财务制度设计原理期末论文Word下载.docx

1、正文 1一、公司简介 1二、公司的投资概况 2（一）龙湖在不同发展阶段的投资模式 2（二）龙湖的投资情况及规划 2三、投资制度设计 3总结 9参考文献 9龙湖地产有限公司投资制度设计【摘要】随着我国经济的快速发展，房地产市场在近几年也经历了一个空前的发展态势，在这种情况下，国家相关部门随之出台了相应的政策以遏制房价的持续走高，这在一定程度上给房地产公司的发展带来了阻碍，因而房地产公司的投资规划也应该更为科学谨慎。本文根据龙湖地产有限公司的发展概况，结合其近些年的投资情况以及长期的发展战略，设计了一个符合龙湖地产有限公司的投资制度，旨在规避或减少投资风险，提高投资决策的科学性和准确性。【关键词】

2、龙湖有限公司 投资 投资制度 【正文】一、公司简介龙湖地产有限公司创建于1994年6月，成长于重庆，发展于全国，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司，旗下包括重庆龙湖地产、成都龙湖地产和北京龙湖置业三个地区公司以及各地区公司下属的物业管理公司和商业管理公司。公司总部设在北京，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。 龙湖地产有限公司凭借一贯的创新精神及专业开发优势，以其准确的市场定位、超前的规划设计以及优质的物业管理，在业内树立了良好的企业品牌形象，赢得了客户、合作伙伴、业内同行、政府的信任、尊重和赞誉。经过十几年的潜心发展，龙湖形成了集投资规划、开发建设、商业管理和物业服务

3、为一体的全过程运作能力和系统、高效的多业态综合开发能力，产品覆盖了普通住宅、写字楼、高层公寓、花园洋房、别墅、综合商业及大型城市综合体等多种业态，每一种业态都拥有城市标杆性的代表作品。在十多年的发展过程中，龙湖获得了诸多荣誉：2006年，龙湖被建设部和中国房地产业协会评为“中国房地产百强开发企业”。2003、2005、2006、2009年，龙湖四次荣获“全国住宅用户满意度指数测评”第一名。2008、2009年，龙湖被国务院发展研究中心等权威机构评选为“中国房地产公司品牌价值TOP10”、“中国优秀物业服务企业服务质量TOP10”。2011年入选中国房地产百强企业综合实力TOP10、中国房地产上

4、市公司盈利能力十强、中国房地产上市公司创新能力十强、中国房地产上市公司综合实力十强、中国房地产开发企业品牌价值20强。2010年被评为最具成长性的标杆企业，2011年被评为最具风险控制能力的多业态领军企业。二、公司的投资概况（一）龙湖在不同发展阶段的投资模式第一阶段1997至2000，依靠其强大的政府关系，划拨300亩土地。第二阶段2000至2005通过依托品牌，在原有地块用途扩大；在城市中远期地带，以较低的价格获得大片土地；获取原有国有企业的城市中心区地块。第三阶段2005至2009，以上市为目的，在公开市场通过招投标获取土地。第四阶段2009至今，上述方式在不同城市的组合选用。（二）龙湖的

5、投资情况及规划从2004年起，通过实施“区域聚焦、多业态”战略，龙湖进入全国化扩张的发展阶段即由北向南、从沿海经济圈、中心城市辐射到周边城市，利用业态和区域的双重平衡来实现可持续的发展。在每个城市，龙湖都坚持进行多项目、多业态的开发思路，目标是争取在每一个进入的城市都成为业内领先的企业。截至2012年7月，公司业务已拓展至重庆、成都、北京、上海、西安、无锡、常州、沈阳、杭州、青岛、大连、烟台、玉溪、宁波、厦门、绍兴、泉州17个城市。在重庆、成都、上海、北京等地建设的成熟小区现都已成为居住标杆。龙湖在房地产的投资开发上包括在高层，小高层，洋房，别墅，购物中心，写字楼，综合体等，根据不同城市及地区

6、的经济发展状况和具体条件而定。2008年市场阻力较大时，龙湖将很多项目临时改为小户型，又因产品的精雕细琢而错过了2009年的销售黄金期，最后只好将项目直接拖进2011年。以开发中高端住宅为主的龙湖地产，虽然早在2010年初就开始尝试商业地产的开发与运营，但真正形成全国影响力应该说是在2011年。形成了龙湖天街、龙湖星悦荟、龙湖MOCO等三大商业地产产品线。龙湖在上海嘉定的首个综合体项目龙湖郦城，其郦城MOCO的降价销售潮曾“独领风骚”。龙湖通过该项目的热销，回笼数亿元资金。与此同时，无锡、杭州、常州、西安等多个天街项目更是把龙湖推到了商业地产的战线前沿。相关资料显示，龙湖的商业地产规划是，20

7、14年底在国内运营的商业项目达到18个，经营面积达到200万平方米，所贡献利润将占利润总额的15%到20%，而预计租金占利润的10%左右。三、投资制度设计龙湖地产有限公司投资制度第一章 总则第一条 为了促进龙湖地产有限公司（以下简称公司）的经济发展，不断拓展新的经济增长点，增强市场竞争能力，提高经济效益，规范投资管理，提高决策的科学性和准确性，保证投资资金的安全和有效增值，减少投资风险，根据国家有关法律、法规，结合行业及公司实际，特制定本制度。第二条 本制度所述投资是指公司利用现有的技术、资金、人力等各种资源，开发新的地产项目，从而获得收益和承担风险的行为。第三条 公司投资的原则是 ：保密原则

8、、适当原则，符合公司的长期发展战略和国家的政策。第四条 公司的发展部负责投资项目的信息收集、市场调查、可行性研究等；公司各有关职能部门负责职能范围内投资管理的相关工作。本公司及属下各单位的重大投资项目由总经理办公室和董事会审议决定，由总经理和各项目经理负责组织实施。第二章 投资范围第五条 公司投资方向应依据公司发展战略，国家的宏观政策和自身资源状况选择确定，一般有以下几类项目：（一）房地产开发经营项目,如高层、别墅、洋房、购物中心等。（二）房地产延伸产业开发经营项目,如规划设计、建筑、建筑材料、物业管理等与房地产相关的产业。第三章 投资决策第六条 公司投资决策前，发展部应组织好拟投资项目的投资

9、环境分析、市场调查、投资机会研究、投资项目可行性分析、投资项目经济评估等各项与决策有关联的工作。第七条 信息收集与筛选发展部应利用各种渠道、方法对投资信息进行收集，范围包括社会、政治、法律、经济、文化等领域，以及自然、基础设施、经济、产业结构、具体项目的基础情况等方面的投资信息。并根据当期国家的政策导向和公司的具体情况对所收集的信息进行整理、筛选，综合考虑产业的主导方向及产业间的结构平衡，公司各相关部门应予以配合。第八条 市场调查（一）发展部应在日常信息收集工作的基础上，整理出有效信息，并根据相关领导的意见，运用科学的方法，有目的、有计划、有针对性地对市场有关情况进行调查。调查内容包括当地的经

10、济状况、资源状况、相关政策、市场需求等。（二）调查的一般步骤应为根据选定项目，制定调查计划，包括时间、人员、调查方式等，收集与项目或专题有关的资料，进行分析整理，在此基础上撰写出调查报告。（三）调查报告应包括以下内容：1调查的目的、方法、对象、时间、地点等基本情况；2由调查资料分析得出的调查结论；3对调查结论分析论证；4对调查项目的意见和建议等。（四）调查报告由发展部呈公司分管领导，经分管领导审阅后，逐级报公司董事会。第九条 投资项目的可行性研究（一）对拟投资的项目，发展部应会同公司有关部门在充分调查了解、查询的基础上编制项目可行性研究报告。（二） 可行性研究报告应包括以下内容：l、投资项目背

11、景、投资必要性、可行性分析。2、市场预测，项目投资规模和同类企业开发经营情况。3、投资估算和资金的筹措。包括项目的注册资金、投资总额、资金来源渠道、筹集方式、资金回收期预测和现金流量分析等。4、项目财务分析。包括项目前期费用、各项建设成本、经营管理费用、不可预见费用、税金、利润预测、投资回报率等各项财务指标分析。第十条 投资项目的审批权限：100万元以下的项目，由公司主管副总经理审批；100万元以上200万元以下的项目，由主管副总经理提出意见报总经理审批； 200万元以上，1000万元以下的项目，由总经理办公室审批；1000万元以上项目，由董事会审批。第十一条 投资项目的审批（一） 可行性研究

12、报告编制完成后，发展部应组织有关专家、公司领导和相关部门人员进行评审。（二）发展部将评审后的可行性研究报告以及相关资料逐级上报，为董事会决策提供依据。第十二条 投资项目的立项公司董事会根据发展部上报的材料，经充分研究后确定是否投资、投资规模、投资的最佳时机、项目合作者和股权比例等。第十三条 投资项目确立后，由公司法定代表人或授权委托人对外签署经济合同书及办理相关手续，其他任何人XX所签定之合同，均视无效。各投资项目的业务班子由项目负责人负责组阁，报实施单位总经理核准。项目负责人还应与本公司或二级单位签定经济责任合同书，明确责、权、利的划分。第十四条 合作协议书或合同合作协议书一般应包括以下内容

13、：1合作双方或多方的名称、公司负责人；2合作的标的内容；3合作的具体形式；4合作双方或多方的权利、义务；5违约责任规定；6其它必须明确的事项。第四章 投资实施第十四条根据董事会批准的投资决策意见，企业部应独立或与投资合作各方共同筹建项目,由总经理委派项目负责人及组织业务班子，进行项目的实施工作，设立办事机构，制定员工责任制、生产经营计划、发展战略以及具体的运作措施等。同时认真执行本公司有关投资管理、资金有偿占有以及合同管理等规定，建立和健全项目财务管理制度。第十五条 公司人力资源部负责协助项目部招聘所需的各类专业人员，设置合理的组织构架，确定合适的薪酬制度等。第十六条 前期管理部应指导或协助办

14、理建设用地的相关手续。第十七条 计划资金部负责项目部所需资金的筹措、拨付工作。第十八条 财务部每月应以报表形式将本月经营运作情况上报公司总部。第十九条 项目部应及时编制项目产品策划书，报送公司评审。通过后，由项目公司负责实施。第二十条 项目产品策划书应包括以下内容：（一）前言部分。（二）项目概况。包括项目地理位置、，地块情况、交通条件等。（三）调查分析。包括项目周边背景情况、周边项目、开发概况、项目地块的有利和不利因素分析、结论与对策等。（四）项目定位。包括目标客户群的分析、项目定位、及技术经济指标等。（五）规划设计。包括规划构想、景观要求、空间布局、交通组织等。（六）户型。包括总体要求、户型

15、配比、功能布局、尺度要求等。（七）建筑形态。包括建筑间距、朝向要求、建筑风格、建筑色彩、建筑材料、建筑结构选型、建筑细部处理等。（八）公建配套。包括配套设施调查分析、生活服务类设施、休闲娱乐类设施、中心花园、车库、物管用房等。（九）基础设施。包括建筑内部管线配置、供水系统、排水系统、供电系统、公共照明系统、供热系统、天然气、通讯系统、空调系统、有线电视及卫星接收系统、消防系统、安防系统、计算机网络系统等。（十）物业管理。包括物业管理方式、管理要求、开发商一次性投入内容、服务项目、物管费收取原则及支出范围等。（十一）营销策划。包括营销策划工作要点、售楼处建设、样板房建设等。第二十一条 项目部应根

16、据审定的项目产品策划书，委托规划设计，并按规定向政府职能部门申报立项。第二十二条 工程建设中重要用材、重大设备采购、重要环节的处理等均应按规定程序确定。第五章 投资管理第二十三条 为确保投资结果与投资决策期望的一致性，发展部应对投资项目建立科学的管理体系，包括对投资项目的定期跟踪检查，投资项目的动态管理，及时掌握投资项目的品质、进度、成本控制等有关情况，并运用价值工程手段对项目定期进行评价，并将评价意见及改进方案报公司董事会。第二十四条 公司人力资源部应指导、协助项目部建立具体、细致的绩效考核制度，经常性保持与员工沟通，并通过切实措施加强员工培训，提高员工素质，确保员工良好的工作状态。第二十五

17、条 公司法律部应在投资项目决策前，提出法律意见，对项目合同、章程等文书进行法律审核。第二十六条公司财务部应当期编制相关统计报表，对项目公司的成本进行严格控制，确保项目公司的各项成本、管理费用合理、合规。第二十七条 公司成本管理部应科学、合理地选择成本预测方法，对项目成本进行准确预测，对项目工程建设的各项预、决算进行细致审查、审核，把好项目工程建设的成本控制关。第二十八条 公司销售部应制定科学、合理的销售策略，强化销售人员的服务意识，提高服务水平，使公司的产品销售达到利益最大化。第二十九条公司策划部应做好公司品牌、公司文化、公司产品的策划、推广、传导工作，为公司的持续发展打好基础。第三十条在投资

18、活动中，凡未按规定程序进行而导致决策失误或管理不善造成亏损的，有关人员应承担相应的经济责任。第五章 投资项目的变更第三十一条 投资项目的变更，包括发展延伸、投资的增减或滚动使用、规模扩大或缩小、后续或转产、中止或合同修订等，均应报公司董事会审批核准。 第三十二条 投资项目变更，由项目负责人书面报告变更理由，按报批程序及权限报送总部有关领导审定，重大的变更应参照立项程序予以确认。第六章 投资的转让与收回第三十三条 出现或发生下列情况之一的，公司可以收回对外投资。 （一）按章程规定，该投资项目经营期满的；（二）由于投资项目经营不善，无法偿还到期债务，依法实施破产的；（三）由于发生不可抗力而使项目无

19、法继续经营的； （四）协议或合同规定投资终止的其他情况出现或发生时。第三十四条 出现或发生下列情况之一时，可以转让对外投资：（一）投资项目已明显与公司的经营方向背离；（二）投资项目出现连续亏损且扭亏无望、没有市场前景的；（三）由于自身经营资金不足而急需补充资金，公司又无法筹措资金的；（四）公司董事会认为有必要的其他情形发生时。 第三十五条投资转让应严格按照公司法和公司章程中有关转让资产的规定办理。第二十三条 投资项目的中止或结束，项目负责人及相应机构应及时总结清理，并以书面报告公司。经公司统一审定决议后，有关部门办理相关清理手续。如有待决问题，项目负责人必须负责，不得久拖推诿。第七章 附则第三十六条本制度于颁布之日起实施，未尽事项按本公司有关制度执行办理。第三十七条本制度由本公司董事会负责解释。【总结】 由于房地产行业的特殊性以及龙湖地产有限公司所秉承的专业化发展战略，在投资制度设计的第二章中特别对公司的投资范围进行了限制，严格控制投资方向，确保专业化的投资水平，实现投资收益最大化。在第三章第九条中对投资项目的可行性分析作了必要的要求，因为可行性分析对投资实施而言是很重要的，它关系到投资的成功与否。此外，任何一个投资项目的运行都离不开一个职能分工明确但又配合默契的专业团队，所以在第五章投资管理中明确的界定了具体职能部门的工作内容和范围，为投资项目的顺利实施提供保障。【参考文献】