湖南省房产面积测算及共有建筑面积分摊规则.docx

1、湖南省房产面积测算及共有建筑面积分摊规则湖南省房产面积测算及共有建筑面积分摊规则1总则1.0.1为了规范房产面积测量，保护房屋所有者的合法权益，根据中华人民共和国物权法、中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国国家标准房产测量规范GB/T179862000的规定，结合我省实际，制定本规则。1.0.2本规则适用于本省行政区域内房屋登记的房产面积测量。1.0.3本规则所称房产面积测算系指房屋水平投影面积测量计算，它包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。2术语2.0.1自然层按楼板、地板结构分层的楼层。2.0.2房屋的自然层数房屋的自然层数，一般按室内地坪0.00以上自然层

2、计算，房屋的地下层（负层）数按0.00以下的自然层计算。2.0.3房屋层高房屋的上下两层楼面、或地面至楼面、或楼面至屋面的垂直距离，局部不一致时，以主要部分的层高为准。2.0.4地上层数房屋0.00以上的自然层数。采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（含2.20m，下同）的，计入地上自然层数。地上层数用正整数表示。2.0.5地下层数房屋0.00以下，室内层高在2.20m以上的地下室（含采光窗在室外地坪以下）层数。地下层数用负整数表示。2.0.6房屋总层数房屋的地下层数与地上层数之和。假层、夹层、插层、阁楼、装饰性塔楼以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计房屋层数。2.0.7地下

3、室房间地面低于室外地平面的高度，超过该房间净高1/2的建筑物。2.0.8半地下室房间地面低于室外地平面的高度，超过该房间净高的1/3但不超过1/2，且采光窗在地坪以上的建筑物。2.0.9架空层底层架空一定的高度，作为入口、存车、储藏、公共活动使用的空间。2.0.10结构转换层简称转换层，是指建筑物某楼层因上部与下部的平面使用功能不同而采用不同建筑结构类型，通过该楼层进行结构转换。2.0.11消防避难层简称避难层，是指作消防避难用的楼层。2.0.12技术设备层简称技术层(设备层)，是指专用于为安装布置水、电、暖、卫系统等设施的楼层。2.0.13假层位于两自然层之间，在房屋外部难于判断的局部楼层。

4、2.0.14夹层亦称附层，是指位于房屋自然层内的局部楼层，未形成完整楼层结构但属于房屋整体结构的一部分。2.0.15插层位于房屋两自然层之间与房屋整体结构不相关联而加插进去的局部楼层。2.0.16挑楼楼房向外悬挑的封闭楼层房屋。2.0.17骑楼楼层部分跨在人行道上的临街楼房。2.0.18过街楼有道路穿过建筑空间的楼房。2.0.19阁楼坡屋顶下方空间加以利用的楼层。2.0.20柱廊有顶盖，有支柱或兼有一侧围护墙体的通道。2.0.21檐廊房屋檐下有顶盖，无支柱和房屋相连的作为通道的伸出部位。2.0.22挑廊挑出房屋墙体外，有围护物，无支柱的外走廊。2.0.23门廊房屋门前突出的有顶盖和支柱的通道。

5、2.0.24架空通廊以两端房屋作支撑，有围护结构的架空通道。2.0.25门斗房屋门前有与房屋相连的顶盖，且由承重墙体支撑顶盖的进出通道。2.0.26楼梯供房屋各层间上下步行的通道。2.0.27梯间内有电梯或楼梯，供载人、载物或人员上下的空间或房间，亦称为电梯间、楼梯间。2.0.28屋顶梯间突出房屋天面，有顶盖，有围护结构，供房屋维修、消防安全出口用的梯间。2.0.29屋顶水箱间房屋天面上设置水箱的房间。2.0.30凸窗突出外墙面，有围护结构的封闭窗户。2.0.31幕墙突出于建筑主体结构以外，用玻璃、金属板等材料形成的围护结构。2.0.32阳台具有底板、顶盖和围护结构，且与户室开门连通，供居住者

6、进行室外活动，晾晒衣物等的空间。2.0.33封闭阳台采用木质、金属质、塑钢和玻璃等材料对阳台完全封闭，作为永久性使用的空间。2.0.34跃层住宅套内跨跃两楼层以上（含两楼层）的住宅。2.0.35复式住宅套内跨跃两楼层以上（含两楼层）、居室内厅高为两楼层或两楼层以上的住宅。2.0.36错层住宅套内部分地面与其余部分形成高差，但该套内空间水平投影仍为一层，无重叠面积。2.0.37多功能综合楼指一幢楼内，具有两种或两种以上使用功能，其共有建筑面积有不同功能和服务对象。只有商业和住宅两部分的多功能综合楼称为商住楼。2.0.38自有墙简称自墙，是指为房屋所有者所有的墙体。2.0.39共有墙简称共墙，是指

7、与毗邻房屋所有者共同所有的墙体。2.0.40借墙该墙为毗邻房屋所有者所有的墙体。2.0.41房屋建筑面积房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上的永久性建筑。2.0.42房屋使用面积房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。2.0.43房屋产权面积产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由市、县（市）房屋登记机构认定。2.0.44房屋共有建筑面积各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。2.0.45成套房屋的建筑面积成套房屋的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。2.0.46

8、成套房屋的套内建筑面积成套房屋的套内建筑面积由房屋的套内使用面积与套内墙体面积以及套内阳台面积三部分组成。2.0.47套内使用面积套内使用面积指套内房屋使用空间的面积，按水平投影面积计算。内墙面装饰厚度计入套内使用面积。2.0.48套内墙体面积套内墙体面积是指套内使用空间周围的围护或承重墙体或承重支撑体所占的面积。其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积；套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。2.0.49套内阳台建筑面积套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。3房产勘测3.1幢与幢号3.1.

9、1幢的定义幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。3.1.2幢的编号幢号以丘为单位，自进大门起，从左到右，从前到后，用数字1，2， 顺序按S形编号。幢号注在房屋轮廓线的左下角，并加括号表示。3.1.3测量号测量号是描述房屋地理位置的编号，其编写方法按房产测量规范执行。一幢房屋只有一个测量号。3.2房屋调查3.2.1房屋调查的内容房屋调查内容包括房屋坐落、产权人、产别、层数、所在层次、建筑结构、建成年份、房屋用途、墙体归属、产权来源、产权纠纷和他项权利等基本情况，以及绘制房屋权界线示意图。3.2.2房屋坐落按地名办编制的地名、门牌号调记。同一处房屋坐落有新旧门牌号的，应全部注明；同一幢房

10、屋有两个以上街道门牌号的，应全部注明；房屋坐落没有门牌号的，借用毗连房屋门牌号并加注东、西、南、北方位，也可用小区名称(或地名)第几幢来表示。3.2.3房屋产权人1私人所有的房屋，一般按照产权证件或身份证件上的姓名。产权人已死亡的，应注明代理人的姓名；产权是共有的，应注明全体共有权人的姓名。2单位所有的房屋，应注明单位的全称。两个以上单位共有的，应注明全体共有单位名称。3房地产管理部门直接管理的房屋，包括公产、代管产、托管产、拨用产等四种产别。公产应注明房地产管理部门的全称。代管产应注明代管及原产权人姓名。托管产应注明托管及委托人的姓名或单位名称。拨用产应注明房地产管理部门的全称及拨借单位名称

11、。3.2.4房屋产别房屋产别是指根据产权占有不同而划分的类别。按两级分类调记，具体分类标准按附录A执行。3.2.5房屋产权来源房屋产权来源是指产权人取得房屋产权的时间和方式，如继承、分析、买受、受赠、交换、自建、翻建、征用、收购、调拨、价拨、拨用等。产权来源有两种以上的，应全部注明。3.2.6房屋层数、层次房屋的层数是指房屋的总层数。层次是指房屋的所在楼层，地上层次由下往上按1、2、3连续编号，地下层次由上往下按-1、-2、-3连续编号。3.2.7房屋建筑结构房屋建筑结构是指根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料来划分类别，具体分类标准按附录B执行。一幢房屋有两种以上建筑结构，应分别注明

12、。3.2.8房屋建成年份房屋建成年份是指房屋实际竣工年份。拆除翻建的，应以翻建竣工年份为准。一幢房屋有两种以上建成年份，应分别注明。3.2.9房屋用途房屋用途分设计用途和实际用途。房屋设计用途是指经规划部门批准的房屋用途。一幢房屋有两种以上用途，应分别调查注明，具体分类标准按附录C执行。3.2.10房屋墙体归属房屋墙体归属是房屋四面墙体所有权的归属，分自有墙、共有墙和借墙三类。3.2.11房屋产权的附加说明在调查中对产权不清或有争议的，以及设有典当权、抵押权等他项权利的，应做出记录。3.2.12房屋权界线示意图房屋权界线示意图是以基本单元为单位绘制的略图，表示房屋及其相关位置、权界线、共有房屋

13、权界线，以及与邻户相连墙体的归属，并注记房屋边长。对有争议的权界线应标注部位。房屋权界线是指房屋基本范围的界线，包括共有房屋的权界线，以产权人的指界与邻户认证来确定，对有争议的权界线，应作相应记录。3.3房产面积测算的精度要求各类面积测算必须独立测算二次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。房产面积的精度分为三级，各级面积的限差和中误差不超过表3.3计算的结果。表3.3各级面积的限差和中误差房产面积精度等级一二三限差0.02s+0.0006S0.04s+0.002S0.08s+0.006S中误差0.01s+0.0003S0.02s+0.001S0.04s+0.003S注：S为房产面积

14、，取至0.01商品房、保障性住房采用二级精度；异形房屋、其他房屋可采用三级精度。3.4房屋尺寸丈量3.4.1丈量基准1独立成幢的房屋，以房屋四面墙体外侧为界测量，丈量房屋以勒脚以上墙角为准。2毗连房屋，共有墙以墙体中间为界，量至墙体厚度为1/2处；借墙量至墙体内侧；自有墙体量至墙体的外侧，并用相应符号表示。3附属设施：柱廊以柱外围为准；阳台以围护结构的外围投影为准；门廊以柱或围护结构的外围为准；檐廊、挑廊以围护结构外围水平投影为准。4异形房屋，增加必要的辅助线测量。5墙体厚度：剔除粉灰和其他非结构性材料的裸墙厚度。3.4.2丈量方法1检核法：即按经规划部门审查批准的施工图核实房屋尺寸，成套住宅

15、须对每种户型尺寸进行核实；非住宅须对每个产权单元尺寸进行核实。如与施工图不符，须实量变化部位尺寸。2实量法：即实地丈量房屋的尺寸。应丈量房屋的外围尺寸和净空尺寸，丈量净空尺寸时应丈量装饰粉灰厚度和墙体厚度。丈量的外围、净空尺寸应予注明。3.4.3精度要求量距应使用经检定合格的纤维皮尺、钢卷尺、手持式测距仪、红外线测距仪、全站仪或其他能达到相应精度的仪器和工具。同种量测工具二次量距之差应满足|D|0.005m，长度以m为单位，取至0.01m。3.5绘制房屋测量草图3.5.1无施工图的房屋，应按附录D绘制房屋测量草图。3.5.2草图内容及要求1房屋测量草图按概略比例尺分层绘制，并标注指北方向。2房

16、屋外墙、权界分隔墙均绘单实线。3注明房屋坐落、测量号、产权人、层数、层次、结构等。4注记户室号、标明实际开门处。5逐间实量时，应注记墙体归属和室内净空尺寸(以内墙面为准)、装饰粉灰厚度、墙体厚度，取至0.01m。砖墙用P表示，竹织壁墙用Z表示，木板墙用M表示。墙体厚度量至0.01m，注记在字母的右下角。6凡有固定设备的附属用房如厨房、卫生间、电梯、楼梯等均须注记。7地下室、复式房屋、夹层、假层等应另绘草图。8丈量阳台尺寸并注明是否封闭。9备注。3.5.3用纸规格和绘制要求测量草图纸可用787mml092mm的1/32、116、18规格图纸。测量草图应在实地绘制，测量的原始数据不得涂改和擦拭，更

17、不得凭记忆补记数据。汉字字头一律朝上，数字字头向上或向左。3.6构筑物勘测3.6.1调查调查内容包括权利人、坐落、名称、结构、建成年份、用途，以及绘制构筑物房产平面图。3.6.2勘测1测量号：编制方法按3.1.3执行，但其幢号首位为“G”。2坐落：按构筑物周边较为明显建筑物的坐落描述。如：“号院内”、“号东侧30米”等。3名称：按行政主管部门确定的名称填写。如：“烟囱”、“水塔”、“隧道”、“大桥”等。4用途：按行政主管部门确定的用途填写。5结构：参照房产测量规范中房屋建筑结构的分类。6现场拍照：拍照取景应清晰反映构筑物全貌。照片上应标注构筑物名称和拍照日期等。7绘制构筑物房产平面图：根据房产

18、测量规范的相关规定，按构筑物实地状况测绘平面位置和图形，并描述其空间尺寸，标注地物符号和构筑物名称等。3.6.3权证配图权证配图包括房产平面图、构筑物照片等。3.6.4测绘成果资料构筑物测绘成果资料包括构筑物测绘成果报告、构筑物房产平面图、构筑物照片等。4房产面积计算4.1计算建筑面积应具备的条件计算建筑面积的房屋原则上应具备以下普遍性的条件：1应具有上盖；2应有围护物；3层高在2.20m以上；4结构牢固、属于永久性的建筑物；5可作为人们生产或生活的场所。4.2计算全部建筑面积的范围4.2.1永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层面积的总和计算。4.2.2穿过房屋的通道、房屋

19、内的门厅、大厅，不论其层高，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内回廊部分，层高在2.20m以上的按其水平投影面积计算。4.2.3楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等，均按房屋自然层计算。4.2.4房屋内的附层（含夹层、插层、技术层）及其梯间、电梯间等，其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。4.2.5房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按其外围水平投影面积计算。4.2.6挑楼、全封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积计算。4.2.7属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。4.2.8与房屋相连且相通的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的

20、走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。4.2.9房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。4.2.10地下室、半地下室及相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。4.2.11有柱或有围护结构的门廊、门斗按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。4.2.12玻璃幕墙、金属幕墙及其他材料幕墙作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。既有主墙又有幕墙时，以主墙为准计算。4.2.13属永久性建筑物有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。4.2.14依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围

21、水平投影面积计算。4.2.15与室内相通，并能正常利用的变形缝计算建筑面积。4.2.16房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，按层高2.20m以上部位的水平投影面积计算。4.2.17突出外墙的落地凸窗、无油烟灶台，高度2.20m以上，按其外围水平投影面积计算。4.2.18室内体育馆按实际层数计算。体育馆（场）台下空间加以利用的，高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算（多层按多层计）。4.2.19机械停车库不论其高度和停放层数，均按一层计算。4.2.20设有结构层的立体仓库、立体车库按结构层计算。4.2.21舞台灯光控制室按其围护结构外围水平投影面积计算。4.2.22层高2.20m以上的

22、架空层，按其柱或围护结构外围投影面积计算。4.2.23独立户室内全封闭的花园房屋和阳光屋，按其水平投影面积计算。4.3计算一半建筑面积的范围4.3.1与房屋相连，有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。4.3.2未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。4.3.3独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖外围水平投影面积的一半计算。4.3.4无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。4.3.5有顶盖不封闭的永久性架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。4.3.6独立户室内未封闭的花园房屋和阳光屋，按其水平投影面积的一半计算。4.4不

23、计算建筑面积的范围4.4.1层高小于2.20m的附层（含夹层、插层、技术层）和层高小于2.20m的地下室和半地下室。4.4.2突出房屋墙面的构件、配件、镶贴块料面层、装饰性的幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等。4.4.3房屋之间无上盖的架空通廊。4.4.4房屋的天面、挑台、露台、天面上的花园、泳池。4.4.5建筑物内的操作平台，上料平台及利用建筑物的空间安置的箱、罐的平台。4.4.6骑楼、过街楼的底层以及穿过房屋的通道用作街巷通行的部分。4.4.7临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论是否有柱、是否有围护结构。4.4.8利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建造的房屋。4.4.9活动

24、房屋，临时房屋，简易房屋。4.4.10独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。4.4.11与房屋室内不相通的变形缝。4.4.12用作公共休憩、绿化园艺使用的架空部位和公共空中花园。4.4.13已计算建筑面积的楼梯的下方空间。4.4.14与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑。4.4.15阳台、挑廊、走廊等其顶盖距底板的高度大于两个自然层的。4.4.16非落地的凸窗、无油烟灶台。4.4.17结构性墙体外的保温、隔热层。4.4.18贮水（油）池、化粪池。4.5特殊情况处理4.5.1阳台、挑廊、架空通廊的围护结构向外倾斜的，按其围护结构底板水平投影面积计算一半建筑面积；向内倾斜的，按其围护结

25、构上沿水平投影面积计算一半建筑面积。4.5.2阳台、挑廊、走廊等其顶盖小于底板，顶盖宽度0.60m，按其顶盖水平投影面积计算一半建筑面积。4.5.3墙体向外倾斜的房屋，按各层底板水平投影计算建筑面积；墙体向内倾斜的房屋，按距底板2.20m以上部位的水平投影面积计算建筑面积。4.5.4对商业层、车库层、人防层内无间隔墙的基本单元，应埋设永久性界址标志后才能进行分户测绘。5共有建筑面积分摊5.1一般规定5.1.1共有建筑面积的分摊原则1产权各方有合法产权分割文件或协议的，按其文件或协议规定执行。2产权各方无合法产权分割文件或协议的，可按产权各方相关的建筑面积所占比例进行分摊。3房屋共有建筑面积分摊

26、以幢为单位，仅限于分摊本幢房屋内的仅为本幢服务的共有面积。4整幢房屋在销售和产权转移、分割中只能采用一种分摊方法。5.1.2共有建筑面积的所有权与使用权1房屋共有建筑面积分摊后，不划分各产权人分摊面积的具体部位，共有建筑面积一经分摊，未经合法程序任何人不得侵占或改变其原设计的使用功能。2列入分摊的共有建筑面积的所有权、使用权，由参与共有建筑面积分摊的各产权人共同所有、共同使用。5.1.3共有建筑面积的确认方法1未经规划及相关部门验收的房屋，对共有建筑面积范围的确认，以规划等相关部门批准的建筑施工图为依据。2经规划及相关部门验收合格的房屋，对共有建筑面积范围的确认，以房屋实际状况为准。3商业层、

27、车库层、人防层内设置无间隔墙的基本单元的，其内部通道的设置如符合规划或消防要求，该层共有建筑面积方可确认。5.1.4共有建筑面积的计算共有建筑面积按比例分摊，计算公式：（5.1.41）Si=KSi（5.1.42）K=SiSi式中：K为面积的分摊系数Si各单元参加分摊的建筑面积，；Si各单元参加分摊所得的分摊面积，；Si为需要分摊的分摊面积总和，；Si为参加分摊的各基本单元建筑面积总和，。5.2共有建筑面积的组成5.2.1共有建筑面积包括幢内电梯井、楼梯间、管道井、公共厕所、垃圾道、配电间、水泵房、屋顶梯间、电梯机房、屋顶水箱间、智能监控室、消防设施房、消防通道、公共门厅、过道、值班警卫室、技术

28、设备层等为本幢房屋服务的公共部位，以水平投影面积计算。5.2.2房屋外墙（含山墙）各层水平投影面积一半的建筑面积，列入幢共有建筑面积。5.3不计入分摊的共有建筑面积范围5.3.1下列共有建筑面积应单独设置户室不进行分摊，但应分摊仅为本幢服务的相关共有建筑面积。1为多幢服务的管理用房、警卫室等。2独立使用的地下室、半地下室、车棚、车库等。3为公共事业服务的配套用房。4避难层（室）及结构转换层内可独立使用的部位。5.3.2下列共有建筑面积应单独设置户室不进行分摊，也不分摊其它共有建筑面积。1为多幢服务的配电间、水泵房等设备用房。2消防避难层（室）及结构转换层。3幢与幢之间相连的通廊。5.4共有建筑

29、面积的分摊方法5.4.1住宅楼共有建筑面积的分摊方法（5.4.11）1各套房屋的分摊面积套内建筑面积分摊系数式中：（5.4.12）分摊系数幢内共有建筑面积幢内各套房屋套内建筑面积之和2住宅楼原则上以幢为单位采用一级分摊，如标准层内各单元户数不一致或部分单元设置电梯时，应划分不同的功能区。5.4.2商住楼共有建筑面积的分摊方法5.4.2.1功能区的划分1根据住宅和商业不同的使用功能，将整幢房屋划分成不同的功能区，按各自的建筑面积将整幢房屋的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分。2未经规划及相关部门验收的房屋，功能区的划分以规划等相关部门批准的建筑施工图为依据；经规划及相关部门验收的房屋，功能区的划分以房屋实际状况为准。3裙楼上有多个独立塔楼的，则各塔楼应划分为单个功能区。4具有特定的服务对象以其实际作用功能的不同，可划分为不同的功能区。5.4.2.2共有建筑面积划分1商住楼的商业层内单独通往住宅的梯间(含室外楼梯)以及门厅等共有建筑面积列入幢共有建筑面积。2为本幢服务的消防通道（楼梯、电梯、连廊等）、屋顶梯间以及幢内其它共有建筑面积列入幢共有建筑