某区控制性详细规划说明书.docx

1、某区控制性详细规划说明书第一章现状概况一、区位关系及规划范围1、区位关系*区位于*镇镇区东西两侧，是*镇镇区的重要组成部分。318国道穿境而过，西距天全12公里，东距雅安市区26公里。2、规划区用地范围*区分为*片区和思经片区，*片区用地范围北至土地堂，西至*大桥，东至切山三级水坝，南至盐水岩，面积2.58平方公里。思经片区用地范围北至思经河，东到思经路，西邻思经乡，南到思经路，面积为0.33平方公里。二、现状概况1、*区基本情况。区属于山地丘陵地带相间地带，*片区自然地势总体呈北高南低，西高东低，地形整体起伏变化不大，局部有陡坎，平均海拔在650720m，其用地大部分为农田。规划区内现有*1

2、10kV变电站，沿凤阳大道两侧形成汽车修配及商业小店铺。*城总体规划产业布局已将*镇作为建材及食品加工区。同时工业区也是未来*城的重要组成部分。思经片区现状用地属思经河冲击平地，主要为农田、村镇用地，现有思经乡政府、思经小学等单位，基础设施主要有思经水厂、35KV变电站等。2、天全工矿企业基本情况：区内现有工矿企业有年产量70万吨的治权水泥厂、年产量为20万吨的二郎山水泥厂、琼雅工业硅等20多家工矿企业，年产值约2亿元。三、*区开发建设有利条件与不利因素1、 有利条件A、区位优势。*区地处雅安与*城的经济发展轴上，地理区位优越。B、资源优势。*镇周边矿产资源丰富，同时区靠近天全河，取水方便，并

3、能满足生产生活用水要求。区内已建成*110kv变电站，电力得到保证。C、依托旧镇，开发新区。*区配套的居住用地及生活服务设施由*镇统一安排。有利生产，方便生活，并能取得良好的综合效益。D、用地较平坦，有满足区用地规模，且已有一定的基础设施。2、不利因素A、*区涉及部分拆迁企业和居民区，拆迁补偿投入资金较大。B、*110kV变电站虽能对工业区开发建设有利，但高压线走廊对用地布局有一定影响。第二章 规划依据、指导思想、原则及目标一、规划依据1、中华人民共和国城乡规划法；2、城市规划编制办法及实施细则；3、*城厢镇总体规划（2005-2020）、天全*镇城镇总体规划2007-2020；4、城市用地分

4、类及规划建设用地标准（GBJ13790）；5、工业项目建设用地控制指标（试行）；6、规划区有关自然和社会经济资料。二、规划指导思想、原则、目标1、指导思想：以区建设为契机，推进*建材工业进一步发展，走新型工业化道路，促进*经济建设和环境保护协调发展。2、规划原则（1）统筹规划与可持续发展原则。在合理布局的前提下，并对工业发展用地留有余地，为资源转化为资本创造条件。（2）生态保护原则：区建设应保护生态植被，因地制宜，充分利用地形，选择先进的生产工艺流程，保护生态环境。（3）引导与控制相结合原则。以强制性指标为规划管理和土地开发提供实施准则，保证开发环境的稳定性和经济开发政策的连续性，以强制性指标

5、为政策导向留有弹性。（4）用地协调发展原则。用地布局与*镇区用地协调，在立足长远的前提下，尽可能保证近期建设实施。（5）可操作原则。规划要为建立土地贮备机制、招标、出让、土地综合开发提供可操作性，为地块的经济价值提供可靠的信息和技术依据。3、规划目标：布局合理，配套设施完善，达到环境效益、经济效益和社会效益相统一的新型区。第三章 规划区职能及规模一、规划区职能*区是未来*城的有机组成部分。现状水泥工业基础较好，周边资源丰富，同时按*城厢镇总体规划产业布局，县级建材工业以及其它符合功能分区规划和环境保护规划的工业投资项目均可入驻*区，综上所述，*区是以建材工业为主的县级区。二、区规模1、用地规模

6、*区*片区规划用地257.76万m2，根据*现状建材工业规模及将有大量建材企业入驻*，规划该集中区建材工业用地104.09万m2(含工业区内部道路用地)，二类工业用地面积56.53万m2，一类工业用地23.28万m2，其他用地面积73.86万m2。思经片区规划用地33.31万m22、从业人口规模的确定按照成渝地区经验数据，规划工业区用地的从业人口密度取80140人/公顷。区工业用地面积为183.90公顷，推算出这两类工业用地内的从业人口为1471225746人。综合考虑本区发展的趋势，规划区从业人口为1500026000人。按从业人口中约20的员工在生活区的员工村内居住计算，规划区居住用地内需

7、配套满足约1700-3000人规模的生活区，取中间值2350人。员工村按人均居住用地面积20/人计算，确定工业区配套生活区用地需要为4.7公顷。第四章 布局结构与用地规划一、用地布局原则（1）按照规模效益和循环经济原则组织工业用地，为“工业强县”创造条件，适当布置工业发展用地。（2）保护水源，注重环境。建材工业布置在城镇下风向（城镇西侧），二类工业布置在天全河*段下游（乐坝村），建材工业与生活片区留有足够的卫生防护带。（3）整体性原则。*区是*镇区的组成部分，其规划布局应与*镇建设规划相协调。（4）城镇工业用地布局要注重近原料产地、能源供应地、产品销售地等，方便生产生活，应为城镇各组团提供就近

8、的工作岗位。二、区的概念性结构网络：区不是互不相干的众多企业单纯的生产场所，而是它们组成的网络化的整体包括开发、生产、营销等多种功能的综合体。每个企业都有自己区域性的营销网络，众多企业的营销网络组合成一系列更为庞大、辐射力更强的网络。企业之间、管理科研人员之间的相互协作、相互竞争、相互促进是工业区内企业不断发展创新的动力之一。工业区区内公共设施不仅提供基本的生产和生活服务，还应是各种交流的场所，工业区是这些无形网络的载体，公共场所是载体中最重要的节点。簇群：同类企业之间的相互作用更为直接和强烈，多个相互联系的同类企业组成一个更具活力的群体企业簇群，簇群内企业在空间上集聚，共用服务设施，人员之间

9、的交流相对频繁。区一般由多个企业簇群组成，簇群之间在空间上相对分离。网络与簇群的形成需要一个长期的过程和多方面的参与，是工业区发展的必经之路。三、布局结构考虑*区用地的特殊性，*区用地布局结构为两片区多组团，即：*片区、思经片区。*片区用地比较完整，且地形高差相对较小，有利于企业之间的协作和环境保护，节约用地。分为三类工业组团、二类工业组团、居住配套安置组团。思经片区用地平坦，但面积相对较小，分为三类工业组团和居住配套组团。四、用地布局本规划将整个规划区分为*片区和思经片区两片，*片区以天全河及卫生防护带划分为两个不同类别的工业组团和生活配套组团，即建材工业为主的三类工业组团，以二类工业为主的

10、二类工业组团和生活配套组团。（1）三类工业组团：根据全县矿产、林木及水电等资源分布情况，考虑到建材工业所需的石灰石矿产资源、林木资源及水电资源主要分布在*西部，同时三类工业也应布置在常年风向的下风向，将其布置在规划区西侧，三类工业组团建设用地面积1.51平方公里。（2）二类工业组团：根据*区的综合发展，考虑二类工业对居民生活环境、水存在一定污染，天全河南岸下游布置二类工业用地，规划区东侧，二类工业组团建设用地面积0.65平方公里。（3）配套安置组团：根据集聚的人口规模和相应的配套设施，以及区的管理机构等用地需要，主要依托*旧镇，布置管理、居住等配套设施用地。规划在此基础上布置0.45平方公里的

11、一类工业及居住用地。其中居住用地为0.16平方公里；一类工业用地0.29平方公里。 思经片区位于思经乡东部，同时以思经公路和思经河为界用地面积为0.30平方公里，其中三类工业组团考虑现已入驻企业集中发展三类工业，位于片区东侧，下风方向，降低工业对城镇居民的影响，三类工业组团建设用地面积0.20平方公里。配套安置组团位于片区西侧与思经乡镇居民居住连接，与工业组团留有足够的卫生防护间距，生活配套组团建设用地面积0.13平方公里。1、工业用地工业用地布局：*片区由于*镇主导风向为东南风，同时*镇城镇南侧一条河流天全河基本走向是由西向东，为尽可能减少工业区对*镇的污染，规划工业用地集中片式布置，并位于

12、镇区西部和东南部。其中西部布置三类工业用地，位于常年主导风的下风向，较小风频一侧。中部与城镇接壤处用地为一类工业用地，布置无污染工业，东南部布置二类工业，主要是对大气污染小、有水污染的工业。工业用地规模：规划*片区工业用地总面积为183.90公顷，占片区建设用地的71.34。由于思经片区布置三类工业组团，为尽可能减少工业对思经的污染，规划将三类工业布置在片区东部，与生活配套组团相接处布置少量污染相对较小的二类工业，工业用地规模：规划思经片区工业用地总面积为13.95公顷，占片区建设用地的50.73。2、居住用地建议实行“生产在园区，生活在城镇”的原则，本规划工业用地内不再考虑独立的居住用地。在

13、工业区与城镇之间设配套生活居住用地，规划配套生活用地与工业区相临，便于职工上下班。布局：*片区居住小区住宅用地包括拆迁户的居民新村和工业区配套住宅用地。居住用地紧邻*镇中心，*镇现有公共服务设施与规划居住区共建共享。规划设计成3个居住组团，其中SYE1、SYE2地块为工业区配套居住组团用地，SYE3地块为拆迁户的居民新村。规划居住小区内布置有居住区及居住小区级以下的配套公共设施和服务设施用地为主，其中医疗卫生、文化活动等用地利用*镇现有设施规划区不再重复建设。规划在SYE1地块配置幼儿园。保留SYE2地块内小学。规模：规划居住用地总面积为12.32公顷，占片区建设用地的4.78。思经片区居住用

14、地主要为工业区配套住宅用地，居住用地紧邻思经乡，位于思经片区西部，规划居住用地总面积为4.64公顷，占片区建设用地的16.87。3、配套公共服务设施用地规划主要配套公共服务设施用地与城镇共享，*片区就近在SYE1、SYB6、SYB3地块内布置公共服务设施用地，形成工业区内便利中心，规划公共服务设施综合设置，包括商务、展销等。规模：规划公共服务设施用地总面积为2.46公顷，占片区建设用地的0.95。思经片区公共服务设施主要依托现有镇政府形成综合配套服务中心。规模：规划公共服务设施用地总面积为0.86公顷，占规划区建设用地的3.13。4、市政公用设施用地*片区保留现有工业区西侧SYC5地块内的11

15、0kv*变电站，作为规划工业区的主要输电源。在SYC7、SYC8地块分别布置有切山220kv变电站和切山水电站。规划污水处理厂和普通二级消防站与*城镇共享。规模：*片区规划市政公用设施用地总面积为4.00公顷，占规划区建设用地的1.56。思经片区利用现有35kv思经变电站扩容为110KV思经变电站，作为思经片区的主要电源，规划污水处理厂位于片区东侧下水方向，规划水厂与思经水厂实施共享。规模：思经片区规划市政公用设施用地总面积为0.87公顷，占片区建设用地的3.16。第五章用地划分及控制一、用地地块划分及编码按照控制性详细规划地块划分要求，*区以工业区主次道路，自然边界，工业性质，以及投资主体多

16、元化等因素来划分地块作为工业用地基本单元，每一基本地块单位面积控制在2000至10万m2之间，若一工业用地单元地块面积不能满足一厂家用地规模，则可增加地块个数，以适应各类用地要求。规划区在四个街区的基础上划分为*SYA1、*SYA2、*SYA3等26个大小不同的街坊，由街坊区内的小路、地形划分地块。街坊内由地块线划分出每一个基本单元，编号在地块线后加后缀a、a；如：*SYA1a、*SYA1b 。二、用地分类与地块控制用地性质是对地块主要的使用功能和属性的控制。表示方式按国标城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）用地分类类别和代号。城市用地分类按标准划分到小类，工业类用地和项目不确

17、定或特殊情况可划分到中类，规划区用地共分七大类，十一中类，详见附表。根据控制性详细规划编制内容深度及一般小类用地开发的实施规模划分，同时在规划中考虑到投资主体的多元化，采用地块线的方法划分出基本最小用地单元（基本用地单元），每个单元地块都至少有一边临近道路，设开口位置。三、用地性质的弹性控制用地性质确定应符合工业用地总体布局规划，原则上各中类用地不得变换，考虑循环经济在工业用地要求，对于功能性质相近或相互无干扰的类别可以有条件混合使用。同时，允许用地性质具有一定的兼容性，在中类的范畴中适当变更。四、规划强制性内容根据国土资源部（2004）232号文中工业项目建设用地控制指标（试行）和建设部（2

18、002）218号文中城市规划强制性内容暂行规定在本规划中下列内容属于强制性内容：（1）规划地段各个地块的投资强度；（2）规划地段各个地块允许的容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地占的比重；（3）规划地段各地块对土地的使用率；（4）规划地段各个地块的绿地率绿地面积规定。第六章 土地使用指标控制一、工业项目建设用地控制指标地块控制指标分为规定性（限制性）指标和指导性（保护性）指标两类，前者是在进行修建性详细规划或规划管理时必须遵照执行的指标，后者是供设计者和管理者参照执行的指标。二、限制性指标1、控规一般要求（1）土地用地性质控制用地性质是对地块主要使用功能和属性的控制。表示地块在开发建设

19、时，必须遵循的土地使用性质。表示方法按照国标城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ13790）中的城市用地分类类别和代码。综合用地的用地分类是以哪类用地性质为主，那类用地就排在前面。本规划用地分类划分到小类。用地性质的确定应符合城市用地总体布局规划，原则上各大类用地不宜交换，对于功能性质相近或相互无干扰的类别可以有条件混合使用。同时，允许用地性质具有一定弹性，在小类或中类的范畴里适当变更。（2）用地面积控制用地面积又称建筑基地面积或地块面积。指由道路红线、绿线（绿地界线）和蓝线（水体界线）和地块界线围合的面的水平投影面积。各地块的用地面积见地块指标控制表。一个地块可由一个单位独建，也可由多个单

20、位合建。本规划用地最小地块为2000平方米。（3）容积率（FAR）项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。计算公式：容积率=总建筑面积/总用地面积。本规划方案中容积率一般取值范围如下：工业容积率三类工业0.6二类工业0.8一类工业0.4小学、幼托地块：0.50.8；商贸、金融、服务、贸易地块：1.83.5；（4）建筑密度（B）的控制建筑密度为地块中建筑物的正投影总面积与地块面积之比，它是控制建筑容量和环境及空间强度的重要指标。它是根据用地性质、地块定位、建筑高度、环境要求、容积率、建筑安全、卫生间距、气候条件、地形坡度及朝向等因素确定，本规划建筑密度取值如下：工业建筑密度大于30%居住

21、建筑：30%35%；商业、金融、服务、贸易：35%45%；小学、幼托：20%30%。（5）绿地率（GR）绿地率指地块内绿化用地面积占地块总面积的比率（%），它是衡量地块环境质量的重要指标。主要根据地块使用性质的不同要求，参照国家有关规范确定，取值如下：居住区：GR30%35%；商业区：GR20%；公共绿地：GR80%；小学、幼托：GR45%；工业用地：GR25%；小游园：GR65%。工业项目建设要严格控制厂区绿化率，在工业区（园区）或工业项目用地范围内不得建造“花园式工厂”。（6）建筑后退控制本规划区中对建设项目进行建筑后退的控制，分建筑后退该项目的用地边线(离界距离)和后退道路红线两种情况实

22、施控制。建筑后退在满足本规定的同时，必须符合消防、卫生、环保人防、工程管线和建筑规范等各方面的要求。建筑后退道路红线：指建筑沿道路部分(整体或局部)的建筑外边界后退道路红线的距离。建筑后退道路红线距离按38米控制，在进行厂区设计时灵活掌握。（7）建筑间距的控制地块内所有的建筑间距均应符合日照、消防、通风、安全和管线敷设等有关规范要求。正面间距不得小于遮挡建筑高度的0.9倍，满足不低于大寒日1小时的日照标准；山墙间距低层不得小于4.5米；多层山墙无窗时不得小于6米；多层山墙有窗不得小于8米，高层不得小于13米。公共建筑正面间距不得小于遮挡建筑高度的0.6-0.8倍, 山墙间距不得小于0.3-0.

23、4倍,医院的病房与遮挡建筑的距离,必须满足冬至日满窗日照3小时的日照标准。（8）出入口方位控制工业组团内出入口方位按工厂总平面布局，工艺流程要求设置。（9）停车泊位控制工业区内的厂房应提供足够的停车位，方便货车，汽车与其他交通工具的停泊。 工业、仓储建筑停车位标准停车位类型建筑类型独立式厂房排屋式厂房多层厂房仓库小汽车位1个/600 m1个/400 m1个/400 m无规定货车位1个/3000 m1个/3000 m1个/3000 m1个/800 m摩托车位1个/3名职工1个/3名职工1个/3名职工1个/3名职工三、建筑风格居住建筑风格体现亲水型新*，工业建筑风格形式应在充分体现企业文化个性，形

24、成现代工业建筑特色。第七章 道路交通系统规划一、道路交通现状及存在的问题1、对外交通现状及存在的问题规划区位于*镇的东部，现状318国道是贯穿规划区东西向的主要干道，是*镇对外交通的主要通道，日混合交通流量达4500辆，高峰日交通量达8000辆。318国道成为城镇的主要街道，过往车辆穿越规划区内部，带来的噪声、粉尘污染对镇区环境影响较大。*区的建立，大量建材工业入驻*，材料货物的进出主要通过318国道，考虑*镇目前无其他运输方式，货物运输为单一的公路运输，且318国道的过境交通量较大，故现有318国道难以承载大量的物资运输。 2、城镇道路现状及存在的问题 规划区已建两条南北向的城市道路，以及数

25、条村道公路，通向各村和农户，是农业生产、生活、运输的道路，大部分路面已硬化。道路系统不完整,随着*区的建立，现状的城镇道路已经不能满足需要。二、交通工程规划1、公共交通规划公共线路走向应与客流流向一致，主要客流的集散点应设置不同方式的换乘枢纽，方便乘客停车与换乘的原则。由于规划区作为工业区，居住人口较少，出入方式主要是单位班车、私家车、出租车为主，公交车主要满足上下班高峰期的人口通勤需要，因此规划区引入12条公交线路至规划区，主要沿318国道至工业区。2、货运交通规划考虑到规划区作为*镇的重要组成部分，货物运输为单一的公路运输，318国道作为主要的货运通道，日混合交通流量达4500辆，高峰日交

26、通量达8000辆。*镇目前运输量较大的企业有两家水泥厂，其中二郎山水泥厂年产量30万吨，治权水泥厂年产量70万吨，同时治权水泥厂近期扩建100万吨水泥生产线。两家厂全年原料运输(200万吨水泥需要300万吨原料)及产品销售将有500万吨货物运量，水泥厂按300天营运计算，每天将增加1700量10顿的货运车辆过往318国道。故现有318国道难以承载大量的物资运输，规划在天全河对岸建318国道复线，分流部分过境交通，降低318国道对城镇内部环境的影响，同时带动城镇向乐坝、秧田两村发展，在城镇北侧增设工业区货物运输专用线。 三、道路工程规划城镇现状道路广场用地8.29公顷，占现状建成区面积6.38，

27、人均7.68平方米。规划道路广场用地56.68公顷，占城镇建设用地的13.10，人均18.89平方米。1、路网结构与布局本次路网规划是在现状规划区路网的基础上，结合地形与城镇景观，形成方格网与自由式相结合的道路网系统。2、道路主要经济技术指标 城镇道路分为：主干路，红线宽度40米；次干路，红线宽度2024米；支路，红线宽度1214米；过境道路：318国道复线红线宽度为12米； 318国道凤阳大道段，红线宽度为40米。 道路横断面形式：城镇道路除318国道采用三块板型式，其余均采用一块板双面坡型式。交通型干道以车行道为主，人行道和绿化带次之；生活型干道以人行道和绿化带为主，车行道次之。主干道红线

28、宽为40米，车行道宽28米，每侧人行道宽6米;次干路路红线宽为2024米，车行道宽1217米，每侧人行道宽3.54米;支路红线宽为1214米，车行道宽9米。 交叉口缘石半径道路交叉口缘石半径，主干路次干路相交为1525米，次干路次干路相交为1520米，次干路与支路相交和支路与支路相交为1015米。当道路交角较小时，交叉口缘石半径可作适当调整。 道路技术经济指标表见下表所示： 道路技术经济指标表道路类别长度（km）占地面积(万m2)路网密度（km/km2）主干道(35m)1.575.50.61次干道(2024m)4.229.21.64 支路（1214m）17.9624.46.98合 计23.75

29、39.1四、交通设施规划1、停车场根据城市道路交通规划设计规范的规定，社会停车场地总面积可按规划人口每人0.81.0平方米计算。社会停车场可以为露天停车、地下停车，也可以建设多层停车场，要求地面停车不小于10。停车场服务半径，中心地区不大于200米，其他地区不大于300米。对于公建和居住区应配车位解决，公建按0.3个车位/百平方米，居住应按大于0.3个车位/百平方米。2、加油站规划在三类工业片区318国道旁布置一处加油站。五、道路竖向规划规划区范围内地形为丘陵与山地相间地带，地面相对高差较大。道路竖向设计充分考虑与现状道路和已完成设计的城市道路的衔接，充分利用地形，减少土石方工程量，以雨水就近

30、排放为原则，并同时考虑到道路的行车要求。道路纵坡控制为：道路最小纵坡不小于1.5，最大纵坡主、次干路不大于6%，支路不大于3%，坡段长度严格遵循道路交通规范。由于部份道路较为平缓，在道路上可采取加密雨水口或其他措施防止路面积水。第八章 管线工程规划一、给水工程规划1、给水工程现状镇区外西侧苏家四个子附近现有一座给水厂，采用简单的沉淀、消毒工艺，其供水规模为4000吨/日，该水厂沿318国道敷设有DN325的给水主干管并从镇区西侧道路引入镇区，同时在镇区内凤凰大道和老街分别敷设有DN200和DN150的给水管道。思经片区现状有小型自来水厂一座，规模约1000吨/日，水源取自思经河。2、用水量预测根据县城总体规划，结合区实际，确定其用水量标准如下：居住用地用水量指标180m3/万m2日工业用地用水量指标150m3/万m2日公建用地用水量指标100m3/万m2日道路广场用地用水量指标25m3/万m2日绿化用地用水量指标20m3/万m2日3、预测用水量如下表区用水量预测采用“不同性质用地用水量指标”进行计算，*区*片区用水量为3.1万m3/日。*区用水量预测表用地性质面积(万m2)用水量标准(m3/万m2日)用水量(m3/日)备 注居住用地12.321802220工业用地178.7415026811公建用地2.461002