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1、一、估算依据及说明40二、投资估算40三、项目建设投资估算表44四、资金筹集及使用计划45第十章 项目效益分析一、经济效益46二、社会效益48三、环境效益49附件51 第一章 项 目 总 述一、 项目名称、说明、地点与开发商概况、设计单位（一）项目名称：金东世纪A区项目（二）项目说明：金东世纪A区，整个项目用地面积为25519.09平方米。总建筑面积96844平方米，其中规划建筑面积为74812平方米（其中商业建筑面积21612平方米，住宅建筑面积51020平方米，架空层建筑面积2180平方米），不计入容积率地下建筑面积为22032平方米，建筑密度17.7%，容积率2.93，绿化率52%，规划

2、用途为商业、住宅。住宅总户数601户，居住总人口1600人，停车位545个。（注：本项目总建筑面积包括地下车库建筑面积，但因其不属规划建筑面积不办证，未计算在规划容积率面积内，仅对其建筑成本及销售价值进行测算。）（三）项目地点：本项目位于开发区东入口，长江路和夹河交汇处，东侧毗邻夹河公园，南北皆为已开发的住宅社区。位置优越，交通便捷。长江路是开发区最主要的交通大道和景观大道，东西向贯穿开发区城区，并向东南连接主城区；同时，也是开发区目前最具商业价值和商业氛围的街道。（四）开发商及其概况：1、开发商名称：烟台金东经济发展有限公司2、开发商资质：房地产开发暂定资质。3、开发商概况：烟台金东经济发展

3、有限总公司位于烟台开发区长江路东端，成立于一九八八年。该公司是集房地产开发、建筑安装、物资贸易、磨料模具制造、汽车运输、修理、海产品养殖、建筑材料经营、对外贸易于一体，注册资金3500万元，拥有十一个子公司的集体所有制企业。拥有员工300多名，固定资产8000万元，年产值超亿元。十几年来，金东总公司主要以房地产开发为龙头产业，相继开发金东小区、夹河苑小区、金域河畔小区，开发面积达到40万平方米，加速了农村向城市转变的过程，走出了一条农村向城市化转变的成功之路。（五）规划设计：烟台建筑设计研究股份有限公司二、可行性研究的依据1、项目建设单位编制本项目可行性研究报告的委托书；2、金东世纪A区规划设

4、计方案；3、建设用地规划许可证；4、建设工程规划许可证；5、金东世纪A区工程地质勘察报告；6、委托方提供的金东世纪A区项目相关资料。三、研究的范围及内容1、项目背景与市场分析2、建设规模、建设条件与选址方案3、项目设计方案4、环境保护与节能5、项目建设实施计划6、销售策略分析7、物业管理8、投资估算和资金筹措9、项目效益分析四、可行性研究工作概况烟台光大房地产评估事务所有限公司在接受委托后，即组成项目组，到建设现场进行了详细考察，并与烟台开发区建设、土地、规划等有关部门及项目开发单位的领导及相关技术人员进行了座谈，就征地、规划、建设规模、设计方案及有关配套条件等重要问题交换了意见，并就编制可行

5、性研究报告的一些关键问题基本达成一致，随后项目组又查阅了大量相关资料，在此基础上，编制了本可行性研究报告。五、可行性研究结论金东世纪A区总投资24036.55万元，其中土地费用1822.76万元,前期工程费用369.39万元，房屋开发费16953.85万元，其它费用384.53万元，管理费用585.92万元，销售费用725.21万元，财务费用2494.80万元，不可预见费700.09万元。详见项目投资估算表。其中开发商自筹资金11000万元，占总投资的45.76%，向金融部门融资11000万元,占总投资的45.76%。项目预售收入预计2036.55万元，占总投资的8.48%。经济效益：该项目完

6、成后，可实现销售收入36260.36万元，实现利润10211.36万元，项目投资利润率为42.48%，实现利税12223.81万元，项目投资利税率为50.86%。结论：该项目开发商烟台金东经济发展有限公司管理科学、信誉较高，已经成功开发了金东小区、夹河苑小区、金域河畔等住宅小区，具有较优的房地产开发经验和先进的管理理念。本项目地处开发区中心地带，建成后商场会是对长江路商圈的有力补充与扩展，住宅则满足了开发区日益增长的市场需求，其先进的开发理念受到了各界的一致好评。经市场调查和分析，项目取得良好的经济效益和社会效益是势在必然，因此，该项目可行。六、项目主要经济技术指标（表1-1） 序号指标名称单

7、位数量备注一建设规模1总建筑面积m296844规划建筑面积74812商场21612住宅51020架空层2180地下车库22032不属规划建筑面积，不办证2住宅套数套447二占地面积25519.09三容积率2.93四绿地率%52五项目总投资万元24036.55土地费用1822.76前期工程费用369.39房屋开发费16953.85985.31其他费用384.53管理费用585.92销售费用725.21财务费用2494.80不可预见费700.09六单位面积平均造价元/m22481.98七建设工期年一、项目背景分析金东世纪A区项目开发地点位于烟台市开发区东入口，城市交通主干道长江路与夹河交汇处，东侧

8、毗邻夹河公园。长江路是开发区最主要的交通大道和景观大道，东西向贯穿开发区城区，东向连接幸福南路通达市区，随着幸福南路扩建，与长江路有机连成一体，使其成为连接开发区与市区的第二大主干道；同时长江路也是开发区目前最具商业价值和商业氛围的街道，德胜商城、彩云城、银河广场等开发区原有的商场、写字楼聚集于此，新开发的裕源大厦、海诺大厦等高档商用综合楼亦在此抢滩，使长江路商业圈得到了真正的扩展与壮大。目前，长江路两侧政府机构、工商银行、农业银行、建设银行、恒丰银行等金融机构林立，一个金融商务中心已在迅速崛起。开发区建成面积26平方公里，居住人口20万人，30个国家和地区、17家世界500强企业纷纷进入，开

9、发区是一个超强的人气磁场。大量企业的入驻，带来了大量“高学历、高素质、高收入”的企业员工。这些均是潜在的住宅消费市场。近几年来，随着人民生活水平的提高及房地产市场的发展，开发区北面靠海，风景环境较好，开发区高档住宅小区如黄海别墅、碧海云天、银河怡海、蔚蓝海岸等新型小区纷纷崛起，现已全部入住。且随着开发区经济的增长，更加推动了开发区房地产市场的稳步发展，开发区高档住宅小区的建设已明显供不应求且价格上扬。高收入、高素质人口迅猛增长，经济规模持续上扬，消费市场急剧膨胀，然而开发区目前的商业服务配套还没跟上市场的需求。除生活必需品就近购买外，开发区居民购买大件物品和上一定档次的品牌商品如：服饰、高档电

10、器、化妆品等开发区现有商家无法提供的，居民只能选择到市中心南大街一带的大型商场。开发区目前的商业服务配套还没跟上市场的需求，目前的商业配套仅停留在满足居民日常生活需求的水平，这与开发区人口消费水平与消费力现状严重脱节。开发区居民迫切需要符合其消费需求的中高档购物和休闲娱乐场所，渴望就近消费，渴望去环境舒适宜人的场所购物休闲。金东世纪A区开发建设适应现状市场需求，该项目建成后一至三层的商业广场将满足开发区中高层收入者的购物需求；住宅设计多种户型，选择余地大，满足了多层面市场需求，户型结构新颖。该项目位于开发区东入口，毗邻夹河，是开发区与芝罘区的连接点，交通便利，四通八达，环境优美，适合开发中高档

11、住宅小区，是理想的居住地。因此，项目可行。二、项目市场分析（一）开发区总体经济状况烟台经济技术开发区是1984年10月经国务院批准兴办的,1985年3月动工建设，规划面积36平方公里。2002年底扩区改建，规划区域面积228平方公里，已初步建设起一个配套设施完善，环境十分优美，产业结构合理，充满生机和活力的外向型、现代化的工业新城区。作为中国首批设立的国家级开发区，烟台开发区经过一个时期的开发，已形成了良好的基础，积累了成功的经验，并已成为中国环渤海区域充满生机和活力的地区，是中国北方地区综合投资环境最为优秀的区域之一。烟台经济技术开发区经济持续跨越发展，全年实现国内生产总值达到140.01元

12、，比上年增长40%。其中，第一产业增加值7.91亿元，增长6.9%；第二产业增加值103.39亿元，增长43.2%；第三产业增加值28.71亿元，增长40.5%。三次产业的比例为5.65:73.84:20.51。第一产业比重下降了1.75个百分点，第二、三产业比重分别上升了1.66和0.09个百分点。三次产业分别拉动当年GDP增长0.53、31.2和8.3个百分点。全区人均GDP达到12585美元，比上年增长36.4%，是全市平均水平的5倍。2003年我区投资环境达到一个新的层次，经济实力登上一个新的台阶，已跻身全国一流国家级开发区的行列。天然的资源支持。开发区地处中国山东半岛美丽的港口旅游城

13、市烟台市的西海滨，与老市区仅一河之隔。这里环境优美，既有天然的海水浴场，又有环境保护非常好的自然林带，碧海、蓝天、绿地、林带构成了开发区优美环境的画面。开发区气候宜人，地势平坦，地质结构稳定，适合人类生活居住。便捷的交通支持。开发区交通十分便利，距火车站、港口只有9公里,距机场只有30分钟的路程。其所在的烟台市，是国家规划建设的沿海重点交通枢纽。铁路运输发达,客货列车可直达中国各地;被誉为“黄金大通道”、南北横跨10省45市的中国“同三”高速公路穿区而过;烟台港与世界上100多个国家或地区的港口通航，在中国的港口中名列前10位，具有万吨以上的泊位15个；民航已开通24条国内航线，每周航班达10

14、0多个。同时,烟台至日本、韩国、香港的国际航线也先后开通。良好的设施支持。在20平方公里的在建区内，给排水、供电、热力、通讯、煤气（现部分已更换天然气）等基础管网已全部开通，主干道路框架已延伸到36平方公里范围。目前，区内已拥有一座10万方的配水厂,日供水能力达到5万方；建有一座2.4万千瓦的热电站,两座11万伏的变电站；供电能力达到20万千伏安，并与省电网连接，双回路供电；程控电话装机容量13万门，电话、电报、传真可达世界各地。强大的人力支持。烟台开发区依托的人力资源十分丰富，综合素质高。烟台市是中国确定的全国城市教育综合改革试点城市和全国教育综合改革试验区。全市拥有各类高等院校6所，科研机

15、构1186个，各类科技人员27.6万人，是“全国科技兴市先进城市”。烟台开发区目前拥有大专以上学历8200多人，其中博士后、博士近20名，硕士150多人，本科生3800多人；拥有各类专业技术人员8000余人，其中高级职称340多名，中级职称1300多名。完备的服务支持。一是投资政策优惠。开发区借鉴中国特区的政策，全面享受国家、山东省和烟台市赋予的一切优惠政策，主要包括税收政策、进出口政策、人才政策、金融政策、投资保护政策等。二是办事程序简化。国家给开发区的项目审批权是3000万美元以下，一般项目不出区便可以办妥手续。三是配套服务完善。开发区独立的海关，不仅可以在区内完成全部进出口手续，还可为企

16、业提供保税工厂和保税仓库服务；开发区单列的商检机构，能够为出口产品签发原产地证及提供各种商检服务。中国的各类银行都在开发区设有分（支）行或业务机构，十分方便企业的资金运作和业务结算。坚实的产业支持。经过15年的发展，烟台开发区已成为烟台市和山东省重要的工业基地之一。近几年来，开发区凭借自身的优势，已吸引世界上24个国家和地区的客商前来投资，其中，跨国公司和企业有十几家，投资额1000万美元以上的项目达到46个，2000万美元的项目达到27个。已建成投产的企业初步构筑起开发区的工业框架，集中形成了机械汽车零部件制造、电子信息、化纤纺织、食品加工、精细化工、生物医药等主导性产业，培育并发展了大宇重

17、工、氨纶集团、电子网板等一批龙头骨干企业；同时，创出了一批名牌产品，主要包括大宇挖掘机、电装车用空调器、金丝波格钢琴、奔腾摩托、荣昌肛泰等，所有这些都为开发区进一步扩大开放，吸引更多的外商前来投资和拓展实业，奠定了坚实的基础。广阔的发展前景。在大步迈向世界的关键时期，烟台开发区既面临着激烈的竞争和挑战，也面临着难得的发展机遇。在新的形势下，开发区审时度势，认真思考，对当前和今后一个时期的发展进行了重新定位。即：继续按照国务院确立的“三为主一致力”方针，以高新技术产业为主导，以先进工业为基础，以第三产业发展为依托，全力促进经济结构优化，努力构建外向型、现代化的工业新城区。（二）未来市场随着社会经

18、济的发展，人民生活收入和投资经商意识的不断提高，越来越多的人迫切需要改善自己的居住环境和居住条件。从房地产市场来看，目前开发区住房物业档次参差不齐，产品形态、社区规划、户型设计等等多数细节不完善，项目于项目之间差距明显，现有产品与未来客户更高的生活层次需求上的差距也比较明显。故设计新颖、户型先进、配套齐全、物业管理水平高的中高档智能化住宅小区深受欢迎，具有较大的市场潜力。随着开发区外来人口的急剧增加，房地产市场容量也越来越大。同样，开发区市场上推出的楼盘越来越多，老百姓可选择的余地也越来越大。置业者大多会根据自己的需要从地段、环境、户型、居住面积等诸多方面来权衡选择自己的住房。开发区置业人群的

19、购房热情也远高于烟台市其它区域。由于开发区是一个年轻人和外来人口较为集中的城区，这些人大多为第一次置业，对于自己所选择的楼盘，热情而专业。在房屋的选择上，既要求居住舒适，又要求环保节能，其间不乏专业素质很高的置业者。而在二次置业的人群中，大部分已投资为主，选择投资的这部分人群则是看好了开发区经济良好的发展态势，以期提升房屋的价值。开发区房地产市场发展总体处于良性发展态势，不论是从出于始端的土地市场，还是出于终端的住宅市场，整个市场供需两旺。当然，供需两旺的市场并不意味着供给方同需求方就一定时稳定、和谐。比如说长江路以北区域的大户型，虽是超前设计，但是，从置业人群的角度考虑，却不一定具备超前的消

20、费能力。所以，市场供给应当始终围绕市场需求来设计产品，毕竟，开发区的市场有很大的特殊性。该项目地处开发区东入口，随着幸福南路的扩建完成，该区域的交通枢纽的地位更加明显。优美的环境在加上便利的交通，使本项目的开发不仅可满足开发区居民的需求，同时也会吸引大批的芝罘区居民，具有广阔的市场前景。因而本小区的开发建设适时、适宜。（三）烟台市房地产市场走势分析（1）总体形式趋好烟台房地产开发在近两年内进入快车道，并保持持续上涨的势头，其原因主要有以下几个方面：1）政府政策的推动，如停止福利分房，加大市区规划面积和城市空间拓展等；2）旧城区的大量拆迁改造后的货币补偿政策，使得相当数量剩余资金转向房地产市场；

21、3）银行按揭贷款的实施，降低了购房初始资金；4）经济形势总体趋好，GDP保持高速增长。5）土地供应政策调整，土地公开拍卖交易，导致房价上涨；6）从价格方面来看，市区新开发项目较少，较优地段商铺及住宅均严重缺乏，二手房市场价格居高不下。7）城市化进程加快，大量人口进城居住、就业，购房者的消费观念发生变化，非一次置业的人数等都将直接增加市场需求，使房价上扬。8）相对于住宅而言，商铺价格明显偏高，同时，多以投资户为主。但无论在供求关系上，还是在空置率指标上，商铺市场明显强于住宅市场。（2）市场已趋于成熟，并在稳步前进在很长一段时间，烟台的房价一直处于低迷，直到2000年，商品房成为烟台的主要市场。烟

22、台房产成交量的活跃是近23年的事，目前烟台的住宅房是三分天下，商品房、存量房和二手房。烟台老城有东西之分，烟台人在说起烟台市区时，通常所说的是芝罘区，近年来经济技术开发区崛起后，市民开始习惯在聊天时将烟台市区分为老城区和开发区。开发区是烟台的移民城区，近年来开发区才逐步被本地人接受，有市民愿意从老市区迁至开发区。几乎所有的业内人士都认为，未来23年，房价不会有大的涨幅，但会持续调整缓步上升。烟台的房地产是靠烟台经济增长、需求所带动的，虽然有了3年多的爆发，但几乎不存在过度投机和泡沫，目前的房价也不虚高，而老城区土地稀缺，开发区虽然有地，但在土地审批上控制严格，可供开发的土地不存在过剩问题。基于

23、种种因素的影响，从开发区平均房价及近期商品房价格上涨幅度看，房地产市场呈现一种稳定上升的趋势。（四）竞争分析1、 烟台市房地产住宅市场竞争特点 市政建设及土地政策继续带动楼市发展 中高档住宅需求缺口依然较大 户型向多样化发展，适应不同购房者的需求 市区西部沿海区域中高档商品房供不应求、价格持续上涨 物业管理引发服务性竞争 开发区缺少大型购物、休闲、娱乐广场2、 烟台市住宅市场分析开发区建成面积228平方公里，居住人口20万人，30个国家和地区、17家世界500强企业纷纷进入，开发区是一个超强的人气磁场。依据开发区的景观地带及城区划分归划，开发区东西方向上的三条主干道分别是黄河路、长江路和珠江路

24、。其中海景板块区域大多集中在长江路沿线及黄河路沿线区域。按照本项目的情况，根据海景板块划分，我们将开发区住宅区域划分为以下几个板块：黄河路以北一直到海边一线海景板块；黄河路以南，长江路以北二线海景板块；开发区中心区及长江路以南及夹河区域三线海景板块；一线海景板块发展现状及发展趋势分析 一线海景板块主要集中在黄河路以北，黄山路以南区域。代表性的楼盘有：碧海云天、蔚蓝海岸、黄海别墅；在开发（销售）的楼盘有怡海翠庭、碧海云天（二期）。从户型上来看，此区域的户型结构以中高档为主，这一区域的主要户型面积集中在120-160平米之间，这个户型区域占到总量的70%，其次为90-120平米的中小户型，约占15

25、%。这个面积之间的户型主要为大两房两厅为主；140平米以上的主要为三房两厅结构，明卫采光。二线海景板块发展现状及发展趋势分析 二线海景板块，主要区域为黄河路以南，长江路以北区域。代表性的楼盘有星海花园、三和星海花园、宁海小区、静海小区（阳光海岸）等。在此类区域内，主力面积仍然集中在120-150平米之间，约占总量的50%，100平方米左右的户型增多，约占总量的40%左右，150平米以上的户型较少，约占10%左右；户型结构主要以两居室为主，全明设计，大开间、小进深，室内空间区分合理，卫生间采光好。三线海景板块及边缘地带现状及前景分析 三线海景板块主要位于长江路以南，金沙江路以北区域，当前主要在售

26、楼盘有阳光嘉园、金域河畔、海天花园、海澜花园等。在这一区域内，120-140平米之间的户型，约占总量的40%，90-120平方米左右的户型增多，约占总量的50%左右，150平米以上的户型较少，约占10%左右。户型主要区间为90-100，120-130。本项目虽位于开发区的二线海景板块，但其东邻夹河，北距海边亦较近，整体环境与景色均优。项目的建成为居民提供了舒适的生态环境和宜人的活动场所，秉承宜人为本的设计理念，力求环境优美、方便、舒适，建造高品质住宅。3、 项目优势所在 开发公司有成功开发住宅小区的丰富经验和良好信誉 本项目的相关优惠政策和优越的投资开发环境 位于开发区黄金地段，该区周围基础设

27、施配套齐全 临开发区沿海，东邻夹河公园，环境优美 公共设施齐全、物业管理先进、综合配套完善 适逢开发区大型优质企业进驻，人口及住宅需求剧增（五）市场定位随着社会经济的发展，人民生活收入和投资经营意识的不断提高，越来越多的人迫切需要改善自己的居住环境和居住条件，目前山东省的青岛、济南等地相继推出了大型商场及临街网点相结合的商业中心、住宅公寓式管理，目前销售情况均较好，且较同期、同位开发的高层及小高层大户型住宅，销售价格较高，利润空间较大，销售率较高。该类住宅较适合收入较好的人群。该类房产多建于中心区域及环境良好、交通便捷的开发新区，因物业管理较好，生活方便，外观高档大方，配套齐全，公共设施完备，出租率及租金均较高。开发区近年来亦有不少类似项目，如已建成投入使用的海鹰大厦、裕源大厦等，其租售状况均良好。本项目地处开发区东入口，处于开发区中心商业圈边缘地带，针对该区域商业用房缺乏，新开发住宅较少而市