悉：行政行为的概念、行政登记。4.行政法律责任掌握：行政法律责任的构成要件、行政法律责任的追究与承担。5.行政复议掌握：行政复议的范围与管辖、行政复议程序、行政复议决定。熟悉：行政复议参加人的特

5、征。6.行政诉讼掌握：行政诉讼受案范围与管辖、行政诉讼参加人、行政诉讼举证责任、行政诉讼的结果。熟悉：行政诉讼程序。7.行政赔偿掌握：行政赔偿的构成要件、行政赔偿的范围。熟悉：行政赔偿的概念与归责原则、行政赔偿程序。二、房地产管理基本制度与政策（一）房地产概述1.房地产业概念和历史沿革掌握：房地产业的基本概念。熟悉：房地产业的作用。了解：房地产业的细分、房地产业的历史沿革。2.住房制度概述掌握：现行城镇住房政策。熟悉：城镇住房制度改革。3.房地产法律体系掌握：房地产法的概念与调整对象。熟悉：房地产法律体系、军事房地产法律政策规定。（二）建设用地制度与政策 1.中国现行土地制度概述熟悉：土地所有

6、制。了解：土地管理基本制度。2.集体土地征收熟悉：征收集体土地的政策规定，征收集体土地补偿的范围和标准。了解：征收集体土地的工作程序。3.国有建设用地了解：建设用地审查报批程序、临时用地的报批和使用。4.集体建设用地掌握：集体所有建设用地使用情形。了解：集体所有建设用地使用原则。5.国有土地使用权出让掌握：国有土地使用权出让政策。熟悉：国有土地使用权出让的概念及特征。了解：国有土地使用权出让合同、国有土地使用权出让管理、国有土地租赁和国有土地使用权作价出资或入股。6.国有土地使用权划拨熟悉：土地使用权划拨的概念，划拨土地使用权的范围、划拨土地的管理。7.闲置土地的处理熟悉：闲置土地的范围及处理

7、规定。（三） 城乡规划及工程建设管理制度与政策1.城乡规划管理掌握：城市规划管理。熟悉：城市紫线、绿线、蓝线和黄线管理。了解：城乡规划的基本概念、城镇体系规划。2.勘察设计管理了解：勘察设计管理。3.建设工程招投标与监理了解: 建设工程招投标与监理。4.建设工程施工与质量管理掌握：施工许可制度。熟悉：建设工程的竣工验收管理、质量管理制度、质量保修办法。了解：建设工程项目报建制度、建筑施工企业资质管理、注册建造师制度。（四）房地产开发经营1.房地产开发企业的管理了解：房地产开发企业的管理。2.房地产开发项目管理了解：房地产开发项目管理。3.房地产经营管理掌握：商品房交付使用。熟悉：房地产项目转让

8、。了解：房地产广告。4.房地产开发企业信用档案了解：房地产开发企业信用档案。（五）房地产交易管理1.房地产交易管理熟悉：房地产交易中的基本制度。了解：房地产交易的概述。2.房地产转让管理掌握：房地产转让条件、程序，房地产转让合同，以出让方式取得土地使用权的房地产转让，以划拨方式取得土地使用权的房地产转让。熟悉：已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定。了解：房地产转让的概述及特征。3.商品房销售管理掌握：商品房预售许可制度、商品房预售的条件、商品房预售合同登记备案、商品房现售、商品房销售代理、商品房销售中禁止的行为、商品房买卖合同、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司

9、法解释。熟悉：商品房销售的概念。4.房屋租赁管理熟悉：城市房地产管理法关于房屋租赁的有关内容。了解：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释。5.房地产抵押管理掌握：房地产抵押的条件、房地产抵押的一般规定、最高额抵押权、房地产抵押合同、房地产抵押登记、住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记、房地产抵押权的效力。熟悉：房地产抵押的概念、房地产抵押权的实现。（六）房地产权属登记制度与政策1.房地产登记概述熟悉：房地产登记概述。2.房地产登记制度掌握：房地产登记制度。3.房屋权属登记信息查询掌握：房屋权属登记信息查询。4.房地产交易与权属登记规范化管理掌握：房地产交易与权

10、属登记规范化管理。5.房地产登记机构的协助执行掌握：房地产登记机构的协助执行。（七）房地产中介服务管理制度与政策1.房地产中介服务的行业管理概述了解：房地产中介服务的概念及特点，房地产中介服务收费。2.房地产估价行业管理熟悉：房地产估价行业管理制度。3.房地产经纪人员职业资格制度了解：房地产经纪人员职业资格制度。4.住房置业担保管理熟悉：住房置业担保业务管理制度、住房置业担保运行程序。了解：住房置业担保的概念、住房置业担保机构管理制度。5.房地产中介服务行业信用档案了解：房地产中介服务行业信用档案。（八）房地产税收制度与政策1.房产税熟悉：房产税的减税和免税规定、具备房屋功能的地下建筑的房产税

11、政策。了解：房产税的纳税人、课税对象、计税依据和税率。2.城镇土地使用税熟悉：城镇土地使用税的减税、免税规定。了解：城镇土地使用税的纳税人、课税对象和计税依据、税率，地下建筑用地的土地使用税征收。3.耕地占用税熟悉：耕地占用税的加成、减免规定。了解：耕地占用税的纳税人、课税对象、计税依据、税率。4.土地增值税掌握：土地增值税纳税人、征税范围、课税对象和计税依据、适用税额和应纳税额的计算、扣除项目、减税和免税、征收管理。5.契税掌握：契税纳税人、课税对象、税率、计税依据、纳税环节和期限、减税和免税。6.相关税收熟悉：营业税、城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、个人所得税、印花税制度政策。7.

12、有关房地产税收的优惠政策掌握：有关房地产税收的优惠政策。（九）住房公积金制度与政策1.住房公积金概述了解：住房公积金的性质、特点。2.住房公积金归集、提取和使用熟悉：住房公积金的归集、提取和使用。3.住房公积金利率与税收熟悉：住房公积金的利率政策和税收政策。 （十）物业管理制度与政策1.物业管理概述了解：物业管理的有关概念。 2. 物业管理相关主体了解：物业管理的供给主体、需求主体。3. 物业管理基本制度熟悉：业主大会制度、住宅专项维修资金制度。了解：业主委员会备案制度、物业服务招投标制度、物业承接验收制度、物业服务企业资质管理制度、物业服务专业人员职业资格制度等。三、房地产登记档案（一）房地

13、产登记档案概论掌握：登记档案、登记簿、登记材料的概念及三者间的关系。熟悉：登记档案的作用。了解：登记档案的特点。（二）登记档案的管理掌握：登记簿、登记材料的管理。了解：登记档案管理内容和职责。（三）登记档案的利用掌握：登记簿、登记档案利用的形式及要求。熟悉：登记档案利用的法律依据。了解：登记档案利用的意义。四、房地产测绘基础知识（一）房地产测绘概论熟悉：房地产测绘的作用。 了解：房地产测绘的定义、目的、意义、任务、内容和特点。（二）房地产平面图测绘熟悉：房产调查、房产分层分户图的测绘。了解：房地产平面控制测量，房地产分幅、分丘图的测绘。（三）房地产面积测算熟悉：房地产面积测算的一般要求和方法，

14、房屋面积的测算规定。了解：房屋面积测算的意义和内容。（四）共有建筑面积的计算与分摊掌握：共有建筑面积的确认与分类、处理原则。熟悉：共有建筑面积分摊计算相关定义，共有建筑面积的测量与分摊计算。（五）房产测绘资料的检查验收和整理归档熟悉：房产测绘资料的检查验收的依据和内容，成果资料的质量评定及技术报告、检查报告和验收报告的内容。了解：测绘产品质量检查的目的和要求。（六）房产变更测绘了解：房产变更测绘的内容和方法。（七）房产测绘成果利用掌握：房产测绘成果利用及在数字化城市建设中的作用。五、房地产市场信息系统（一）房地产市场信息系统概述掌握：房地产市场信息系统的定义。熟悉：房地产市场信息系统的架构。了

15、解：房地产市场信息系统的背景、进程及意义。（二）房地产市场主体管理子系统了解：房地产市场主体管理子系统内容。（三）项目管理子系统熟悉：应用信息系统实现预售许可管理流程。了解：项目管理子系统中市场销售的备案、监督过程。（四）测绘及成果管理子系统熟悉：测绘及成果管理子系统中成果管理模块。了解：测绘及成果管理子系统的业务功能。（五）新建商品房网上备案子系统掌握：新建商品房网上备案的主要功能。了解：新建商品房网上备案的模块。（六）存量房网上备案子系统熟悉：存量房网上备案子系统的操作流程。了解：存量房网上备案子系统的主要功能和资金监管。（七）登记管理子系统掌握：房地产登记业务系统的操作流程和房地产权属数

16、据各种状态。熟悉：登记管理子系统的主要功能。（八）统计分析和信息发布子系统了解：统计分析和信息发布内容。（九）信息安全和系统实施熟悉：信息安全和系统实施的内容。第二部分 房地产登记实务与案例一、房屋登记办法掌握：房屋登记办法条款具体内容及内涵。二、房屋登记实务（一）综合实务掌握：房屋登记的客体、申请主体、类型、业务操作系统。熟悉：房屋登记机构，与登记相关的测量、档案问题。（二）登记程序掌握：登记程序、登记资料、询问与实地查看、公告的要求，公证与认证的有关问题。（三）登记簿、权属证书与登记证明掌握：登记簿的设立以及物权法实施前后的衔接方式，登记簿的编制、填写、存放及备份的规定，登记证明的适用情形

17、及填写规定，权属证书的分类及填写规定，不颁证的特殊情形及遗失处理方式。（四）所有权登记掌握：各类所有权登记的要求。（五）房屋抵押登记掌握：各类抵押登记的要求。（六）预告登记掌握：预告登记的要求。（七）地役权登记及其他登记掌握：地役权登记、异议登记、更正登记的要求。（八）集体土地范围内房屋登记掌握：集体土地范围内房屋登记的要求。（九） 历史遗留问题、纠纷、诉讼及法律责任相关规定熟悉：历史遗留问题、纠纷、诉讼及法律责任相关规定。（十） 协助执行相关规定熟悉：房屋登记中各项协助执行内容、程序及效力规定。三、房地产登记案例分析（一）行政案例1.房屋登记案件中民事与行政的交叉掌握：善意取得制度与房屋登记

18、物权变动规则的法律关系；善意取得制度在房屋登记中的法律适用。登记：第八十一条司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。物权：第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让

19、人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定了解：房屋登记案件中的民事与行政法律关系。2.预告登记的实践运用掌握：预告登记的变更、注销登记情形，单方申请办理预告登记的适用条件；预告登记的受理要件、办件流程；预告登记与本登记的法律关系。第六十一条已经登记在建工程抵押权变更、转让或者消灭的，当事人应当提交下列材料，申请变更登记、转移登记、注销登记：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）登记证明；（四）证明在建工程抵押权发生变更、转移或者消灭的材料；（五）其他必要材料。第六十二条在建工程竣工并经房屋所有权初始登

20、记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。第三节地役权登记第六十三条在房屋上设立地役权的，当事人可以申请地役权设立登记。第六十四条申请地役权设立登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）地役权合同；（四）房屋所有权证书或者房地产权证书；（五）其他必要材料。第六十五条对符合规定条件的地役权设立登记，房屋登记机构应当将有关事项记载于需役地和供役地房屋登记簿，并可将地役权合同附于供役地和需役地房屋登记簿。第六十六条已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，当事人应当提交下列材料，申请变更登记、转移登记、注销登记：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（

21、三）登记证明；（四）证明地役权发生变更、转移或者消灭的材料；（五）其他必要材料。第四节预告登记第六十七条有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：（一）预购商品房；（二）以预购商品房设定抵押；（三）房屋所有权转让、抵押；（四）法律、法规规定的其他情形。第六十八条预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。第六十九条预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。第

22、七十条申请预购商品房预告登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）已登记备案的商品房预售合同；（四）当事人关于预告登记的约定；（五）其他必要材料。预购人单方申请预购商品房预告登记，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应的证明材料。第七十一条申请预购商品房抵押权预告登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）抵押合同；（四）主债权合同；（五）预购商品房预告登记证明；（六）当事人关于预告登记的约定；（七）其他必要材料。第七十二条申请房屋所有权转移预告登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请

23、人的身份证明；（三）房屋所有权转让合同；（四）转让方的房屋所有权证书或者房地产权证书；（五）当事人关于预告登记的约定；（六）其他必要材料。第七十三条申请房屋抵押权预告登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）抵押合同；（四）主债权合同；（五）房屋所有权证书或房地产权证书，或者房屋所有权转移登记的预告证明；（六）当事人关于预告登记的约定；（七）其他必要材料。物权：第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自

24、能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。3.更正登记的实践运用掌握：更正登记的法律规定和适用条件；掌握更正登记的受理要件、办理流程；依申请的更正登记和依职权的更正登记的区别。物权：第十九条权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。办法：第五节其他登记第七十四

25、条权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以提交下列材料，申请更正登记：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）证明房屋登记簿记载错误的材料。利害关系人申请更正登记的，还应当提供权利人同意更正的证明材料。房屋登记簿记载确有错误的，应当予以更正；需要更正房屋权属证书内容的，应当书面通知权利人换领房屋权属证书；房屋登记簿记载无误的，应当不予更正，并书面通知申请人。第七十五条房屋登记机构发现房屋登记簿的记载错误，不涉及房屋权利归属和内容的，应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记；当事人无正当理由逾期不办理更正登记的，房屋登记机构可以依据申请登记材料或者有效的法律文件对房

26、屋登记簿的记载予以更正，并书面通知当事人。对于涉及房屋权利归属和内容的房屋登记簿的记载错误，房屋登记机构应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记；办理更正登记期间，权利人因处分其房屋权利申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。4.异议登记的实践运用掌握：异议登记的法律规定和适用条件；异议登记的受理要件、办理流程、对交易的效力以及消灭和注销。第七十六条利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记。第七十七条房屋登记机构受理异议登记的，应当将异议事项记载于房屋登记簿。第七十八条异议登记

27、期间，房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。权利人处分房屋申请登记，房屋登记机构受理登记申请但尚未将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，第三人申请异议登记的，房屋登记机构应当中止办理原登记申请，并书面通知申请人。第七十九条异议登记期间，异议登记申请人起诉，人民法院不予受理或者驳回其诉讼请求的，异议登记申请人或者房屋登记簿记载的权利人可以持登记申请书、申请人的身份证明、相应的证明文件等材料申请注销异议登记。案：325.集体土地上房屋登记的实践掌握：集体土地上房屋登记转移登记的特殊规定。第八十六条房屋所有权依法发生转移，申请房屋所有权转移登记的，应当提交下列材料：（一）

28、登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书；（四）宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明；（五）证明房屋所有权发生转移的材料；（六）其他必要材料。申请村民住房所有权转移登记的，还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料。农村集体经济组织申请房屋所有权转移登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。第八十七条申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。案：6-7熟悉：集体土地上房屋转移登记的房、地登记顺序规定。6.已预售房屋办理在建工程抵押的特殊要求案9

29、：熟悉：在建工程抵押与商品房预售之间的关系及处理方式。7.土地抵押对房屋登记和预售的影响 案：10掌握：土地使用权设定抵押后，预告商品房买受人办理预告登记及转移登记的处理方式。熟悉：已抵押土地与预售商品房的法律关系及处理程序，已抵押土地与房屋初始登记的法律关系，已抵押土地与房屋转移登记的法律关系。 8.房屋登记机构对房屋交易价格的审查义务实践 案：11熟悉：申请人对房屋交易价格如实申报的义务；房屋登记机构对交易价格的审查义务及法律责任。9.公证应用于房屋登记的实践 案：12与26掌握：房屋登记中须经公证的情形。熟悉：登记机构对公证书的审查责任，撤销公证与房屋登记的法律关系。10.境外法院的判决

30、书适用于房屋登记的实践 案： 13掌握：境外裁判文书、公证书在境内适用于房屋登记的程序性规定和处理方式。熟悉：香港、澳门、台湾地区法院民事裁判文书适用于房屋登记的法律规定。11.离婚财产分割的登记实践第十二条申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：（一）因合法建造房屋取得房屋权利；（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；（三）因继承、受遗赠取得房屋权利；（四）有本办法所列变更登记情形之一；（五）房屋灭失；（六）权利人放弃房屋权利；（七）法律、法规规定的其他情形。第十三条共有房屋，应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有