房地产开发的优秀方案设计Word文件下载.docx

1、1、付款方式分析：我们从已成交的客户付款方式的比例中可以看出，一次性付款与贷款的比例相差较大，说明当地的消费者在消费能力上虽有一定的问题，但他们具有相当稳定和充足的还款能力，且在消费意识上较为超前，这当然也与客户的职业及受教育的程度有关。2、年龄结构分析：我们从已购客户的年龄层面上去分析，主要可以得出的判断是我们的客户以中年人为主，他们对新事物的接受能力较强，具有一定的购买力及资金支配能力，相应对生活质量的要求也较高。而且我们从客户的年龄层次分析中还可以得出另外一个问题，即是他们的需求不只存在于房子一方面，在生活当中还有更多的需求，比如：子女的教育问题、娱乐问题、收入及职业状况问题等。由于汉沽

2、当地群众对当地经济状况的担忧，更多反映出的是对子女教育的关注较多。3、行业分析：行业累计销售套数累计百分比天化5830、05%石化52、59%个体及私营3618、65%银行94、66%学校94、66%医院52、59%盐场63、11%税务52、59%规划局21、04%保险21、04%其它5629、02%总计193从已购客户的行业特征来看，大部分的已购客户集中在企、事业单位及个体行业。由此所反映出的是我们业主大部分为工薪阶层，其收入状况较稳定，收入水平相对较优厚。而这样的客户在汉沽当地的数量较多，为我们提供了较好的市场承接力，且在一方面确定了我们主要的宣传目标。4、居住区域分析：从项目已购客户现居

3、住区域情况的分析中，我们可以看出我们的主要消费对象仍是以汉沽城区附近的居民为主，且以天化宿舍为主，这样即为我们以后的宣传通路指明的方向。五、产品前期市场推广简要分析：_在前期的媒介宣传过程中，主要是对汉沽区的发展、顺驰的品牌、工程质量、物业及部分户型进行了市场传达。其项目的促销活动，主要是结合项目的工程节点进行了一些老客户的维系活动。在我们对宣传及活动的分析当中，发现了其中存在三个方面的问题。一是宣传主题与客户需求上的错位，也即宣传内容的针对性不强;二是在各宣传节点上的诉求不能成为体系，缺乏对项目主题的支撑;三是宣传中对产品的价值宣泄不足。六、分析|总结：1、对市场、产品、消费者的总结：我们在

4、前面对市场及竞争对手、产品及客户进行了一个简要的分析，通过分析我们得出我们对市场、产品及市场中的消费者的理解，我们在明示如下：市场：在汉沽的房地产市场中充斥着大量的房地产项目，单从供应量上来讲已基本上可以满足市场现有的消费需求，而且在新的一年里将有新的地产公司进入市场，并为市场带来新的产品，这样我们就可以说2004年的汉沽房地产市场，将快速成长为供大于求的买方市场。对于在市场中的各个项目来说，汉沽将是一个各项目进行快速掠夺的市场。我们从目前所了解到的市场中各项目的销售情况来看，虽然汉沽已经进入了买方市场，虽然各项目都已经在市场中得到相应的认知，虽然各竞争对手之间的差异较大（包括产品及价格），但

5、是却没能有一个项目成为市场追逐的热点，成为市场销售的领跑者，成为市场中最具杀伤力的项目。在这样的市场情况下，一方面给我们留下了一个绝佳的市场机会，一方面也让我们反思我们近一年来所做工作的欠缺及未来工作中的跟进措施。如果我们能够在未来的工作中，及时总结我们的经验教训，及时调整我们的营销战略，及时登上市场领军者的宝座，我们的项目明天将会异常光明。产品：在汉沽房地产市场中，我们不能说我们的产品规模是最大的，不能单就一个方面说我们的产品是最好的，但我们可以说我们产品的从整体上来说是最好的，虽然我们销售价格高于竞争对手，但这个价格是与其价值相符的，这从我们产品的前期销售中即可看出。虽然目前市场上普遍认为

6、我们的价格高，但那只是表面现象，那只是因为我们没能在项目的前一阶段销售过程中让市场认清我们产品的价值而已，只要我们能让消费者实际感受到我们的产品，看到我们的产品价值，我们的销售必然会放量，我们的项目必然会成为市场关注的热点，我们的项目必然会成为市场的领跑者。消费者：在汉沽当地的消费市场中，主要以工薪收入阶层为主，这是由当地相对单一的经济结构所造成的。虽然这些工薪阶层的收入水平不高，但是却相对稳定，这为他们购买房地产产品提供了物质基础。同时由于他们受教育程度相对较高，这样对新鲜事物的接受能力也相对于一般消费者要强，因此也就说明他们是我们的目标消费群体，是我们产品信息释放的主渠道。房地产开发的优秀

7、方案设计2一、市场现状：1、大中城市房地产市场回暖。2、处于每年的销售旺季（金九银十）。二、项目现状：1、一期，D、E、F区剩余房源大部分为六楼。楼层相对较高。2、G区G8、G9部分房源存在明显的产品缺陷3、三期即将认筹，开盘在即。针对目前房地产发展的现状，及项目本身特点及产品特点，特制定十一促销活动方案，旨在促进一二期房源的销售，为三期的开盘做足准备工作。三、活动目的：1、增加小区的知名度。2、制造营销气氛，化的去化二期剩余房源。3、增加三期A1号楼的认筹数量，树立三期项目形象，为开盘奠定好基础。四、活动时间：10月1日10月7日五、活动主题：主题一：“国庆豪情盛典，舞动黄金海岸”主题二：“

8、欢度国庆之喜，领略黄金真情”主题三：“活力黄金周，超值优惠7天乐”六、活动内容：1、黄金周每天推出8套特价房（主要以二期特惠房源及G9一口价房源为主）;2、活动期间购房一次性付款96折，银行按揭98折，但对外统一为一次性付款97折，银行按揭99折，销售部视情况决定是否给予一个点折扣（特价房除外）;3、活动期间，天天豪礼相送，凡是国庆期间到访的客户均有机会参与抽奖，每天开奖两次（上午、下午各一次，视现场气氛而定），凡是签约客户均可获赠电饭煲一个，多买多赠抽奖奖项设置：一等奖：电饭煲两名（每天提供两台）二等奖：台历三名三等奖：购物袋若干七、宣传方式：1、网络（搜狐焦点新闻报道、现场报道，新华网）2

9、、短信（短信定于9月30日、10月3日每天两万条信息）3、报纸广告（今日莱州半版，暂定9月29号）4、国庆宣传易拉宝5、户外演出一场或花车-3天八、现场包装：室外：1、横幅：0.7-10米-2条2、国庆抽奖礼品的堆放;3、气球装饰：大门、礼品区;4、吊旗;5、易拉宝展示十：物料准备及费用预算：短信内容（待定）：国庆豪情盛典，舞动黄金海岸。莱州黄金海岸小区二期典藏现房2210元/m起售，三期观海高层认筹活动交2万抵3万火爆进行中。房地产开发的优秀方案设计3一、时间：_年_月_日上午。二、地点：_售楼中心现场。三、人员：工作人员、客户、礼仪、主持人、贵宾等。四、拟邀贵宾：市政府有关主管领导、市建委

10、、市房地产管理局领导、市建筑、规划设计院负责人等。五、拟邀媒体：_电视台、_日报、_新闻台等。六、预定目标：对外传达_开盘典礼的信息，显示企业实力，扩大_的社会知名度和美誉度，体现_的美好前景，促进楼盘销售，与此同时进行企业社会公关，树立_地区_房地产开发有限公司积极良好的社会形象，并融洽与当地政府职能部门、客户及供应商的关系。七、会场布置：1、主席台区：主席台区也就是剪彩区设在售楼中心南边，主席台中间为主持人及贵宾讲话用的立式麦克风，台面铺有红色地毯，背景墙为喷绘画面，主题为“_开盘庆典仪式”。2、签到处：来宾签到处设置在主席台北侧。签到处配有礼仪小姐。签到处设置签到处指示牌。3、礼品发放区

11、：届时也可将签到处的桌子作为礼品发放桌。4、贵宾休息区：可放在_售楼中心现场，设置沙发、茶几饮料、水果、湿毛巾，摆放精美插花作为点缀。八、开盘活动要点：1、室内外表现1）彩旗（彩条）2）在售楼处大门外道路两旁悬挂，挂在沿街灯柱上，用以烘托热烈的销售气氛。盆景花卉在售楼处大厅的各个角落，分别摆设，以增加视觉美感、清新空气和烘托亲切氛围。3）气拱门、气球在工地现场、市区主干道布置大型气拱门、热气球、道旗，借以营造项目热烈的开工、开盘气氛。2、现场表演活动内容：1）军乐队：用于演奏振奋人心的乐曲，作为背景音乐贯穿开盘庆典仪式的始终。2）腰鼓队：在现场安排一支由20人组成的腰鼓队，用于迎宾和送宾，增添

12、喜庆欢乐的气氛。3）舞狮活动：在仪式过程中穿插舞狮活动表演，预示着_美好的发展前景。3、开盘促销活动配合：以“1000元当10000元，不买房也可以轻松赚一把”为活动宣传主题，吸引客户踊跃购房，形成让利于客户、开盘即旺销的良好公众形象。活动文案如下：为酬谢首批客户，开发商特斥资80万元，于9月30日现场发售购房VIP卡100张，并免费赠送抽奖卡100张。购房VIP卡每张卡统一售价1000元，卡面值分别为5000元、7000元、10000元三种，持卡人在购房时可冲抵与VIP卡同等金额的房款，购房VIP卡系无记名卡，可自由转让。抽奖卡奖品设置为购房券5000元10名，购房券3000元20名、物管费

13、1000元30名，均可冲抵房款，品牌电饭煲20个，品牌电熨斗20个，中奖率100%，抽奖卡依现场排队顺序免费赠送。赠完为止，以上酬宾活动由_市公证处全程公证。现场排队应遵守先后顺序，按现场指定的起止点方向排队，9月30日早上6：00开始接受排队。本公司将于2004年9月30日上午8：00开始发送“排号出入卡”。获得“排号出入卡”后，每十人一组依次进入营销现场办理登记、交费取卡手续。“购房VIP卡”在购房兑换时，必须与购卡收据一并出示，方为有效。活动规定：参与者必须年满18岁以上，具有完全民事行为能力，持有效身份证明的中国公民、华侨、港澳台同胞或外国公民（每人限购、取卡一张）购房VIP卡售出不退

14、，购房时冲抵购房款;不购房或超过购房时间期限此卡作废，不予兑换。可以自由转让，转让价格自定。购房VIP卡在购房时凭卡面金额冲抵同等金额房款，每套房仅限使用一张卡。本次活动对团购客户无效。4、筹备工作：1）拟定与会人员。于_月_日向与会领导发出请柬。2）提前准备好请柬，并确认来否回执。3）提前5天向_气象局获取当日的天气情况资料。4）落实管辖范围内的保安指挥和负责秩序工作。5）提前6天落实指挥和负责秩序工作。6）做好活动现场的礼品、礼品袋7）提前8天办理气球、活动场地、气拱门所需的审批。5、来宾身份识别：来宾到场后，礼仪小姐为来宾佩带胸花。贵宾由礼仪小姐指引或公司领导陪同前往贵宾休息区。6、人员

15、安排：1）预设礼仪小姐10名，入口处4名，签到处2名，会场区4名礼仪小姐要求统一着礼服。2）工作人员15名;3）公司工作人员30名;九、仪式流程：09：00-09：30所有工作人员进场。包括公司主要负责人及礼仪公司负责人、各类工作人员以及表演人员。30-09：50来宾陆续进场。贵宾到现场签到处签到同时发放礼品。客户可入售楼现场咨询并领取宣传资料。50-10：00贵宾由礼仪小姐引入会场。10：00-10：08仪式开始主持人开场白介绍贵宾。08-10：13公司总经理_致欢迎词。13-10：25舞狮表演。25-10：35政府领导致辞、公司投资方代表致辞。35-10：50主持人邀请政府领导、公司领导、

16、及建委、房管局有关领导为_开盘揭幕剪彩，吉庆礼花、礼炮同时升放，仪式达到高潮。50-11：00主持人宣布典礼结束，来宾赶往午宴现场。11：00客户签约，开盘销售活动正式展开。十、媒体计划：1、报纸广告27日、28日、30日在_日报第_版刊登整版广告，告知_开盘的信息。2、电视广告_电视台录制开盘录像，制成VCD，作为开盘活动的资料。并由_电视台制作新闻，报道整个开盘活动现场的情况，进一步扩大宣传。3、电台广告在开盘前后两个月播出_开盘的信息。4、印刷品广告楼书、海报已印制完毕，采取派员发放与夹报相结合的方式。十一、广告预算1、_日报27、28、30日整版_元2、电视台录制开盘录像及新闻报道_元

17、3、电台广告宣传_元4、开盘仪式场地户外广告管理处审批_元5、礼仪公司各项费用_元（含舞台、音响、舞狮队、腰鼓队、军乐队、礼仪小姐及主持人酬金）6、气球（开盘现场及市区主干道）_元7、鲜花盆景租赁_元共计_元贵州演艺策划传媒有限公司贵州演艺策划传媒有限公司业务范围：1、专业文艺演出：大型演唱会、文艺晚会、电视综艺节目制作2、各式商务演出：公司晚会、会议演出、新年联谊活动3、新闻发布会、时装展示会、产品推介会及商务促销露演4、各种会议服务、展览展示5、礼仪庆典：开业庆典、周年庆典、开工奠基剪彩仪式及剪彩仪式等房地产开发的优秀方案设计41、产品的调研只有对楼盘进行充分的调研，才能找出了自身的弱点和

18、优点，审视产品，摆正了迎战市场的恰当位置。这样，我们才能对症下药，才能在理性的基础上，充分发挥产品的优势点，策划才能行之有效。（1）物业的定位;（2）建筑、配套、价格的优劣势分析;（3）目标市场的分析;（4）目标顾客的特征、购买行为的分析;2、市场的调研或许有人讲，搞房地产项目靠的是经验，但须知，市场调研的目的是从感性的经验，结合不断变化和细分的市场信息，提升到理性的层次，科学地对所有在规划、推广过程中将出现的问题进行有效的预测。在市场经济的竞争下，闭门造车或迷信经验终究是不行的。（1）区域房地产市场大势分析;（2）主要竞争对手的界定与SWOT的分析;（3）与目前正处于强销期的楼盘比较分析;（

19、4）与未来竞争情况的分析和评估。3、企划的定位定位是所有广告行为开展的一个主题，就像一个圆心，通过项目的调研，制定楼盘定位，提炼USP（独特的销售主张），提出推广口号，使楼盘突现其与众不同的销售卖点。寻找最能代表目标顾客对家庭和生活方式的理解作为创作原素，以此作为广告的基调，并以艺术的方式放大，使广告更具形象力、销售力。4、推广的策略及创意的构思房地产广告，有的决策者是去到哪里，做到哪里，既没有时间安排，更没有周期概念。当楼盘无明显优势时，竞争显得激烈，则手忙脚乱，怨声载道。房地产广告必须以有效、经济为原则，讲究策略性、计划性5、传播与媒介策略的分析有人说，广告费花在媒体上有一半是浪费的。确实

20、，只有发挥好媒体的效率，才能使有限广告经费收到最大的经济效益，广告公司为客户选择、筛选并组合媒体是为客户实现利润最大化。整合传播则是围绕既定的受众，采取全方位的立体传播，在最短时期内为楼盘树立清晰的形象，并以持续一致的形象建立品牌。（1）不同媒体的效应和覆盖目标;（2）不同种类、不同时间、不同篇幅的报纸广告分析;（3）不同种类、不同时间、不同篇幅的杂志广告分析;（4）不同电视台、不同时段、不同栏目的电视广告分析;（5）不同电台、不同时段、不同栏目的电台广告分析;（6）不同地区、不同方式的夹报DM分析;（7）户外或其他媒体的分析;（8）不同的媒体组合形式的分析。6、阶段性推广总体策略房地产广告，

21、有的决策者是想到哪里，做到哪里，既没有时间安排，更没有周期概念，面对激烈的市场竞争，则始终处于被动状态，只能叹怨广告无效。规范的市场营销对楼盘的推广是一套系统工程，根据市场反映结合施工进度，针对竞争对手，形成一套有效、经济的阶段性策略尤为重要。7、阶段性广告和媒介宣传房地产阶段性广告创作要挖掘记忆点、找准利益点、把握支持点，以阶段性目标为指导，全方位地实施强有力的广告攻势，合理运用户外媒体，印刷媒体和公共传播媒体这各具优点的“三套车”纵横交错，整合传播。（1）广告的重点;（2）广告的主题和表现手法;（3）各类媒体广告的创意与制作;（4）媒体的发布形式和频率;（5）整合传播的策略;（6）媒体发布

22、的代理。8、阶段性促销活动的策略促销的最大目的是，在一定时期内，以各种方式和工具来刺激和强化市场需求，达到销售促进的目的。（1）促销活动的主题;（2）促销活动的计划和实施监督;（3）促销活动与销售执行的引导、建议;（4）促销活动的效果评估和市场反映的总结。9、阶段性公共关系的策略善于借用各种社会事件制造楼盘的新闻噱头，并利用新闻媒介进行报道、炒作，使楼盘得以宣传，并能树立独特的形象。10、定期广告效果跟踪和信息反馈广告效果监测是对广告行为产生的经济效益、社会效益和心理效益的一项检测。而市场反馈信息同时也对下一轮广告行为的修正，以适应日益变化的市场，“一条道，走到黑”往往是要走死胡同的。11、定

23、期跟踪竞争对手的广告投放所谓“知已知彼，百战不贻”。在市场推广中，要及时地监测竞争对手的一举一动，对于营销竞争既能做到把握对手动向，防范于未然，也能对于对手的营销变数能及时地反应和应对。12、推广成本预算和费用监控广告预算的每一笔精打细算，不应该是简单地停留在对广告项目的竭力削减、项目费用的压价之上，而是应该贯穿营销决策的每一个步骤的始终，贯穿于广告周期的缜密安排，贯穿于广告主题的切实把握和广告媒体的有效选择之中。因为一个决策性的失误，往往会抵消几十次讨价还价的全部所得。房地产开发的优秀方案设计5一、活动目的和背景本次房地产开盘活动初定时间为2021年12月25日。在_项目的推广，_花园在市场

24、上已经具有一定的知名度，通过媒体推广和销售接待，客户群对项目的了解已经趋于成熟，同时根据项目销售情况统计说明，项目的已放号客户群中准客户所占比例较大，预计到开盘前夕，项目放号量将会持续增加，因此开盘活动的市场背景条件应该说是比较成熟的，同时通过一段时间的推广，项目也已到了必须开盘的时候，再推迟势必会造成客户的流失。房地产开盘活动紧紧围绕销售为中心，通过一系列的包装等工作，在开盘后两天内争取达到3040%的成交率，同时将_花园的市场知名度和美誉度扩大化，为一期项目的销售成功和今后二期的推广、销售打下坚实的基础。二、活动时间2021年12月25日三、活动地点_花园项目销售中心现场四、房地产开盘策划

25、方案主题思路定位强调氛围、突出品位、提升档次、有条不紊、圆满成功1）通过开盘当天在周边及现场的包装和庆典活动，给项目渲染出浓烈的喜庆氛围，突出表现项目的开盘盛典。2）通过在售房部现场的包装和水酒供应，工作人员的细微服务来突出表现项目的品位和档次，让到来的客户都能从现场感受到一种尊贵感和荣誉感。3）通过合理的区域划分，有效的活动流程安排，现场工作人员工作职责的合理分配以及对客户关于选房、购房流程的讲解和传达，有条不紊地对开盘当天的现场人流人群进行有效合理的控制，以使整个项目现场感觉有次序、有、层次，整个项目现场有条不紊。4）通过一系列的工作辅助，最重要的是在销售过程中抓住客户心理，充分利用好销控

26、掌握的方法，以置业顾问来积极调动购房者的迫切心态，以使之达到成交，签定相关合约。五、房地产开盘活动现场规划布置方案1）现场布置A在售楼部立柱前根据场地尺寸搭建半米高上下舞台一个，后设背景板（双面），舞台两边用花篮装饰。附设一个用鲜花包扎的讲台，以作嘉宾发言及领导致辞用，整个舞台主要用做剪彩以及主持、发言用途。B售楼部东北角面塔南路与新安路交汇处设彩虹门一个，汽柱两个分别立在彩虹门两端。鞭炮气球8串，花篮若干，礼炮18门，舞台下用花扁、花架装饰，售楼部入口设红色地毯，售楼部前广场设空飘若干。C舞台前设坐椅两排，20个位置左右，供嘉宾及领导使用。2）外围道路布置A塔南路两侧按排号活动期间方案设计，插上彩旗。B项目工地临塔南路一侧安置空飘若干。C在塔南路进入售楼部路口处设空飘两个，以达到吸引人流，车流，指引来宾，宣传开盘的作用。3）售楼部分区布置及其他布置A售楼部内部分为4个区域a、选房区：主要用做通知到的放号客户在该区域通过销售人员的二次讲解和价格预算，进行选房，确定房号，并签署相