农产品冷链仓储物流基地建设项目可行研究报告文档格式.doc

1、二、经营范围42三、经营方式四、生产工艺技术方案43五、主体工程技术方案47六、建筑结构设计68七、公用工程71第六章 总图运输84 一、总平面布置原则二、场区功能划分86三、场区竖向设计四、场内外运输87五、总图主要指标第七章 环境保护88 一、项目场址环境条件调查二、项目建设与运营期对环境的影响三、环境保护措施91四、环境影响评价92第八章 节能节水93一、措施的必要性二、节能节水原则三、节能措施四、节水措施95第九章 劳动安全、卫生及消防97 一、危害因素及程度分析二、劳动安全卫生三、消防99第十章 企业组织与劳动定员101一、企业组织管理机构二、劳动定员三、人员培训102第十一章 项目

2、管理与实施进度计划103一、项目管理二、项目实施进度计划104第十二章 投资估算与资金筹措105一、投资估算二、资金筹措计划111第十三章 财务评价112 一、财务评价依据二、基础数据三、主要成本构成分析113四、营业收入及税金测算114五、总成本测算六、利润总额及分配七、财务盈利能力分析115八、不确定性分析九、财务评价结论116第十四章 项目风险分析与防范118 一、物流配送项目风险研究的必要性二、项目风险识别三、分阶段剖析项目风险特征119四、项目风险防范策略121第十五章 社会评价124 一、项目对社会的影响分析二、项目与所在地互适性分析 三、社会风险分析125 四、社会评价结论第二十

3、章 结论与建议126 一、结论二、建议附表：1、营业收入、营业税金及附加估算表2、固定资产折旧费估算表3、无形资产和其他资产摊销估算表4、总成本估算表5、利润和利润分配表6、项目投资财务现金流量表第一章 总 论一、项目概况1项目名称：XXXX*生态农业发展有限公司“农产品冷链仓储物流基地”建设项目2项目建设性质：新建3项目建设单位：XXXX*生态农业发展有限公司项目负责人：*联系电话：4项目拟地址：*市*大兴工业区三期地块内5建设年限：2年（2010年1月2011年12月）6主要建设内容及规模： 本项目拟占地面积100亩，项目主要由综合服务、信息、仓储、调度配送等四个功能区组成。项目建成达产后

4、，形成冷库面积共17000平方米，每年仓储量达36.7万吨，每年配送冷链农产品最高达25万吨/年，每年配送交易额最高达万元。主要建设内容为：建设轻钢结构复合式自动冷藏（冻）库一座8000平方米，建设库架合一结构气调库一座9000平方米；建设调度配送中心大楼一座，共4层，框架结构，总建筑面积2400平方米，建筑占地面积700平方米；建设办公综合楼一幢，共4层，框架结构，总建筑面积2400平方米，建筑占地面积650平方米；建设宿舍楼一幢，共5层，框架结构，总建筑面积3000平方米，建筑占地面积650平方米；建设车辆修理中心一座，一层，钢架结构，总建筑面积2000平方米，建筑占地面积2200平方米；

5、在调度配送大楼设立农产品检测中心及信息区；配套完善项目区水、电、路、停车场等配套设施；购置综合服务、信息、仓储、调度配送等四个功能区的相关仪器设备。7项目总投资与融资方案：总投资7621.8万元，其中建筑工程费3796.7万元，设备购置及安装费1896.9万元，工程建设其他费1565.3万元，基本预备费362.9万元。建设资金由公司自筹解决。8项目效益概况（1）经济效益达产年创营业收入4813.5万元/年（年均4591.3万元），年均利润总额1100.7万元，年均创税收250.2万元，总投资收益率17.7%，项目财务内部收益率所得税后为12.6%，财务净现值所得税后（ic=12%）为226.3

6、万元，投资回收期为8.3年（含建设期2年），各项财务盈利指标较好。同时，从财务不确定性分析来看，项目具有较强的抗风险能力。因此，本项目从财务上看是可行的。（2）社会效益本项目的实施是扩大城乡内需市场的需要，有利于有效保障城乡两级农产品消费质量，通过本项目使农村农业生产和消费市场有机结合，极大地改善农民生活，拉动有效需求。同时，项目除每年上缴250.2万元税收外，还可直接新增130个就业岗位外，并带动目标市场近千人就业。项目社会效益显著。二、项目实施指导思想与目标1指导思想坚持以人为本，树立可持续发展的科学发展观，以市场为导向，以企业为主体，以信息技术为支撑，以降低物流成本和提高综合服务质量为中

7、心，以培育和规范物流配送市场为基础，以发展现代化的农产品冷链物流配送为重点，积极吸引省内外农产品物流资源和推进现有物流资源的优化配置，建立和完善现代物流配送服务体系，充分发挥项目在延伸产业链、扩大内需保增长、促进就业以及在推进海峡西岸经济区建设中的促进作用。2实施目标在建设海峡西岸经济区战略构架下，依据国家物流产业调整振兴规划、XXXX省促进现代物流业发展条例（草案）规划定位，发挥*市资源优势和XXXX内陆地区向我国中部地区产业转移的重要功能，依托优越的交通区位条件，以建设高起点、高标准的“区域农产品冷链仓储物流基地”为核心，重点培育三明地区和省内各地级市等若干个物流节点，扩大本项目向周边经济

8、区特别是华东、华南地区的辐射能力。到2014年，初步建立起能基本适应三明和周边地区经济社会发展需求的现代农产品冷链仓储、物流、配送服务体系，把本项目建设成闽西北地区农产品冷链仓储、物流、配送集散中心。3项目建设功能定位以满足公司自身农产品加工项目的冷链物流任务为主，同时，努力承担*境内外其他农产品加工企业的冷链物流外包服务，为行业和当地社会经济又好又快发展贡献力量。三、项目建设单位概况1公司简介项目建设单位XXXX*生态农业发展有限公司成立于2009年8月，前身为麻岭村无公害蔬菜产销协会（成立于2006年1月）。公司现为股份制公司，公司住所为*市*服务中心66号，法宝代表人：*，注册资本300

9、0万元。公司主要从事农产品种植、收购、加工、生产配送、销售、出口等业务。XXXX*生态农业发展有限公司以生产销售优质无公害蔬菜为主营，现有无公害蔬菜、水果配送生产线一条，已形成一套合理规范的加工工艺。目前三明、*、大田、沙县等超市的蔬菜基本由公司配送，是三明市最大的蔬菜流通企业。作为*市级龙头企业，公司采取“公司+基地+农户”的模式，走“产供销一条龙、农工商一体化”之路，培育无公害农产品，其中公司无公害蔬菜产地的番茄、芹菜、茄子、辣椒等产品经省绿色食品发展中心的检测，获得了无公害农产品品牌。2法人代表基本情况公司法人代表：*，女，1978年生，XXXX*人，现任XXXX*生态农业发展有限公司总

10、经理。其长期从事农产品加工技术的研究开发工作，有着丰富的理论及实践经验。目前，主要负责无公害果蔬生产技术的研发及生产、加工、配送和销售管理等工作。3研发能力及技术力量项目技术负责人*，男，1967年1月出生，XXXX长乐人，博士，教授，博士生导师，国务院特殊津贴专家、“新世纪百千万人才工程”国家级人选、“XXXX省高等学校新世纪优秀人才支持计划”人选，现任XXXX农林大学食品科学学院院长、食品科学技术研究所所长，兼任XXXX省食品科学技术学会副理事长、XXXX省营养学会副理事长、XXXX省食品添加剂工业协会理事长。自1989年硕士研究生毕业留校至今，*同志一直从事食品科学的教学、研究和开发工作

11、，主要涉及食品高新技术的应用、天然产物的分离与鉴定、农产品加工与贮藏、农产品品质学等领域的研究。主持承担过10多项省部级科技攻关和重大产业化项目以及多项横向合作课题。现主持承担XXXX省“十一五”重大科技专项一项，XXXX省自然科学基金项目一项，主研国家自然科学基金项目一项，研究总经费近一千万元。主持的课题中有3项获得XXXX省科学技术二等奖（排名第一），2项获得XXXX省科学技术三等奖（排名第一）。近几年累计发表学术论文50多篇，出版专著一本，并获得国家发明专利授权4项（第一发明人）。科研成果显著，贡献突出，先后获第十届“运盛青年科技奖”、第七届“XXXX省青年科技奖”、“XXXX超大奖研金

12、特等奖”、“XXXX省新长征突击手”、“中国青年科技奖”等荣誉。项目实施组织形式采取由项目承担单位XXXX*生态农业发展有限公司和项目技术单位XXXX农林大学食品科技研究所双方各派人员组成项目实施领导小组，由XXXX*生态农业发展有限公司总经*为项目负责人，负责协调组织项目的实施、年度项目工作总结报告、项目验收，XXXX农林大学食品科技研究所*教授为项目技术负责人，负责项目相关的技术工作。双方按照项目开发合同的分工任务要求各司其职、各尽所能，确保项目的顺利实施。4企业文化项目单位在“员工永远是企业利益的第一受益人”的核心价值观的指导下，经过多年的经营提炼形成了明晰的企业经营理念：（1）创造一支

13、充满生命力的组织体系，公司永远生存发展；（2）与努力工作的员工共存共荣；（3）追求企业利益的最大化，履行企业的社会责任。在近年的发展中真正形成了，企业文化是企业持续发展的核心驱动力的局面。四、可行性研究报告编制依据与研究范围1编制依据（1）九部委印发关于促进我国现代物流业发展的意见的通知（发改运行20041617号）；（2）物流产业调整振兴规划（2009年02月25日）；（3）XXXX省促进现代物流业发展条例（草案）（2009年02月25日）（4）XXXX省人民政府印发关于加快现代物流业发展的意见的通知（闽政200510号）；（5）XXXX省“十一五”现代物流业发展专项规划（2006-2010

14、年）；（6）三明市重点服务业发展专项规划（2007-2010年）；（7）投资项目可行性研究指南；（8）*市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；（9）*市城市总体规划、*市土地利用总体规划；（10）行业标准、规范、规程等资料。2研究范围本报告重点对项目建设的必要性、市场预测、建设规模、场址选择、场址条件、建设方案、建筑节能节水措施、环境影响评价、组织机构与人力资源配置、实施进度计划、投资估算及资金筹措、经济及社会效益评价、风险评价等进行研究，进而提出项目可行与否及有关建议。五、主要经济技术指标项目主要技术经济指标详见表1-1。主要技术经济指标表表1-1序号指 标单 位数 量备 注预测年配送（

15、交易）额万元2占地面积亩10066667平方米总建筑面积平方米271504总投资7621.8资金筹措自筹7621.8劳动定员人140新增130人全年经营天数天3308动力年需用量8.1燃油吨/年725 柴油8.2电万千瓦时/年2367.38.3水万立方米/年52.49年均经营收入4591.3达产年经营收入4813.5万元年均总成本3240.411年均税金及附加250.212年均利润总额1100.713年均税后利润825.514总投资收益率%17.7投资回收期年含建设期2年16财务内部收益率12.612%17财务净现值（ic=12%）226.3六、问题与建议1主要问题本项目的建设对扩大内需、财政

16、增收、增加就业、企业发展以及促进*及周边区域社会经济的发展，都具有非常重要的意义。但也存在一些问题：（1）项目规模较大，时间较紧，建设资金能否按时到位将直接影响项目实施进度。（2）地方较高质量的管理人才、技术人才、技术工人短缺，各类人才的培养提高缺乏渠道。（3）项目建设单位要建立一支高素质的物流配送管理队伍。2有关建议（1）加快项目融资步伐，开辟多渠道融资途径。（2）建议政府建立物流行业管理人才、技术人才的引进、储备、培训等机制，同时，企业自身要加强和重视专业人才的培养和激励措施。（3）树立“以人为本”意识，强化岗位培训制度。由于现代信息技术的飞速发展，知识更新频率越来越快，过去靠学校教育一劳

17、永逸的情况已不复存在，任何一名员工都应该具备“活到老，学到老”的良好心态，及时吸纳新知识、新技术，项目单位也要花大力气抓好新知识的教育培训和新干部的常规业务培训，努力建设一支高素质的干部队伍。另外，建议留有今后发展的适当空间，以适应朝综合型物流配送企业方向发展的需要。第二章 项目建设背景与必要性及意义一、项目建设背景1宏观政策背景从04年中共中央国务院关于进一步加强农村工作提高农业综合生产能力若干政策的意见中明确提出：“鼓励发展现代物流、连锁经营、电子商务等新型业态和流通方式。加快建设以冷藏和低温仓储运输为主的农产品冷链系统，对农产品仓储设施建设用地按工业用地对待”；到05年，贯穿全国31个省

18、、自治区、直辖市的低成本鲜活农产品运输网络“绿色通道”建成；再到06年国家发展改革委、科技部、农业部发布的全国食品工业“十一五”发展纲要中提出：“到十一五期末，基本建立我国现代果蔬加工和物流配送体系，形成布局合理、区域特色明显的果蔬加工业产业集群。到2010年，果蔬采后商品化率提高到60%以上，采后损失率降低到10%15%，大力发展冷却肉、分割肉和熟肉制品，扩大低温肉制品、功能性肉制品的生产，积极推进中式肉制品工业化生产步伐；在现代物流技术方面，重点攻克数字化和信息化处理技术、数字化存储与智能配送技术、智能分级技术、快速预冷技术与冷链技术、综合保鲜技术等”；直到中央“一号文件”的下发，冷链物流

19、已经由起步阶段进入高速发展的新时期。中央1号文件在提出建设现代农业的问题中明确地讲到“必须强化农村流通基础设施建设，发展现代流通方式和新型流通业态，培育多元化、多层次的市场流通主体，构建开放统一、竞争有序的市场体系。”中央一号文件还明确要求，切实落实鲜活农产品运输绿色通道政策；积极发展以鲜活农产品冷藏和低温仓储、运输为主的冷链物流系统。一号文件的下发，是国家在政策上对于农产品物流倾斜的又一具体表现，这对于冷链物流业的快速发展无疑具有巨大的推进作用。国务院关于支持XXXX省加快建设海峡西岸经济区的若干意见明确指出“建设海峡西岸物流中心”，赋予我省发展闽台物流业的先行先试政策；国务院出台的物流业调

20、整和振兴规划在优化物流发展的区域布局中，明确发展以厦门为中心的东南沿海物流区域，并将厦门定为全国性物流节点城市，将福州定位区域性物流节点城市，为我省物流业提供了发展机遇和发展条件。目前国家还没有专门有关物流的行政法规，各省、市、自治区也还未出台。近日，XXXX省促进现代物流业发展条例（草案）已通过XXXX省十一届人大常委会第十四次会议审议，其中特别列出专章，分别对扶持和保障闽台开展物流交流与合作作出具体规定。“条例（草案）”提出“县级以上地方各级人民政府在城乡规划中应当规划物流业用地，突出闽台物流企业之间的交流与合作，如鼓励、支持本省物流企业与台湾物流企业开展运输、代理、包装、配送等物流环节的

21、分工和协作，引进先进的物流管理技术、人才和资金，扩大经营范围，参与国际竞争。随着两岸关系的不断转好，闽台物流企业加入交流与合作的行列，是未来的发展趋势”。2行业发展背景食品冷链的发展直接关系到人们的生活健康,为确保食品安全,必须要加强食品冷链物流的建设及管理。冷链物流指冷藏冷冻品在生产、贮藏运输、销售，到消费前的各个环节中始终处于低温环境下，以保证产品质量，减少物品损耗的系统工程。冷链物流具有复杂性、协调性及高成本性特征，适用于果蔬、禽蛋；水产品、速冻食品、乳制品、花卉、药品等领域。中国冷链物流业是在专业分工加快，需求专业化的市场细分背景环境下产生的，由于连锁经销体系的兴起，专业分工细化和低温食品的逐渐普及与成熟，冷链物流引起人们的关注。进入21世纪以来，中国冷链