上海洞泾别墅项目市场研究.docx

1、上海洞泾别墅项目市场研究第一部分 上海房地产大市分析一、2004-2005年房地产市场发展预测1、房地产发展状况2003年上海楼市在宏观调控下，热度已明显降温。但总体来说，没有大伤元气。市场基本保持平稳状态。目前，上海仍处于调控政策效应的释放期，其影响力至少持续一年以上。1.1供求分析调控见效不一，供需出现反差这次宏观调控，首当其冲受到影响的是房地产开发企业。土地与项目的清理，原有规划的调整，银行信贷的收紧等。这一系列政策，都使开发企业受到较大制约，使项目的开发周期普遍延长，放缓。并直接影响到新项目的开工，以致使上海楼市的供应，受到明显的抑制。今年上半年，批准预售面积仅1100万平方米，同比下

2、降了15.77%。新开工面积，同比也下降了5.17%。这次调控对供应的抑制，见效快，效果明显。而对需求的抑制效果，却差强人意。只对投机炒作的虚拟需求，遏制明显，使房价涨幅一度趋缓，由于调控对供需两方面的见效不一，对需求的影响较小，致使今年上半年，预售成交面积，不降反升。痛痹竟增长了15.38%。成交量高达1470万平方米。图(一) 04年上半年与03年上半年供求比较由此，便是楼市供应再度紧张。好在有去年大量的积存剩余的供应量（约500万平方米），来弥补今年的不足，以使供需基本平衡，但供应仍然偏紧。1.2成交分析金融紧缩制约，投资需求缩量 这次宏观调控的一个重要措施便是金融紧缩的政策。其首当其冲

3、的直接影响者便是开发商与投资购房者。此银根收紧起到了对楼市供应与需求的双向制约作用，且其效果正逐步显现。 农行对第二套购房者已提高了一个百分点的贷款利率； 上海银行对第二套购房只提供6成贷款，对第三套拒贷； 中行与浦发银行都对第三套购房实行纯商业贷款利率； 深圳发展银行更是对第二套房就实行拒贷；而民生银行对二手房已基本不放贷；中信实业银行则对外环线以外房源购房只放5成贷款，而对郊县房则实行拒贷。 各家银行不同程度的收缩购房信贷，显然对投资购房需求起到了明显的抑制作用，从而影响到各楼盘的销售。 如上海中心城区12个行政区域（包括浦东、闵行、宝山），各区预售成交排名前10名的预售成交套数，04年6

4、月与03年12月相比，12个区中就有7个区，出现了不同程度的下降。而今年7月与6月相比，仅相隔一个月，12个区中，除虹口区之外，其余11个区均出现了不同程度的成交下滑。（详见下图）图（1）上海各区商品住宅预售10强成交套数变化一览 今年6、7两个月个案预售成交量的普遍下降，其中就包括投资需求的缩量。这也从一个侧面反映出信贷收紧后，对需求增长的制约作用。1.3价格分析房价拉升过快，需求抑制明显 上海各区房价的涨幅不一，差异较大。但凡是价格拉升过快的区域，都是无一例外地发生了抑制需求的现象。 如普陀区预售10强的均价从03年12月的7391元/平米猛涨至今年7月的9079元/平米，半年涨幅高达22

5、.83%。但其成交量也从15万平米降至7月的9.6万平米，下降了36%。 闵行预售10强的成交均价也从03年12月的4445元/平米，上涨至今年7月的5209元/平米，半年上涨了17.19%。但其成交量的下降却更快。从去年12月的22.4万平米，降至今年7月的15.6万平米，降幅更达到30.36%，几乎是房价涨幅的一倍。 再如闸北，预售10强的均价更是从去年12月的6579元/平米涨到今年7月的8032元/平米，涨幅高达22.09%。而其成交量则从9.5万平米降至今年7月的4.2万平米，降幅更是达到55.79%，比涨幅翻了一倍多。 类似的现象也出现在松江区域市场，即成交量的大幅下降均与其区域市

6、场价格的快速拉升密切相关。其成交量的下降幅度也均大于其房价涨幅。 这再次体现出价格对于需求调节的杠杆作用。即在某一阶段，价格拉升过快会抑制需求，而价格回落到一定程度，则又会刺激需求。 如今，上海不少区域、不少个案成交量的回落，正是因为这些区域和个案的价格拉升过快。调控效应渐显，盘整越发明显 调控效应一方面体现在对于开发商的资金压力的增大，以及开发周期的拉长和供应速度的放慢；一方面也体现在对于投资购房需求的抑制和有效需求的增长趋缓，以至直接影响到个案的销售速度。同时，也必然影响到市场的价格走势，而使如今上海楼市进入了涨跌不一的盘整期。 今年7月份，12个区中，就有6个区的预售成交均价出现了下跌。

7、而12区的成交均价的平均值，也从6月的7436元/平米降至7月的6980元/平米。一个月的跌幅就达到6.13%。这与今年1-6月全市月均1.3%的涨幅相比，可谓大相径庭。 虽说一个月的涨跌有其供应结构的影响，有其一定的偶然性，并不足以说明什么。但这毕竟是个市场信号，毕竟12个区中竟有半数行政区域的均价出现了下跌，以及12个区中竟有11个区的成交量（套数）出现下降，即普遍成交缩量，这一现象不得不引起我们的关注。 这同样是宏观调控对楼市供需两方面的直接影响，及其制约作用的显现。图（2）今年6-7月各区预售10强成交均价走势1.4政策对于房地产市场影响“8.31”无伤上海，市场反响平静今年8月31日

8、是全国禁止土地协议转让的大限，所有协议转让的历史遗留问题必须在此之前清理完毕。9月1日之后，凡经营性土地出让，一律实行公开招投标，以杜绝暗箱操作，从制度上根除滋生腐败的土壤，保障市场的公平、公正，增加市场的透明度。这是中央这次下大力，下决定规范土地一级市场的重要举措。此大限禁令一出，全国不少地方反响强烈，议论纷纷，不少发展商感到压力增大。连北京的一些地产老总也认为是一个“坎”。但上海却反响平静。因为上海早在一年之前，就已开始全面推行公开招投标。中央“8.31”的大限禁令对上海没多大影响。上海的各路发展商也大都已适应或拥护这一公开招投标的规范制度。如上海去年全年经营性土地招投标成交项目就达305

9、个，合计土地面积高达2514万平方米，超过去年上海商品房的竣工面积。可见上海土地的一级市场的规范程度，已走在全国的前面，甚至也远远超过北京。因为，在大限之前，北京还来不及处理大量的协议出让土地和历史遗留问题。03年上海各区县招投标成交土地面积一览 央行加息影响不容小视2004年10月29日起央行上调金融机构存贷款基准利率。加息影响最大的是房产商。银行提高存款利率上升了0.27%，对房地产企业会有较大的影响和冲击，过去房地产企业融资有限，能通过股市融资的必须是上市的房地产企业，通过信托融资风险又大，往往房地产企业的运作都是通过银行融资，加息后，使房地产融资渠道受限。但也有一点好处，就是提高了他们

10、使用资金效率及结构调整。对房产信贷的人影响不大。而对于贷款来讲，房产信贷总体利率比较高，加息小一点，对消费影响不会太大。但在中国GDP回落的情况下，本次加息可能是个拐点，直接的影响倒不如说最大的是一种心理影响，启动了人们的预期，利率进入了加息的周期。央行本次加息不见得对地产过热降温。如连续加息并在浮动利率加大的情况下，才能给房地产过热降温。即使加息，能给房地产降温，降的也是房地产利润的温。对房价没有太大的影响。 政策适度调整，不再加大力度宏观调控是把双刃剑，总是有利有弊。其在抑制房地产投资过热，控制金融风险的同时，也会产生一些负面效应，而有损于房地产市场的稳定，人为造成一些波动。如诸多项目的开

11、发周期被打乱；相当部分企业的资金链普遍绷紧，甚至出现断裂，产生新的烂尾楼；因交房期的推迟而导致法律纠纷的上升；整个行业和市场状态有可能因此衰退，滑坡等。有鉴于此，中央有关部门已明确表态，不再加大调控力度，使这次调控已开始进入缓冲期。但同时，我们必须清醒地认识到，新一轮的市场洗牌已经开始，调控的后续影响仍将持续。因为，个案销售的冷热不均、区域均价的涨跌不一已经出现。市场竞争将进一步加剧。象去年那样，无论楼盘好坏，全都热销的场面，已销声匿迹。个案的成交量、成交速度已普遍下降。如下图所示。上海12个主要房地产区域的个案预售成交量，已有7个区出现程度不同的下降，超过半数。03年12月与04年6月上海各

12、区预售排名前10位的成交量对比1.5、市场预测后市供应放慢，楼市出现盘整 由于金融紧缩，开发周期拉长，以及新开工面积的减少等一系列因素的影响，后市的供应速度与供应量，都会有所下降。尤其是今明两年，新上市楼盘将会明显减少。 与之同时，需求也会因为房价的持续上涨，高位运行，而受到明显抑制。价格本身就是调节消费需求和投资需求的杠杆。当价格涨到一定程度，必然会抑制需求；而正是价格跌到一定程度，则又会刺激需求。如今上海，正处于价格高涨开始抑制需求的阶段。现在楼盘的销售速度和销售量已开始普遍下降就是个佐证。此外，由于调控影响，中小企业的资金链普遍绷紧。在此情况下，部分企业便会为了加速现金流量，而不得不降价

13、销售，以求维持正常运转。上述两方面因素的共同作用，便会使楼市出现涨跌不一的盘整格局。这一现象现在已开始初露端倪。（详见下图）2004年6月上海各区预售成交均价涨跌率一览未来一年内，供需两方面的增长，都会有所放缓。后市发展如何，一方面取决市场本身的调节机制，一方面取决于政府的干预行为。从中长期来看，上海楼市将稳中有升，持续增长。但从中短期来看，阶段性的回落调整，小幅波动，是在所难免的，对此应有充分的认识。第二部分 上海别墅市场环境分析一、上海别墅市场状况分析1、发展沿革及分布区域1.1发展形成从近10年上海别墅市场的发展来看，上海别墅市场有三次热潮。第一次热潮是20世纪90年代的开发热，当时集中

14、在虹桥的大批外销花园别墅群掀起了上海别墅市场的第一次浪潮，然而这时的别墅市场价高而品质一般，客源也仅限于外籍投资客及外企驻沪人员，随后受亚洲金融危机及土地批租收缩等因素影响，第一波浪潮在96、97年偃旗息鼓；第二次热潮是20世纪90年代中后期少量别墅成功开发形成的，1998年下半年始，随着地铁1号线的通车运营，上海西南迅速掀起内销别墅的开发热潮。以排屋、联体别墅等经济型别墅为主体的别墅消费市场在1998年下半年至1999年下半年创造了良好的市场销售业绩，形成了上海别墅市场的第二次浪潮；第三次热潮是在世纪之交时开始的，这次热潮从开发规模、持续时间等方面都比前两次大的多。2001年8月1日上海内外

15、销住宅市场的并轨正式出台；以及富裕阶层（特别是中产阶层）的迅速庞大等因素影响，内销外销别墅类物业的价格明显回落，上海别墅类物业出现客源和产品的某些根本性的变化。排屋、双拼别墅、双复式公寓以及 “里弄式住宅”和“新独院住宅”等别墅衍生产品纷纷现身市场，并受到市场追捧，别墅概念逐渐“异化”，独立住宅不再是一种奢侈品。随着上海市政道路的立体化、市区概念的扩延，私家车的普及化，别墅类独院住宅成为上海富有的中产阶层置业安家的新选择，上海别墅市场走向新起点的开始。1.2 分布区域2003年上海别墅项目区域分布2003年初，上海别墅格局开始发生重大转变。长宁等中心城区由于别墅向郊外的发展而完全淡出别墅市场，

16、新盘供应减少，在售别墅楼盘也基本售罄。与此同时，南汇别墅迅速登台亮相，与浦东新区别墅一起形成东部区块。因此目前上海的别墅主要分布在浦东、松江、闵行、青浦、南汇几大区域。2、各区域的发展特征将各大别墅区域按各自特征分类，主要有自然资源和社会资源，以中心城镇或主要干道为依托形成了一个个各具特色的别墅板块。表：上海别墅市场区域板块分布区域板块景观资源及规划利好依托城镇或主干道代表项目举例闵行华漕板块无华漕镇，外环线西郊庄园沪闵颛桥板块鑫都新干线别墅区颛桥镇，沪闵路合生城邦松江泗泾板块佘山风景区，水系丰富泗泾镇、沪松公路佘山银湖别墅佘山板块佘山风景区佘山镇，沪青平公路佘山高尔夫别墅大学城板块松江大学城

17、，轨道交通松江镇，莘庄立交桥、沪杭高速浪琴水岸新桥板块轨道交通新桥镇、莘庄立交桥、沪杭高速绿洲比华利花园九亭板块水系丰富九亭镇、沪松公路爱伦坡艺墅青浦徐泾板块捷克小镇徐泾镇、沪青平公路银涛高尔夫赵巷板块无赵巷镇、沪青平公路中海翡翠湖岸淀山湖板块淀山湖，朱家角景区朱家角镇、沪青平公路绿洲江南园浦东龙东大道张江板块 张江高科技园区、地铁二号线延伸，中环张江汤臣高尔夫碧云金桥曹路板块碧云国际社区，金桥进出口加工区碧云、金桥、曹路镇，杨高路世茂湖滨花园南汇周康板块水系丰富周浦镇、康桥镇,A20外环线康桥半岛航头板块浦东国际机场航头镇、杨高南路延伸段绿洲千岛别墅 浦东世博会的申办成功，国际机场的东移以及

18、良好的生态环境，越来越多成熟的市政配套设施及不断完善的交通体系成为上海最具潜力的区域之一。虽然目前浦东别墅分布相对零散，但经过多年的发展已初步形成区域板块集聚之势。浦东的别墅基本以高档别墅为主，为成功人士打造，适用于投资、居住、租赁等不同需求。 青浦青浦是上海西郊自然环境较好的区域，作为上海的高档居住区之一老虹桥区域及沪青平公路沿线别墅区的延伸，是上海的西大门和后花园，沪青平公路及318国道将青浦新城、朱家角及徐泾镇串连起来，别墅沿着沪青平公路一线向西横向、向南北纵深发展。 松江松江别墅近两年来发展十分迅猛，由原来的经济型与高档别墅共存过渡到目前以中高档别墅市场为主导的局面，部分板块成为高端别

19、墅的主要集中地之一。形成新城、新桥、佘山、泗泾及九亭等重点别墅区域，并各成特色。松江新城以大学城市为依托，借助一城九镇规划中唯一重点新城的规划启动。而九亭是松江别墅发展较早的区块，以涞亭南路最为集中，已成规模和氛围。新桥区域的别墅相对较为集中，近期发展迅速，相对来说是上海中档和经济型别墅最为集中的一块。佘山从来都是人们关注的一个高档别墅区域，其依托上海独一无二的佘山风景区的自然资源，使得该区域成为上海乃至全国的顶级别墅区。 闵行闵行别墅在上海的发展相对是比较早的，分布比较集中在虹桥镇区域、沿顾戴路一线及周围漕宝路、七莘路等。随近期闵行别墅向纵深方向发展，马桥板块、华漕板块，沪闵颛桥板块成为别墅

20、发展的新热点板块。由于缺乏自然资源，又缺乏重大的规划的利好，闵行区走中低端别墅路线，开发以联体别墅为主，被大众所接受。 南汇南汇是2003年初形成其独特的区域特征，奠定了在上海别墅市场的独立地位，不再只做浦东别墅的纵深发展或是延伸。目前南汇别墅主要集中在康桥及南六公路一带，其中康桥别墅为重中之重，主要的几个较大别墅均分布在此。航头、周浦也有零星别墅楼盘分布。南汇板块起步虽晚，但势头迅猛。南汇有着多条重要公路和浦东国际机场，交通便利，加上大东郊得天独厚的自然环境，康桥、航头等区域蓄势待发，成为未来别墅发展的热土,为众多业内人士及别墅开发商、投资商所看好。3、别墅市场情况3.1上海别墅供求状况分析

21、2003年底上海约有别墅建筑面积1000余万平方米，约34000套左右。其中03年容积率0.5-0.7的出让土地面积为59.73万平方米，建筑面积约30万平方米、1070套左右占01-03年三年总供应量的五分之一，别墅土地供应量成明显减少趋势。从上海别墅购买人群，基本是本地居民、内地其他地区买家和境外人士三分天下。近三年上海每年成交约7000-8000套、约200-240万平方米计算，而年供应量在1万套左右，03年上海约有1.1万套别墅上市供应，每年约有3000-4000套余量，如无后续别墅推出，消化这些别墅还需要5年左右的时间。因此，上海市的别墅市场供应量从目前看是充足的，但受到政策影响，开

22、发进度放缓以及消费被压缩，估计消化的时间会延长。近几年，上海别墅市场供应充足，西南四板块和浦东板块占据半壁江山自1999年来，上海别墅的供应量呈逐年上升之势，开发供应量非常充足。2003年上海市别墅上市供应量359.6万平方米（占地面积1058.3万平方米），主要集中在松江、闵行、青浦、浦东、南汇区域，其中，松江占33.22%，闵行占16.48%，浦东占15.82%、南汇占14.77%、青浦占10.83%，其他地区共占8.88%。图31 2003年别墅供应量分析 2004年各区域市场在售及即将上市的别墅项目共110个，主要集中于松江（25个）、浦东（20个）、闵行（18个）、青浦（12个）和南

23、汇（12个）。图32 2004在售及即将上市的别墅项目板块分布3.2 成交价格状况别墅市场自1999年回暖以来，一大批特色鲜明的高端别墅开盘或启动，拉高了别墅的均价，外加高端楼盘的消化周期长、消化速度慢，将拉升下一年的价格指数，从2003年别墅价格看，总体上呈现上涨的趋势，开盘价在10000元/平方米以上的别墅项目共计28个，占到新开别墅总量的34%；按别墅一般都在300平方米以上来计算，这部分别墅的总价应当高于300万元。从各区域的价格水平来看，闵行、松江、浦东三地的别墅价格较低，经济型别墅所占的份量也较重。原因是闵行、松江、浦东三地都有相对较大规模的居民传统旧区，除松江佘山别墅区外，可供大

24、型别墅整体规划的土地也较少，因此影响到了别墅的高贵性，故其向经济型、居家型的方向发展。相对而言，南汇、青浦的土地可塑性强，先天水脉条件好，适于建造高品质别墅；目前高于万元的均价显示该处的普遍开发模式和营销思路，那就是走个性化、高档路线。图33 2003年主要区域别墅均价情况 (单位：元/平方米)单价来看，2003年上海别墅单价在5000元以下及15000以上所占的比例相对较小，各占约总体的8.36%和8.42%。单价在5000-8000元及8000-15000元区间的分别占40.58%和42.64%，可见在5000-8000元区间别墅分布密度最高，竞争也相对激烈。但从套数单价层次分析，由于高价

25、位的别墅相应的套面积也较大，所以套数单价比例8000-15000元及大于15000元的比例相应会有所降低，分别为38.23%和6.35%，不同单价区间的套均面积分别为：单价5000元以下的套均面积257.8平米，单价在5000-8000元区间套均面积239.9平米，单价在8000-15000元区间套均面积306.6平米，单价大于15000元区间套均面积364.5平米。图34 2003年别墅项目不同单价区间单套平均面积从总价来看，2003年上海别墅总价小于150万元及大于500万元的产品所占比例仅占总体的11.25%和14.15%，总价在150-250万元及250-500万元区间的分别占32.7

26、7%、41.83%。图35 2003年上海别墅总价分布情况 3.3 需求状况在供应增长的情况下，上海别墅市场需求也异常旺盛，需求范围扩大 随着经济的发展，宏观经济及投资环境良性运转，城市居民可支配收入提高，大量外来高收入人群涌入，外加居民居住观念的升级，大大地加大了上海别墅的需求。另外，市区中高档公寓房价大幅上涨的压力，城市交通立体网络的完善也刺激了别墅需求放量。以往以外地人、港澳台人为别墅购买者的情况有所改观，本地居民对别墅的需求热情大增，别墅市场需求市场范围扩大。各板块客户源差异性较为明显由于别墅市场各板块产品品质的不同，各板块购买人群也各有不同。九亭板块内别墅项目走平民化路线，经济类别墅

27、成为其不可或缺的产品，主要面对的是上海籍客户或早已在上海落户的内地人。以中档产品为主的青浦别墅主要销售对象为国内实力人士，而一些高档别墅的客户群则以外籍、海归人士等为主。总体而言，上海别墅市场将持续供大于求的供求态势，未来供应结构性矛盾将凸显就现在的市场情况来看，整体别墅市场处于供大于求的局面。据测算，上海每年的别墅需求量一般在150-200万平方米，最多不会超过上海房地产市场需求的10%。同时，由于别墅项目总价相对较高，竞争激烈，销售周期普遍较长。到2002年底，上海全年上市总量约540万平方米，保有量约850万平方米。虽然2003年3月国土资源部颁布实施了“停止别墅类用地的供应”政策，但由

28、于目前别墅保有量和未来供给还需要一定时间进行消化，故在1-2年内别墅供应不会出现断档。2004年上海别墅市场将还会保持在一个供应量不减，价格相对较高，由于高价盘销售的时间较长，在一定程度上甚至还会小幅拉升市场均价。在房地产持续景气的大环境下，加上土地的稀缺性，引发的追求高价的开发别墅问题就愈加突显。地段稍好的独立别墅，单价更是高不可攀。而且随着对于别墅面积奢华的追求，总价在500万以元以上的别墅也纷纷亮相。调查发现，上海地区91.5%的潜在消费者所希望购买的别墅是总价在250万元以下。别墅项目追求高端化的倾向，势必导致市场供应结构的逐步失衡。所以，经济型别墅的供应将受到更大的欢迎。3.4价格分

29、布2004年至今（7月）申城低密度别墅类住宅平均价格仍然保持了上涨的势头，但是上涨幅度呈下降趋势。无论从建筑面积还是套数上看，单价在8000元15000元/平方米的中档别墅所占比例65,仍然是市场主流。别墅总价往年形成的两头小、中间粗的纺锤形格局在今年上半年略有改变。统计显示，去年全年上海约有1.1万套别墅上市供应，总价小于150万元和大于500万元的所占比例分别仅一成多，但今年总价150万元以下的别墅比例上升至25，500万元以上的别墅所占比例达到了16。但即便是这样，单套总价在150万元至250万元的别墅所占比例分别为35。图36 2004年上海别墅总价分布情况（单位：万元） 3.5未来预

30、期：短期看稳，长期看涨 别墅价格在未来几年时里仍会呈稳步上升趋势。受别墅需求的强有力支撑以及土地供应的受限，虽然有银行通过加大住宅首付款比例等别墅需求的抑制因素，但预计别墅价格在未来几年里仍会呈稳步上升趋势。别墅市场及消费者也渐趋成熟，但别墅的热潮方兴未艾，中高档别墅供应热潮继续维持。最近国土资源部出台的关于限制别墅型土地供应的政策必然使未来别墅供应受限。加上别墅居住观念的变化，使居住者更追求别墅周边的环境及舒适，而不仅仅是形态和超大面积，从而未来别墅开发的容积率也会不断下降，进一步拔高别墅单价。经济型及高端别墅需求旺盛，中端别墅市场竞争会更加激烈。上海本地客户需求的放量将对经济型别墅是利好因

31、素，而部分追求享受的外来和本地超高收入者也将给为数不多的高端别墅带来旺盛需求。竞争相对激烈的将是供给量不少的中端别墅市场。 从别墅未来发展区域来看，松江最为看好。而松江目前已发展成为别墅的一个热点区域，凭借其优美的环境及良好的地域优势（佘山风景区）以及松江大学城及松江开发区推动，也有较大发展潜力。3.6别墅相关政策国家房地产政策环境对别墅市场的影响1. 限制对高档住宅（别墅、高档公寓）的个人贷款额度，别墅贷款额70%房价2. 提高第二套贷款商品住宅的首付标准3. 月还款额50%月收入4. 开发商开发的项目自有资金35%项目总投资额5. 开发商在房地产项目四证获得前不得通过此项目获得银行贷款6. 取消新征别墅用地的审批这些政策经过近半年的消化，在市场中得到显现，中房指数办公室将上海别墅指数和中房上海指数走势作了比较。比较显示，今年上半年上海别墅指数平均每月涨幅为0.9，低于上半年中房上海指数月平均1.5的涨幅。说明别墅价格受到供需两方面资金的供应限制，其涨幅低于全市商品房价格的涨幅，价格走势处于平稳状态。随着别墅土地供应量减少，2004年上半年新上市的别墅有所减少，同时受到别墅未