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1、物业设备设施实训物业设备设施实训实训报告册专 业 物业管理 班 级 A1201 学 号 姓 名 余光维 实 训 室 F101/F104/F106 指导教师 朱俊任 成绩评定 二一二年 月 日【实训名称】物业设备操作与维护实训【实训目的】通过对全真物业设备操作，认识设备的功能，具有常见物业设备如空调系统、消防系统、安防系统等的操作、管理能力。 【实训场地】F101/F104/F106【实训设备】中央空调系统、消防系统、安防系统。【实训任务】完成对上述系统及其子系统的功能认识及操作。【实训记录】系统名称中央空调系统系统功能中央空调系统有主机和末端系统。负担室内热湿负荷所用的介质可分为全空气系统、全

2、水系统 、空气-水系统 、制冷剂系统 。按空气处理设备的集中程度可分为集中式和半集中式。按被处理空气的来源可分为封闭式、直流式 、混合式（一次回风 二次回风）。主要组成设备有空调主机（冷热源）、组合式空调机组（风柜）、 风机盘管等等。系统组成及工作流程1冷(热)水机组的基本工作过程是：室外的制冷（热）机组对冷(热)媒水进行制冷降温(或加热升温)，然后由水泵将降温后的冷媒(热)水输送到安装在室内的风机盘管机组中，由风机盘管机组采取就地回风的方式与室内空气进行热交换实现对室内空气处理的目的。2风管(道)式机组的基本工作过程是：供冷时，室外的制冷机组吸收来自室内机组的制冷剂蒸气经压缩、冷凝后向各室内

3、机组输送液体制冷剂。供热时，室外的制冷机组吸收来自冷凝器的制冷剂蒸气经压缩后向各室内机组输送汽体制冷剂，室内机组通过布置在天花板上的回风口将空气吸入，进行热交换后送入安装在室内各房间天花板中的风管(道)内，并通过出风口上的散流器向室内各房间输送空气。在风管(道)上设计有新风门和排风门，可以按一定比例置换空气，以保证室内空气的质量。3变频一拖多机组的基本工作过程是各室内机组通过暗装的方式布置在天花板上。通过其回风口将空气吸入，进行热交换后送入，再从送风口将处理后的空气采取就地回风的方式送回室内。机组在能量调节方式上由微电脑控制，室外机组的变频式压缩机根据室内冷热负荷的变化，自动调节压缩机的工作状

4、态，以满足室内冷热负荷的要求。系统操作记录一、中央空调软化水设备工作原理：由于水的硬度主要由钙、镁形成及表示，故一般采用阳离子交换树脂(软水器)，将水中的Ca2+、Mg2+(形成水垢的主要成份)置换出来，随着树脂内Ca2+、Mg2+的增加，树脂去除Ca2+、Mg2+的效能逐渐降低。当树脂吸收一定量的钙镁离子之后，就必须进行再生，再生过程就是用盐箱中的食盐水冲洗树脂层，把树脂上的硬度离子在置换出来，随再生废液排出罐外，树脂就又恢复了软化交换功能。由于水的硬度主要由钙、镁形成及表示由于水的硬度主要由钙、镁形成及表示钠离子交换软化处理的原理是将原水通过钠型阳离子交换树脂，使水中的硬度成分Ca2+、M

5、g2+与树脂中的Na+相交换，从而吸附水中的Ca2+、Mg2+，使水得到软化。二、中央空调软化水设备工艺流程及简要介绍：一般控制阀的运行流程为：运行、反洗、吸盐、慢洗、盐箱补水、正洗。工作(有时叫做产水，下同)、反洗、吸盐(再生)、慢冲洗(置换)、快冲洗五个过程。不同软化水设备的所有工序非常接近，只是由于实际工艺的不同或控制的需要，可能会有一些附加的流程。任何以钠离子交换为基础的软化水设备都是在这五个流程的基础上发展来的(其中，全自动软化水设备会增加盐水重注过程)。反洗：工作一段时间后的设备，会在树脂上部拦截很多由原水带来的污物，把这些污物除去后，离子交换树脂才能完全曝露出来，再生的效果才能得

6、到保证。吸盐(再生)：即将盐水注入树脂罐体的过程，传统设备是采用盐泵将盐水注入，全自动的设备是采用专用的内置喷射器将盐水吸入(只要进水有一定的压力即可)。慢冲洗(置换)：在用盐水流过树脂以后，用原水以同样的流速慢慢将树脂中的盐全部冲洗干净的过程。快冲洗：为了将残留的盐彻底冲洗干净，要采用与实际工作接近的流速，用原水对树脂进行冲洗，这个过程的最后出水应为达标的软水。三、中央空调软化水设备概况：全自动软化水设备是在国产机械式软化水设备的基础上经过逐步提升，吸收了进口阀的负压吸盐补水的特点，集成了电磁阀、平面多路阀、微电脑控制器、吸盐射流器、盐水流量变送器、软水流量变送器等部件，所有零件已采取模具化

7、制作，阀体材质采用高强度工程塑料注塑成型，阀内采取陶瓷密封，控制器已采取液晶屏中文人性化显示和操作，尤其是盐水流量变送器和软水流量变送器的采用，只要在出厂时按原水硬度设定好相应运行参数，能够始终保证设备的稳定运行，保证软化水质和低盐耗。四、中央空调软化水设备产品特点1、全新的微电脑控制器控制设备自动进行供水，反冲洗，吸盐，再生，正洗过程，可实现无人管理。2、连续稳定的供水可定时，定流量自动再生，确保生产高品质软化水。3、合理紧凑的结构，一体化的交换罐和控制阀，节省安装空间，进一步提高运行可靠性。4、多功能盐水系统可自动溶盐、吸盐、调节盐液的液位，确保可靠地自动再生。5、均匀的布水系统可提供罐体

8、内均匀的水流，确保高效的利用树脂，防止树脂流失。6、能源消耗低：自用水量产水量3%，盐耗100克/mol,电耗10W40W，耗电量相当于机械式软化水设备的3%。7、灵活的设计选型可选时间、流量控制方式;一用一备，交替再生;双罐连续供水等运行方式。完成效果好【实训记录】系统名称建筑消防系统系统功能建筑消防系统主要有室内外消火栓系统与水喷淋系统，其设计依据为建规与高规，还水喷淋系统设计规范，根据建筑性质、面积、建筑高度与建筑用途等，它规定了设置场所、设置要求等规定。其系统主要有消防水池、消防泵、消火栓、湿式报警阀组、喷头、水流指示器、压力开关、水力警铃及相应的自动报警系统组成系统组成及工作流程消防

9、系统的构成及工作流程1 火灾自动报警系统与联动系统火灾报警控制器、手动报警按钮、声光报警器、联动控制系统及设备，用以完成火灾报警、检测、确认、显示、并发出火灾报警和联动控制信号。2 防灾减灾系统及设备1） 消防电话与消防广播等通信系统装置；2） 防火阀、排烟风机、正压风机等防烟和排烟设备；3） 电动防火门与防火卷帘等防火分隔设备；4） 通风、空调等消防设备的切断控制装置；5） 备用电源与应急事故照明控制设备；6） 事故应急照明与疏散标志指示照明控制设备；7） 非消防电源切换与电梯归首及控制装置。是火灾灭火的辅助设备，主要作用是通信指挥、限制火势、缩小受灾面积，尽可能防止灾害扩大。3.自动灭火系

10、统及设备：火灾发生后，通过火灾报警与联动控制系统，自动执行灭火的工作系统及设备。1） 消火栓水灭火系统（自动启动，人工灭火）2） 自动喷水灭火系统（自动启动，自动灭火）3） 固定式自动喷洒灭火剂灭火系统（自动启动，自动灭火）4.消防系统的工作流程（见下图）1）火灾初期阶段：烟、光、温度等火灾报警信息首先发送给所在区域的火灾报警装置及消防控制室的报警系统主机，或由巡视人员发现火情后，用手动报警按钮直接向报警系统主机发出火警信号或通过消防电话向消防控制室值班人员汇报火情。2）火灾确认阶段：火灾自动报警系统主机在收到自动报警信号后，将迅速进行信息处理和火情确认（也可有人工辅助确认和自动监控确认）。3

11、）火灾灭火阶段：当确认火情后，系统主机将根据火情及时作出一系列预定的操作指令。如开启着火层及上下关联层的火灾警铃或声光警报器及消防广播，通知人员尽快疏散和指挥灭火；同时打开着火层及上下关联层的电梯前室、楼梯前室的正压送风系统及走道和疏散通道的排烟系统；同时停止空调机、排风机、送风机的运行；切断非消防电源和电梯迫降至底层；消防电梯投入紧急运行，开启火灾紧急诱导照明灯；同时启动消防泵、喷淋泵水灭火系统或气体灭火系统等进行自动灭火。此时，火灾自动报警与联动系统主机对灭火阶段各报警过程、消防进程将有明确监控，同时向当地消防部门“119”发出火情警报和就在请求。系统操作记录1.打开所需消防皮龙接口处阀门

12、，检查其它皮龙接口阀门是否关闭。2.检查消防泵进出口阀，海底门及出海调节阀是否打开。3.起动泵浦慢速转动5秒钟后，停泵并立即按下高速运转按钮，泵浦高速运转，然后调节出海阀使出水达到要求状态。4.如慢速运转时出水达到要求状态，则可不用高速。5.停时则先停泵然后关闭所有阀门。完成效果好【实训记录】系统名称安防系统系统功能是以运用安全防范产品和其它相关产品所构成的入侵报警系统、视频安防监控系统、出入口控制系统、防爆安全检查等的系统；或是由这些系统为子系统组合或集成的电子系统或网络。系统组成及工作流程系统构成编辑一个完整的安全防范系统应具备以下功能：图像监控功能(1) 视像监控 采用各类摄像机、切换控

13、制主机、多屏幕显示、模拟或数字记录装置、照明装置，对内 部与外界进行有效的监控，监控部位包括要害部门、重要设施和公共活动场所。(2) 影像验证 在出现报警时，显示器上显示出报警现场的实况，以便直观地确认报警，并作出有效的报警处理。(3) 图像识别系统 在读卡机读卡或以人体生物特征作凭证识别时，可调出所存储的员工相片加以确认，并通过图像扫描比对鉴定来访者。探测报警功能(1) 内部防卫探测 所配置的传感器包括双鉴移动探测器、被动红外探测器、玻璃破碎探测器、声音探测器、光纤回路、门接触点及门锁状态指示等。(2) 周界防卫探测 精选拾音电缆、光纤、惯性传感器、地下电缆、电容型感应器、微波和主动红外探测

14、器等探测技术，对围墙、高墙及无人区域进行保安探测。(3) 危急情况监控 工作人员可通过按动紧急报警按钮或在读卡机输入特定的序列密码发出警报。通过内部通信系统和闭路电视系统的连动控制，将会自动地在发生报警时产生声响或打出电话，显示和记录报警图像。(4) 图形鉴定 监视控制中心自动地显示出楼层平面图上处于报警状态的信息点，使值班操作员及时获知报警信息，并迅速、有效、正确地进行接警处理。控制功能(1) 对于图像系统的控制，最主要的是图像切换显示控制和操作控制，控制系统 结构有： 央控制设备对摄像前端一一对应的直接控制 中央控制设备通过解码器完成的集中控制新型分布式控制(2) 识别控制a.门禁控制 可

15、通过使用IC卡、感应卡、威根卡、磁性卡等类卡片对出入口进行有效的控制。除卡片之外还可采用密码和人体生物特征。对出入事件能自动登录存储。b.车辆出入控制 采用停车场监控与收费管理系统，对出入停车场的车辆通过出入口栅栏和防撞挡板进行控制。c. 专用电梯出入控制 安装在电梯外的读卡机限定只有具备一定身份者方可进 入，而安装在电梯内部的装置，则限定只有授权者方可抵达指定的楼层。(3) 响应报警的连动控制 这种连动逻辑控制，可设定在发生紧急事故时关闭保库、控制室、主门等键出入口，提供完备的保安控制功能。自动化辅助功能(1) 内部通信 内部通信系统提供中央控制室与员工之间的通信功能。这些功能包括召开会议、

16、与所有工作站保持通信、选择接听的副机、防干扰子站及数字记录等功能，它与无线通信、电话及闭路电视系统综合在一起，能更好地行使鉴定功能。 (2) 双向无线通信 双向无线通信为中央控制室与动态情况下的员工提供灵活而实用的通信功能，无线通信机也配备了防袭报警设备。 (3) 有线广播 矩阵式切换设计，提供在一定区域内灵活地播放音乐、传送指令、广播紧急信息。 (4) 电话拨打 在发生紧急情况下，提供向外界传送信息的功能。当手提电话系统有冗余时，与内部通信系统的主控制台综合在一起，提供更有效的操作功能。 (5) 巡更管理 巡更点可以是门锁或读卡机，巡更管理系统与闭路电视系统结合在一起，检查巡更员是否到位，以

17、确保安全。 (6) 员工考勤 读卡机能方便地用于员工上下班考勤，该系统还可与工资管理系统联网。 (7) 资源共享与设施预订 综合保安管理系统与楼宇管理系统和办公室自动化管理系统联网，可提供进出口、灯光和登记调度的综合控制，以及有效地共享会议室等公共设施。系统操作记录视频监控作为一种传统视频技术与现代通信技术相结合的应用，在国内外已引起了越来越多的关注。随着宽带的普及，计算机技术的发展，图像处理技术的提高，视频监控正越来越广泛地广泛应用于安防领域，是协助公共安全部门打击犯罪、维持社会安定的重要手段。视频监控的基本业务功能是提供实时监视的手段，并对被监视的画面进行录像存储，以便事后回放。在此基础上

18、，高级的视频监控系统可以对监控装置进行远程控制，并能接收报警信号，进行报警触发与联动。最早的视频监控系统是全模拟的视频监控系统，图像信息采用视频电缆，以模拟方式传输，一般传输距离不能太远，主要应用于小范围内的监控，监控图像一般只能在控制中心查看。随着数字技术的发展，数字视频监控系统从20世纪90年代中期开始出现，以数字控制的视频矩阵替代原来的模拟视频矩阵，以数字硬盘录像机DVR替代原来的长延时模拟录像机，将原来的磁带存储模式转变成数字存储录像，实现了将模拟视频转为数字录像。DVR集合了录像机、画面分割器等功能，跨出数字监控的第一步。在此基础上产生了全数字的视频监控系统，可以基于PC机或嵌入式设

19、备构成监控系统，并进行多媒体管理，这类系统是视频监控市场的主流。随着宽带网络的普及，视频监控逐渐从本地监控向远程监控发展，出现了以网络视频服务器为代表的远程网络视频监控系统。网络视频服务器解决了视频流在网络上的传输问题，从图像采集开始进行数字化处理、传输，这样使得传输线路的选择更加多样性，只要有网络的地方，就提供了图像传输的可能。计算机技术的发展使视频监控技术更加智能化，通过在图像及图像描述之间建立映射关系，从而使计算机能够通过数字图像处理和分析来理解视频画面中的内容。视频监控技术网络化、智能化的基础是数字化。而智能化是“三化”的最高境界。系统由目视解释转变为机器自动解释是视频监控技术的飞跃，

20、是安防技术的发展的必然完成效果好【实习总结】通过这次实训，我了解到物业设施设备对物业工作效率影响非常大。同时也需要大批懂得操作、维护这些设施设备的物业工作者投入物业管理行业中来，推动物业管理朝更专业话发展。实训后，我不仅对书本上的知识有一个更深层次的了解，还体验到了许多设备中的操作流程，使自己对设备的专业知识有进一步的了解。感谢学校为我们提供这次实训的机会，感谢老师这几天的付出，这必定为我们将来工作奠定了一定的工作基础。总而言之，虽然这次实训时间短暂，但对于我们而言依然是受益匪浅，它让我们的课本知识再度升华，从感性认识上升为理性认识。同时也对我们未来物业专业从业人员要面临的问题有了更深刻的认识，对于以后工作的困难和解决困难有了一个态度上的准备。