北京房地产估价师《案例与分析》：估价作业方案模拟试题Word下载.docx

1、收益法长期趋势法工业用地的监测点评估价格5、关于房地产位置固定性的说法，错误的是。房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性工业用地的监测点评估价格 6、下列关于质权特征的表述中，错误的是。质权是一种担保物权质权的标的物只能是不动产权利质权需转移质物的占有质权是就质物优先受偿的权利执行层的组织协调 7、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，居住用地的出让最高年限为年。405060708、若名义利率为10%，通货膨胀率为4%，则实

2、际利率为。（2009年试题）5.77%6.00%10.00%14.40%9、居住用途房地产的位置优劣，主要是看和安宁程度。周围环境状况繁华程度临街状况附近是否有矿产资源10、某宗土地面积为300m2，其上附有建筑物，该建筑物的建筑面积为250m2，外观及设备均已陈旧过时需拆除重建，估计拆除清理费为300元/m2，残值50元/m2。若市场上同类空地单价为1500元/m2，则该附有建筑物土地总价为_。 A31.25万元 B38.75万元 C37.5万元 D43.5万元11、定位于最大的细分市场的营销方式是_。 A无差异性营销 B差异性营销 C定制性营销 D集中性营销 12、被保险人之间体现的是关系

3、，表现在一定时期内少数被保险人遭受的损失实际上由全体被保险人来分担。商品交易互助合作平均分配共同承担13、下列不属于我国信托机构开办的业务是。信托业务委托业务代营业务外汇业务执行层的组织协调14、是由出票人签发，委托付款人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。本票汇票支票银行券15、利率和通货膨胀，属于房地产市场运行环境中的_因素。 A社会环境 B政治环境 C经济环境 D金融环境 16、城市房屋拆迁管理条例规定，拆除房屋，必须经公证机关公证。共有抵押出租代管房地产估价机构必须加盖公章 17、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和48

4、00元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于_元/m2。 A4800 B5124 C5800 D7124 18、下面说法正确的是（）。 A房地产估价师可以受聘于两个房地产估价机构 B委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人 C依法从事房地产估价活动必需受到行政区域、行业限制 D房地产估价报告应由估价师个人出具 19、房地产开发企业在领取营业执照后的_日内，应当到登记机关所在地房地产开发主管部门备案。 A15 B30 C60 D90 20、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的

5、投资利润率为。10.011.111.912.521、对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用和长期趋势法相结合进行估算【2003年考题】比较法路线价法22、某家房地产企业获得贷款1 000万元，期限为2年，年利率为12，若借贷双方约定按季度付息，则房地产企业每次为该笔贷款支付的利息总额是万元。120200220240借款合同23、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率

6、为（）。 A12% B20% C24% D30% 24、下列关于征收土地的表述中，正确的是_。 A土地补偿费均为该土地被征收前三年平均年产值的6至10倍 B安置补助费只能发放给安置单位 C并非所有的征地都要支付青苗补偿费 D只有所征土地连续三年以上常年种菜，才须缴纳新菜地开发建设基金25、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8，折现率为12，该项目开发完成后的房地产现值为万元。4023.044074.104768.505652.09二、多项选择题

7、（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、某居民楼总建筑面积为5000m2，房地总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元。某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150m2，房地总价值为35万元。若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为_。 A3% B3.5% C7% D4% 2、下列关于房地产中介服务收费，表述错误的是。按照服务形式，房地产咨询收费分为口头咨询费和书面咨询费房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按一月至三月成交租金额标准，由双方协商一次性收取房地产估价采用差

8、额定率累进计费房地产估价采用差额定率累退计费实行独家代理的由双方协商，但房屋买卖代理收费最高不超过成交价格的053、下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是（）。 A设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业 B知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长 C百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的部分 D营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高 4、在存货、有价证券等资产的市价低于成本时，相应地减记资产的账面价值，并将减记金额计人当期损益，体现原则对历史成本原则的修正。权责发生制谨慎配

9、比原则划分收益性支出与资本性支出5、房屋租金可分为_。 A成本租金 B商品租金 C土地租金 D经济租金 E市场租金 6、根据住房置业担保管理试行办法，下列关于住房置业担保机构的表述中，正确的是_。 A有不少于1000万元人民币的注册资本 B有一定数量的周转住房 C是非银行性金融机构 D可要求借款人提供抵押反担保 7、不需任何刺激需求的费用，就可以实现的基本销售量，又称。市场潜量市场预测量市场最低量市场最高量8、某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是（）。 A3.57% B4.00% C6.

10、56% D10.56% 9、建筑物的物质折旧包括_。 A功能衰退 B正常使用的磨损 C环境恶化 D意外的破坏损毁 E城市规划改变 10、下列关于边际效用递减规律，说法正确的是。随着消费者在一定时间内对某种商品消费量的增加，他从每增加一单位商品的消费中所获得的效用增量呈逐渐递减的趋势随着消费者在一定时间内对某种商品消费量的增加，他从每增加一单位商品的消费中所获得的效用增量呈逐渐递增的趋势消费者消费后一单位商品所获得的效用增量小于他消费前一单位商品所获得的效用增量若继续增加该商品的消费量，则会使边际效用为负值，从而减少总效用总效用有可能达到一个极大值，此时边际效用大于零11、下列关于计算贷款综合风

11、险度的系数的表述中，不正确的是_。 A企业信用等级越高，信用等级系数值越高 B贷款期限越长，期限系数值越大 C项目风险越大，风险等级系数值越大 D用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低 12、根据国家城市区域环境噪声标准，3类标准适用于。疗养区居住区工业区大学区13、城乡规划管理部门在规划意见书（选址）中，规划土地使用要求包括等。建筑规模公共服务设施容积率绿地率建设项目与城市道路的距离14、城镇基准地价内涵包括。土地使用税土地开发程度土地使用年限征地补偿费 15、保险活动所特有的内在功能是_。 A组织经济补偿 B分散风险 C融通资金 D防灾防损 16、位置对于_具有特殊的

12、重要性。 A仓库 B工业物业 C商业物业 D物业管理公司 17、建筑材料的力学性质包括等。强度塑性硬度密实度耐磨性 18、收益递增递减原理揭示的投入产出关系不包括。收益递减规律规模报酬规律利润最大化规律均衡规律适合规律 19、某房地产开发项目的占地面积为15000，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为_元/。 A5377.78 B6277.78 C6722.22 D7847.22 20、企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用

13、的目标市场选择模式是_模式。 A市场集中化 B产品专业化 C市场专业化 D全面覆盖 21、按照陈某的遗嘱，其拥有的多处房屋分别由下列承受人承受，其中，应缴纳契税的有。（2008年试题）陈某的儿子陈某的经纪人陈某的继母陈某的女儿护理陈某多年的保姆 22、可行性研究就是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。它要求综合研究建设项目的_。 A社会的认同性 B技术先进性和适用性 C经济合理性 D建设的可能性 E政策的导向性23、下列风险中，属于房地产投资系统风险的有。市场供求风险变现风险利率风险时间风险资本价值风险 24、下列房地产权利的种类中，属于他物权的有_。 A所有权 B土地使用权 C地役权 D典权 E租赁权25、拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的。考虑房屋租赁后的公开房地产市场价值考虑抵押后的公开房地产市场价值考虑查封后的公开房地产市场价值公开房地产市场价值，不考虑房屋的租赁、抵押、查封等因素的影响