回龙山新区安置工程建设项目可行性研究报告.docx

1、回龙山新区安置工程建设项目可行性研究报告回龙山新区安置工程建设项目可行性研究报告第一章 总 论一、项目背景1、项目名称回龙山新区安置工程2、项目承办单位概况长兴建设房屋开发有限公司位于长兴县雉城镇金陵中路257号建设大厦五楼，公司成立于2007年8月，注册资本3.3亿元。公司性质为有限责任公司，法定代表人陈水毛，该房地产开发企业资质等级为三级，由长兴县规划设计室、长兴利源污水处理厂出资组建而成。其中长兴县规划设计室出资3900万，占注册资金的11.82%；长兴利源污水处理厂出资29100万元，占注册资金的88.18%。公司主要经营房地产开发项目。长兴建设房屋开发有限公司自成立以来，以市场为导向

2、，转机制、抓管理，依托杰出的人才、技术力量，专业的房地产开发投资理念，科学的经营管理模式，在追求规划和环境完美结合的同时，踏踏实实作好质量与品牌，不断提高服务标准，并致力于创造美好的家居生活。公司以其诚信的经营，精湛的设计、完备的配套设施和优质的物业管理，得到了广大业主的好评。3、报告编制依据和研究范围（1）编制依据a、长兴县城市总体规划20032020；b、长兴县人民政府常政发200712号关于市城市规划区征地房屋拆迁实行公寓楼安置的意见c、投资项目可行性研究指南（试用版）（原国家计委计办投资200215号审定）；d、工业与民用建筑可行性研究深度要求；e、其他有关专业设计规范；f、建设方提供

3、的其它相关资料。（2）研究范围本可研报告的研究范围如下：项目建设的必要性分析、项目选址和建设条件分析、建设规模和建设方案论证、环境保护、节能节水措施研究、招标方案、投资估算和资金筹措方案、社会效益分析等。4、项目背景为有效实施城市总体规划，大力推进节约集约用地，实现城市可持续发展，根据中华人民共和国城市规划法及国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号）、关于加强土地调控有关问题的通知（国发200631号）文件精神，结合长兴县实际，县政府决定对回龙山新区范围内的房屋拆迁实行公寓式安置，即将原来“土地只转不征，实行一地一宅安置”改为“统一规划，土地划拨，建设多、高层公寓楼安置小区，

4、房屋可依法上市”的模式进行还房安置。在实行公寓楼安置的区域严格按规划实施，不准新建“一地一宅式”住房，要按照政府引导、统一规划、基层负责、群众参与、公开公平的原则，依法开展征地房屋拆迁，有序推进公寓楼安置，合理解决市城市规划区划定范围内村（居）民住房需要，为加快城市化进程创造良好的环境。随着城市化步伐的加快，城市建设的不断深化，越来越多的拆迁居民急需安置。为了落实市政府精神，解决当地居民建房占地不合理问题，保障征地群众根本利益不受侵害，提高土地利用效益，改善村民居住环境，丰富当地建筑景观，实现可持续发展，特提出本项目建设。二、项目概况1、拟建地点该项目位于回龙山道路南延伸线北侧，A地块位于六号

5、路南侧；二号路东侧，三号路西侧，B地块位于三号路东侧并隔有45米绿化带；五号路西侧。规划用地退线按项目任务书上的要求及湖州市城市规划管理技术规定等相关规定执行。该区域经济活跃、地段优越、环境优美、交通便利。2、建设规模项目规划用地面积56454.18m2（合84亩），建筑占地面积10006.42m2,总建筑面积126550.95m2，由3栋22层住宅楼、3栋15层住宅楼、2栋11层商住楼、11栋11层住宅楼、2栋10层住宅楼、2栋9层住宅楼及2栋小区服务用房组成；三、主要技术经济指标主要技术经济指标见表1-1；1-2。表1-1 A地块主要技术经济指标表 项目单位数量规划用地面积:41674总建

6、筑面积:97874.06其中地上建筑面积:64245.46其中住宅建筑面积:61645.46物业用房及服务用房建筑面积:1820小区服务房:780架空层建筑面积: (不计入容积率)2752地下建筑面积:33628.6其中地下车库建筑面积:27085地下自行车库建筑面积:6543.6总户数个551建筑占地面积:7390建筑密度:%17.7容积率:1.54绿地率:%30.1停车位:个682其中地面停车:个72地下停车:个610停车率:%124表1-2 B地块主要技术经济指标表 项目单位数量规划用地面积:14780总建筑面积:50002.69其中地上建筑面积:37034.49其中住宅建筑面积:359

7、24.49物业经营、管理用房建筑面积:270社区服务用房建筑面积:156小区服务房:684架空层建筑面积: (不计入容积率)436地下建筑面积:11734其中地下车库建筑面积:9620地下自行车库建筑面积:2114总户数个321建筑占地面积:2566建筑密度:%17.4容积率:2.50绿地率:%30.1停车位:个253其中地面停车:个18地下停车:个235停车率:%78.8四、研究结论与建议本项目的开发与长兴县人民政府常政发200712号关于市城市规划区征地房屋拆迁实行公寓楼安置的意见的文件精神是一致的，其总体方向符合政策导向。通过对项目用地规划、工程技术方案、环境保护以及社会效益等方面的分析

8、，项目是可行的。在具体规划建设过程中，还需注意以下问题：1、重视建筑细节与建筑品质。尽管一个住宅项目的成功开发很大程度上有赖于区域位置，但同一地段高、中、低档住宅楼并存的情况也不乏实例，究其原因无非是建筑产品细节与品质上的差异。规划设计应贯彻生态原则、文化原则和效益原则，力求塑造一个环境优雅、居住舒适、内涵丰富、具有显著经济效益和鲜明个性的人性化生活康居空间。2、本项目建设规模大、投资大，项目单位要做好资金安排，力争获得政策性贷款，以减少项目的融资费用，争取更好的投资效益。3、建设工程不可预见因素很多，工期质量、成本、原材料供应等都会影响到项目总体目标的实现。因此在工程实施进程中，要加强施工管

9、理，落实资金供应计划，以确保项目顺利进行。第二章 项目建设的必要性一、项目建设是大力推进节约集约用地，实现城市可持续发展的有效措施为有效实施城市总体规划，大力推进节约集约用地，实现城市可持续发展，根据中华人民共和国城市规划法及国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号）、关于加强土地调控有关问题的通知（国发200631号）文件精神，结合长兴县实际，县政府决定对县城市规划区划定范围内的征地房屋拆迁实行公寓楼安置， “统一规划，土地划拨，建设多、高层公寓楼安置小区，房屋可依法上市”的模式进行还房安置。在实行公寓楼安置的区域严格按规划实施，不准新建“一地一宅式”住房，要按照政府引导、统

10、一规划、基层负责、群众参与、公开公平的原则，依法开展征地房屋拆迁，有序推进公寓楼安置，合理解决市城市规划区划定范围内村（居）民住房需要，为加快城市化进程创造良好的环境。本项目既可节约和集约利用土地，又能很好地解决拆迁户和其他居民的住房问题，还能丰富当地建筑景观。二、项目建设能够提高当地居民生活水平和生活质量随着社会水平的逐步提高，居民对生活质量的要求也越来越高。长兴县是全国国际花园城市之一，区域内居民的生活水平和生活质量也在逐年提高。本项目按规划要求实施后，不仅可以提高安置居民的居住水平、丰富城区建筑景观，而且还可以节约大量的土地供城市建设的进一步发展，从而增加当地居民的就业机会和收入，更进一

11、步提高他们的生活水平和生活质量，产生良性循环的效果。三、项目建设是保护当地弱势群体利益的需要所谓弱势群体是指妇女、儿童、残疾人员或老弱病残家庭及双职工同时下岗的特殊家庭等，由于收入水平低下，住房困难是他们的普遍特征之一。该项目建设地点周围区域有部分居民居住水平低下，有的一家三代挤住在低矮的平房内。本项目实施，将秉着公开、公平的原则，凡属安置区域内符合条件的居民，均可同条件入住本安置小区。这样有效的解决了部分弱势群体住房难的问题。“关心弱势群体，保障公民利益”是本项目实施的初衷，“倡导以人为本，构筑和谐社会”是本项目实施的主题。本项目的实施是保护当地弱势群体利益，维护社会稳定，构筑和谐社会的具体

12、体现。四、项目建设能够促进城市建设，完善城市规划随着城市建设步伐的加快和旧城改造力度加大，长兴发展日新月异。近十年来，长兴县先后取得了“国家卫生城市”、 “中国优秀旅游城市”、“国家园林城市”、“全国交通管理优秀城市”、“全国社会治安综合治理先进城市”、“全国城市环境综合整治先进城市”和“中国魅力城市”等荣誉称号，（长兴城中有山，城中有水，山水相拥。先后荣获国际花园城市金奖和环境可持续发展奖第一名、国家卫生城市、国家园林城市、浙江省文明城市、浙江省规划建设示范城市、浙江省森林城市、浙江省生态县等荣誉称号。）现正在深入开展全国交通管理模范城、国家环保模范城、中国最佳人居环境、国际花园城市等多项创

13、建活动。而该项目的建设对完善县城市规划，促进城市建设具有重大意义。第三章 项目选址及建设条件一、地理位置项目地址位于长兴县雉城镇五峰村（回龙山道路南延伸北侧）。二、建设条件1、交通项目A地块周边有城市主干道回龙山南延伸道路和二号道路，三号道路，长兴港处于该地块的南侧，B地块处于该地块的东北侧。区域内道路系统初步形成，交通十分便利。2、基础设施供水：从解放路延伸线自来水管网接入。供电：从城市供电网接入，并在小区内设配电室。通讯：直接由市话通信网接入。排水：区内污水可从沿解放路延伸线布置的排水管网排出。3、建设场地环境（1）地形地貌长兴位于浙江省北部，与本省的安吉县、湖州市吴兴区、和安徽的广德县、

14、江苏的宜兴市接壤。它处于北纬3043-3011，东经11933-12006之间，水陆交通便利，距湖州20公里，上海180公里，杭州市中心90公里，318国道、104国道、杭宁高速公路和正在兴建的申苏浙皖高速公路在境内汇合，省级重点宣杭复线、新长及杭牛三条铁路大动脉横穿东西；航道通航里程262km，船只可达湖州、杭州、上海、苏州等地。（2）气象资料历年平均气温 17.8历年最高气温 40.1历年最低气温 -13.2历年平均降雨量 1373mm历年最大降雨量 2020mm历年最小降雨量 927mm历年平均气压 1011.8毫巴历年最高气压 7032.6毫巴 历年最低气压 1032.6毫巴历年平均相

15、对湿度 81%历年最大绝对湿度 42.8%历年最小绝对湿度 1.9%历年平均蒸发量 1173.5mm历年月平均最大蒸发量 202.4mm历年月平均最小蒸发量 36.0mm历年平均风速 2.1m/s历年最大风速 22m/s历年主导风向 NNE历年最大积雪深度 200mm历年土壤最大冻结深度 20mm（3）水文地质拟建的工程项目场地内有赋存于杂填土中的滞水及赋存于圆砾-卵石层的孔隙潜水两种。滞水赋存于杂填土中，以地表水入渗为主要补给源，潜水赋存于圆砾卵石层中，具有承压性质，水量大，为场地内主要地下水类型。但场地内地下水对混凝土及其中钢筋无腐蚀。（4）地震烈度：根据建设部建抗（1993）13号关于执

16、行“中国地震烈度区划图（1990）”有关规定的通知、省建抗（1993）44号关于抗震设施烈度有关规定的通知和国家地城局、建设部2001年版中国地震动参数区划图，本工程按长兴县地区标准，设防烈度要求为7度。（5）地基土工程地质评价：依据岩土工程勘察规范（GB50021-2001）、建设地基基础设施规范（2000年版）、建筑抗震设计规范（GB50011-2001）（2008年版）、土的分类标准（GBJ145-90）。根据邻近地质勘察报告，地基土主要由人工填土、耕填土和冲洪积、湖积（沼）相堆积层组成，地质物理力学性质较好，周围场地内无不良地质现象。场地土类型属中软场地土，场地类别为类建筑场地。三、土

17、地所有权性质项目土地使用权为行政划拨土地，土地性质为居住用地。第四章 建设用地相关规划一、用地性质和用地范围 1、用地范围项目地址位于长兴县雉城镇五峰村（回龙山道路南延伸北侧），规项目规划用地面积56454.18m2（合84亩）。 2、用地性质 该地块用地性质为居住用地。二、土地使用强度建筑密度容积率绿地率17.5%2.0230.1%三、总平面布局及建筑设计要求 1、要求总平面布局合理、交通组织顺畅，创造宜人的居住环境； 2、建筑后退道路红线距离：临城市道路不小于5m； 3、建筑间距按经日照分析相互之间满足大寒日8:00-16:00间三小时满窗日照要求； 5、机动车出入口与城市次干道交叉口应保

18、持一定距离； 6、停车泊位按每户机动车停车位0.15个；7、采用中式现代建筑风格，要求造型新颖、建筑色彩淡雅，采用全坡屋顶。四、公共服务设施及市政配套 1、该区域按要求须规划设置物业管理中心、10KV变电所及公厕； 2、排水采用雨污分流制，给排水接入城市地下管网，所有管线均入地敷设； 3、满足消防、人防、抗震等城市防灾要求。五、其它 1、组织三家以上符合承担本工程设计资质的单位进行规划设计方案竞选； 2、未尽事宜按国家地方现行法规、规范执行。 第五章 建设规模及功能标准一、建设内容及规模项目规划用地面积56454.18m2（合84亩），建筑占地面积10006.42m2,总建筑面积126550.

19、95m2，由3栋22层住宅楼、3栋15层住宅楼、2栋11层商住楼、11栋11层住宅楼、2栋10层住宅楼、2栋9层住宅楼及2栋小区服务用房组成.二、功能设施标准1、建筑使用功能家庭向小型化发展，户规模以3口户为主。居住环境质量有较大的改善和提高，强调公共交通和私人汽车有一定发展；在项目区内公共服务设施完善，满足居民文化和购物等要求。室内各空间的功能更加明确，设备和装修上更加体现个性，其舒适、配套及与环境协调是发展的趋势。套型的灵活性和适应性要求更高，并使空间有可能再划分。2、住宅户型规划本项目根据安置对象的实际需要设计大、中、小三中户型，总户数871户。大户型单套建筑面积为120m2；小户型单套

20、建筑面积60m2。3、装修标准外墙：瓷砖、高级外墙漆；内墙：所有内墙水泥砂浆找平；地面：水泥砂浆找平；门窗：入户门为高级防盗门，户内留内洞，高级塑钢（或铝合金）窗；卫生间：蹲式大便器或预留坐式位置及下水管道；有线电视、宽带网、电话线户内预埋。4、小区配套标准小区设有景观花园、草地、休闲广场、地面停车场、垃圾站、室内外消防、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、闭路电视及通信系统以及保安监视系统等。第六章 工程技术方案一、指导思想及原则1、指导思想（1）突出建筑物的特色，体现住宅建筑时代感，为长兴县城区增添一处极具魅力的建设景观。（2）以人为本，满足居住者心理和行为特征的需求。（3）以环境

21、为中心，创造人与自然共生的生态环境，尽可能通过植被覆盖完善生态系统。（4）力求创造富有特色的居住空间、景观与生态环境完美结合的住宅小区，塑造别具一格的社区形象。（5）充分利用土地，丰富建筑空间，营造一个具有归宿感和私密性的居住环境空间。（6）经济、实用、安全、美观。2、设计原则（1）根据国家有关规范和标准进行规划和设计。（2）小区建筑既具有私密性又相互有机地联系在一起，力求达到“虽为人造，宛若天开”的境界。（3）小区建筑造形拟运用现代设计手法，结合洗炼的建筑符号和简化的江南水乡元素，诠释江南水乡建筑风格。（4）建筑造型简洁流畅，色彩纯净清雅，充分体现现代建筑的独特韵味。（5）利用地块内的地势、

22、地形，提供便捷的人车交通体系。二、总平面布置1、布局此项目地块分为A、B两个地块。A地块主要出入口设置在回龙山道路南延伸线并在六号路上设置次要出入口，两个出入口以便捷的双向环道联系。在规划上利用主入口走势，精心打造了一条景观主轴线，并以带状景观向东、西向蔓延、渗透至建筑之间，使得每栋建筑都各自享有一块绿地景观，地块内均为小高层住宅，在东侧布置了小区服务用房。合理布局、有序，营造自然和谐的居住环境。B地块主要出入口设置在五号路上，地块内布置双向环形道路。在规划上利用主入口走势，精心打造一条景观主轴线，并以带状景观向北、南向蔓延、渗透至建筑之间使得每栋建筑都各自享有一块绿地景观，地块均为高层住宅，

23、在东南角布置了小区服务用房。合理布局、有序，营造自然和谐的居住环境。2、交通组织此项目小区采用双车环道，A地块设置两个出入口，B地块设置一个出入口。两个地下车库出入口也分别靠近出入口，减少噪音的同时真正意义上有效的做到了人车分流。此项目小区道路等级分级明确，小区主干道高效的解决交通的畅顺，同时满足消防要求。小区内道路分为小区主干道（7M），宅前路（2.5M），景观步行道（1.52M）。步行道路系统主要由景观步行道以及宅间道路形成，步行道路系统联系着小区中心绿地、各居住院落绿地、景观节点及各住宅单元的入口，使得居民在小区内行走时，能充分的领略小区优美的环境，同时又置身于小区的环境当中。小区绿地率

24、达30%，绿化设计十分注重地块环境的处理，巧借道路绿化带及周边环境绿化景观，在小区中部集中布置绿地，通过对景、借景等多种手法进行处理、连接，小区内绿地与城市道路绿化带、周边环境绿化景观相互映衬，显得丰富多彩。绿化设计则以最贴近建筑的方式布置，提高了绿地的观赏与使用效果。三、建筑设计1、平面设计小区将按“优质、价廉、安全、适用”的指导思想进行建设，整个小区建筑类型丰富，构成以多层住宅为主、农贸市场及商业门面为辅的中高档生活小区，力求达到适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能优良的国家康居示范工程住宅标准。小区内多层住宅均采用一梯两户形式。户型内平面方整，起居生活区与卧房分区明确，客厅与主卧室均有

25、良好的朝向与景观。各户内厨房、卫生间均有直接的通风、采光。户型设计充分考虑当地的气候条件，夏天较为炎热，要尽量避免非方正户型的出现，做到明厅、明厨、明卫。遵循“动静分区、公私分区、主次分区、干湿分区”的原则，但也要考虑建筑的创新、变化，设计适量的个性化户型。2、立面设计单体住宅建筑设计具有鲜明的建筑风格和明显的识别性，力求在小区内营造出多样化的住宅类型和丰富的组合形式。立面以江南水乡建筑风格为主，设计注重各部分层次的变化，结合小区特色，在立面设计中着重对尺度、比例、外墙材料的质感及色彩对比进行重点刻画，以此加强小区的整体形象。四、结构设计1、执行规范 建筑结构荷载规范GB50009-2001（

26、2006年版）； 混凝土结构设计规范GB50010-2002； 建筑地基基础设计规范GB50007-2002； 建筑抗震设计规范GB50011-2006（2008年版）。 2、抗震设防根据中国地震烈度划分图及建筑设防分类标准，本工程属丙类建筑，抗震设防烈度为6度。3、结构型式本工程为高层、小高层住宅：采用框架-剪力墙结构。地下室：采用框架-剪力墙结构。人防地下室结构做法：梁板式结构：防水等级：二级；人防地下室抗力等级：核6级。4、基础选型基础设计等级为乙级，A地块采用预应力管桩。B地块采用钻孔灌注桩。五、电气设计1、设计依据（1）建设方的委托要求；（2）有关专业和有关职能部门提供的资料；（3）

27、规范标准：建筑设计防火规范GB50016-2006；火灾自动报警系统设计规范GB50116-98；10千伏以下变电所设计规范GB50053-94；供配电系统设计规范GB50052-95；民用建筑电气设计规范JGJ16-2008；住宅设计规范GB50096-1999（2003年版）；电力工程电缆设计规范GB50217-94；国家其它有关电力设计规程、规范。2、供电电源及电压：本工程由小高层、高层住宅楼、地下车库和小区配套公建组成。拟要求当地供电局提供两路10KV供电电源，两路电源引自不同的区域电源。在A地块小区服务用房一层中设一个10KV开闭所。3、负荷级别： 本小区消防负荷（消防水泵、防排烟机

28、、疏散应急照明、消控系统、防火卷帘等）属一级负荷；二类建筑的保安型负荷（消防水泵、防排烟机、疏散应急照明、消控系统、防火卷帘等）属二级负荷；保障性负荷（主要工作区照明、生活水泵及客梯等）属二级负荷；一般负荷（一般电力、照明及住宅用电）为三级负荷4、负荷计算：住宅按50W/m2计算 负荷为4874KW，地下车库按20W/m2计算 负荷为467KW，公建、商业网点按按40W/m2计算 负荷为103KW。最后得总负荷为5444KW，考虑到需用系数、功率因数本小区选用11台630KVA变压器，在A区块设置三个变配电房，其中1#配电房内放置两台变压器，2，3#配电房内各放置一台变压器，地上放置三台箱式变

29、，B区块在1#变配电房设置两台变压器，地上放置两台箱式变。5、供电方式：10KV电缆网采用双环网结线，开环运行。在小区A区块工建内设置10KV开闭所，电缆经开闭所向小区供电。低压配电采用辐射型结线。住宅、商铺以单元设置总表箱，一户一表。6、变配电所：小区变电所由供电部门设计，采用组合变电站形式，变压器选用干式变压器，高压开关柜和低压配电屏均采用无油开关，以利于消防安全。7、功率因数补偿：采用低压母线上集中补偿方式，两段母线上各设一台低压静电电容器屏，将功率因数补偿到0.9，并带功率因数自动调整装置。 8、配电配电系统应满足计量、维修、管理、安全可靠的要求。合理采用放射、树干，或者二者相结合的配

30、电方式。每路干线的供电范围，应根据容量、负荷密度、维护管理及防火分区等条件综合考虑。各单体建筑在总电源进线箱进线处设漏电保护，以防因电气故障引起的火灾。各层设楼层配电箱，电力、照明分成不同的配电系统。每幢住宅的总电源进线断路器，应具有漏电保护功能。每套住宅单相进线，设置电源总断路器，并采用可同时断开相线和中性线的开关电器。每套住宅进户线截面不小于10mm2，分支回路截面不小于2.5mm2。每套住宅空调电源插座、厨房电源插座、卫生间电源插座、其他电源插座及照明，设置独立回路。电源插座回路设漏电保护，数量必须符合规范要求。住宅的公共部位设公共照明，采用节能自息开关。消防用电设备采用单独的供电回路，保证火灾发生切断生活用电时，消防用电正常。消防应急照明、应急电源采用双路电源末端互投自动控制或采用自带蓄电池灯具且供电时间30min，或采用自发光材料作出口指示和疏散指示灯。照明光源的确定应根据使用场所的不同，