工业-园物业管理方案.docx

1、XXX 工业园物业管理方案目录第一章工业园物业服务的整体设想一、园区基本情况介绍二、园区物业服务定位三、园区物业管理服务措施四、园区物业服务组织架构第二章 工业园安全管理第三章 工业园清洁管理第四章 工业园绿化管理第五章 工业园工程管理第六章 工业园租赁管理第七章 工业园宿舍管理第八章工业园食堂管理第一章工业园物业服务的整体设想一、园区基本情况介绍XXX 工业园是集设计、生产、销售于一体的综合现代化企业XXX 有限公司于 2008 年投资建成的，位于 XXX 工业园区内，处于主干道 XX 大道和支干道 XX、XX 之间。工业园规划占地 27 亩，占地面积 37400 平方米，设计分两期建设，一

2、期建筑面积 27866 平方米，总建筑面积 61500 平方米。XXX 工业园现有两栋四层生产车间楼，面积 15838.15 平方米；一栋三层综合办公楼，面积 5978.50 平方米；一栋三层后勤服务楼，面积 3936.60 平方米；一栋二层临街房屋楼，面积 2088.68 平方米。园区内有停车位总计 49 个，其中大型停车位 13 个，绿化覆盖率达到了 30.87%。园区配套有路灯、水泵房、配电房、锅炉房、发电机和天然气站，围墙（周界）红外智能防护系统，电梯四部（三部货梯），园区设有出入口三个，主要由大门出入。园区布局合理，设施完善，设备高档，是一座现代化花园式工业园。二、园区物业服务定位X

3、XX 作为一个大型现代化工业园区，整体形象应着眼于全区、全市、全省乃至于全国，园区整体形象定位为：开放、高效、规范。开放：体现 XXX 改革创新的思想和现代化的办公、生产方式； 高效：展现 XXX 进取、创新的精神状态和高效的运转机制； 规范：体现 XXX 作风严谨，运作规范高效，管理精细的风貌。XXX 的物业管理模式是一手抓物业管理服务，一手抓精神文明建设和形象建设的经营型物业管理模式，切实做到：岗不离守，守不离纲，威武文明，诚挚服务。三、园区物业管理服务措施1、根据 XXX 园区特点，在治安管理上强调人的因素，所有安管人员由物业部统一指挥调度，强调多重结合，即防护设施与人员防护相结合，流动

4、岗与固定岗相结合，安管人员与其他人员相结合，白天外松内紧与夜晚严密相结合，小围合与大围合相结合，在物防上加强对物品出入的管理，提高防范能力等，结合物业部统一管理，快速调度，确保治安工作万无一失。2、精心养护园林绿化，实施垃圾分类处理，加强环境建设和环保建设。根据XXX 园区的现状，清洁、绿化的工作重点是养护好园区内园林绿化和管理号区域卫生，以保障工业园区环境优美，干净整洁。第一维护好园区绿化，使其保持长青、常新，始终焕发勃勃生机；第二加强和引导环保意识教育，使所有人员自觉维护园区内环境；第三垃圾分类处理，建立回收系统；第四开展环境文化建设和环境形象建设。3、保证车辆有序停放。为防止园区内车辆乱

5、停乱放，物业部对使用人进行引导配需和现场温馨提示、管理相结合，若讲理无效后，将给予处理，最终达到整齐、规范停车和秩序井然的目的。4、实行大围合整体管理和小围合局部管理相结合的管理方法，此种方法体现在人员安排、治安、消防、卫生设施、设备管理等各方面。物业部统一集中管理， 同时各区域设立班、组长负责各自具体业务，各单项业务又设管理人员检查跟 踪，做到有条不紊，规范严密。5、物业部推行 24 小时值班巡逻的服务机制，以确保园区生产所需。四、XXX 园区物业服务组织架构物业部经理保安队长保洁领班食堂管理员工程主管保安班长第二章工业园安全管理保安部门质量和岗位职责、保安员设施维修配电值班厨师杂工绿化工保

6、洁员监控管理文员公司领导物业助理（租赁）1、保安部门智能一（1） 分工管辖与责任保安工作主要有日常工作和专项工作两方面.根据 XXX 工业园特点，保安应将治安、内保和防火三项工作作为重点：1、治安：维护 XXX 园区公共场所的秩序及顾客的安全；2、内保：保护 XXX 园区租户的财产及人员的安全，保护管理公司的财产及人员安全；3、防火：保障 XXX 园区的消防安全.（2） 例会1、例会是物业部进行工作协调与实施监督的主要手段.参加人员：全体保安人员；2、内容：通报工业园安全防范情况，总结评估上周安全工作得失；布置本周防范保卫工作；意见与建议：保安员可就 XXX 园区内部及周边治安状况存在的隐患问

7、题或安全中的疏漏等问题提出改进意见和建仪.岗位培训：岗位培训可采取由资深保安员讲课或聘用保安专业人士两种形式， 保安员可就自己成功的工作经验或工作不足之处进行发言或进行案例分析，必 要时，可邀请专家对治安、消防、内保等方面知识予以指导.案例：治安案例（另定）消防案例（另定）2、保安队长岗位职责（1） 对物业经理负责，负责对本部保安人员和所管责任区的安全管理工作，带领保安人员，根据制定的各岗位责任制，严格认真地做好安全保卫工作。（2） 根据责任制中所规定的项目和要求，严格进行检查，督促保安落实岗位责任制，负责检查各岗值班记录，鉴阅查看监控录像，确保工作秩序正常开展.（3） 以身作则，做出榜样，做

8、到思想好、业务精、作风正、纪律严，对保安关心爱护，掌握保安员思想状况，及时做好疏导教育，搞好部门团结，起到模范带头作用.（4） 做好物业部门领导与基层保安人员的协调工作，及时将保安人员反映的各种信息向上级汇报，为上级部门领导提供建设性的工作建议，同时及时传达， 落实上级的工作安排。（5） 加强法律、法规知识学习，熟悉保安业务，了解公司的规章制度，掌握管区内治安保卫工作的规律、特点.严格管理，并负责落实保安综合素质培训，塑造良好形象。（6） 负责查岗、考勤、考核工作.按保安手册和奖惩办法，认真考勤并提出奖惩意见，对工作失职和违法乱纪保安，如实向物业部提出处理建议。（7） 经常巡视园区各处要害部位

9、，每天至少巡查 1 次落薄，检查保安巡逻情况， 每周负责中、夜班查岗 1 次，就检查结果落 薄记录向上级汇报。（8） 认真做好当值保安管理工作，遇有重大和突发性事件，及时向上级汇报， 并采取必要应急措施，维持秩序，保护好现场，配合有关方面做好调查工作， 负责事故报告，每天向物业经理汇报 1 次。（9） 完成上级领导交办的其它工作任3、保安班长岗位职责（1） 跟班带领保安队员上岗执勤，守夜护卫，巡逻检查，并负责填写值班、交接班记录。（2） 认真学习公司各种规章制度，熟练掌握本岗位工作技能技巧，树立强烈事业心和良妤的责任感。（3） 协助保安主任落实岗位责任制，保证本班保安员按时到岗工作，督促保安员

10、做好安全保卫工作。（4） 认真记载当班记录，做好巡逻登记，早班 1 次，中夜班 2 次巡更登记落薄.（5） 做好本班保安身体素质训练，端正保安仪容，坚持文明礼貌用语，带领本班保持良好精神风貌。（6） 对岗位上发生的重大和突发性事件，要果断采取应急措施，及时向上级汇报，维持好秩序。（7） 完成部门和领导交给的其它工作任务。4、保安员岗位职责（1） 保安员上岗必须穿着制服，配戴装备，端正仪容；纠正违章时先敬礼，必须做到以礼待人。（2） 值班员要认真做好防火、防盗、防抢劫工作，认真检查设备设施，发现不安全因素应即查明情况，排除险情，并及时报告主管部门领导，确保管区的安全。（3） 坚守岗位，提高警惕，

11、发现违法犯罪分子要坚决设法抓获。（4） 执勤过程中要勤巡查，要有敏锐的目光，注意发现可疑的人、事物，预防案件，事故的发生，力争做到万无一失。（5） 爱护设施设备、公共财物，对岗位内的一切设施、财物不得随便移动及乱用，熟悉消防器件的位置及使用方法，遇到突发事件时能正确进行处理。（6） 值班期间，对岗位发生的各种情况要认真处理，并且作好详细的书面记载。（7） 遇有紧事、突发性重大事件，要及时向主管领导请示报告。（8） 严格执行交接班制度，按时按规定交接班，不得迟到、早退，更不能误班、漏班。（9） 认真完成领导交办的其他任务。（10） 对园区内的人员做好公司的规章制度及治安保卫的宣传工作。二、保安管

12、理规定1、保安员工作纪律（1） 模范遵守国家的法律法规及公司内部各项规章制度；（2） 服从管理、听从安排、廉洁奉公；（3） 坚守岗位，忠于职守，严格执行岗位责任制；（4） 注意仪容整洁，讲究文明礼貌；（5） 值班时禁止喝酒、吸烟、吃零食；不准嬉笑打闹；不准会客、看报，不准做其他与值班执勤职责无关的事；（6） 不准包庇坏人，不准贪污受贿，不准徇私舞弊；（7） 爱护各种警械器具装备，不得丢失、损坏、转借或随意携带外出；（8） 不准利用娱乐之便作变相赌博；（9） 严格执行请、销假制度，有事外出时必须请假。2、保安值班管理制度（1） 保安实行 24 小时值班制，早班、中班、夜班.每班提前 15 分钟进

13、行交接班。（2） 严格按交接班制度执行交接班，不得迟到、早退，更不能误班、漏班。（3） 保安实行四班三运转，每周轮休一天。（4）排班时间：早班 7：4515：00中班 15：0022：00夜班22：007：45（5）按时上下班、参加军训，无特殊情况，不得无故缺席。3、保安员交接班制度（1） 接班保安员要按规定着装，提前 10 分钟列队班长讲评工作要点；然后上岗接班，在登记簿上记录接班时间。（2） 交接班时，交班的保安员要把需要在值班中注意或处理的问题以及设备设施装备器材向接班保安员交待、移交清楚（3） 交班保安员要待接班保安员对管区巡逻一遍进行验收后才能下班，接班保安员的验收时间无特殊情况不得

14、超过接班时间 15 分钟。（4） 接班保安员验收时发现的问题，由交班保安员承担责任，验收完毕，交班保安员离开岗位后发生的问题由当班保安员承担责任。（5） 所有事项交接清楚后，交班保安员在离开岗位前，在登记簿上记录下班时间并签名。（6） 接班人员未来，交班人员不得下班，若接班人员未来，交班人员下班，这期间发生问题，两人共同负责，没有发生问题，则分别扣发两人的工资。（7） 交班后，交班队员必须列队，班长进行工作讲评后，方可下班。（8） 接班班长接班后，必须对各岗巡查一遍，并且认真填写交接班班长巡查记录表。4、夜间值班值勤制度（1） 夜间值班，严禁睡觉、扎堆、窜岗。（2） 夜间值班，物品严禁外出。（

15、3） 夜间值班，大门岗队员必须对进入园区每一个人进行登记并且做好记录， 如有可疑人员进出，须通知班长或巡逻队员跟进。（4） 夜间值班，各岗队员必须每隔 60 分钟对辖区巡查一遍。（5） 关闭车间通道，关闭员工通道以及伸缩门，如有车辆进出，必须跟进巡查、登记。非公司/租户的车辆，夜间一律拒绝停放。（6） 中控室队员，晚上 20：30 必须开启城防布控系统，对进出园区所有人员都应布控跟踪，并且作好记录。（7） 当值班长，夜间必须对各岗工作进行检查，并且作好记录。（8） 班长夜间对各岗位的巡查，不得少于五次。（9） 如遇疑难问题，急需处理时，须通知直属领导或物业部领导.5、车辆出入管理制度（1） 所

16、有外来车辆不经管理人员许可，不得进入园区范围内。（2） 所有车辆进出园区，必须按道行驶，不得逆向行驶。（3） 禁止车辆在园区区域内乱停乱放，须按管理人员指定的地点停放（4） 驶入园区区域的车辆应减速行驶，不得鸣号，如驾驶失误或蓄意损坏路面、公用设施者，应按价赔偿。（5） 凡装有易燃、易爆、剧毒品或污染性物品的车辆禁止驶入园区区域内。（6） 车辆停放妥当否，须拉上手掣，及随身带走车厢内贵重物品（7） 不准在园区区域内学习驾车、试车或维修车辆。6、对讲机使用管理制度对讲机是物业部通讯主要方法之一，是各岗各区域相互联络的主要工具， 属公司的公共财产，每个员工都有责任和义务保证对讲机的正常使用.为了统

17、一有效管理，特做如下规定：（1） 对讲机只供员工值勤时使用，严禁用作其他用途。（2） 对讲机由当班人员使用，严禁转借他人，严禁个人携带外出；（3） 对讲机由当班班长与上班班长交接，需做好交接验收工作，检查对讲机性能是否完好，发现问题应做好记录并及时上报主管领导处理.（4） 各岗位保安员在值勤过程中，发现对讲机电量用完时，应告知当值班长， 由班长收集到指定地点充电.（5） 正常情况下对讲机如发生故障，应由各班长告知当值主任处理并逐级上报；（6） 对讲机严格按规定频率正确使用，严禁员工私自乱拆、乱拧或乱调其他频率，防否则按违纪处理，若损坏视情节赔偿。（7） 对讲机是物业部员工执行任务的工具，属于公

18、司的公共财产，每个员工都有责任和义务保证对讲机的正常使用，物业部的全部对讲机应建立通讯器材台帐。（8）对讲机只供员工执勤时使用，严禁用作其他用途，特殊情况须由主管领导同意方可。（9） 对讲机由值班人员使用，严禁转借他人，严禁个人携带外出，如确有需要， 须报主管领导批准。（10） 对讲机严格按规定频率正确使用，严禁员工私自乱拆、乱拧或乱调其他频率，否则按违纪处理，若损坏视情节赔偿。（11） 员工在交接班时应做好对讲机交接验收工作，以免出现问题时相互推脱责任.发现问题应做好记录并及时上报主管领导加以处理。（12） 对讲机充电器由相应的班长领用，并妥善保管、正确使用，充电器在每 天 2200800

19、充电，且只能用于对讲机电池充电之用，严禁用作其他用途， 否则按违纪处理。7、消防检查制度（1） 消防检查应由物业部经理、保安队长、当值班长组成，不定期对各种消防设备设施进行抽查，并作好记录。（2） 物业部经理、保安队长应定期对各岗位队员进行消防知识抽查，并且作好记录。（3） 针对设备设施不合格或故障，保安员消防知识素质较低等等问题，则须上报物业部领导，若暂时无法解决的，应提出可行方案，限期整改，直到得到妥善处理。（4） 中控室队员，每日至少对消防报警联动柜和操作系统检查三遍，发现问题，须及时上报班长、队长或物业部经理。（5） 保安队长应经常组织中控室队员全面检查烟感手掣、喷淋以及消防联动柜操作

20、系统等等消防设备设施。（6） 班长每日巡逻三次，须检查消防栓封条是否完好无损，手掣、喷淋、烟感、警铃、应急灯是否有损坏现象，抽查灭火器是否降压，并做好记录。（7） 每半年物业部须全面性检查，消防设备、设施，全面性保养，清洗消防设备设施，重新更换消防栓封条，并且作好详细报告，上报公司。8、施工搬迁维保人员的管理制度（1） 施工装修、搬迁、维修人员进出园区，必须按指定路线行走；（2） 搬迁、短期施工的维修人员进出园区时，保安员必须物业部核实后，方可放行；（3） 施工装修、长期施工的维修人员.进出园区时必须配带临时出入证；（4） 临时出入证，必须由雇用施工人员的租户或相关部门人员携带施工人员个人身份

21、证，从业者的上岗证、或技术等级证到物业部办理；（5） 施工装修、搬迁、维修人员不得在上下班高峰时间进出园区；（6） 临时出入证必须标明，姓名、租户单位、出入证编号、有效日期及一寸像片一张.另外临时出入证须盖有物业部印章，才可以生效。（7） 施工装修、搬迁、维修人员必须遵守园区内所有的规章制度.如有违反， 按物业部有关规定处罚。9、保安消防培训制度（1） 培训项目与时间安排 ：1.1 每周的星期四下午 16001730 做为日常治安、消防培训时间。1.2 如遇特殊情况，培训时间可以另外安排。1.3 项目包括：军事训练、消防知识培训、体能训练以及消防演习。（2） 消防培训的内容2.1 燃烧知识培训

22、。2.2 灭火器、消防水带的使用知识学习和操作练习。2.3 消防法律法规学习。2.4 消防事故案例的讨论学习。2.5 爬楼、引体向上，俯卧撑等训练。2.6 为公司组织实战演习，做准备工作培训。（3） 消防培训制度3.1 消防培训时，无特殊原因，不得请假迟到。3.2 在培训消防法、消防知识时，保安员应认真作好笔记，保安队长、班长应时常抽查笔记，对消防知识进行考核。3.3 体能训练，必须定期考核达标。3.4 定期进行灭火器，消防水带的使用操作实战训练。3.5 定期指派保安队长、班长、队员到相关消防机关进行培训学习。3.6 物业部应经常组织公司全员学习消防法以及消防知识。3.7 消防演习时，不论职务

23、高低，必须公司全员参加，绝不允许相互推脱或拒绝参加。三、保安操作规程1、保安执勤须知（1） 经常巡视岗位内的一切设施、车辆等是否正常，发现异变和可疑情况，报告物业部；（2） 认真做好防火、防盗、防破坏的安全检查，隐患及时清除和改进；（3） 对岗位内的一切设施，不得随意移动和启动；（4） 熟记和掌握紧急联络用的信号、电话号码、对讲机号码，以便遇急事时与有关单位联络；（5） 熟悉消防器材的位置及使用方法，掌握水、电、开关和总开关的位置，遇有紧急情况及时关闭；（6） 执勤期间，要全神贯注、细心观察，细听动静，遇有情况妥善处理.对岗位内发生的一切大小情况必须作出书面记录；（7） 执勤中发现各种违法犯罪

24、分子，要设法排除隐患，尽力并即时报保安负责人，配合公安机关进行处置；（8） 执勤时（上班时间），必须身着制服，配工牌；（9） 执勤时，一旦发生火警处理办法是：9.1 要立即拨：“119”电话报警，报警时要讲明发生火警的单位，地址门牌、着火部位和物体；9.2 立即切断火灾现场电源和煤气总开关，撤离易燃易爆物品；9.3 保护好现场，维护火灾秩序，防止坏人趁火打，并积极参加抢救工作；（10） 执勤时，一旦发生盗窃案件，处理办法是：10.1 发案后要迅速同时向保安队长及有关部门报案，维护好现场，并极提供情况，协助公安机破案；同时要总结经验教训，堵漏洞，采取措施以防案件再次发生；10.2 加强门卫工作，

25、对出入车辆和人员必须严格验证，对携品出门必须凭放行手续，经核查无时，方可放行，严防盗窃公司财物；10.3 加强巡逻防范，特别是夜间人员稀少，防卫力量薄落弱，犯罪分子虚而入易于发案；10.4 对于内部重点要害部位如财务、贵重物品和重要器材、仓库等部住要严加 防范.巡逻时要机警勇敢，机动灵活，要有敌情观念，经常变换巡逻路线的走向， 不使犯罪分子摸清我们的活动规律；（11） 执勤中在防卫目标范围内，对可疑人和事，一定要深着、冷静、谨慎处置：11.1 要严密观察，注视动向，分清性质；11.2 执勤中碰到情况发生，要问清原由，好言相劝，以理疏导，缓解矛盾，妥善处理；经判断分析可疑犯罪行为时，要及时询问，

26、根据掌握实据，报物业部.（12） 执勤时发生纠纷、斗欧，是扰乱社会治安的行为，其处理办法是：12.1 积极调解、劝阻，缓解矛盾扩大。12.2 提高警惕，防止少数坏人借故挑起事端，利用混乱之杌进行破坏活动。12.3 调解无效时及时报告物业部及有关公安机关处理。12.4 对精神病人酗酒闹事者，一定要注意观察，谨慎处理。（13） 执勤时发现危险物品和爆炸物品时，保安员注意保护好现场立即报告物业部及有关公安机关.对作案犯罪分子要迅速抓获并扭送到公安机关处理。（14） 执勤拾获物品，或群众拾获交来的财物，无论其价值大小，都应如数交公处理。14.1 拾到财物，要详细清点登记，如数上交物业部保管。14.2

27、发拾物招领通知，尽可能找到失主，如有失主认领，应核对证件，财物无误后，方可认领。14.3 拾获的财物一律交公，违者按违纪论处。2、停车场操作规程（1） 目的：确保停车场内的设备、设施和停入车辆的安全，保证车场内整齐有序。（2） 适用范围XXX 园区停车场。（3） 职责：3.1 大门保安员负责来园区车辆的引导，正确引导停车场。3.2 停车场保安员负责指挥车辆整齐停放、存放、监护和进出记录.3.3 带班保安班长负责车场管理的监督、指导。（4） 工作程序4.1 当有车辆驶进地下停车场时，应迅速指挥车辆慢行，安全地停放在指定的车位上。4.2 提醒司机锁好车门、窗，并将车内的贵重物品随身带走。4.3 每

28、 60 分钟要到车场检查一次车辆车况，发现漏水、漏油、未关好车门、窗、未上锁等现象及时处理并通知车主，并在车辆进出时间登记表上做好记录， 具体情况填写在备注栏上，同时报告班长处理。4.4 发现无关人员或可疑人员到停车场时，要及时令其离开，若有紧急情况按有关规定进行处理。4.5 严密注视车辆情况和驾驶员的行为，若醉酒、驾车者应立即劝阻，并报告班长及时处理，避免交通意外事故和发生。4.6 禁止司机（车主）用消防水源洗车，经劝阻不听者按有关规定处理；4.7 协助清洁工维护好停车场内清洁卫生，保持停车场整洁。（5） 停车场车辆的管理规定5.1 进入停车场的车辆须具备一切有效证件，包括行驶证或待办理证明

29、、保险单等.车辆号牌应与行驶证相等，待办车辆应与待办证明相符。5.2 进入停车场的司机，须按进出场各种程序办理停车手续，并按指定的车位停放。5.3 车辆停放后，司机须配合保安员做好车辆的检查记录，并锁好车门窗，带走贵重物品.保安员没有帮司机保管物品的义务。5.4 进场车辆严禁在场内加油、修车、试刹车，禁止任何人在场内学习驾驶车辆。5.5 进场车辆和司机要保持场内清洁，禁止在场内乱丢垃圾与弃置废杂物；5.6 进场司机必须遵守安全防火规定，严禁载有易燃易爆、剧毒等危险品的车辆进入停车场。5.7 禁止超过停车场限高规定的车辆、集装箱车以及漏油、漏水等病车进入停车场。5.8 进场车辆如不服从车管员指挥

30、，造成本身车辆受损时，后果自负。3、大门值班岗操作过程（1） 目的：控制进出人员及物品，杜绝安全隐患。（2） 大门岗值班员的要求：2.1 大门值班员上岗 3 个月内，须熟悉园区内公司人员的基本情况包括：姓名、职位、部门、相貌特征、常规出入园区时间等。2.2 当公司人员进入大门时，应及时有礼貌的问候。2.3 当发现双手提（拿）着重物的公司人员进出大门有困难时，应主动提供帮助。2.4 对外来人员要认真填写来人来访登记表。2.5 对进出物品要进行控制，收取物品出门条。（3） 来人来访登记3.1 非公司人员凭有效出入证（卡）进、出写字楼，谢绝推销或其他闲杂人进入。3.2 来访人员须明确说出所找公司人员

31、姓名、楼层、部门等，确认后登记进入。3.3 值班员在登记前，应认真核对证件，若不符，谢绝入内；若相符，应清晰登来访人姓名、有效证件名称及号码、出入证号码等。3.4 若遇上级领导或前来指导、参观的社会各界人士来园区，应立即起立敬礼.然后将参观人员的人数、单位等情况记录清楚，备查。3.5 若遇不愿出示证件，蛮横无理者，应耐心做好解释工作，尽可能消除不满情绪。（4） 物品进出控制：4.1 当有大件物品外出时，大门值班人员应通知当值班长；4.2 查验物品出门放行条。4.3 由当值保安班长或值班员查阅物品出门登记表物品是否相符，若不符应要求停止搬迁，并由当值保安班长上报，查找原因，若相符，则由当值保安班长签字放行。4、巡逻