上海市城市规划条例实施细则.docx

1、上海市城市规划条例实施细则上海市城市规划条例实施细则上海市城市规划条例实施细则第一章总则第一条（ 目的）为实施上海市城市更新实施办法 （ 以下简称办法“” ） ， 规范本市城市更新活动，建立科学、有序的城市更新实施机制，制 定本细则。第二条（工作原则 ）城市更新应当坚持以下原则：规划引领，有序推进。落实区域评估、整体更新的要求，发挥规 划的引领作用，依法推进试点，实现动态、可持续的有机更新。注重品质，公共优先。坚持以人为本，激发都市活力，提升城市 品质和功能，优先保障公共要素，改善人居环境，增强城市魅力。多方参与，共建共享。搭建实施平台，创新规划土地政策，使多 元主体、社会公众、多领域专业人士

2、共同参与，实现多方共赢。第三条（ 城市更新工作领导小组 ）城市更新工作领导小组由市政府及相关管理部门组成，负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事 项进行决策。城市更新工作领导小组下设办公室，办公室设在市规 划和国土资源主管部门，负责制定工作机制，统筹协调相关部门工 作，完善配套政策。第四条（ 市规划和国土资源主管部门的职责 ）市规划和国土资源主管部门应当根据办法及本细则的规定负 责城市更新的日常管理工作，包括制定技术规范、管理规程，组织、协调和监督全市的城市更新工作，指导城市更新的实施，开展城市 更新政策的宣传工作。第五条 （ 区县人民政府的职责 ）区县人民政府应当根据办法及

3、本细则的规定，负责本辖区内 的城市更新工作，包括制定城市更新区域评估报告和实施计划 ; 指定 相应部门作为专门的组织实施机构，协调本辖区内的城市更新工作 ; 定期评估城市更新项目的实施情况，督促更新项目依法合规并按计 划落实。第二章城市更新区域评估第六条 （ 区域评估的工作要求 ）区县规划和土地管理部门应会同区县相关部门、街道办事处或镇 政府组织开展区域评估，确定地区更新需求，进行地区公共要素评 估，划定城市更新单元 （以下简称“更新单元” ） ，明确适用更新政 策的范围和要求，形成区域评估报告报审稿。区域评估工作包括基础准备、编制区域评估报告、审批三个阶段。（ 一） 基础准备：区县规划和土地

4、管理部门组织相关部门和规划编 制单位，启动开展区域评估工作，依据上位规划，以控制性详细规 划为基础，研究区域发展背景和趋势，确定评估范围、完成资料整 理和汇总工作。（ 二） 编制区域评估报告：区县规划和土地管理部门组织意见征询， 就评估区域的发展需求、公共要素建设需求等，征询各方意见，形 成区域评估报告初稿。市更新工作领导小组办公室应当就区域评估 报告初稿出具意见，编制单位据此完善区域评估报告，形成报审稿。（ 三） 审批：由区县规划和土地管理部门将区域评估报告报审稿报 区县人民政府，经区县人民政府常务会议审议通过后，由区县人民 政府批准并送城市更新工作领导小组办公室备案。第八条 （ 区域评估的

5、范围 ）根据更新区域的类型和发展目标确定区域评估的范围。应按照系 统性、整体性的要求开展区域评估，控制性详细规划编制单元是开 展区域评估的基本范围。对于实施条件成熟、更新规模较小、更新诉求明确的零星城市更 新项目，也可以以该项目所在地块为核心，适当扩大到周边区域开 展局部评估。城市更新区域评估应形成区域评估报告，主要内容包括：（ 一） 开展公共要素的评估。应按照公共要素的评估方法，对城市 功能、公共服务配套设施、历史风貌保护、生态环境、慢行系统、 公共开放空间、基础设施和城市安全等方面的公共要素进行重点评 估。（ 二） 划定更新单元范围。将现状情况较差、民生需求迫切、近期 有条件实施建设的地区

6、，划为更新单元。更新单元一般最小由一个 街坊构成，是编制城市更新实施计划的基本单位，更新单元内的更 新项目可按本细则相关规定适用规划土地政策。（ 三） 明确各更新单元的公共要素清单。结合区域评估中对各公共 要素的建设要求，以及相关规划土地政策，明确各更新单元内应落 实的公共要素的类型、规模、布局、形式等要求。第十条 （ 公共要素的评估方法 ）根据地区发展的目标定位，从四个方面对地区的公共要素开展评 估：（ 一） 评估已批控制性详细规划的实施情况。比对更新区域所涉及 的控制性详细规划，摸清公共要素的规划和建设实施情况。对规划 未实施的公共要素应进一步评估其在更新单元内实施的必要性和可 行性;（

7、二） 评估相关标准的实施。比对上海市控制性详细规划技术准则 （ 以下简称“技术准则” ） 中的标准要求，或者已 经市规划和国土资源主管部门等部门认定但尚未纳入技术准则的新标准、新要求，对现状公共要素的达标情况进行评估，确定需补充 或提升的公共要素 ;（三） 调研地区发展的实际诉求。应广泛征集公众意见，对当地居 民、主要企业、相关政府部门等展开更新需求调研，将有必要、可 实施的公共要素需求纳入公共要素清单 ;（四） 研究地区发展的趋势和需求。城市发展目标较高的区域，建 议对标国际案例，结合地区发展趋势，对地区更新的需求作出分析 和判断，提出需进一步优化的公共要素。第十一条 （ 公共要素的重点评估

8、内容 ）应依据上位规划确定的地区功能定位和发展目标，系统性地提出 该地区亟待改善的公共要素类型和规划要求，重点包括以下内容：（一） 完善城市功能。按照全球城市的发展目标，针对公共活动中 心、居住社区、产业社区等不同功能区域，评估地区主要功能是否 符合区域发展的导向和目标 ; 评估业态的适宜性、多元性和复合性， 提升区域活力，创造便捷生活。（二） 完善公共服务配套设施。按上位规划确定的市级、区级公共 服务设施的布局要求，评估其实施情况，提出完善和落实的要求 ; 按 技术准则或相关行业标准，以慢行为导向，分析不同人群的生产、 生活需求，评估社区级公共服务设施的类型、布局和规模等要求 ; 通 过居民

9、、企业等需求调研，评估社区以下级配套服务设施的类型、布局和规模等要求。（三） 加强历史风貌保护。评估本区域的城市空间景观特征和风貌 特色; 结合地区人文历史特点，评估区域内值得保护、保留、修缮的 文化风貌要素，包括体现人文特色的建筑、城市雕塑、城市家具以 及具有文化氛围的市民活动空间。（四） 改善生态环境。评估生态街区建设的水平，包括各类绿地的 布局、规模和覆盖率等 ;提出绿色建筑的建设要求 ; 评估区域内的土 壤、水环境等是否符合环境安全要求。（五） 完善慢行系统。针对不同类型的区域，根据技术准则的要求 评估慢行系统的网络化程度和便捷度 ; 评估慢行通道是否与公交站点、 轨交站、出行目的地等

10、联系紧密及其舒适程度 ; 结合地下空间的综合 利用，完善慢行系统。（六） 增加公共开放空间。按照不同类型区域内人群的活动特征， 评估公共空间体系的完整性、便捷度和舒适度，完善场所功能，提 升公共空间的品质，包括空间氛围、建筑界面、视觉变化、环境设 计等。（七） 改善城市基础设施，保障城市安全。评估区域交通服务水平， 完善道路系统，改善交通、市政基础设施 ; 完善防灾避难场所、无障 碍设计等。第十二条 （ 更新单元的划定原则 ）符合下列情形之一的，可划定为更新单元：（一） 地区发展能级亟待提升、现状公共空间环境较差、建筑质量 较低、民生需求迫切、公共要素亟待完善的区域 ;（二） 根据区域评估结论

11、，所需配置的公共要素布局较为集中的区 域;（三） 近期有条件实施建设的区域，即物业权利主体、市场主体有 改造意愿，或政府有投资意向，利益相关人认同度较高，近期可实 施性较高的区域 ;第十三条 （ 区域评估阶段的公众参与 ） 区域评估阶段应当就本地区发展目标、发展需求和民生诉求等广 泛征集公众意见。公众参与的对象应当包括本地居民、街道或镇政府以及利益相关 人。当评估区域的区位重要或实际情况较复杂时，可进一步征询市 更新办公室、政府相关部门、人大代表、政协委员及专家学者的意 见。公众参与方式可为问卷调查、访谈、座谈、意见征询会、网上征 询等。区县规划和土地管理部门应及时汇总并处理公众意见，形成 专

12、题材料纳入区域评估报告。第十四条 （ 区域评估与控详规划的关系 ）涉及控制性详细规划调整的，由区县规划和土地管理部门根据区 域评估报告明确的规划调整要求，编制控制性详细规划设计任务书， 同步上报市规划和国土资源主管部门。区域评估报告由区县人民政 府批复并送市更新工作领导小组办公室备案通过的，由市规划和国 土资源主管部门同步完成规划设计任务书审核或备案，启动控规调 整工作。第三章城市更新实施计划第十五条 （ 实施计划的工作要求 ）区县人民政府指定的组织实施机构应当会同街道办事处和镇政府、 区县人民政府相关部门，组织更新单元内的各更新主体编制城市更 新实施计划 （ 以下简称“实施计划” ） 。第十

13、六条 （ 实施计划的编制方法 ）实施计划应以更新单元为编制范围，明确单元内的城市更新项目 和更新项目主体。按照本细则适用更新规划土地政策，编制形成各 更新项目的意向性方案。组织实施机构汇总各更新项目意向性方案， 经统筹优化后编制更新单元建设方案，与更新项目主体签订项目协 议，一并纳入实施计划报批。第十七条 （ 明确更新项目和更新项目主体 ）组织实施机构应组织更新单元内有意愿参与城市更新的现有物业 权利人进行协商，明确更新项目和更新项目主体，统筹考虑公共要 素的配置要求和现有物业权利人的更新需求，确定各项目内的公共 要素分配以及相应的更新政策应用等。一个更新单元内可以有一个或多个城市更新项目。更

14、新项目主体 可以由现有物业权利人或现有物业权利人组成联合体担任，现有物业权利人可以委托或引入其他符合规定的单位作为建设投资主体或 物业经营者，共同参与城市更新项目的实施。第十八条 （ 编制更新项目意向性方案 ）单元内各更新项目主体应根据协商确定的公共要素分配和相应的 更新政策应用，委托专业机构编制建设项目意向性方案，落实公共 要素，经现有物业权利人协商一致后，提交组织实施机构。更新项目意向性方案的内容包括：项目所在地现状分析、更新目 标、项目设计方案、公共要素的规模和布局、资金来源与安排、实 施推进计划等。第十九条 （ 编制更新单元建设方案 ）组织实施机构牵头汇总各更新项目意向性方案，统筹优化

15、并与各 更新项目主体协商后，形成更新单元的初步建设方案，开展公众意 见征询，修改完善后形成更新单元建设方案。更新单元建设方案的编制应遵循以下原则：（ 一） 优先保障公共要素。按区域评估报告的要求，落实各更新单 元范围内的公共要素类型、规模和布局等。（ 二） 充分尊重现有物业权利人合法权益。通过建设方案统筹协调 现有物业权利人、参与城市更新项目的其他主体、社会公众、利益 相关人等的意见，在更新单元范围内平衡各方利益。（ 三） 协调更新单元内各地块的相邻关系。应系统安排跨项目的公 共通道、连廊、绿化空间等公共要素，重点处理相互衔接关系。第二十条 （ 实施计划阶段的公众参与 ）通过更新项目意向性方案

16、和更新单元建设方案的编制，实现现有 物业权利人和政府相关部门的协商，提高更新实施计划的合理性和 可实施性。鼓励规划、建筑、交通、环境、社会、经济、文化等多 领域专业人士和市民共同参与方案制定，必要时可开展方案征集。更新单元建设方案草案完成后，组织实施机构应当组织现有物业 权利人、相关政府部门、专业人士、利益相关人等，就更新单元建 设方案草案确定的公共要素、规划相邻关系等征询公众意见。意见 征询的方式可为座谈会、论证会、网上征询等。组织实施机构应及 时组织汇总并处理公众意见，形成专题材料纳入实施计划。实施计划若涉及控制性详细规划调整的，应按控规编制程序开展 规划公示。第二十一条 （ 签订项目协议

17、 ）组织实施机构应按照确定的更新单元建设方案与各更新项目主体 签订项目协议。项目协议的主要内容包括：明晰更新项目的实施主体，明确该项 目承担的公共要素等建设义务，以及相应的规划土地政策适用条款 明确更新项目的建设规模、改造方式 ; 规定更新项目的完成时限 ; 如 有国资参与的更新项目，应在协议内明确资金安排计划，设立资金 监管账户或其他监管措施 ; 对于跨项目的公共通道、连廊等公共要素， 应协商明确设施权属、建设、运营管理的权利和义务 ; 双方约定的其他事项 等。第二十二条 （ 审批实施计划 ）组织实施机构汇总更新单元建设方案、各更新项目协议等各方面 成果，形成实施计划，报区县人民政府批准，送

18、市更新工作领导小 组办公室备案。第二十三条 （ 实施计划与控详规划的关系 ）实施计划若涉及控制性详细规划调整的，控制性详细规划组织编 制单位应同步组织修编、增补或调整控制性详细规划，包括普适图 则和附加图则。实施计划上报区县人民政府审批之前，应先将修编、 增补或调整后的控制性详细规划报原控制性详细规划审批部门批准。已经区县人民政府审批的区域评估报告如未涉及控制性详细规划 调整，实施计划阶段提出控规调整需求的，必要时应重新开展区域 评估。第二十四条 （ 更新项目的实施 ）市、区县规划和土地管理部门按管理权限，依据已批准的控制性 详细规划核提更新项目的规划设计要求，并按照实施计划，纳入土 地出让合

19、同进行全生命周期管理。建设单位应当按照更新项目的规划设计要求整体报送更新项目建 设工程设计方案，并一次取得建设工程规划许可证，按已批准的更 新实施计划确定的建设时序实施，经审核按照规划许可的要求全面 完成建设且符合更新要求的，取得竣工规划验收合格证。第四章全生命周期管理第二十五条 （ 土地全生命周期管理的要求 ）城市更新项目实行土地全生命周期管理。市、区县规划和土地管 理部门会同产业投资、社会服务、公共事业、建设管理等相关管理 部门，综合产业功能、区域配套、公共服务等因素，研究确定项目 的功能实现、运营管理、物业持有比例、持有年限和节能环保等要 求，以及项目开发时序和进度安排，纳入土地出让合同

20、进行管理。第二十六条 （ 土地全生命周期管理的内容 ）城市更新项目应按照本市有关经营性用地、工业用地全生命周期 管理要求，提升城市功能和品质，提高土地利用质量和效益。（ 一） 明确物业持有要求。规划用途为商务办公用地，由现有物业 权利人联合开发的，现有物业权利人应当持有 50%以上物业产权 ; 由 现有物业权利人独立开发的，现有物业权利人应当持有 60%以上的 物业产权。规划用途为营利性教育、科研、医疗卫生、社会福利等社会事业 的，现有物业权利人应当持有全部物业产权。位于区、县人民政府确定的重要特定区域的城市更新项目，现有 物业权利人应当持有全部物业产权。（ 二） 允许在跨项目的建筑物之间建设

21、用于公共用途的廊道，其建筑面积可不计入容积率。廊道的建设、运营、管理和 权属等要求，经现有物业权利人协商一致后，应纳入出让合同管理。（ 三） 加强土地使用权转让管理。土地受让人应当按照土地出让合 同约定进行开发建设，出让合同对土地使用权人的出资比例、股权 结构、实际控制人变化等有约定的，需事先征得出让人同意。（ 四） 加强与房地产登记工作衔接。房地产登记机构根据土地出让 合同的约定，将土地出让合同中约定的对土地使用权人处置土地的 限制性条款在房地产登记簿中予以注记。房地产登记机构应当配合 土地管理部门做好相关工作衔接。第五章规划土地管理政策第二十七条 （ 规划政策应用的要求 ）城市更新项目涉及

22、的各项规划控制指标的确定，应当符合区域发 展导向和更新目标，以增加公共要素为前提，适用本细则明确的规 划政策，包括用地性质、建筑容量、建筑高度、地块边界等方面。第二十八条 （ 用地性质的改变 ）用地性质混合、兼容和转换包括以下情形：（ 一） 增加公共设施的，可按上海市控制性详细规划技术准则 规定的混合用地引导表，与各类用地兼容或混合设置，鼓励公共设 施合理混合设置。（ 二） 住宅用地可以全部或部分转换为公共设施用地或公共租赁房 （ 宿舍、人才公寓等 ） 用地。（ 三） 在满足地区规划导向的前提下，办公用地与商业用地可以相 互转换。（ 四） 非住宅用地原则上不得调整为住宅用地。（ 五） 根据风貌

23、保护要求确认的保护、保留历史建筑，因功能优化 再次利用的，其用地性质可依据实际情况通过相应论证程序进行转 换。第二十九条 （ 建筑高度调整 ）更新街坊规划保留用地内的建筑高度应当符合高度分区的要求。 在城市重点地区的建筑高度调整应结合城市设计确定。有风貌保护、 净空控制的地区应当严格执行相关要求。第三十条 （ 用地边界调整 ）同一街坊内的地块可以在相关利益人协商一致的前提下进行地块 边界调整，包括以下情形：（ 一） 更新地块与周边的“边角地”、“夹心地”、“插花地”等 无法单独使用的土地合并，所引起的地块扩大 ;（ 二） 相邻地块合并为一幅地块 ;（ 三） 一幅地块拆分为多幅地块 ;（ 四）

24、在保证公共要素的用地面积或建筑面积不减少的前提下，对 规划各级公共设施、公共绿地和广场用地的位置进行调整。第三十一条 （ 建筑容量调整 ）（ 一） 评估区域总量平衡。在区域评估阶段，以评估范围总量平衡 为前提，经论证分析后明确各城市更新单元的建筑总量。（ 二） 更新单元总量平衡和地块容积率奖励。实施计划阶段，增加 各地块建筑面积必须以增加公共设施或公共开放空间为前提，各种 情形对应的建筑面积调整一般不超过本规定设定的上限值。各更新 单元内部，可在现有物业权利人协商一致后，进行各地块建筑面积 的转移补偿。（ 三） 公共设施容量调整。规划保留用地内根据评估要求新增公共 设施的，可在原认定建筑总量的

25、基础上，额外增加相应的公共设施 建筑面积。（ 四） 更新单元内符合风貌保护需要的更新项目，经过历史文化风 貌区规划管理特别论证，新增要求保护保留的建构筑物，可全部或 部分不计入容积率。不计入容积率的新增保护保留对象，应当优先 作为公共性、文化性功能进行保护再利用。（ 五） 商业商办建筑容量调整。在建设方案可行的前提下，规划保 留用地内的商业商办建筑可适度增加面积，增加的商业商办建筑面 积按所提供各类公共要素面积的规定倍数计算，按表 1、表 2 执行 能同时提供公共开放空间和公共设施的，按上述分类测算方法的叠 加值给予建筑面积奖励。表 1 符合相关标准规范要求时的商业商办建筑额外增加的面积上 限

26、注：以上倍数为外环线内，外环外相对应的商业商办建筑额外 增加倍数的折减系数为 0.8 。提供地下公共设施的，增加倍数的 折减系数为 0.8 。表 2 超出相关标准规范要求时的增加倍数的折减系数第三十二条 （ 其他规定 ）因确有实施困难，在满足消防、安全等要求的前提下，按规定征 询相关利益人意见后，经规划土地管理部门同意，部分地块的建筑 密度、建筑退界和间距等可以按不低于现状水平控制。第三十三条 （ 土地政策的实施机制 ）经区县人民政府常务会议集体决策后，可以采取存量补 地价的方式，由现有物业权利人或者现有物业权利人组成的联合 体，按照批准的控制性详细规划进行改造更新。城市更新项目周边的“边角地

27、”、“夹心地”、“插花地”等零 星土地，不具备独立开发条件的，可以采取扩大用地的方式结合城 市更新项目整体开发。第三十四条 （ 土地出让年期 ）（ 编审中心草拟的 ） 城市更新项目的土地出让年期可根据项目更新 的具体情况，按相应程序予以重新约定。其中，改变土地使用性质 的，改变使用性质的土地出让年期为相应用途国家规定最高出让年 期和扣除原土地使用性质已使用的年期 ; 不涉及用途改变的，其出让 年期与原出让合同规定保持一致 ; 重新约定的出让年期不得超过相应 用途国家规定的最高出让年期。（ 土地处原文 ） 城市更新项目以拆除重建方式实施的，可以重新设 定出让年期 ; 以改建扩建方式实施的，其中不

28、涉及用途改变的，其出 让年期与原出让合同保持一致，涉及用途改变的，用途改变部分的 出让年期不得超过相应用途国家规定的最高出让年期。第三十五条 （ 土地出让价款 ）区、县规划土地管理部门应当委托土地评估机构，按照批准存量 房补地价的时点进行市场评估，经区县人民政府常务会议集体决策 后，按照新土地使用条件下土地使用权市场价格与原土地使用条件 下剩余年期土地使用权市场价格的差额，补缴出让价款，按规划用途取得新的建设用地使用权。商务办公等经营性用地的市场评估地价，不得低于相同地段同用 途的基准地价。对于按合同无偿提供的公益设施用地，或按合同约定承担公共设 施、公共开放空间和城市基础设施等公共设施建设的

29、用地，可以按 照划拨用地方式管理。第三十六条 （ 存量补地价的土地出让收入返还 ） 城市更新按照存量 补地价方式补缴土地出让金的，市、区政府取得的土地出让收入， 在计提国家和本市有关专项资金后，剩余部分由各区统筹安排，用 于城市更新和基础设施建设等。第三十七条 （ 有关风貌保护项目的更新政策 ）具有保留、保护价值的风貌保护项目，可作为一种特定类型，适 用上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则中有关旧区改造 的相关条款，以及房屋征收、土地出让、财税减免等优惠政策。（一） 经认定的风貌保护项目，其土地出让收入，按照储备时的投 资比例予以分配。（二） 经认定的风貌保护项目，在市层面统一安排动迁 （

30、征收）安置 房，专项用于风貌区和保护、保留历史建筑的保护性开发。同时鼓 励各区县就近安排配套安置房源。第三十八条 （ 其他优惠政策 ）对纳入城市更新的地块，免征城市基础设施配套费等各种行政事 业收费，电力、通信、市政公用事业等企业适当降低经营性收费。第六章附则第三十九条 （动态更新 ）在城市更新试点工作推进过程中，市规划和国土资源主管部门可 结合试点实际情况，在本细则基础上进一步优化规划土地政策，经 相关程序认定后指导试点项目实施，并适时组织开展评估，纳入细 则并予发布。第四十条 （解释条款 ）本细则由上海市规划和国土资源主管部门负责解释。第四十一条 （生效日期）本细则自 2015 年_月_日起试行，有效期两年。